В исследовании Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера (ЦФА) изменения цен на рынке жилой недвижимости эксперты пришли к выводу о продолжении роста цен на новостройки и готовое жилье в марте, несмотря на снижение стоимости 1 кв. м в реальном выражении, сообщила пресс-служба Сбера.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

В марте средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек России выросла на 0,4%, до 172,1 тыс. руб.

ТОП-5 регионов по стоимости единицы площади строящегося жилья включает Москву (355,0 тыс. руб.), Санкт-Петербург (243,8 тыс. руб.), Московскую область (190,5 тыс. руб.), Республику Татарстан (186,5 тыс. руб.) и Ленинградскую область (171,2 тыс. руб.).

Наименьший уровень цен отмечен в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях: 103,9 тыс. руб., 114,1 тыс. руб., 122,6 тыс. руб. и 128,8 тыс. руб. соответственно. Но при этом все указанные регионы показали рост цены по отношению к февралю.

Источник: Сбер

Различие между ценой «квадрата» в объявлениях и сделках сократилось до 11,8% (против 12,6% в феврале). Самый большой разрыв цен зафиксирован в Нижегородской области (24,8%), Москве (21,1%) и Калининградской области (20,5%). В ТОП-10 по этому показателю также вошли Республика Адыгея (22,4%) и Краснодарский край (15,1%).

В ряде регионов цена сделки, наоборот, превышает цену объявления, например в Амурской (-13,3%), Сахалинской (-12,5%) и Тульской (-7,5%) областях.

Источник: Сбер

Больше всего цены выросли в Удмуртской Республике (1,7%), Нижегородской области (1,3%), Воронежской области и Пермском крае (1,1%). В ряде регионов тенденция повышения стоимости жилья носит затяжной характер: в Ростовской — 21 месяц подряд, в Самарской — 20.

Существенное снижение цен отмечено в Калининградской области (-1,5%), Тюменской области (-0,6%), а также в Московской и Ленинградской областях (-0,5%). В Калининградской области это продолжается уже четыре месяца подряд, в Ленинградской — два.

Источник: Сбер

Авторы исследования пришли к выводу, что цены на новостройки пока не начали снижение, но готовы к этому.

В марте рост год к году составил всего 8,4%, а доля ежемесячных продаж уже восемь месяцев подряд не превышает 2% от всего объема стройки. Разрыв между ценой предложения и ценой сделки возобновил снижение.

Источник: Сбер

В Москве аналитики отметили тенденцию к увеличению разрыва между ценами предложения и сделки. Поскольку опережающий рост цены предложения вызывает рост цены сделки, цена «квадрата» также вернулась к росту.

Источник: Сбер

В Санкт-Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки практически не изменился, за месяц цены выросли на 0,4%, а год к году — на 13,4%.

Источник: Сбер

Средняя стоимость 1 кв. м на рынке готового жилья в марте составила 113,2 тыс. руб.

Наибольшая стоимость зафиксирована в Москве и Санкт-Петербурге, где цена за 1 кв. м — 302,4 тыс. руб. и 205,7 тыс. руб. соответственно. В ТОП-5 также входят Московская область (147,8 тыс. руб.), Краснодарский край (144,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (130,4 тыс. руб.).

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

Наименьшие цены за 1 кв. м в готовых квартирах среди крупнейших регионов страны выявлены в Челябинской (76,1 тыс. руб.) и Саратовской (76,8 тыс. руб.) областях, а также в Пермском крае (77,9 тыс. руб.).

Средняя цена предложения на «вторичке» по-прежнему заметно выше цены сделок — 128,8 тыс. руб. при сокращении разницы на 0,2 п. п., что наблюдается третий месяц подряд.

Источник: Сбер

Продолжается медленный рост цен на готовое жилье: в марте стоимость 1 кв. м прибавила 0,6%, до 113,2 тыс. руб. Тенденция прослеживается с сентября 2024-го.

Источник: Сбер

Среди крупнейших регионов самый выраженный прирост — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (+1,7%), Ставропольском и Пермском (+1,3%) краях.

Наибольший спад цены «квадрата» отмечен в Республике Дагестан (-1,1%, продолжается шесть месяцев подряд) и Свердловской области (-0,3%, после полугодового роста).

Источник: Сбер

Аналитики заметили снижение разрыва между ценой предложения и сделки, что создает предпосылки для снижения цен.

Источник: Сбер

При этом они подчеркнули, что количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд снижаются цены, остается достаточно высоким.

Источник: Сбер

Эксперты предположили, что отдельные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса и, скорее всего, в ближайшей перспективе цены на «вторичку» пойдут вниз.

Источник: Сбер

Пятый месяц подряд разрыв в стоимости 1 кв. м в новостройках и «вторичке» остается на уровне порядка 52,1%. Однако разница в цене «молодого» готового жилья (менее 10 лет) и новостроек составляет всего 12%, а у жилья, построенного 10—20 лет назад, — 25%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В новостройках Петербургского региона продажи снизились почти на четверть

Новостройки премиум-класса привлекательны для инвестиций, покупательская активность в сегменте растет

В Подмосковье подорожала элитная недвижимость

Цены на готовое жилье в России выросли на 2%

В московских новостройках при сокращении объема предложения цена растет, а количество сделок падает

В 2025 году стоит ожидать и банкротств девелоперов, и дальнейшего роста цен на новостройки

Наибольший рост цен на новостройки в первом квартале 2025 года отмечен в Новосибирске

В Москве увеличивается спрос на готовое жилье, но цены практически не меняются

Как девелоперам избежать затоваривания, не снижая цен: мнения экспертов

Новостройки в крупных городах России в первом квартале подорожали на 3,5%

15 лет назад «первичка» была дешевле «вторички» на 30%, но к 2025 году все изменилось — она стала дороже. Какие экономические и законодательные факторы стали триггерами такого разворота, разбиралась на портале РБК руководитель агентства недвижимости Town Group Елена Бойко.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

В 2010 году российский рынок недвижимости, напомнила эксперт, был еще в фазе восстановления после кризиса 2008—2009 годов. Вторичное жилье пользовалось традиционно высоким спросом за счет обжитости районов, развитой инфраструктуры и готовности объектов к заселению.

