Строительная отрасль сегодня проходит пик трудностей и проблем, однако рынок девелопмента ждет постепенное увеличение спроса и снижение ставок по проектному финансированию. Своими прогнозами поделились участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды, посвященной разбору аналитических обзоров Банка России «О проектном финансировании строительства жилья в I квартале 2025 г.» и ДОМ.РФ «Структурная трансформация спроса на жилье в 2024—2025 гг.».

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Об изменении структуры продаж новостроек в рамках дискуссии рассказал руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

По словам эксперта, доля покупок, осуществляемых за счет ипотеки, за последний год снизилась с 90% до 60%.

«Пока действовала льготная ипотека, за счет такого кредитования покупалось 90% квартир, — сообщил аналитик, добавив: — Сейчас ситуация сильно изменилась: застройщики предлагают рассрочки, люди несут свои деньги в достаточно больших объемах. На такие сделки проходится почти половина продаж».

Фото: дом.рф

Он отметил, что рассрочки позволяют отрасли поддерживать стабильность, но имеют существенные минусы.

«Рассрочки — это такое "горькое лекарство", — пояснил Гольдберг и уточнил: — С одной стороны, застройщик получает возможность продать хоть как-то. С другой стороны, снижается объем поступления средств на эскроу-счета, страдают экономика проекта и рентабельность застройщика. По последним данным, объем рассрочек составляет примерно 1,3 трлн руб.».

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил Гольдберг (на фото) напомнил, что эти суммы на счета не поступили.

«Это те деньги, на которые застройщики осуществили продажи, но средства на счета эскроу не попали, и это привело к тому, что средневзвешенная ставка по проектному финансированию выросла с 6% в прошлом году до 10%», — пояснил он.

Также эксперт обратил внимание на резкое сокращение количества инвестиционных сделок.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

«Сейчас доля инвестиционных сделок составляет порядка 1%, то есть их практически нет, — отметил Михаил Гольдберг и добавил: — Кстати, я видел исследование, где сказано, что люди, которые покупали квартиры в надежде на перепродажу, сейчас продают их по ценам двухлетней давности. Это еще одна тенденция — рост цен на жилье сильно замедлился, и сейчас он идет примерно на уровне инфляции».

«По оценке ДОМ.РФ, сейчас строительный рынок проходит пик трудностей, — сообщил Гольдберг и пояснил: — Уже в ближайшие два заседания мы увидим снижение ключевой ставки. Пусть оно не будет каким-то очень значительным, тем не менее это даст сигнал рынку о том, что ставка по ипотеке будет снижаться, спрос на жилье — расти, а стоимость проектного финансирования — уменьшаться».

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) представил данные, указывающие на скорый разворот ситуации на рынке жилья.

По данным ЕРЗ.РФ, накопленная разница между темпами вывода новых проектов и продажами квартир составляет 251 тыс. квартир с июля 2024 года. Однако динамика кардинально меняется: если в III квартале прошлого года затоваривание составляло 107 тыс. квартир, то в I квартале этого года оно резко сократилось до 40 тыс.

«Мы находимся в переломном моменте. Разворот неизбежен: уже во втором полугодии продажи квартир могут сравняться с выводом новых проектов», — прогнозирует Холопик.

Эксперт также обратил внимание на рекордно низкое число одобренных заявок по проектному финансированию: в I квартале 2025 года их было всего 444. При этом процент одобрения остался на прежнем уровне (74%), что говорит о резком снижении активности застройщиков.

Фото: нндк.рф

Об опыте решения проблем с реализацией квартир рассказала финансовый директор ННДК Ольга Назарова (на фото).  

«Я соглашусь с тем, что 50% — это рассрочка и собственные финансы покупателей, а другая половина — это оставшаяся семейная ипотека, — заметила топ-менеджер девелоперской компании и продолжила: — Рассрочка это работающий инструмент. Покупатели планируют, что в дальнейшем они погасят задолженность за счет продажи вторичной недвижимости, средствами, которые будут высвобождаться с депозитов, либо ипотекой по новым ожидаемым программам».

По ее словам, рассрочки могут быть с удорожанием либо без него, это зависит от стадии строительства объекта и риска роста себестоимости. «Есть разные схемы расчетов, и все их мы используем, — сказала Ольга Назарова. — Для каждого клиента разрабатываются индивидуальные условия».

