Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Эксперты рынка недвижимости поделились опытом работы в области проектного финансирования в рамках круглого стола на ютуб-канале СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ

 

 

Прямые эфиры в рамках новостного проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» — совместного проекта компании MACRO и ведущего ресурса застройщиков ЕРЗ.РФ — проходят каждый вторник в 11:00 (МСК). Спикеры выпуска сами выбирают, какие вопросы наиболее актуальны для строительной отрасли на этой неделе.

На этот раз в эфире выступила приглашенный гость — Светлана Назарова, управляющий директор — начальник Управления финансирования недвижимости Сбербанка и один из главных специалистов в России по теме проектного финансирования банковской сферы.

 

Фото: www.exchange.1maysk.ru

 

14 сентября эксперты круглого стола обсудили следующие вопросы:

 Проектное финансирование: проблемы, с которыми сталкиваются застройщики.

 Распространенные причины отказа в проектном финансировании и способы их решения.

 Региональные особенности проектного финансирования.

Экспертами выступили:

Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

Марина Заболотнева, вице-президент по финансам ГК Инград;

Елена Сёмова, финансовый директор ООО «ЮгСтройИмпериал»;

Алина Табунщикова, руководитель кредитного отдела ООО «ЮгСтройИмпериал»;

Ольга Рыкова, директор финансового департамента ГК Страна Девелопмент;

 

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

 

Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК А101;

Сергей Потапов, заместитель финансового директора по работе с банками строительной компании DOGMA;

Руслан Капанов, заместитель генерального директора по финансам Унистрой;

Ольга Лазарева, ИО финансового директора Группы компаний Железно;

Анна Морозова, финансовый директор СК НИКС;

Мария Исаева, коммерческий директор ООО «Специализированный застройщик "ГВ Девелопмент"»;

Павел Булатов, заместитель директора по развитию бизнеса компании MACRO.

Эфир открыла ведущая круглого стола Светлана Опрышко, независимый директор компании MACRO.

 

Фото: РБК Недвижимость 

 

Кирилл Холопик (на фото) отметил, что проблемы проектного финансирования в первую очередь связаны с низкой маржинальностью проектов.

«Кроме этого возникают и нестандартные ситуации, — добавил Холопик, — В основе которых часто лежат недоработки в законодательстве».

Работой Сбербанка с девелоперами в рамках проектного финансирования поделилась приглашенный гость эфира Светлана Назарова (на фото). По ее словам, в целом на сегодняшний день порядка 100 млн кв. м находится в строительстве. Сбербанк работает с 55% всех проектов с эскроу счетами. С 2019 года процент неодобренных заявок снизился с 50% до 20%: это не только отказы банка, но и приостановления сделок из-за отсутствия документов или желание клиента уйти в другой банк.  

 

 

В ближайшее время Сбербанк планирует выпустить пилотный проект:  сервис, который будет основываться на двух базовых аспектах. Первый — ML-модель подоходной части, которая будет прогнозироваться с помощью искусственного интеллекта. Второй — алгоритмизация строительной экспертизы.

«Все это возможно в том случае, если к цифровизации будут стремиться не только банки, но и все участники рынка», — резюмировала Светлана Назарова.

 

 

Марина Заболотнева (на фото) выделила следующие проблемы внутри проектного финансирования: наличие определенного процента авансирования от суммы договора, недостаточность накладных расходов, пересмотр финансовой модели в банке и увеличение лимита в проектном финансировании раз в полгода, пересмотр нефинансовых ковенантов раз в квартал. 

«Все эти проблемы лежат в плоскости работы девелопера и банка, и я искренне верю, что в наших силах это урегулировать», — отметила вице-президент по финансам ГК ИНГРАД, занимающей 7-е место в ТОП застройщиков РФ по объемам текущего строительства жилья.

 

 

Алина Табунщикова (на фото) рассказала, что в Краснодаре цены на строительство увеличились, и у ЮгСтройИмпериал появились вопросы к банкам по согласованию себестоимости.

«При построении финансовой модели мы видим проект более маржинальным, чем банк, чем видит его банк», — подчеркнула руководитель кредитного отдела компании.