Новостройки, напротив, предлагались на ранней стадии строительства и в большинстве случаев на окраинах. Это и определяло их более низкую цену.

Разница между первичным и вторичным рынками, в зависимости от региона, доходила до 25% — 35%. Например, в Москве средняя цена 1 кв. м в новостройке составляла 100 тыс. руб. — 110 тыс. руб., во «вторичке» — 130 тыс. руб. — 150 тыс. руб.

Фото: towngroup.estate

С 1 июля 2018 года в России вступил в силу закон о переходе к проектному финансированию. По словам Елены Бойко (на фото), это повлекло за собой:

• рост издержек на строительство;

• усиление требований к финансовой устойчивости девелоперов;

• снижение на рынке доли мелких компаний;

• усиление консолидации в отрасли.

Цены на новостройки начали уверенно расти. По данным ДОМ.РФ, уже в 2019 году рост средней стоимости «квадрата» в крупных городах составил 12% — 15%.

Ситуация резко изменилась в 2020-м, когда началась пандемия COVID-19. Чтобы поддержать экономику и строительную отрасль, государство запустило программу массовой ипотеки, а затем и другие льготные форматы. Новостройки стали невероятно доступными для широкого круга потребителей.

Изображение сгенерировано нейросетью chataibot.ru

На этом фоне:

• спрос вырос кратно;

• предложение стало отставать;

• застройщики начали увеличивать цены, включая в них субсидии;

• многие объекты продавались на стадии котлована за несколько месяцев.

При этом средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке за три года (в зависимости от региона) увеличилась на 35% — 50%.

Кое-что придумали и сами девелоперы. Они быстро адаптировались к новым реалиям и начали предлагать:

• ипотеку с нулевым первоначальным взносом;

• рассрочки от застройщика без переплат;

• субсидированные ставки до 0,01% на весь срок кредита.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Таким образом, на рынке сложилась уникальная ситуация: новостройки, с точки зрения условий сделки, оказались максимально выгодными, и вторичный рынок не смог с этим конкурировать — ни по цене в ежемесячном платеже, ни по привлекательности условий.

На протяжении последних лет «вторичка» жила относительно спокойно: понемногу дорожала, спрос был умеренным. Но когда рыночные ставки достигли 22% — 28% годовых, ситуация резко изменилась.

Кредиты стали практически недоступными, и люди начали отказываться от сделок, либо переориентировались на «первичку», где сохранялись льготы.

В результате:

• спрос на «вторичку» снизился;

• рост цен остановился;

• разрыв между новостройками и вторичным рынком увеличился.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

С изменением условий на рынке поменялась и психология покупателей. Они начали воспринимать новостройки не только как жилье, но и как инвестиционный актив.

На фоне стагнации других инструментов (вклады, фондовый рынок, криптовалюты) недвижимость вновь стала «тихой гаванью», что и подогревало спрос.

Плюс к этому рынок новостроек продолжает поддерживать государство. Помимо ипотеки, действуют:

• налоговые вычеты,

• программы субсидирования застройщиков,

• госпрограммы по развитию инфраструктуры в новых районах.

Вторичный рынок остается в тени этих процессов, и без дополнительных стимулов он конкурировать не может.

Фото: © Lana1501 / Фотобанк Лори

На 2025—2026 годы Елена Бойко определила несколько возможных сценариев:

• постепенное выравнивание спроса (снижение господдержки может сбалансировать рынки);

• рост значимости вторичного рынка при снижении ставок;

• развитие гибридных форм («вторичка» от застройщика, апгрейд старого фонда).

«В последние 15 лет мы стали свидетелями глубокой трансформации рынка недвижимости, — подытожила эксперт. — Новостройки из категории "дешево, но ждать" превратились в "дорого, но выгодно". Вторичный рынок остался в статусе "надежно, но недоступно"».

Теперь, по ее мнению, игра изменилась, и победят те, кто адаптируется и умеет смотреть не на цену «квадрата», а на логику процессов, финансовые условия и стратегию.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В столице готовое жилье больше всего подорожало в Центральном округе

В Подмосковье цены на новостройки снижаются, «вторичка» дорожает

Разница в цене между строящимся и готовым жильем достигла 23%

Стоимость «квадрата» растет, цена лота падает: ситуация на рынке готового жилья

Количество предложений от застройщиков в готовых домах выросло на 30%

Где в России упали цены на «вторичку»

В апреле рынок недвижимости поддержало расширение «Семейное ипотеки» на вторичное жилье

Цены на готовое жилье в Московском регионе топчутся на месте

«Первичка» переиграла «вторичку»

Где в Москве можно найти недорогое готовое жилье