Рынок недвижимости: то, что нас не убивает — делает сильнее
Так называется исследование аналитиков Альфа-Банка, в котором они оценили основные тренды 2025-го на рынке жилья.
Фото: alfabank.ru
В нынешнем году, по прогнозам специалистов, объем выдачи ипотечных кредитов в России снизится на 20% — 25%. Ввод жилья останется на прошлогоднем уровне. Правительство РФ поддержит рынок точечными мерами. Рост цен будет умеренным: в пределах 3% — 7% в год.
Ввод жилья
Согласно данным Росстата, в I квартале в России было введено 32 млн кв. м, что оказалось на 9% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Рост в основном обеспечило ИЖС (+20%, до 24,7 млн кв. м). Его доля в общем объеме сданного жилья достигла 77% (в январе — марте 2024-го было 70%).
Количество многоквартирных домов в действующих РНС, на дату, шт., пока не снижается
Источники: ДОМ.РФ, Альфа-Банк
Ввод многоквартирных домов (МКД) в первые три месяца снизился на 17%.
Но основное падение, по мнению экспертов, придется на 2027—2028 годы, а восстановление будет зависеть от государственной денежно-кредитной политики (ДКП).
Общая площадь многоквартирных домов в действующих РНС, на дату, кв. м, также растет
Источники: ДОМ.РФ, Альфа-Банк
В случае сохранения ее в жесткой плоскости продолжительное время, для запуска новых проектов компаниям может потребоваться субсидирование ставок кредитования, аналогичное действовавшему в 2022 году.
Банкротство
По данным ДОМ.РФ, процедура банкротства на текущий момент введена в отношении 242 девелоперов. Больше всего их в Новосибирской области — три компании.
В целом проблемным в РФ признан каждый 1 895-й дом, вероятность приобрести квартиру в них составляет 0,05%.
Долговая нагрузка основных застройщиков (чистый долг/EBITDA)
Источники: данные компаний, e-disclosure, Альфа-Банк
Большинство крупных девелоперов имеют приемлемую долговую нагрузку.
Часть компаний распродали участки в 2024 году с целью снижения финансовых затрат, которые оказывают существенное давление на прибыль.
Аналитики считают, что комфортный для застройщиков уровень ключевой ставки ЦБ в 15% может быть достигнут в конце 2026-го.
Комплексное развитие территорий
Число домов, строящихся в рамках КРТ, за год выросло на 24%, до 412. То есть каждый 28-й жилой объект в РФ строится по этой программе.
Наибольшее число проектов КРТ реализуется в Московской области и Краснодарском крае.
Рейтинг застройщиков, реализующих объекты КРТ по инициативе правообладателя
Источники: ДОМ.РФ, Альфа-Банк
100% домов строятся по инициативе правообладателя в следующих регионах: Калужской, Волгоградской, Ростовской, Кировской и Псковской областях, республиках Калмыкия, Татарстан, Алтай, Пермском крае и Москве.
Цены на недвижимость
По оперативной статистике сервиса «Про Дома», средняя цена 1 кв. м в России в классе «эконом» по итогам марта по сравнению с тем же месяцем 2024-го увеличилась на 5%. В классе «комфорт» — на 10%, «бизнес» подрос всего на 1%.
Разница цен между первичным и вторичным рынком, %
Источники: СберИндекс, Альфа-Банк
На вторичном рынке стоимость жилья за этот период увеличилась на 4%, при этом спред между «первичкой» и «вторичкой» с июля прошлого года держится выше 50% (в марте он составил 52%).
Эксперты предположили, что в целом в 2025-м темпы роста цен на недвижимость будут осторожными в связи с ДКП, ужесточением макропруденциальных мер со стороны ЦБ и сдержанным спросом.
По прогнозам аналитиков, к концу декабря стоимость 1 кв. м может прибавить не более 3% — 7%.
РФ: объем выдачи ипотеки по льготным программам
Источники: ДОМ.РФ, Альфа-Банк
Ипотека
По оценке Frank RG, в марте было выдано 58,3 тыс. ипотечных кредитов на 264,5 млрд руб. (-41% за год).
Специалисты полагают, что во II квартале падение будет еще больше — порядка 50%. Все дело в высокой базе 2024 года, когда наблюдался пик выдач ипотеки по общей рыночной программе, «Семейной» и «IT».
После июня ситуация должна выровняться, и по итогам 2025 года снижение составит 20% — 25%, полагают авторы обзора.
В случае смягчения ДКП возможна активизация сделок на рынке недвижимости. Ему могут помочь и новые льготные программы ипотеки, если они, конечно, будут введены.
Фото: alfabank.ru
ИЖС
В 2024 году ввод ИЖС превысил ввод в МКД на 37% после 13% в 2023-м.
Причины столь бурного роста эксперты видят в активном спросе после пандемии COVID-19, которая создала возможность работать удаленно и заставила население больше думать о здоровье.
Доля ввода по типам жилья, %
Источники: СберИндекс, Альфа-Банк
Кроме того, оказали влияние резкий рост стоимости 1 кв. м в МКД и квартирография. Для улучшения жилищных условий люди хотят переселяться в квартиры большей площади, однако в новостройках такие дороги и дефицитны.
Наиболее активно ИЖС сегодня ведется в Московской области. На регион приходится каждый второй «квадрат», введенный в Центральном федеральной округе, и каждый восьмой — в РФ.
Наибольшие средние темпы роста ИЖС в период с 2021 по 2024 год наблюдались в республиках Дагестан, Тыва и Чечня. В аутсайдерах — Ульяновская, Белгородская и Липецкая области.
Доля строительства ИЖС по регионам, %
Источники: СберИндекс, Альфа-Банк
Эксперты считают, что в ближайшее время регионы будут активно заниматься развитием ИЖС, привлекая для этого часть земель из сельского хозяйства.
Не исключено, что большее место ИЖС займет в проектах КРТ, что поможет обеспечить транспортную доступность локаций, обеспечит строительство социальной инфраструктуры и создаст новые рабочие места.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
ДОМ.РФ: в апреле выросли ипотечные выдачи по льготным программам
ЕРЗ.РФ: вопреки данным Росстата, ввод МКД в России в 2024 году снизился лишь на 2,7% (графики)
ИЖС обеспечивает более половины ввода жилья в стране
В Москве по программе КРТ реорганизуют 920 га бывших промзон
Несмотря на рост ввода частных домов, текущий ипотечный спрос на их строительство снижается
Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году
