Такой порядок вводит законопроект, подготовленный Минстроем России и одобренный правительственной комиссией.

Фото: www.23kvartiri.ru

В настоящее время чтобы осуществить в многоквартирном доме (МКД) перевод помещений из статуса «жилые» в статус «нежилые» (например, с целью использования квартиры в качестве торгового склада или парикмахерской) собственнику в соответствии со ст. 23 Жилищного кодекса РФ требуется получить разрешение от органа местного самоуправления.

Законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», внесенный в Правительство РФ Минстроем и одобренный 20 августа правительственной комиссией по законопроектной деятельности, существенно упрощает такой порядок. Он всю процедуру отдает на откуп самим жильцам МКД.

Фото: www.u-invest.ru

«Законопроектом предлагается установить, что для перевода жилого помещения в нежилое необходим протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на такой перевод, и письменные согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению» — поясняется на сайте Правительства.

Документ также уточняет, что на собрании помимо большинства жильцов от всего МКД должно присутствовать не менее 2/3 (или уполномоченных от такой доли) собственников помещений в том подъезде, в котором «расположено переводимое помещение».

Перед направлением в Госдуму законопроект будет рассмотрен на заседании Правительства.

Фото: www.urbaneconomics.ru

Суть и основные новации правительственного документа для портала ЕРЗ прокомментировал эксперт в сфере управления ЖКХ — ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Я бы охарактеризовал данный законопроект как достаточно спорный, — отметил эксперт. — Что мы видим? Правительство разрешает переводить жилые помещения в нежилые и открывать хостелы в жилых помещениях. Для этого нужно лишь согласие собственников одного подъезда и обязательно согласие смежных квартир. На первый взгляд, все выглядит очень демократичным: в самом деле, если жильцы не против, то можно переводить жилое помещение в нежилое или открывать хостел в жилых помещениях.

Но нельзя исключать случаев разного рода давления на собственников — физического, психологического, экономического и пр. Когда к собственнику могут просто заглянуть на огонек милые люди с бейсбольными битами, после беседы с которыми он не сможет отказать в согласии на открытие в доме такого рода помещений.

Фото: www.cs8.pikabu.ru

Что же делать, как с этим бороться? Есть альтернативный подход, предложенный Галиной Хованской, председателем Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ. Этот подход заключается в том, что переводить жилые помещения в нежилые и открывать хостелы можно только на первых этажах многоквартирных домов, которые, соответственно, располагаются ниже жилых помещений.

При этом перевод жилого помещения в нежилое должен сопровождаться обязательным замуровыванием двери в подъезд и оборудованием отдельного входа — причем с улицы, а не со стороны двора. В этом случае контакт собственников, нанимателей, членов семей с теми, кто будет проживать в хостелах, просто отсутствует.

Разумеется, хостел должен соответствовать всем требованиям, строительным СНиПам, правилам и т.д. Но важно, что в силу закона собственники, наниматели, члены семей, включая детей, никогда не будут встречаться с постояльцами хостела. Вот в чем принципиальная разница такого подхода!

Представим, что собственники квартир в МКД дали согласие на перевод жилого помещения в нежилое или на устройство хостела, а через полгода-год изменили свое решение. А человек, который оборудовал нежилое помещение или хостел, уже вложил в это определенные деньги. И что тогда будет? Настоящая война! На собственников будет оказываться очень сильное давление с тем, чтобы они оставили все как есть и не меняли свое первоначальное решение.

Фото: www.smolnews.ru

А в варианте Галины Петровны Хованской подобный конфликт исключается по определению, и при этом все делается в полном соответствии с действующими нормами и правилами, строительными, санитарными и пр. Но при этом варианте нужно решить вот какой вопрос. Когда будет сделан выход на улицу, к нему надо будет обязательно сделать дорожку от тротуара по газону, поскольку это полноценный выход из здания. И на такой отдельный оборудованный выход постояльцы хостела будут иметь не меньшее право, чем жильцы, наниматели, члены их семей — на вход в подъезд своего дома.

Поэтому надо принять норму о том, чтобы в силу закона была возможность без всяких голосований оборудовать не только выход на улицу, но и дорожку к этому выходу», — резюмировал эксперт.

