Циан.Журнал собрал мнения ведущих специалистов о том, как будут меняться цены на новостройки, спрос на ипотеку и что предложат покупателям застройщики.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Поводами для снижения цен аналитики считают следующие факторы:

• слабый спрос и высокие ставки по ипотеке;

• эффект высокой базы — цены уже на таком уровне, что увеличивать их сложнее, чем пару лет назад;

• замедление роста экономики и индексации зарплат;

• резкое снижение спроса на «вторичке», которое тянет еще большее падение на рынке новостроек;

• запрет строительства микроквартир, 1 кв. м в которых стоил дорого, что может повлиять на средние цены.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Поводы для роста цен:

• себестоимость строительства увеличивается, дорожают проектное финансирование, стройматериалы, рабочая сила;

• количество новых проектов снижается, а чем меньше лотов на стадии котлована — тем выше средние цены по рынку;

• снижение стоимости квартир на первичном рынке может вызвать волну недовольства среди уже подписавших ДДУ дольщиков.

Сегодня эти разнонаправленные факторы, по словам руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова (на фото ниже), уравновешивают друг друга. Поэтому в 2025 году цены могут показать рост, лишь близкий к цифрам официальной инфляции, то есть 5% — 7%.

Фото: cian.ru

Иногда в СМИ приводят в пример Китай, где при сопоставимом снижении спроса на новостройки стоимость жилья за последние годы упала на четверть. Эксперт с таким сравнением не согласен.

«Китайская ситуация не похожа на сегодняшнюю российскую, — пояснил Алексей Попов. — Она ближе к реакции нашего рынка на мировой финансовый кризис конца 2000-х, когда цены снизились на 30% — 35%. В нынешней ситуации такой сценарий маловероятен».

Он предположил, что корректировка цен в отдельных проектах возможна, но, скорее всего, она будет выражаться в акциях и скидках.

Фото: minstroyrf.gov.ru 

Такой же точки зрения придерживается и глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин (на фото).

«Сегодня более 60% жилья, которое находится в стройке, не продано, — напомнил он. — Поэтому так или иначе компании, чтобы обеспечить финансовый поток, будут регулировать цены скидками».

Замруководителя центра инвестиций Becar Asset Management Алексей Илюхин (на фото ниже) максимально выгодными считает длинные рассрочки.

Фото: t.me/iljukhininvest

«На рынке недвижимости Санкт-Петербурга их предлагают до 8 лет с процентами и до 5,5 лет практически "под ноль"», — сообщил он.

В этом случае, уточнил эксперт, удорожание составит всего 1% в год, и им можно пренебречь. Есть вариант взять ипотеку без первоначального взноса и жить в квартире, выплачивая застройщику арендную плату, которая пойдет в счет первого платежа.

«Застройщикам придется замораживать развитие проектов с невысокой маржой на начальной стадии проработки», — добавила руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики ГК Главстрой Елизавета Родина (на фото ниже).

Фото из личного архива Е. Родиной

При этом она предупредила, что резкого сокращения предложения ожидать не стоит. Наоборот, на фоне падения спроса количество квартир в экспозиции будет планомерно увеличиваться.

В 2025 году девелоперам придется избавиться от части своего земельного банка, полагает гендиректор ПИА Недвижимость Максим Ельцов (на фото ниже), поскольку строить столько, сколько раньше, нет смысла, а держать даже ликвидные участки, взятые в кредит, очень невыгодно.

Фото из архива М. Ельцова

Не исключил эксперт и того, что в ближайшие месяцы сильные компании начнут поглощать более слабые, а часть из них перейдет в собственность банков.

На сегодняшний день рыночные ставки по жилищным займам практически достигли 30%. Брать такие кредиты готовы немногие. Остается льготная ипотека, и идут разговоры о появлении новых госпрограмм.

Но их запуск, как говорил ранее вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото ниже), будет зависеть от инфляции. «Как только она пойдет на спад, мы выйдем в Правительство с новыми предложениями», — подчеркнул он.

Фото: t.me/mkhusnullin

А теперь основные советы от экспертов покупателям квартир в новостройках.

Если вам нужно решить квартирный вопрос и у вас есть возможность купить жилье сразу (по льготной программе или в рассрочку), то не стоит ждать: через несколько месяцев условия могут быть еще менее выгодными.

