Циан.Журнал собрал мнения ведущих специалистов о том, как будут меняться цены на новостройки, спрос на ипотеку и что предложат покупателям застройщики.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

Поводами для снижения цен аналитики считают следующие факторы:

• слабый спрос и высокие ставки по ипотеке;

• эффект высокой базы — цены уже на таком уровне, что увеличивать их сложнее, чем пару лет назад;

• замедление роста экономики и индексации зарплат;

• резкое снижение спроса на «вторичке», которое тянет еще большее падение на рынке новостроек;

• запрет строительства микроквартир, 1 кв. м в которых стоил дорого, что может повлиять на средние цены.

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

 

Поводы для роста цен:

• себестоимость строительства увеличивается, дорожают проектное финансирование, стройматериалы, рабочая сила;

• количество новых проектов снижается, а чем меньше лотов на стадии котлована — тем выше средние цены по рынку;

• снижение стоимости квартир на первичном рынке может вызвать волну недовольства среди уже подписавших ДДУ дольщиков.

Сегодня эти разнонаправленные факторы, по словам руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова (на фото ниже), уравновешивают друг друга. Поэтому в 2025 году цены могут показать рост, лишь близкий к цифрам официальной инфляции, то есть 5% — 7%.

 

Фото: cian.ru

 

Иногда в СМИ приводят в пример Китай, где при сопоставимом снижении спроса на новостройки стоимость жилья за последние годы упала на четверть. Эксперт с таким сравнением не согласен.

«Китайская ситуация не похожа на сегодняшнюю российскую, — пояснил Алексей Попов. — Она ближе к реакции нашего рынка на мировой финансовый кризис конца 2000-х, когда цены снизились на 30% — 35%. В нынешней ситуации такой сценарий маловероятен».

Он предположил, что корректировка цен в отдельных проектах возможна, но, скорее всего, она будет выражаться в акциях и скидках.

 

Фото: minstroyrf.gov.ru 

 

Такой же точки зрения придерживается и глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин (на фото).

«Сегодня более 60% жилья, которое находится в стройке, не продано, — напомнил он. — Поэтому так или иначе компании, чтобы обеспечить финансовый поток, будут регулировать цены скидками».

Замруководителя центра инвестиций Becar Asset Management Алексей Илюхин (на фото ниже) максимально выгодными считает длинные рассрочки.

 

Фото: t.me/iljukhininvest

 

«На рынке недвижимости Санкт-Петербурга их предлагают до 8 лет с процентами и до 5,5 лет практически "под ноль"», — сообщил он.

В этом случае, уточнил эксперт, удорожание составит всего 1% в год, и им можно пренебречь. Есть вариант взять ипотеку без первоначального взноса и жить в квартире, выплачивая застройщику арендную плату, которая пойдет в счет первого платежа.

«Застройщикам придется замораживать развитие проектов с невысокой маржой на начальной стадии проработки», — добавила руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики ГК Главстрой Елизавета Родина (на фото ниже).

 

Фото из личного архива Е. Родиной

 

При этом она предупредила, что резкого сокращения предложения ожидать не стоит. Наоборот, на фоне падения спроса количество квартир в экспозиции будет планомерно увеличиваться.

В 2025 году девелоперам придется избавиться от части своего земельного банка, полагает гендиректор ПИА Недвижимость Максим Ельцов (на фото ниже), поскольку строить столько, сколько раньше, нет смысла, а держать даже ликвидные участки, взятые в кредит, очень невыгодно.

 

Фото из архива М. Ельцова

 

Не исключил эксперт и того, что в ближайшие месяцы сильные компании начнут поглощать более слабые, а часть из них перейдет в собственность банков.

На сегодняшний день рыночные ставки по жилищным займам практически достигли 30%. Брать такие кредиты готовы немногие. Остается льготная ипотека, и идут разговоры о появлении новых госпрограмм.

Но их запуск, как говорил ранее вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото ниже), будет зависеть от инфляции. «Как только она пойдет на спад, мы выйдем в Правительство с новыми предложениями», — подчеркнул он.

 

Фото: t.me/mkhusnullin

 

А теперь основные советы от экспертов покупателям квартир в новостройках.

Если вам нужно решить квартирный вопрос и у вас есть возможность купить жилье сразу (по льготной программе или в рассрочку), то не стоит ждать: через несколько месяцев условия могут быть еще менее выгодными.

Если застройщик продает жилье по стопроцентной оплате без скидки, купите его в рассрочку. Внесите первый взнос, а остальные деньги положите на депозит до следующего раза. Так вы не просто приобретете квартиру, но и заработаете.

Выбирайте объект вдумчиво, оценивая его ликвидность. Вы должны быть уверены, что это лучшее, что вы видели, по соотношению цены и качества.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперт прогнозирует 15-процентное падение цен на недвижимость на год-полтора

Насколько упадут выдачи ипотеки в 2025 году: прогнозы экспертов

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Эксперты: около 80% опрошенных россиян отложили покупку жилья из-за дорогой ипотеки

Что будет с рынком ипотеки в следующем году: мнения экспертов

Комиссия РСПП: рентабельность девелоперского бизнеса не дает оснований прогнозировать снижение цен на новостройки 

Эксперты: рост цен на жилье в новостройках ускорился

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Портал NSP («Недвижимость и строительство Петербурга») провел опрос экспертов о ситуации на жилищном рынке Санкт-Петербургского региона.

