Настроены1 параметрРегион

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Рынок недвижимости: то, что нас не убивает — делает сильнее

Так называется исследование аналитиков Альфа-Банка, в котором они оценили основные тренды 2025-го на рынке жилья.

  

Фото: alfabank.ru

  

В нынешнем году, по прогнозам специалистов, объем выдачи ипотечных кредитов в России снизится на 20% — 25%. Ввод жилья останется на прошлогоднем уровне. Правительство РФ поддержит рынок точечными мерами. Рост цен будет умеренным: в пределах 3% — 7% в год.

  

Ввод жилья

Согласно данным Росстата, в I квартале в России было введено 32 млн кв. м, что оказалось на 9% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Рост в основном обеспечило ИЖС (+20%, до 24,7 млн кв. м). Его доля в общем объеме сданного жилья достигла 77% (в январе — марте 2024-го было 70%).

  

Количество многоквартирных домов в действующих РНС, на дату, шт., пока не снижается

Источники: ДОМ.РФ, Альфа-Банк

  

Ввод многоквартирных домов (МКД) в первые три месяца снизился на 17%.

Но основное падение, по мнению экспертов, придется на 2027—2028 годы, а восстановление будет зависеть от государственной денежно-кредитной политики (ДКП).

   

Общая площадь многоквартирных домов в действующих РНС, на дату, кв. м, также растет

Источники: ДОМ.РФ, Альфа-Банк

  

В случае сохранения ее в жесткой плоскости продолжительное время, для запуска новых проектов компаниям может потребоваться субсидирование ставок кредитования, аналогичное действовавшему в 2022 году.

   

Банкротство

По данным ДОМ.РФ, процедура банкротства на текущий момент введена в отношении 242 девелоперов. Больше всего их в Новосибирской области — три компании.

В целом проблемным в РФ признан каждый 1 895-й дом, вероятность приобрести квартиру в них составляет 0,05%.

   

Долговая нагрузка основных застройщиков (чистый долг/EBITDA)

Источники: данные компаний, e-disclosure, Альфа-Банк 

   

Большинство крупных девелоперов имеют приемлемую долговую нагрузку.

Часть компаний распродали участки в 2024 году с целью снижения финансовых затрат, которые оказывают существенное давление на прибыль.

Аналитики считают, что комфортный для застройщиков уровень ключевой ставки ЦБ в 15% может быть достигнут в конце 2026-го.

    

Комплексное развитие территорий

Число домов, строящихся в рамках КРТ, за год выросло на 24%, до 412. То есть каждый 28-й жилой объект в РФ строится по этой программе.

Наибольшее число проектов КРТ реализуется в Московской области и Краснодарском крае.

    

Рейтинг застройщиков, реализующих объекты КРТ по инициативе правообладателя

Источники: ДОМ.РФ, Альфа-Банк

    

100% домов строятся по инициативе правообладателя в следующих регионах: Калужской, Волгоградской, Ростовской, Кировской и Псковской областях, республиках Калмыкия, Татарстан, Алтай, Пермском крае и Москве.

     

Цены на недвижимость

По оперативной статистике сервиса «Про Дома», средняя цена 1 кв. м в России в классе «эконом» по итогам марта по сравнению с тем же месяцем 2024-го увеличилась на 5%. В классе «комфорт» — на 10%, «бизнес» подрос всего на 1%.

     

Разница цен между первичным и вторичным рынком, %

Источники: СберИндекс, Альфа-Банк

  

На вторичном рынке стоимость жилья за этот период увеличилась на 4%, при этом спред между «первичкой» и «вторичкой» с июля прошлого года держится выше 50% (в марте он составил 52%).

Эксперты предположили, что в целом в 2025-м темпы роста цен на недвижимость будут осторожными в связи с ДКП, ужесточением макропруденциальных мер со стороны ЦБ и сдержанным спросом.

По прогнозам аналитиков, к концу декабря стоимость 1 кв. м может прибавить не более 3% — 7%.

    

РФ: объем выдачи ипотеки по льготным программам

Источники: ДОМ.РФ, Альфа-Банк

    

Ипотека

По оценке Frank RG, в марте было выдано 58,3 тыс. ипотечных кредитов на 264,5 млрд руб. (-41% за год).

Специалисты полагают, что во II квартале падение будет еще больше — порядка 50%. Все дело в высокой базе 2024 года, когда наблюдался пик выдач ипотеки по общей рыночной программе, «Семейной» и «IT».

После июня ситуация должна выровняться, и по итогам 2025 года снижение составит 20% — 25%, полагают авторы обзора.

В случае смягчения ДКП возможна активизация сделок на рынке недвижимости. Ему могут помочь и новые льготные программы ипотеки, если они, конечно, будут введены.

    

Фото: alfabank.ru

   

ИЖС

В 2024 году ввод ИЖС превысил ввод в МКД на 37% после 13% в 2023-м.

Причины столь бурного роста эксперты видят в активном спросе после пандемии COVID-19, которая создала возможность работать удаленно и заставила население больше думать о здоровье.

   

Доля ввода по типам жилья, %

Источники: СберИндекс, Альфа-Банк

   

Кроме того, оказали влияние резкий рост стоимости 1 кв. м в МКД и квартирография. Для улучшения жилищных условий люди хотят переселяться в квартиры большей площади, однако в новостройках такие дороги и дефицитны.

Наиболее активно ИЖС сегодня ведется в Московской области. На регион приходится каждый второй «квадрат», введенный в Центральном федеральной округе, и каждый восьмой — в РФ.

Наибольшие средние темпы роста ИЖС в период с 2021 по 2024 год наблюдались в республиках Дагестан, Тыва и Чечня. В аутсайдерах — Ульяновская, Белгородская и Липецкая области.

    

Доля строительства ИЖС по регионам, %

Источники: СберИндекс, Альфа-Банк

   

Эксперты считают, что в ближайшее время регионы будут активно заниматься развитием ИЖС, привлекая для этого часть земель из сельского хозяйства.

Не исключено, что большее место ИЖС займет в проектах КРТ, что поможет обеспечить транспортную доступность локаций, обеспечит строительство социальной инфраструктуры и создаст новые рабочие места.

    

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

   

   

   

   

  

Другие публикации по теме:

ДОМ.РФ: в апреле выросли ипотечные выдачи по льготным программам

ЕРЗ.РФ: вопреки данным Росстата, ввод МКД в России в 2024 году снизился лишь на 2,7% (графики)

ИЖС обеспечивает более половины ввода жилья в стране

В Москве по программе КРТ реорганизуют 920 га бывших промзон

Марат Хуснуллин — регионам: Если мы сейчас не запустим новые проекты, то в 2027—2028 годах у нас будет провал в 30 млн кв. м

Несмотря на рост ввода частных домов, текущий ипотечный спрос на их строительство снижается

За первый квартал градостроительный потенциал проектов КРТ увеличился на 6 млн кв. — до 260 млн кв. м

Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — март 2025 года уменьшился на 17,3% (графики)

Какие частные дома и где предпочитают строить москвичи

+

Застройщики начали массово отказывать покупателям жилья в рассрочке

Доля рассрочек на первичном рынке России с начала года снизилась почти в 2,5 раза, сообщили «Известия», опросив экспертов рынка строительства жилья.

  

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

  

По данным экспертов в сфере недвижимости, доля рассрочек при покупке квартир в новостройках с начала года снизилась в 2,2 раза.

В январе 2025 года доля рассрочек на рынке строящегося жилья составляла 29,9%, в феврале — 20%, в марте —17%, апреле —14%, а в мае — 13,6%.

  

Фото: stenoy.group

  

Управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов (на фото) отметил, что основной особенностью рассрочки является возможность приобретения недвижимости без ипотеки и внесения всей суммы сразу. При беспроцентной рассрочке — еще и без переплат.

Кроме того, ее механизм предусматривает фиксированную стоимость и индивидуальный график платежей, добавил гендиректор девелоперской компании СЗ Дело Георгий Лабинцев (на фото ниже), подтвердивший, что число оформленных рассрочек продолжает снижаться.

  

Фото: пресс-служба DOGMA

  

«Сумма платежа может меняться в зависимости от периода рассрочки, а это, как правило, от года до трех лет, и первоначального взноса, — уточнил эксперт. — Причем, если клиент вносит первоначальный взнос 30% и в конце периода рассрочки еще столько же, то ежемесячный платеж будет минимальным».

Коммерческий директор Балчуг Девелопмент Ирина Соболева подчеркнула удобство рассрочки для покупателей, которые продали или планируют продать другую недвижимость или же разместили средства на депозите.

  

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

  

По ее словам, динамика по рассрочкам неоднородна: в отдельных сегментах действительно наблюдается снижение, что связано с жесткой позицией регулятора и повышенным вниманием к рискам, которые накопились в системе.

Основной риск для человека, оформляющего рассрочку, — это нарушение сроков оплаты, заметила Ирина Соболева. Теоретически это может привести к расторжению договора или начислению штрафов.

   

Фото из архива Е. Наливайко

  

По итогам I квартала 2025 года доля рассрочки в Москве снизилась до 40%, уточнила директор по маркетингу ГК ПЛЮС Девелопмент Екатерина Наливайко (на фото). «Хотя даже в конце марта, когда спад стал очевидным, многие все еще пророчили рассрочке бурный рост», — напомнила она.

Но в итоге значительного увеличения не произошло: повышение доступности «Семейной ипотеки» и отмена банковских комиссий сыграли свою роль. Сейчас доля рассрочки вряд ли превышает 25% — 30%, считает эксперт.