 

 

Елена Семова (на фото) рассказала, как ЮгСтройИмпериал, занимающий 8-е место в ТОП застройщиков РФ по объемам текущего строительства жилья, решает вопрос изменения стоимости строительства.

«Мы выходим из этой ситуации с помощью резервов и учета непредвиденных расходов, — рассказала Семова. — То, что изначально было заложено в финансовой модели, позволяет нам пока что нивелировать этот рост».

При этом она не исключает варианта пересмотра финансовой модели или добавления собственных средств.

 

 

«ГК Страна Девелопмент использует проектное финансирование с 2019 года, — проинформировала Ольга Рыкова (на фото). — У нас есть опыт полной реализации проектов, как в регионах, так и в Москве и Санкт-Петербурге».

Директор финансового департамента группы указала на следующие проблемы в работе с проектным финансированием:

 Наличие комиссии, которую банк взимает до получения кредита и платы за поддержание кредитного лимита. При нескольких проектах такие комиссии могут составлять несколько десятков миллионов рублей.

 Невозможность оплачивать расходы по программе субсидирования за счет проектного финансирования.

 

 

Сергей Потапов (на фото) от лица строительной компании DOGMA поблагодарил банки за те инструменты, которые они предоставляют девелоперам.

«Сейчас банки не только готовы выдавать бридж-кредиты, — пояснил топ-менеджер, — но и кредиты под будущую прибыль по тем проектам, которые имеют определенную степень готовности».

 

 

Анатолий Клинков (на фото) обратил внимание на то, что сегодня банки фокусируются не на скорости эксплуатации кредита (в частности, текущей работе в плане выборок), а на скорости получения финансирования.

«Застройщики говорят о том, что если срок выборки занимает более недели, то для них это критично при принятии решения, какой банк их будет кредитовать», — пояснил Клинков.

Также по словам представителя ГК А101, занимающего 15-е место в ТОП РФ по объемам текущего строительства, пока не до конца проработан механизм финансирования социальных объектов.

 

 

Поддержав предыдущего спикера, Павел Булатов (на фото) отметил, что компания MACRO работает над тем, чтобы выдачи кредитов происходили день в день.

«Мы уже полтора года разбираем проектное финансирование, и 90% всех действий в нем можно предоставить автоматизированной системе, что существенно сократит время принятия банками положительного решения», — пояснил заместитель директора компании по развитию бизнеса.

 

 

Рассказав, с какими проблемами столкнулся застройщик Унистрой, Руслан Капанов (на фото) посоветовал коллегам не бояться подавать проектное финансирование в несколько банков одновременно и рассказал, как это устроено в их компании:

«Для этого в свое время мы сделали портал, куда один раз закидываем всю документацию и открываем доступ всем банкам, которые хотят рассмотреть проект, — пояснил Капанов. — Таким образом, мы упростили себе работу по подаче заявок в банки», — резюмировал он.

 

 

Ольга Лазарева (на фото) рассказала, что группы компаний Железно устраивает тендер между банками, а по его итогам выбирается банк, который будет являться уполномоченным в рамках проектного финансирования.

«Эта методика работает, — отметила Ольга Лазарева. — Мы привлекаем к участию в тендере порядка пяти банков, что позволяет нам получать лучшие условия».

И.О. финансового директора группы выделила такие проблемы, связанные с проектным финансированием, как навязывание дополнительных услуг и длительность рассмотрения заявки.

 

 

«Будучи новичками на рынке недвижимости, мы сразу зашли на рынок с программой проектного финансирования», — поделилась Мария Исаева (на фото). Она рассказала о проблемах и несовершенствах проектного финансирования, с которыми столкнулась компания, связанных, непосредственно с работой по счетам эскроу.

Договорились, что темой следующей встречи представителя Сбербанка с девелоперами будет «Финансирование застройки».

 

 

Чтобы быть в курсе тем еженедельных эфиров компании MACRO и ЕРЗ.РФ и получать анонсы всех мероприятий с ведущими экспертами строительной отрасли, регистрируйтесь по ссылке macroconf.ru/erzrf.

