Банк России опубликовал информационно-аналитический материал «Обзор финансовой стабильности» за последний квартал прошлого года и первый нынешнего. Один из его разделов касается дисбалансов на рынке жилой недвижимости и рисков проектного финансирования.
Фото: cbr.ru
Динамика ипотеки
После завершения массовой госпрограммы на новостройки и повышения рыночных ставок жилищное кредитование существенно замедлилось, акцентировали специалисты Департамента финансовой стабильности Банка России.
Источники: Банк России, ДОМ.РФ
Новым драйвером роста стала «Семейная ипотека», но маржинальность всех льготных займов, с учетом увеличения стоимости привлечения денежных средств, существенно снизилась, и некоторые банки ввели дополнительные комиссии.
Чтобы обеспечить бесперебойность выдач, Правительство РФ повысило возмещение по таким кредитам, а регулятор начал разрабатывать новые ограничения в Стандарт защиты законных прав и интересов ипотечных заемщиков и варианты отключения от госпрограмм банков, взимающих комиссии с застройщиков.
Источник: Банк России
Качество ипотеки
В рассматриваемый период наблюдался устойчивый рост доли ипотечных кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней. С 01.07.2024 по 01.04.2025 этот показатель изменился с 0,6% до 0,9%.
Повышенние макропруденциальных надбавок вместе с ужесточением условий по госпрограммам льготного кредитования способствовали улучшению структуры ипотечных выдач.
Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори
Доля займов с предельной долговой нагрузкой более 80% в сегменте строящегося жилья в I квартале 2025 г. снизилась до 3% против 27% годом ранее.
С 01.01.2025 вступил в силу ипотечный стандарт, с учетом этого ЦБ принял решение снизить с 01.03.2025 надбавки к коэффициентам риска по кредитам с первоначальным взносом 20% — 30%.
С 01.07.2025 регулятор впервые установил макропруденциальные лимиты по рискованным ипотечным займам.
Источники: Банк России, Росстат, СберИндекс
Динамика цен
По данным специалистов ЦБ, рост цен на первичном рынке жилья стабилизировался на уровне 2% в квартал, а на вторичном даже замедлился (0,8%).
Источники: Банк России, Росстат, СберИндекс
Разрыв между сегментами на 01.04.2025, по данным Росстата, достиг 60%.
Источники: Банк России, Росстат
Индикатор «пузыря»
Данный показатель состоит из следующих субиндексов:
• отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу;
• отношение средней цены квартиры к среднегодовой цене аренды квартиры;
• изменение отношения ипотечных выдач к ВВП;
• индекс реальных цен на рынке недвижимости.
Фото: © Elnur / Фотобанк Лори
В апреле в связи с удорожанием жилья относительно доходов населения и стоимости аренды квартиры риск возникновения пузыря на первичном рынке вновь увеличился до значения в 1,6 п.
При этом на «вторичке» ничего подобного нет.
Источники: Банк России, Росстат, ДОМ.РФ
Доступность жилья
Несмотря на стабилизацию цен и быстрый рост номинальных доходов населения, доступность жилья для покупки в ипотеку остается низкой, отмечают в ЦБ. Субсидируемые программы также не улучшили данный показатель, и он остался на уровне начала 2024 года.
В первую очередь на это повлиял опережающий рост цен на новостройки и «вторичку».
Например, в январе — марте этого года ипотечный заемщик со средним доходом мог приобрести 39 кв. м «первички» по льготной ипотеке (38 кв. м годом ранее), в то время как по рыночной — всего 10 кв. м (18 кв. м — в I квартале 2014-го). На рынке готового жилья происходит то же самое: 16 кв. м против 27 кв. м.
Источники: Банк России, ЕИСЖС
Спрос и предложение
В структуре продаж снизился процент ипотеки и возросла доля покупок в рассрочку от застройщика и за собственные средства.
И хотя динамика распроданности квартир в новостройках не демонстрирует резкого ухудшения, спрос сокращается, и застройщики начали снижать объемы нового строительства.
В марте 2025-го площадь начатых проектов составила 4,3 млн кв. м (4,7 млн кв. м годом ранее).
Фото: cbr.ru
Риски рассрочек
«Программы рассрочки несут риски и для застройщиков, и для их клиентов, особенно если рассрочка выдается на 10 лет и гражданам с высокой долговой нагрузкой», — предупредил зампредседателя Банка России Филипп Габуния (на фото) на пресс-конференции, где он представлял результаты исследования Департамента финансовой стабильности.
Покупатели, допустившие задержку платежа, вынуждены будут платить неустойку, иначе они вообще лишатся квартиры, потеряв свои средства.
Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори
При этом банки могут отказать в переходе на ипотеку. Если явление станет массовым, то на рынке появится избыточное предложение квартир.
Застройщики, в свою очередь, столкнутся с кредитными рисками из-за низкой наполняемости счетов эскроу. В результате возникнут проблемы с финансированием строительства и переносом сроков ввода объекта в эксплуатацию.
И это еще далеко не все риски.
Источники: данные опроса Банка России
Качество проектного финансирования
Сумма остатков средств на счетах эскроу за два квартала снизилась на 6%, до 6,5 трлн руб.
На фоне падения спроса на строящееся жилье их наполняемость уменьшилась, но остается на приемлемом уровне: на 01.04.2025 покрытие задолженности по проектному финансированию составило 72%, а средняя ставка по кредитам — 10,4%.
Сформированный в последние годы запас финансовой прочности после завершения массовой льготной ипотеки и в условиях высоких рыночных ставок позволил строителям сохранить устойчивость.
Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»
По итогам 2024-го крупнейшие застройщики увеличили выручку в среднем на 18,9% и удержали уровень рентабельности продаж по EBITDA на уровне 2022—2023 годов. Но в текущих рыночных условиях формируются предпосылки падения продаж в 2025-м.
По оценке регулятора, большинство девелоперов сохранят финансовую устойчивость, а строящиеся объекты будут завершены.
Это обеспечит механизм эскроу, благодаря которому средства покупателей защищены. При необходимости банки будут готовы идти навстречу заемщикам, а в случае банкротства строительной компании примут убытки на себя и передадут проекты другим застройщикам.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
ЦБ: в первом квартале портфель проектного финансирования жилищного строительства увеличился до 8,7 трлн руб.
Спрос на новостройки и ипотеку продолжает снижаться, рынок сбережений растет
ЕРЗ-тренды 29 мая в 10.00 — «Последствия отмены банковских комиссий на ипотеку: итоги первых недель»
Арифметика льготной ипотеки: либо госсубсидии, либо банковские комиссии
В I квартале объем реструктуризированных кредитов граждан достиг 265 млрд руб. — максимум за четыре года
Банк России: доля рассрочек на жилье от застройщиков продолжает расти
Сбер отменяет комиссию для застройщиков по программам льготного ипотечного кредитования на Домклик
Список банков, снижающих ставки по рыночной ипотеке, растет
Ипотечный портфель по ДДУ сократился до 4,5 трлн руб. (график)
ЦБ: в марте ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 29,1% меньше, чем годом ранее (графики)