 

Фото предоставлено пресс-службой А101

 

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото) полагает, что льготные ипотечные программы получили новую волну поддержки со стороны государства.

По его мнению, расширение «Семейной ипотеки» и создание программы для участников СВО и их семей очень перспективны.

  

Фото: q.etagi.com

  

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова (на фото) рассказала, что застройщики стали ограничивать использование рассрочек в продажах из опасения, что период недоступной ипотеки продлится долго.

Она предположила, что в «Семейной ипотеке» могут измениться условия или снизиться одобряемость, и тогда договоры рассрочек придется либо расторгать и возвращать денежные средства дольщикам, либо искать варианты их пролонгации после сдачи дома в эксплуатацию.

Оба сценария, по мнению эксперта, создают дополнительные риски для финансовых моделей застройщиков.

  

Фото: 2023.rif.ru/speakers

  

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин (на фото) подтвердил, что по итогам действия своих программ застройщики стали их корректировать: уменьшать срок рассрочки, увеличивать первоначальный взнос, ужесточать другие условия.

«Это делается для снижения доли рассрочки в портфеле девелоперов и для роста наполняемости счетов эскроу», — пояснил он, уточнив, что рассрочка в условиях нынешней ключевой ставки ЦБ остается чуть ли не единственной возможностью купить квартиру для многих категорий россиян.

  

Фото: tenchat.ru

  

Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев (на фото) назвал рассрочку временной мерой с точки зрения девелопера, и не всегда экономически оправданной. Она краткосрочно помогает пополнить счета эскроу, но несет повышенные риски.

«Поэтому крупные игроки, которые умеют считать деньги, предпочитают использовать траншевую ипотеку. Она стабильнее и управляемее, — пояснил эксперт и добавил: — Сейчас рассрочку в основном используют застройщики с высокой долей собственных средств и небольшим кредитным плечом».

Сейчас же часть покупателей пересматривают свои финансовые возможности, оценивают риски и выходят из сделок, в ряде случаев людям просто не одобрили ипотеку, на которую они рассчитывали перейти после окончания рассрочки.

Евгений Ткачев прогнозирует рост доли расторжений по договорам рассрочки и уменьшение количества рассрочек в общем объеме сделок.

  

Фото из архива А. Баталина

  

Кроме того, в случае невыплат клиент будет вынужден либо перейти на ипотеку с невыгодной ставкой, либо расторгнуть договор долевого участия, сказал коммерческий директор ГК Садовое кольцо Анатолий Баталин (на фото).

Он отметил большой риск для застройщика — в случае расторжения рассрочки ему придется вернуть большую часть уплаченных покупателем средств.

  

Фото из архива В. Ручия

  

Руководитель департамента продаж девелоперской компании UNIQ Development Валерий Ручий (на фото) не исключил появления тенденции на рост доли покупок в ипотеку, учитывая первое почти за три года снижение ключевой ставки с 21% до 20% годовых. Особенно если регулятор продолжит опускать «ключ» и условия по ипотеке станут выгодными.

Гендиректор ГК Ташир Максим Самсонов (на фото ниже) акцентировал внимание на том, что с начала 2025 года условия по рассрочке претерпели изменения: размер первоначального взноса вырос с 10% — 15% до 30% — 40% от стоимости лота для обеспечения наполняемости счетов эскроу.

  

Фото из архива М. Самсонова

   

«Если ключевая ставка вернется к более комфортным уровням, то в этом случае рассрочка останется нишевым инструментом, — полагает он. — Она может использоваться как точечный способ стимулирования продаж, например, для отдельных лотов или в рамках запуска проектов, но ее роль уже не будет столь значимой, как в период высокой процентной нагрузки».

По его словам, рассрочка выгодна клиентам с высокой покупательной способностью и инвесторов, так как дает возможность не сразу вкладывать все средства в строящийся проект.

Как ранее информировал ЕРЗ.РФ, Банк России опубликовал информационное письмо №ИН-03-35/88 от 09.06.2025 о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Доля льготной ипотеки остается стабильно высокой

Банк России предупреждает о рисках реализации застройщиками жилья в рассрочку

Рассрочка: промежуточные итоги, влияние на рынок и рекомендации для девелоперов

Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ

Эксперты: застройщики успешно адаптируются к охлаждению спроса и высоким ставкам

Уже через год каждая пятая сделка с рассрочкой в новостройках Москвы может оказаться расторгнутой

Эксперт: рассрочки — это интересно, но, учитывая текущую ситуацию на рынке, нужно быть готовым ко всему

Эксперты отмечают сокращение в Москве количества сделок и доходов девелоперов, а рассрочки считают «квазипродажей»

Банк России: доля рассрочек на жилье от застройщиков продолжает расти

Банк России объяснил, какие риски несет покупка жилья в рассрочку