Посмотреть полную версию эфира можно по ссылке.

Следующий эфир в рамках новостного проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» состоится 21 сентября в 11:00 (МСК). Тема эфира: «От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба привилегий для клиента. Какие факторы определяют выбор покупателями недвижимости».

 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ

Лидеры России по скорости строительства: мнения экспертов — в эфире СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ

Продажи новостроек: как сохранить спрос и динамику. Кейсы консалтеров и IT-компаний

Способы сохранения маржинальности строительства, проблема аварийного жилья в регионах: мнения застройщиков ­— в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Способы сохранения маржинальности строительства, проблема аварийного жилья в регионах — в эфире «СТРОКА.ГЛАВНОЕ»

Круглый стол по способам гарантированного достижения отличных результатов в девелопменте пройдет 27 августа

Какие специалисты обеспечивают успех бизнеса, потребность в кадрах и работа с молодежью — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Консалтеры и IT-компании в прямом эфире расскажут, как продавать новостройки дороже и обеспечить регулярный поток заявок от покупателей

Что будет с ипотекой, к каким последствиям приведет ужесточение ее выдачи. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

+

Установлена форма задания на проектирование для государственных заказчиков

На портале правовой информации опубликован приказ Минстроя России от 21.04.2022 №307/пр «Об утверждении Формы задания застройщика или технического заказчика на проектирование объекта капитального строительства, строительство, реконструкция, капитальный ремонт которого осуществляются с привлечением средств бюджетной системы Российской Федерации».

 

Фото: www.nar.ru

 

В соответствии с ч. 12.4. ст. 48 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), форма задания застройщика или технического заказчика на проектирование объекта капитального строительства, строительство, реконструкция, капитальный ремонт которого осуществляются с привлечением средств бюджетной системы РФ, устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Задание состоит из 3 разделов (46 пунктов):

 Общие данные;

• Перечень основных требований к проектным решениям;

• Иные требования к проектированию.

Как видно, количество разделов и их название практически повторяет разделы, установленные «Примерной формой задания на проектирование объектов капитального строительства». Они являются приложением к «Методическим рекомендациям о порядке согласования проекта задания на архитектурно-строительное проектирование объекта капитального строительства, строительство (реконструкция) которого осуществляется за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации в рамках реализации национальных проектов, государственных программ Российской Федерации», утвержденные письмом Минстроя №13809-ИФ/01 от 09.04.2022.

Название и содержание многих пунктов Задания также дублируют или похожи на пункты, установленные формой задания, утвержденного письмом ведомства №13809-ИФ.

 

 

Первый раздел включает в себя 16 пунктов. Здесь указываются реквизиты документов, на основании которых принято решение о разработке проектной документации, данные застройщика и инвестора, источник и объем финансирования строительства, сведения об объекте в соответствии с классификатором объектов капитального строительства по их назначению и функционально­технологическим особенностям.

Кроме того, застройщик (технический заказчик) должен определить:

• требования к выделению этапов строительства объекта;

• требования к основным технико-экономическим показателям объекта (площадь, объем, пропускная способность, протяженность, количество этажей, производственная мощность, пропускная способность, грузооборот, интенсивность движения и другие показатели);

• идентификационные признаки объекта, которые устанавливаются в соответствии со ст. 4 384-ФЗ ;

• назначение объекта;

• принадлежность к объектам транспортной инфраструктуры и другим объектам, функционально-технологические особенности которые влияют на их безопасность;

• возможность возникновения опасных природных процессов, явлений и техногенных воздействий на территории, на которой будет осуществляться строительство объекта;

• пожарную и взрывопожарную опасность объекта;

• необходимость выполнения инженерных изысканий для подготовки проектной документации;

• принадлежность объекта к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ и т.д.

 

Фото: www.edsro.center

 

Второй раздел содержит требования к:

• схеме планировочной организации земельного участка;

• архитектурно-художественным решениям, включая требования к графическим материалам;

• технологическим решениям;

• конструктивным и объемно-планировочным решениям (указываются для объектов производственного и непроизводственного назначения);

• технологическим и конструктивным решениям линейного объекта;

• зданиям, строениям и сооружениям, входящим в инфраструктуру линейного объекта;

• основному технологическому оборудованию (указываются тип и основные характеристики по укрупненной номенклатуре, требования к составу оборудования (основное и комплектующее технологическое и вспомогательное оборудование), требование о выборе оборудования на основании технико-экономических расчетов, технико­экономического сравнения вариантов).