 

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

 

Эксперты обсудили разные актуальные темы: новые продукты и схемы удержания покупателей; чем закончится дискуссия между Банком России и Минстроем; будут ли продлены льготные ипотечные госпрограммы и другие.

NSP исходил из того факта, что спрос на ипотеку в I квартале 2023 года снизился как в регионе, так и по России в целом.

 

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

 

Что будет с ипотекой

С увеличением ставки по ипотеке с господдержкой сразу на целый процент и принципиальной позицией ЦБ по субсидированным программам условия кредитования стали жестче, признала руководитель отдела продаж ГК БФА-Девелопмент (22-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Светлана Денисова (на фото).

 

 

По словам руководителя департамента продаж Группы Аквилон (6-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Максима Турты (на фото), после ухудшения условий по новостройкам программы субсидирования стали менее интересны потребителям, и люди стали возвращаться к приобретению готового жилья.

Максим Турта надеется, что льготные программы будут продлены. «Но на других условиях: чтобы ими могли воспользоваться реально нуждающиеся граждане, а не инвесторы», — считает он.

 

Фото: www.dpru.obs.ru-moscow-1.hc.sbercloud.ru

 

В Россельхозбанке, по словам замдиректора Санкт-Петербургского регионального филиала РСХБ Ивана Власенко (на фото), покупатели, как правило, выбирают ипотечные программы с максимальным сроком, что позволяет получить наиболее комфортный ежемесячный платеж.

 

Фото: www.cdn.doveriekonkurs.ru

 

«Я полагаю, хотя коллеги, вероятно, мою позицию не одобрят, что ипотеку пора возвращать на рыночные основания с минимальной поддержкой государства», — заявил заместитель гендиректора СК ЛенРусСтрой (9-е место в ТОП застройщиков Ленинградской области) Максим Жабин (на фото)

 

Фото: www.st1.bsn.ru

 

Конечно, согласился он, в этом случае глобальные планы по вводу жилья придется пересматривать. Но снижение рисков и кредитной нагрузки на граждан и на бюджет, по его мнению, — вполне достойная цель. По прогнозам Максима Жабина, «если исключить геополитические катаклизмы, этот год будет лучше предыдущего».

Он уверен, что жилая недвижимость в перспективе будет дорожать, какие бы скидки ни давали застройщики. «Фундаментальных предпосылок для снижения себестоимости нет», — заключил эксперт.

 

Фото: www.obzor78.ru

 

Директор по ипотеке Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова (на фото) привела факты, доказывающие, что «в 2023 году ипотека останется самым востребованным инструментом при покупке квартиры».

В первом квартале этого года доля продаж по ипотеке в Петербурге держится на рекордном уровне в 90%. «Банки и застройщики продолжат работать над созданием новых программ с интересными для покупателей условиями», — убеждена Мошкова.

 

Новостройки или вторичный рынок?

Одним из следствий изменения условий ипотеки с господдержкой и борьбы ЦБ с околонулевыми ставками стало оживление вторичного рынка.

 

Фото РБК

 

По информации коммерческого директора ГК РосСтройИнвест (9-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Екатерины Немченко (на фото), в начале 2023 года разрыв цен на новостройки и квартиры на «вторичке» достиг 20%—30%.

В итоге, по ее мнению, по совокупности факторов объем продаж на вторичном рынке заметно вырос, несмотря на менее выгодные условия по ипотеке.

 

 

«"Первичка" продолжает жить на сильном допинге в виде господдержки и субсидированных ставок», — продолжил гендиректор Первого ипотечного агентства (ПИА Недвижимость) Максим Ельцов (на фото).

А «вторичка» с рыночными ставками, замечает эксперт, «выживала как могла», и в какой-то момент вторичный рынок достиг дна. Сегодняшнее перетекание денег из новостроек во «вторичку» в силу разницы цен Максим Ельцов считает существенным фактором.

По его мнению, «низкая ставка играет все меньшую роль. Выигрыш по ежемесячному платежу важен, но при разнице в ценах он невыгоден».

  

Фото: www.voms.ru

 

На будущее Максим Ельцов дает такой прогноз: ставка будет на уровне 12% по «вторичке», на первичном рынке — около 6,5%—7%, то есть что-то среднее между «Семейной ипотекой», «Ипотекой с господдержкой» и будущими программами адресной поддержки.

Юлия Мошкова обратила внимание экспертов на то, что «квартиры на вторичном рынке чаще выбирают в новых домах, аналогичных новостройкам». Поэтому она не видит предпосылок к снижению объема ипотечного кредитования ни на первичном, ни на вторичном рынке.