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Законопроект, регламентирующий собрания в МКД, принят в первом чтении

В России упорядочат правила сноса самостроя, включая МКД

В Госдуму внесен законопроект, приравнивающий апартаменты к квартирам

ТСЖ и ЖСК обязали уведомлять жилинспекции о начале деятельности

Минстрой подготовил законопроект, разрешающий регистрацию в апартаментах

В Москве собственники жилья в МКД теперь могут управлять домом и голосовать на собраниях в режиме онлайн

Минстрой подготовил перечень правил и норм содержания общего имущества МКД

Для застройщиков упростилась возможность получать в управление построенные ими МКД

Конституционный Суд разрешил дифференцировать платежи на содержание общего имущества в зависимости от вида помещения (жилое, нежилое)

Дмитрий Медведев: необходимо законодательно развести понятия апартаментов и жилого фонда

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в феврале 2023 решала, должен ли застройщик формировать земельный участок под каждым из построенных им многоквартирных домов.

Фото: www.versia.ru

Как следует из материалов дела, застройщик (Общество), являвшийся собственником земельного участка (ЗУ) площадью 3 651 кв. м, на основании необходимой проектной и разрешительной документации осуществил строительство двух многоквартирных домов (МКД). В 2018 году указанные МКД одновременно введены в эксплуатацию, квартиры в корпусах переданы в собственность законным участникам долевого строительства.

Указывая на то, что после регистрации первого права собственности на помещения в корпусах МКД, возведенных на указанном ЗУ, возникло право общей долевой собственности собственников помещений на этот участок и прекратилось его право собственности, Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращении права собственности заявителя на данный ЗУ.

Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на спорный ЗУ, посчитав, что строительство двух МКД на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), и указав на необходимость формирования ЗУ под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на ЗУ под домом после формирования такого участка.

Сочтя данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества. Они исходили из следующего:

• в случае предоставления для строительства нескольких МКД одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного МКД не может относиться та часть ЗУ, на которой построен другой МКД и которая необходима для эксплуатации этого дома. Следовательно, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой ЗУ;

• доказательства, подтверждающие, что спорный ЗУ является неделимым, не были представлены;

• поскольку Общество при обращении в регистрирующий орган не предоставило документы, подтверждающие формирование и постановку на кадастровый учет ЗУ, необходимые для эксплуатации и обслуживания каждого из построенных МКД, право общей долевой собственности собственников помещений в этих МКД на спорный участок не возникло;

• оснований для прекращения права собственности Общества на участок не имеется, поэтому Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации прекращения права.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Проверив доводы, содержащиеся в жалобе Общества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав, что нижестоящие суды не учли следующее.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов.

Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке. Обязанность доказать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законность принятия оспариваемого решения, а также совершения оспариваемых действий (бездействия) возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий ЗУ поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены МКД, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы ЗУ и прочно связанных с ними объектов.

Если ЗУ, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства МКД, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на ЗУ погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на этот ЗУ как на их общее имущество.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого ЗУ, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый ЗУ.

Фото: www.dokipedia.ru

При рассмотрении спора Общество указывало на то, что:

• в соответствии с проектной документацией и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов — четырехэтажных МКД с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории);

• проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном ЗУ двух корпусов МКД с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил;

• проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию;

• служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из двух корпусов;

• Обществом исполнена обязанность по передаче помещений в корпусах МКД участникам долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке; застройщик не является собственником каких-либо помещений в данных корпусах. Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства он утратил право собственности на ЗУ в силу закона и у него отсутствует какое-либо право распоряжаться данным ЗУ.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила судебные акты трех инстанций и отправила дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Застройщик вправе голосовать на общем собрании только за те помещения, которые были созданы им на собственные средства

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новый порядок расчета платы при приобретении государственной недвижимости в случае изменения ее кадастровой стоимости

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Сроки предоставления государственных земельных участков сокращены

Снижен размер госпошлины за регистрацию изменений в договорах аренды недвижимости

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены два многоквартирных дома, противоречит законодательству