• наружным сетям инженерно-технического обеспечения, точкам присоединения (указываются требования к объемам проектирования внешних сетей и реквизиты полученных технических условий, которые прилагаются к заданию на проектирование);

• мероприятиям по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и по оснащенности объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов

В данном разделе указывается и иные требования к проектным решениям, которые влияют на эффективность разработки проектной документации (проектирование), а также определяющие технические, эксплуатационные требования к проектируемому объекту

 

  

Третий раздел включает в себя иные (дополнительные) требования, в их числе требования к:

• разработке специальных технических условий;

• о применении при разработке проектной документации документов в области стандартизации;

• о подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели (при необходимости);

• о типовой проектной документации.

К заданию на проектирование застройщик (технический заказчик) должен приложить:

• Градостроительный план земельного участка и (или) проект планировки территории, и (или) проект межевания территории;

• Результаты инженерных изысканий (при их отсутствии заданием на проектирование предусматривается необходимость выполнения инженерных изысканий в объеме, необходимом и достаточном для подготовки проектной документации);

• Технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно­технического обеспечения (при их отсутствии и, если они необходимы, заданием на проектирование предусматривается задание на их получение);

• Сведения о надземных и подземных инженерных сооружениях, и коммуникациях (при наличии);

• Решение о предварительном согласовании места размещения объекта (при наличии).

• Документ, подтверждающий полномочия лица, утверждающего задание на проектирование;

• Решение о подготовке документации по планировке территории;

• Чертеж границ зон планируемого размещения линейного объекта, сведения о его характеристиках и схема планировочных решений, предусмотренные разрабатываемой документацией по планировке территории линейного объекта.

• Иные документы и материалы, необходимые для проектирования.

 

Фото: www.gis96.ru

 

Напомним, что в настоящее время, помимо приказа Минстроя №307, действуют еще ряд документов, в которых устанавливается форма задания на проектирования и требований к его подготовке, среди них:

• Приказ Минстроя России от 01.03.2018 №125/пр «Об утверждении типовой формы задания на проектирование объекта капитального строительства и требований к его подготовке»;

• Письмо Минстроя России от 09.04.2020 №13809-ИФ/01 «Об обеспечении участия органов и организаций государственной экспертизы в разработке государственными заказчиками заданий на проектирование по объектам капитального строительства, строительство которых осуществляется в рамках национальных проектов»;

 СП 341.1325800.2017. Свод правил. Подземные инженерные коммуникации. Приложением Б. устанавливается «Типовая форма задания на проектирование закрытого перехода, сооружаемого методом горизонтального направленного бурения»;

 ГОСТ Р 57839-2017. Национальный стандарт Российской Федерации. Производственные услуги. Системы безопасности технические. Задание на проектирование. Общие требования.

Приказ Минстроя России №307/пр вступают в силу с 19 июня 2022 года.

 

Фото: www.omskrielt.com

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:  

Для чего Минстрой предлагает параллельно проводить проектирование и строительство объектов

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Разработана форма задания на проектирование

Кто будет устанавливать форму задания на проектирование

BIM-проектирование станет обязательным для застройщиков, привлекающих средства дольщиков

Разработаны критерии аналогичности проектируемого объекта капстроительства

«Нулевая» стадия экспертизы оценки задания на проектирование: нюансы и подробности

Проектная документация будет включаться в информационную модель ОКС только в случае, если это определено заданием на проектирование

В Градостроительном кодексе вводится институт образцового проектирования

Как будут обосновывать технические решения на основе зарубежных технологий и норм проектирования

Утверждена форма графика выполнения мероприятий по проектированию и строительству

В России утвержден первый свод правил проектирования зданий из крупногабаритных модулей

РСПП и НОЗА поддержали законопроект о типовом проектировании