Если застройщик продает жилье по стопроцентной оплате без скидки, купите его в рассрочку. Внесите первый взнос, а остальные деньги положите на депозит до следующего раза. Так вы не просто приобретете квартиру, но и заработаете.

Выбирайте объект вдумчиво, оценивая его ликвидность. Вы должны быть уверены, что это лучшее, что вы видели, по соотношению цены и качества.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

Другие публикации по теме:

Эксперт прогнозирует 15-процентное падение цен на недвижимость на год-полтора

Насколько упадут выдачи ипотеки в 2025 году: прогнозы экспертов

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Эксперты: около 80% опрошенных россиян отложили покупку жилья из-за дорогой ипотеки

Что будет с рынком ипотеки в следующем году: мнения экспертов

Комиссия РСПП: рентабельность девелоперского бизнеса не дает оснований прогнозировать снижение цен на новостройки 

Эксперты: рост цен на жилье в новостройках ускорился

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Компания «Яков и Партнёры» провела исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» и своими выводами любезно поделилась с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: «Яков и Партнёры»

Специалисты подготовили три сценария возможного развития событий на первичном рынке РФ.

Объем рынка новостроек, трлн руб.

Источник: «Яков и Партнёры»

По их мнению, диапазон падения объемов продаж может составить 19% — 35%.

Источники: SberCIB, Банк России, «Яков и Партнёры»

Рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье в некоторых строительных компаниях приведет к убыткам.

Фото: «Яков и Партнёры»

«Маржинальность девелопмента может упасть до 10%, а то и уйти в минус, против 15% — 60% в 2023 году. В результате уже в 2025-м треть застройщиков понесут убытки», — уточнила в беседе с «Российской газетой» директор практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото).

Источники: Росстат, Минфин РФ, «Яков и Партнёры»

Аналитики напомнили, что в последние три года государственная поддержка существенно ускорила рост рынка. Объем ввода новостроек увеличился на 28 млн кв. м, а в расчете на одного жителя страны — на 8%.

При этом застройщики столкнулись с рядом вызовов:

• за счет роста зарплат, стоимости стройматериалов, ключевой ставки и, соответственно, финансирования их затраты увеличились;

• после сокращения программ льготного кредитования и разгона ипотечных ставок снизился спрос.

Источник: «Яков и Партнёры»

Эксперты рассмотрели схожие кризисы в Японии, США, Китае и пришли к заключению, что лучшим сценарием в нынешней ситуации станет реализация набора решений по стратегической диверсификации, операционному развитию и совершенствованию продукта.

Ведущие девелоперы исследованных стран фокусировались на четырех — восьми инструментах, и это позволило им наращивать бизнес даже в кризисный период.

Лидеры российского рынка уже используют многие инструменты, но значительный задел для роста эффективности компаний остается.

Фото предоставлено компанией Брусника

Итак. Стратегическая диверсификация:

• широкое региональное присутствие, запуск проектов на зарубежных рынках;

• выход в новые ценовые сегменты и типы недвижимости;

• открытие собственных бизнес-юнитов на разных этапах девелоперского цикла;

• приобретение конкурентов.

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

Операционное развитие:

• ГЧП по инфраструктурным и общественным объектам, КРТ, программа реновации;

• оптимизация штата, использование и развитие автоматизированных систем закупок и управления проектами;

• развитие fee-девелопмента, франшизы, управление коммерческой недвижимостью, создание собственных подрядчиков;

• запуск компании-разработчика ПО в сфере недвижимости, применение технологий BIM, внедрение платформ для автоматизации строительного процесса и привлечения подрядчиков.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Совершенствование продукта:

• умные планировки квартир;

• супераппы (многофункциональные мобильные приложения) с доступом к районной экосистеме;

• системы умного дома, автоматизированный учет ресурсов, цифровой доступ;

• карта клиентского трафика для B2B;

• гибкое ценообразование;

• постоянный пересмотр стратегии продаж.

Источник: «Яков и Партнёры»

Для максимального эффекта от развития этих направлений эксперты рекомендуют двигаться по простой схеме, состоящей из пяти шагов.

В зависимости от фокуса компании и успеха в реализации подходов ее выручка в долгосрочной перспективе, по прогнозам специалистов компании «Яков и Партнёры», может увеличиться до 150%, EBITDA — до 290%, EBITDA margin — до 55%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: несмотря на увеличение зарплат, в строительной отрасли растет дефицит кадров

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Антикризисные упрощенные процедуры в строительстве планируется продлить на год

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее