Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость изучил географию предложения и спроса на первичном рынке индивидуального жилья Московской области.

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори

По данным специалистов, в настоящее время в Подмосковье экспонируется 60,5 тыс. домов. 36% из них находится на удалении свыше 60 км от столицы, 35% — сосредоточено в зоне от 41 км до 60 км от МКАД, 26% — на расстоянии 21 км — 40 км от кольцевой автодороги. Всего 3% объектов расположено на расстоянии ближе 20 км.

Что касается продаж, то больше всего лотов (37%) в этом году было реализовано на территориях, расположенных в пределах 41 км — 60 км от Москвы, 34% — далее 60 км, 25% — в пределах 21 км — 40 км, 4% пришлось на варианты ближе 20 км.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Средняя стоимость объектов, которые реализуются в 20-километровом пригороде столицы, составляет 51,1 млн руб. (за год зафиксировано удорожание на 39%).

Первичная «загородка» на расстоянии от 21 км до 40 км в среднем оценивается в 9,2 млн руб. (-30%). Медианная стоимость лота, находящегося на территориях от 41 км до 60 км от МКАД, за год снизилась до 3,9 млн руб. (-14%), а дальше 60 км — до 4 млн руб. (-2%).

Согласно исследованию, самые бюджетные варианты распределены вдоль Егорьевского, Каширского, Новорязанского, Горьковского и Симферопольского шоссе. Средняя стоимость объекта здесь оценивается в 1,8 млн руб. — 3,2 млн руб.

Фото: © Svet / Фотобанк Лори 

В следующей пятерке — Минское, Ленинградское, Щелковское, Дмитровское и Носовихинское шоссе: 3,7 млн руб. — 6,5 млн руб.

Далее следуют Волоколамское, Домодедовское, Ярославское, Киевское и Пятницкое шоссе: 7,0 млн руб. — 11,3 млн руб.

Самые дорогие варианты можно найти возле Калужского, Новорижского, Варшавского, Алтуфьевского и Рублево-Успенского шоссе: 14,3 млн руб. — 579,2 млн руб.

Фото из личного архива Д. Таганова

Дмитрий ТАГАНОВ (на фото), руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость:

— Логично, что все дешевле на востоке, юге и юго-востоке, а дороже — на западе, севере и северо-западе.

Если говорить об объемах экспозиции, то земельный формат бессменно лидирует на первичном загородном рынке. Из представленных здесь 60,5 тыс. лотов 53,1 тыс. — это участки без подряда (УБП).

Соответственно, такие объекты экспонируются именно на недорогих направлениях. Каширское шоссе, например, всегда было лидером по УБП, но теперь там стало развиваться строительство, и в экспозиции появились дома.

Новорижское и Дмитровское шоссе наиболее интересны в плане коттеджных вариантов. Больше поселков строилось и вблизи Волоколамского и Ленинградского шоссе.

В целом зона с запада на север всегда была и остается самой освоенной, но по количеству объектов она, конечно, уступает локациям с множественными УБП.

Фото: ИНКОМ-Недвижимость

Татьяна МАКСИМОВА (на фото), начальник отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость, член Общественного совета при Росреестре:

— В ближнем Подмосковье качественные объекты по рыночной цене пользуются спросом и достаточно быстро раскупаются. Таким образом, ликвидное предложение вымывается, а дорогие лоты задерживаются в реализации, повышая среднюю стоимость. Важно и то, что новые объекты поступают в продажу крайне редко.

На удаленных от столицы территориях экспозиция пополняется активнее, но сохраняется дефицит качественной «первички». У покупателей востребованы интересные варианты участков и домов, стоимость которых может быть выше.

Уход из рекламы более дорогих лотов автоматически снижает средний уровень цен на этих территориях.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В апреле Сбер оформил рекордное число сделок без ипотеки на покупку загородной недвижимости

В Подмосковье подорожала элитная недвижимость

Какие частные дома и где предпочитают строить москвичи

Где в России строят самые просторные частные дома

Загородные дома в Подмосковье за год подорожали на 15%

За три месяца текущего года месяца частные дома в российских регионах подорожали на 2%

К началу весны частные дома в российских регионах заметно подорожали

Определены лучшие коттеджные поселки России

Сколько стоит дом построить в разных регионах страны

Участки без подряда в ряде подмосковных округов подорожали более чем на 40%

Согласно исследованию компании Nikoliers, объем экспозиции первичной недвижимости в старых границах столицы поступательно снижается с осени прошлого года.

Фото: nikoliers.ru

В апреле — июне на рынке было представлено 2,50 млн кв. м. (-2,7% за квартал). При этом новое предложение увеличилось почти в 2,5 раза, и, как пояснили аналитики, произошло это за счет старта продаж в семи новых проектах.

Старт новых проектов

Источник: Nikoliers

Кроме того, экспозиция пополнилась новыми объемами в уже реализуемых комплексах, таких как ЖК Инди Тауэрз, ЖК Shift, ЖК Balance Жилые кварталы 2, ЖК 1-й Измайловский.

Структура предложения

Источник: Nikoliers

Структура предложения по классам практически не изменилась. Девелоперы в основном предлагали «бизнес» (48% в общем объеме) и «комфорт» (40%).

Если смотреть по площади выставленных на продажу квартир и апартаментов, то лидерство во II квартале сохранили Южный и Западный административные округа (18% и 16% соответственно).

Как отметили эксперты, в ЮАО высокие объемы строительства сформированы за счет масштабных проектов на территории бывших промзон.

Динамика средневзвешенной цены по классам, тыс. руб. за 1 кв. м

Источник: Nikoliers

Средняя стоимость лота за прошедшие три месяца увеличилась на 6,3%: в комфорт-классе — на 10,6%, в «бизнес» — на 3,8%, в «премиум» — на 1,9%. Цены на апартаменты снизились на 1,2%.

Средневзвешенная цена предложения по округам, тыс. руб. за 1 кв. м

Источник: Nikoliers

Жилье за квартал подорожало во всех административных округах Больше всего — в Юго-Западном АО (+16%) и ЮАО (+13%).

При этом, если учитывать отдельные проекты, то динамика была разная. Например, у Level Group зафиксировано снижение цены «квадрата» на порядка 19%.

Структура спроса

Источник: Nikoliers

В апреле — июне было зарегистрировано около 12,6 тыс. ДДУ с общей площадью 629 тыс. кв. м, что на 21,7% меньше показателей I квартала.

Структуру спроса практически поровну сформировали комфорт- (48%) и бизнес- (47%) классы.

Первичное жилье покупатели выбирали в основном в пяти округах: ЗАО (20% от всего объема), ЮАО (17%), Северном АО (13%), Северо-Западном (13%) и Юго-Восточном (12%).

Фото: nikoliers.ru

Кирилл ГОЛЫШЕВ (на фото), региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Снижение ключевой ставки ЦБ до 20% — важный сигнал для рынка. Несмотря на минимальный размер корректировки, она уже оказала влияние на ипотечные ставки.

Введенные с 1 июля новые макропруденциальные лимиты, конечно, могут нивелировать этот эффект, но, скорее всего, лишь частично.

До более радикального смягчения денежно-кредитной политики рынок, по моему мнению, будут поддерживать рассрочки, льготные программы и завершение срока вкладов, которые были открыты в 2023—2024 годах.

Фото: Nikoliers

Анна МУРМУРИДИС (на фото), директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Во II квартале увеличился спрос на «Семейную ипотеку». Остаются пока и рассрочки, но девелоперы уже начали выравнивать доли сделок таким образом, чтобы вновь наращивать маржинальность проектов и планомерно пополнять счета эскроу.

В апреле — июне на первичном рынке Москвы продолжился рост стоимости 1 кв. м, поскольку это заложено в согласованные с банками финансовые модели застройщиков.

Тем не менее фактические цены сделок по проектным декларациям демонстрируют точечные корректировки и даже снижение в некоторых проектах.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В мае на рынке жилья Москвы произошло заметное охлаждение спроса

В июне в столичном регионе рост сделок продемонстрировала только «старая» Москва

Север Москвы лидирует по объему предложения в готовых новостройках

Эксперты: спроса в Московском регионе хватает только на «старую» столицу и ближайшее Подмосковье

Что происходит с ценами на новостройки в Москве: мнения экспертов разделились

Кунцево вновь стало лидером по темпам снижения цен на массовое жилье в столице

По росту цен на новостройки среди крупнейших регионов лидирует Москва

Деньги с депозитов понемногу начали «перетекать» на рынок жилья

Новогиреево обогнало другие районы Москвы по темпам снижения цен на новостройки

В «старой» Москве увеличилась доля новостроек бизнес-класса