  

Фото: www.stroyvedomosti.ru

 

«До активного субсидирования ставок первоначальный взнос в среднем составлял 1 млн руб., и это было около 28% от стоимости квартиры. Сейчас у покупателя есть тот же самый миллион, только доля от суммы — уже примерно 20%», — заявила Мошкова.

 

Фото: www.office-news.ru

 

Какие изменения видят эксперты

По данным гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова (на фото), «на рынке апартаментов с начала 2022 года сделок, совершенных с использованием ипотечных средств, становится меньше».

  

Фото: www.mebel-go.ru

 

Большая часть кредитов, уточняет он, выдается под 11%—14%. Некоторые застройщики завуалированно предлагают субсидирование (например, действующая ставка на первый год кредитования — от 4,1% годовых, со второго года — 16,9%).

Апартаменты чаще приобретают не «поштучно», а лотами, от 3 до 10 номеров. Их покупатели входят в категорию выгодных заемщиков. Как правило, это опытные инвесторы, поясняет Николай Антонов.

 

Фото: www.ttfinance.ru

 

«В ЖК Панорама Невы (1-е место в ТОП ЖК Санкт-Петербурга) мы активно работаем с ипотечными программами, — рассказал директор по продажам, СХ Сенатор (63-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Олег Добродеев (на фото).

Уменьшилось количество покупателей с минимальным собственным платежом. «В первом квартале в основном к нам приходили с пятидесятипроцентным первоначальным взносом», — проинформировал он.

  

   

Коммерческий директор ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) Кирилл Храпов (на фото) констатирует рост доли ипотечных сделок.

«По нашему портфелю (в московском и петербургском регионах) мы видим, что доля ипотечных кредитов в сделках растет, — рассказал он. — В первом квартале 2022 года она составляла 72%, к концу года выросла до 85%».

Субсидированную ипотеку Храпов называет «привлекательным продуктом», а небольшое снижение покупательского интереса не считает критичным.

 

Фото: www. admin.nsp.ru

 

Коммерческий директор Maslov Group Игорь Ахальцев (на фото) ожидает развитие рынка загородной недвижимости.

«Пользуется популярностью ипотека с господдержкой на покупку домов с участками ИЖС, — заметил он, добавив: — Средняя ставка получается около 7,7%, что позволяет клиентам рассмотреть приобретение более дорогого объекта и при этом остаться на уровне стандартных ежемесячных платежей».

В числе негативных факторов он назвал предельный уровень кредита: в Московской и Ленинградской областях сумма ограничена 12 млн руб.

  

Фото: www.shtory-deco.ru

 

Стандартная ставка по ипотеке на «загородку» выше 12% годовых также не подходит большинству клиентов, констатирует Ахальцев. Поэтому количество сделок по стандартным программам снижается, резюмирует специалист.

Юлия Мошкова называет «бестселлером» 2023 года траншевую ипотеку. По ее словам, условия программы траншами в этом году несколько трансформировались: речь уже не идет об «одном рубле в месяц», но платеж по-прежнему минимальный на весь период строительства.

Другая популярная программа — это «ипотека в рассрочку», которая не только снижает платеж в два раза, но и максимально выгодна по переплате по процентам». Мошкова заверила, что ни в одной из этих программ нет удорожания самой квартиры.

  

Фото: www.sakhalife.ru

 

По мнению экспертов, тренды года будут напрямую зависеть от результатов обсуждений очередного пакета мер регулирования рынка ипотеки, которые сейчас проводят ЦБ и Минстрой. Возможно, на окончательные решения повлияют итоги I квартала.

«Думаю, рукотворное замедление такой важной отрасли, как жилищное строительство, не входит в планы правительства, и надеюсь, что в ЦБ это поняли», — предположила Светлана Денисова.

 

Фото: www.mk.ru

 

С ней согласна Екатерина Немченко: «В дискуссии между Минстроем и ЦБ победят логика и здравый смысл, будет найден компромисс», — уверена она.

«Строительная отрасль играет важнейшую роль в экономике. Без поддержки со стороны государства нынешнюю ситуацию пережить сложно», — полагают эксперты.

 

Фото: www.newnevsky.ru

 

P.S. Когда материал готовился к публикации стало известно о решении руководства Банка России ввести ограничения в отношении ипотечных программ со ставками, которые в ЦБ называют «экстремально низкими». С 30 мая по таким кредитам с датой выдачи после 15 марта 2023 года банкам понадобится формировать дополнительное резервирование. Ставку-ориентир, по которой будет рассчитываться его размер, регулятор будет публиковать на своем сайте ежемесячно.

 

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ЕРЗ.РФ дал прогноз основных показателей строительства МКД в 2023—2024 годах

Ипотека после новых ограничений ЦБ: что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом

В марте 2023 года число МКД, получивших положительное заключение экспертизы, снизилось на 42% (графики)

В Москве за I квартал введена почти половина годового планового объема недвижимости

Эксперт: средняя ставка по ипотеке в России превысила 8%

В марте 2023 года застройщики вывели на рынок на 89% больше МКД, чем годом ранее (графики)

ЦБ: в феврале «Льготная ипотека с господдержкой» уступила первенство «Семейной»

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м