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Все большую актуальность для застройщиков приобретает вопрос реализации лотов, которые остаются на балансе девелопера после ввода.

«Учитывая, что до ввода продается порядка 65% — 70%, многие застройщики предлагают длительные схемы рассрочек, по предварительному договору купли-продажи после ввода, — рассказала эксперт и пояснила: — То есть они держат непроданные квартиры у себя на балансе, а собственность оформляется на покупателя только после полной оплаты».

«Всегда возникает вопрос: вводить ли дом раньше срока, предусмотренного в проектной декларации, и продавать по ДКП или не вводить и продавать по ДДУ, — привела пример специалист и продолжила: — Потому что, когда дом введен и погашен кредит, льготные условия ипотеки, которые предусмотрены схемами проектного финансирования, ухудшаются».

Для защиты от рисков неплатежей, сообщила она, застройщики требуют от покупателей застраховать жизнь и здоровье на период рассрочки, а также запрашивают подтверждение платежеспособности клиентов.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.

Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Следующий выпуск «Прогноз рынка МКД: взгляд аналитиков и девелоперов» состоится 19 июня в 10.00. Регистрируйтесь по ссылке.

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Снижение цен и увеличение продаж: как отмена банковских комиссий по ипотеке повлияла на рынок новостроек

Плюсы и минусы отмены банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки: мнения экспертов

Эльвира Набиуллина: Мы настаиваем на отмене банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки

Новый всплеск интереса к жилищным накопительным кооперативам: как застройщики адаптируются к дорогой ипотеке

ЕРЗ-тренды: как застройщикам решать проблемы подключения к инженерным сетям

ЕРЗ-тренды 22 мая в 10.00: «Жилищный кооператив — альтернатива ипотеке?»

Опрос ЕРЗ.РФ: 96% застройщиков оценивают тарифы на подключение к электросетям как завышенные

Аренда с правом выкупа: эксперты оценили перспективы нового инструмента продаж квартир

Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году

Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов

Отрасль на пределе. Что показал I квартал 2025 года на рынке жилья: мнения аналитиков

ЕРЗ-тренды: более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита

ЕРЗ-тренды: рост себестоимости строительства обгоняет увеличение цен на новостройки минимум вдвое

Критический уровень нераспроданности и снижение остатков на счетах эскроу: эксперты проанализировали проектное финансирование строительства

ЕРЗ-тренды 20 марта в 10.00: разбираем новый аналитический обзор ЦБ о проектном финансировании

Балконы, качество воды и репутация застройщика: эксперты назвали самые востребованные потребительские качества новостроек

От квизов к чат-лендингам: эксперты выявили ключевые тренды лидогенерации для застройщиков

Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек

В рамках онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты подвели итоги продаж новостроек за первое полугодие 2025 года. Несмотря на стабилизацию ипотечного рынка, объем сделок по ДДУ остается на критическом уровне — ниже показателей кризисного 2015 года.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Участники дискуссии — представители ЕРЗ.РФ, аналитического сервиса Объектив.рф, застройщиков DOGMA и ГК Полис — проанализировали ключевые тенденции рынка первичной недвижимости.

Специалисты отметили парадоксальную ситуацию: при падении спроса девелоперы продолжают активно выводить новые проекты, что создает риски серьезного перепроизводства. При этом компании вынуждены корректировать стратегии и работать с себестоимостью в условиях стагнирующего рынка.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель ЕРЗ.РФ:

— Продажи по ДДУ остаются на рекордно низком уровне — 1,2 тыс. квартир в день. Это даже ниже показателей 2015 года. При этом застройщики продолжают активно выводить новые проекты: во II квартале 2025 года выведено на 72 тыс. квартир больше, чем продано. Навес продолжает расти.

Источник: ЕРЗ.РФ

Несмотря на снижение спроса, объем действующих разрешений на строительство достигает 4 млн кв. м в месяц — в 2,5 раза выше текущих продаж. Мы надеялись, что II квартал станет точкой перелома, но этого не произошло. Темпы вывода новых проектов уже вдвое превышают продажи, что несет риски перепроизводства.

Фото предоставлено «Объектив.рф»

Ксения ЧЕРНЕЦКАЯ (на фото), руководитель экспертного центра сервиса цифровой аналитики для девелоперов Объектив.рф:

— Мы отмечаем рост объема экспозиции в большинстве рассматриваемых городов с населением свыше 1 млн человек. К сожалению, он показывает прирост в силу того, что мы копим остатки. Реализация проектов на первичном рынке идет медленнее, чем это было в прошлом году.

Показатель средней цены квадратного метра предложения в городах-миллионниках демонстрирует небольшое снижение в сравнении с маем, что свидетельствует о начале мягких корректировок цен в условиях переизбытка предложения.

Источник: Объектив.рф

Первая половина 2025 года демонстрирует слабые результаты продаж: по итогам двух кварталов 2025 года среднемесячное количество сделок ДДУ в крупных городах РФ на 30% меньше год к году. На результатах первого полугодия также сказался фактор сезонности. Рынок замер в ожидании новых реальных стимулов к росту.

Источник: Объектив.рф

Также мы наблюдаем рост доли сделок по договорам ДКП в общей структуре реализации, корректировку ассортимента девелоперами на фоне снижения спроса, медленное восстановление доли ипотечных сделок в структуре продаж и ориентацию спроса на сегмент 30—40 «квадратов», который занимает максимальную долю в структуре реализации.

Фото из архива А. Тернющенко

Александр ТЕРНЮЩЕНКО (на фото), директор по продажам DOGMA:

— Если в целом сравнивать I полугодие 2025 года с II полугодием 2024-го, то у нас объемы продаж равны. Мы считаем это хорошим результатом. На стагнирующем рынке мы должны некоторый объем клиентского потока забрать на наши объекты. Наверняка многие застройщики так и делают.

Это большая работа с агентствами недвижимости, которая дает нам дополнительный трафик, позволяющий удерживать цены и продавать по рынку с хорошими финансовыми инструментами.

Нужно правильно сокращать себестоимость. Это вопросы тендеров, переговоров, графиков закупок, управления товарными остатками с точки зрения стройматериалов, рабочей силы. Ведь можно «усушить» продукт, но закупить рабочую силу неудачно, и все, что было сэкономлено, уйдет на переплату рабочим.

Фото: polis-group.ru

Яна ВИРЧЕНКО (на фото), коммерческий директор ГК Полис:

— Июнь 2025 года показал слабые результаты: продажи были сопоставимы с январскими. При этом май, несмотря на праздники, дал позитивную динамику по бронированиям и сделкам.

ГК Полис ввела в мае и июне более 79 тыс. кв. м жилья в Ленинградской области. Однако в уже сданных домах непроданными остаются 48% квартир — показатель выше порогового значения в 30%.

Застройщики, начавшие продажи в 2022 году, не могут снижать цены — это нарушает финансовую модель. А те, кто вышел недавно, могут позволить себе демпинг. В результате жилье одного класса продается по разным ценам, и это дестабилизирует рынок.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Выпуск 24 июля будет посвящен теме «Инвестиционный штиль: разбираем новые стратегии девелоперов на рынке земли». Регистрируйтесь по ссылке.

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЕРЗ-тренды 24 июля в 10.00 — «Инвестиционный штиль: разбираем новые стратегии девелоперов на рынке земли»

«Продажи новостроек: итоги первого полугодия 2025» — новая тема ЕРЗ-трендов. 17 июля в 10.00

«Серый» рынок и «белые» перспективы: что происходит с жилищным строительством в Дагестане

Ключевые сообщения телеграм-канала ЕРЗ.РФ НОВОСТИ с 30 июня по 4 июля

ЕРЗ-тренды 10 июля в 10.00 — «Загадочный Дагестан: перспективы жилищного строительства на берегах Каспия»

Как снизить стоимость лида в 3,5 раза: на ЕРЗ-трендах представили лучшие практики старта продаж от региональных девелопер 

ИЖС: рост сменяется трансформацией, случайные игроки покидают рынок

ЕРЗ-тренды 3 июля в 10.00 — «Старт продаж в новых реалиях: стратегии, ошибки и работающие инструменты»

Минфин: арендные платежи не облагаются НДС при продаже жилья по договору аренды с правом выкупа

Управляемая ситуация: как девелоперы реагируют на двукратный рост затоваренности на рынке жилья

ЕРЗ-тренды 26 июня в 10.00 — «Что происходит с рынком ИЖС: анализ трендов, цифр и рисков для девелопера»

ЕРЗ-тренды 19 июня в 10.00 — «Риски перепроизводства новостроек: какие регионы на грани кризиса?»

Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