На недавнем заседании в Минфине ЦБ, Минстрой, Минэкономики и госкорпорация ДОМ.РФ согласовали дорожную карту по развитию рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), чтобы с помощью данного механизма сделать ипотеку более доступной для населения — довести ставку ИЖК до 8% годовых к 2024 году.

Фото: www.fingram39.ru

Об этом сообщает «Коммерсант», которому стали известны детали дорожной карты.

В соответствии с ней предполагается поставить на широкий поток выпуск (эмиссию) однотраншевых ипотечных облигаций с поручительством госкорпорации ДОМ.РФ от лица единого эмитента — «ДОМ.РФ Ипотечный агент».

Фото: www.sravni.ru

Как неоднократно информировал портал ЕРЗ, принцип такого механизма прост: банк-кредитор, имея возможность выпускать ипотечные облигации под каждый выданный им ипотечный кредит, реализует их на фондовом рынке, и под вырученные деньги может выдавать новые ипотечные кредиты и рефинансировать прежние.   

Данный механизм способствует увеличению объемов и снижению ставок ИЖК за счет получения оперативного доступа к «живым» деньгам.

Фото: www.inmfo.ru

Но в случае с вышеупомянутой дорожной картой, как поясняет издание, банк-кредитор передает портфель обязательств по кредиту ипотечному агенту (дочерней структуре ДОМ.РФ) и взамен получает облигации, эмитированные от имени агента.

При возникновении просрочки по ипотечному кредиту ДОМ.РФ обязуется выкупить долги по кредиту, а банк может оставить ИЦБ на балансе или продать инвестору на фондовом рынке.  

В частности, предлагается инвестировать в данные ценные бумаги средства пенсионных накоплений и госкомпаний, средства накопления для жилищного обеспечения военнослужащих и другие виды бюджетных финансовых ресурсов.  

Фото: www.ivday.ru

Собственно, этот механизм уже действует. Напомним, что в конце прошлого года Банк ВТБ под гарантии ДОМ.РФ эмитировал под весь свой ипотечный кредитный портфель рекордный объем ипотечных облигаций на 74,3 млрд руб.   

 Затем между двумя организациями был подписан меморандум о расширении сотрудничества в целях дальнейшей реализации совместной программы по выпуску облигаций с ипотечным покрытием.

Соглашением предусмотрено в рамках механизма поручительства дочерней организации ДОМ.РФ — «Фабрики ИЦБ» (впоследствии ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент») вывести на фондовый рынок в 2019—2021 годах ипотечных облигаций объемом до 500 млрд руб.

Фото: www.dailypioneer.com

Как отмечает «Коммерсант», сегодня львиная доля ИЦБ приходится на два банка с госучастием — ВТБ и Сбербанк. Под гарантии ДОМ.РФ первый сделал несколько выпусков ИЦБ на общую сумму в 195 млрд руб., а второй — на 192 млрд руб.

Согласно дорожной карте расширение эмиссии ИЦБ позволит привлечь до 7 трлн руб., что будет способствовать снижению ставок для ипотечных заемщиков на 1—1,5 процентных пункта.

Фото: www.note.taable.com

Другие публикации по теме:

Как перед третьим чтением изменился закон, расширяющий денежное обеспечение ипотечных облигаций

Правительство: выпуск ипотечных облигаций банком-кредитором будет обеспечен средствами на счетах эскроу

ДОМ.РФ и Газпромбанк выпустят ипотечные облигации на 350 млрд руб.

ДОМ.РФ вышел на фондовый рынок с крупным траншем ипотечных облигаций

ДОМ.РФ и ВТБ выпустят ипотечные облигации на полтриллиона рублей

Профильное министерство внезапно заинтересовалось переменами в поведении застройщиков и банков, после того как цены на земельные участки резко выросли, а их число на рынке сократилось в пять раз. На это обратили внимание специалисты витрины недвижимости Restate.ru.

Фото: земля.дом.рф

О проблемах, связанных с землей под массовый девелопмент, впервые за долгое время заговорил замглавы Минстроя Никита Стасишин. В частности, чиновник заявил, что в разгоне цен участвовали и девелоперы, и кредитные организации, напомнив, что бриджи проектного финансирования выдаются банками по резервированию.

По его словам, выдавая бридж, застройщики немного корректировали будущую цену реализации, и через год резервирование составляло 1% — 3% от выданного кредита.

«Теперь земли, которые куплены неоправданно дорого, вы пытаетесь продать за бриджи, чтобы снизить кредитную нагрузку. При этом себестоимость строительства уже оптимизирована больше некуда», — выразил свое возмущение Никита Стасишин (на фото ниже).

Он заверил, что Минстрой таким образом не позволит застройщикам сдвигать сроки передачи ключей и раскрытия эскроу.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Досталось и небольшим застройщикам: им чиновник посоветовал не мнить себя «большими федеральными». Дескать, «вы за кредиты покупаете земли, которые потом непонятно как будут реализованы».

Ситуация для рынка известная. Участки могут годами лежать в запасе и сменить пару владельцев до начала стройки. А в нынешней рыночной ситуации застройщики тем более притормозят с выходом на площадки.

Эксперты Restate.ru полагают, что именно поэтому Минстрой вдруг увидел, как банки и застройщики обращаются со своими участками, и выразил свое недовольство.

Хотя, считают специалисты, как раз государство (в лице отдельных его структур) виновато в надвигающемся земельном кризисе. И одним из значимых факторов, влияющих на цены, здесь является программа КРТ.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

По данным NF Group, на момент ее старта в 2020 году в свободном обращении находилось порядка 2 тыс. лотов под жилую и коммерческую застройку. К 2024-му количество участков сократилось до 400 (в пять раз!), а по площади — в два раза.

И, что важно, основными «клиентами» новой госпрограммы действительно являются региональные девелоперы. По данным аналитиков, каждая четвертая земельная сделка на столичном рынке приходится на них.

Москвичи, хорошо знающие рынок и имеющие выход на админресурс, могут позволить себе выбирать, заключать сделки с проверенными «лендлордами», а зачастую у них уже есть гектары земли, которые терпеливо ждут своей очереди.

У региональных игроков такие возможности отсутствуют. Им приходится или покупать готовый участок с ГПЗУ, или участвовать в программе КРТ. Стоит это дорого, но, по их мнению, Москва того стоит.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Демонстративное внимание Минстроя к рынку земли и региональным игрокам, по мнению экспертов, говорит о том, что облегчать жизнь строительному сектору, несмотря на «постипотечный» кризис, в ведомстве не собираются.

Зато хотят, с одной стороны, ограничить выход на столичный рынок региональных компаний, а с другой — любыми способами подтолкнуть москвичей к тому, чтобы те «распаковали кубышки» купленной ранее земли.

Цели понятны: регионалы обязаны строить жилье на местах, обеспечивая в рамках политических программ «метры малой родине», а не зарабатывать деньги на стороне.

А столичные девелоперы должны двигать землю в работу, то есть строить сейчас, невзирая на кризис, предоставляя власти красивые цифры ввода жилья в эксплуатацию.

Никогда еще с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, констатируют специалисты Restate.ru.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Минстрой обеспокоен возможным снижением ввода жилья и не исключает корректировку показателей нацпроекта

Новые льготы при уплате арендной платы за земельные участки при реализации масштабных инвестпроектов в Москве

Росреестр назвал признаки неиспользуемых земель

ГПЗУ предлагают включать в конкурсную документацию торгов по продаже земли

Объекты культурного наследия предлагают продавать одновременно с земельными участками и заключением договоров о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Законодатели установят срок для освоения всех без исключения земельных участков

Какие новые сведения будут отражаться в ГПЗУ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов