Минстрой совместно с застройщиками доработают требования к качеству отделки квартир в новостройках, чтобы исключить их неоднозначное толкование.

Фото: www.openfile.ru

О необходимости принятия такой меры заявили в пятницу участники круглого стола, посвященного соблюдению баланса интересов потребителей и застройщиков при оценке качества жилья в новостройках.

Фото: www.council.gov.ru

Мероприятие проходило в Совете Федерации под руководством председателя Комитета верхней палаты по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олега Мельниченко (на фото).

Кроме парламентариев в круглом столе приняли участие представители Минстроя, отраслевой общественности, Счетной палаты и Торгово-промышленной палаты РФ, эксперты. Речь шла о поиске путей решения такой злободневной для застройщиков проблемы, как «потребительский экстремизм».

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Как не раз информировал своих читателей портал ЕРЗ.РФ, эта проблема во многом обусловлена тем, что некоторые дольщики, обнаружив недостатки в принимаемой квартире, не торопятся в соответствии с действующим 214-ФЗ в досудебном порядке договориться с застройщиком о безвозмездном устранении недочетов, соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

Фото: www.metrprice.ru

Такие дольщики часто идут на поводу корыстных юридических компаний, убеждающих их сразу подавать в суд. Тем самым девелопер оказывается втянут в затяжные временные и финансовые расходы.

В случае выигрыша в суде дольщики получают с него неустойку, и значительную ее часть отдают своим юристам-консультантам.

По оценке зампреда комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства и руководителя аппарата НОЗА Кирилла Холопика, (на фото ниже), рентабельность такого сомнительного правового бизнеса составляет сегодня более 500% в год.

Фото: РБК Недвижимость 

По мнению ведущего круглого стола сенатора Олега Мельниченко, необходимо в законодательном порядке выработать такой правовой подход, который бы, «с одной стороны, обеспечивал реальное соблюдение и защиту прав потребителя, а с другой стороны, не допускал злоупотребления правом с намерением получения необоснованной выгоды и причинения вреда застройщику».

Правила игры в строительной сфере должны в равной мере отвечать интересам всех участников правоотношений, подчеркнул глава профильного комитета верхней палаты.

Фото: Дмитрий Серебряков / ТАСС

Замглавы Минстроя Дмитрий Волков (на фото) предложил на основе консультаций с участниками рынка составить четкий перечень замечаний к новому жилью, которые являются критическими и влияют на качество строительства, но при не относятся к нормам технического регулирования, применяемым в проектировании и строительстве.

Замминистра убежден, что таким образом можно было бы сузить предмет возможных споров и «выбить почву из-под ног у недобросовестных посредников и юристов», пытающихся заработать в судах на неустойке.

Кроме того, по словам Волкова, следовало бы определить соответствующие требования к экспертным организациям.

Фото: www.rbsmi.ru

Член Общественной палаты РФ Светлана Разворотнева (на фото), в свою очередь, предложила усилить роль приобретателей жилья в процессе приемки жилых домов.

В частности, речь идет о том, чтобы наделить дольщиков правом осматривать дом перед его приемкой комиссией и фиксировать в протоколе замеченные недостатки, пояснила эксперт.

Разворотнева также выступила за то, чтобы будущие владельцы квартир получили возможность осматривать общее имущество дома — чердаки и подвалы.

Фото: www.respectrb.ru

По мнению Кирилла Холопика, выражавшего интересы застройщиков, для решения проблемы потребительского экстремизма необходимо реализовать следующие меры:

1) ввести обязательный досудебный претензионный порядок, предполагающий, что устранение недостатков будет возложено на подрядчика (как это уже предусмотрено в договорах между застройщиком и его подрядчиком);    

2) уменьшить размеры неустойки для застройщика с нынешних более 500% годовых до уровня порядка 15,5% годовых с тем, чтобы демотивировать «юристов-экстремистов» втягивать девелоперов в судебные тяжбы.

Данные предложения были единодушно поддержаны участниками круглого стола и вынесены в качестве рекомендаций Правительству РФ для решения данной проблемы.

Фото: www.pbs.twimg.com

Кроме этого Кабмину также было рекомендовано:

• рассмотреть вопрос о лицензировании деятельности по проведению строительно-технических экспертиз объектов недвижимости, определить требования к экспертам и экспертным организациям;

• провести актуализацию Классификатора основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов, утвержденного Главной инспекцией Госархстройнадзора РФ 17 ноября 1993 года;

• рассмотреть вопрос о разработке перечня дефектов объектов долевого строительства, согласно которому такой объект может быть признан непригодным для предусмотренного договором использования;

• рассмотреть вопрос о создании единого государственного реестра экспертов и экспертных организаций в области строительства с указанием их специализации.

Фото: www.gov.ru

Другие публикации по теме:

НОСТРОЙ предложил ввести досудебный порядок разрешения споров между застройщиками и дольщиками

Материалы Экспертной группы дорожной карты (плана мероприятий) «Трансформация делового климата» по направлению «Градостроительная деятельность»

Госдума поставит заслон потребительскому экстремизму дольщиков

Опрос застройщиков: несмотря на кризис, у девелоперов выросла уверенность в завтрашнем дне

Владимир Якушев: Процедура передачи жилья дольщикам должна быть жестко регламентирована

Никита Стасишин: Потребительских экстремистов уймем законодательным путем

Виталий Мутко: Чтобы не было исковых атак на застройщиков, необходимо определиться с критериями того, как надо строить

В январе 2023 года Верховный Суд РФ рассмотрел спор об убытках, которые подлежали бы возмещению в случае нарушения подрядчиком срока окончания строительства и передачи объекта.

Фото: www.верх-исетский.екатеринбург.рф

Из материалов дела следует, что между обществом «Корунд XXI» (общество, инвестор) и Управлением делами Президента РФ (управление, заказчик) 09.04.2007 был заключен инвестиционный контракт, предусматривающий реализацию проекта по строительству многофункционального жилого комплекса с апарт-отелем и объектом социального и технического назначения.

По условиям контракта инвестор обязался за счет собственных (заемных и/или привлеченных) финансовых средств и силами привлеченных организаций спроектировать и построить две очереди многофункционального жилого комплекса с апарт-отелем и объектом социального и технического назначения — физкультурно-оздоровительным комплексом общей площадью 3 347,1 кв. м с теплоэнергетической системой для снабжения многофункционального жилого комплекса электроэнергией, горячей водой и теплоснабжением (первая очередь).

Ориентировочный объем инвестиций первой очереди составлял 3 331 986 317 руб. Общество выполняло функции заказчика и застройщика.

Управление обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу о взыскании 40 470 000 руб. убытков в виде упущенной выгоды, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по инвестиционному контракту в части окончания строительства и передачи физкультурно-оздоровительного комплекса.

Обращаясь в суд, управление указывало, что в нарушение установленных контрактом сроков общество «Корунд XXI» не завершило строительство физкультурно-оздоровительного комплекса с теплоэнергетической системой и не передало оконченные строительством объекты истцу. От использования указанных объектов при сдаче в аренду в период с мая 2018 года по октябрь 2020 года при среднерыночной арендной ставке в Таганском районе города Москвы в федеральный бюджет должен был поступить доход в размере 40 470 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2022, в удовлетворении исковых требований было отказано.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 07.06.2022 оставил решение суда первой инстанции от 22.12.2021 и постановление суда апелляционной инстанции от 28.02.2022 без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, управление обратилось в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой.

Рассматривая дело, Верховный Суд указал, что в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

Принимая на себя обязательства по строительству многофункционального жилого комплекса за счет средств и в интересах инвестора (управления), общество «Корунд XXI» должно было предвидеть, что нарушение сроков исполнения обязательств по контракту повлечет утрату возможности использования объектов по их назначению, то есть может стать основанием для возмещения инвестору упущенного им дохода от использования имущества.

Отказывая в удовлетворении иска только по тому основанию, что управление не представило доказательства принятия мер и приготовлений к использованию физкультурно-оздоровительного комплекса (заключение договора аренды, в том числе предварительного, переписка с потенциальными арендаторами и т.п.), суды не учли, что в условиях, когда нарушение срока исполнения обязательства является очевидным для кредитора, заключение им сделок в отношении отсутствующего имущества и принятие на себя обязательств перед третьими лицами (арендаторы, клиенты и т.п.) было бы неразумным и, в конечном счете, являлось бы поведением вопреки собственным интересам кредитора, уточнили в Верховном Суде.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, то при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Отказ сторон от установления неустойки не должен приводить к тому, чтобы в случае возникновения спора на кредитора возлагалось чрезмерное бремя доказывания причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникновением убытков, что, по сути, означало бы получение неисправной стороной преимущества из своего незаконного поведения.

Вопреки выводам судов, по мнению ВС РФ, не могло освобождать должника от гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства и то обстоятельство, что контракт не был расторгнут.

Фото: www.amgkh.ru

В настоящем деле истцом заявлены к возмещению убытки, причиненные ненадлежащим исполнением договора в ходе его исполнения, а не убытки, возмещение которых производится при прекращении договора, уточнил суд высшей инстанции.

Судами также не проверен представленный истцом расчет упущенной выгоды, чей размер должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить истец при нормальном ведении своей деятельности, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения (стоимости неизрасходованного сырья, неоплаченной электроэнергии и т.д.).

Учитывая изложенное, Верховный Суд отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: списание неустоек (штрафов, пеней) является обязанностью госзаказчика

Верховный Суд: в пределах гарантийного срока именно застройщик обязан доказать, что недостатки возникли в процессе эксплуатации МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Арбитражный суд: рост курса доллара и увеличение цены на спорный товар не могут расцениваться как форс-мажорные обстоятельства

Увеличение цены контракта определяется по результатам проверки достоверности определения сметной стоимости строительства

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота