18.10.2023 Арбитражный суд Московского округа рассмотрел жалобу Администрации городского округа Химки Московской области (истец) к ООО «Шереметьево-4» (ответчик) о сносе самовольной постройки, используемой застройщиком в качестве «Офиса продаж» в многоквартирных домах (МКД), строительство которых осуществляет ответчик на земельном участке, предоставленном ему в целях строительства МКД.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Согласно материалам дела, ООО «Шереметьево 4» является арендатором земельного участка с видом разрешенного использования «для жилой застройки переменной этажности 1—17 этажей». Главстройнадзор выявил, что застройщик без разрешения на строительство возвел на данном участке «Офис продаж» прямоугольной формы приблизительно 12 x 18 м и поставил его на государственный кадастровый учет.

На момент судов первая очередь строительства была завершена, МКД введен в эксплуатацию, в спорном здании временно размещены магазины. Поскольку далее застройщиком планируется строительство и ввод в эксплуатацию последующих очередей строительства, спорное здание, по мнению истца, вновь будет использоваться как вспомогательное в качестве офиса продаж жилых помещений.

По мнению истца, данное строение является самовольной постройкой, поскольку возведено без получения на это необходимых разрешений на земельном участке (ЗУ), не отведенном для этих целей, и подлежит сносу.

Суд первой инстанции поддержал застройщика, указав, что строительство объекта осуществлено ответчиком на арендуемом им ЗУ в соответствии со строительными и противопожарными нормами и правилами, сохранение и эксплуатация этого помещения не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С ним согласился и суд апелляционной инстанции.

Арбитражный суд Московского округа отменил решения нижестоящих судов. При этом было указано, что:

• судами не устанавливалось, предусмотрено ли строительство спорного объекта (в том числе в качестве «Офиса продаж») условиями заключенного сторонами инвестиционного контракта;

• ответчик не получал разрешения на строительство спорного объекта;

• допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС);

• к числу ОКС вспомогательного использования могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) ОКС. А ответчик не доказал, какую именно вспомогательную функцию спорный объект выполняет по отношению к МКД.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд встал на сторону строителей в их споре с СРО

Арбитражный суд: в качестве подтверждения согласования условий договора можно принять эмодзи

Верховный Суд разъяснил, на что может рассчитывать покупатель по зависшей сделке

Утверждены критерии для зданий и сооружений вспомогательного использования

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Верховный Суд: даже если постройки на участке изначально были самовольными, нельзя отказать в его льготном выкупе

Перечень документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в безвозмездное пользование, дополнят

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации 

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Банк России опубликовал информацию о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке договоров долевого участия.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

В опубликованном сообщении регулятор отмечает, что он фиксирует появление новых схем при покупке строящегося жилья, несущих риски для покупателей.

В частности, описаны следующие схемы:

• при выдаче ипотеки банки совместно с застройщиками предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Риски для граждан при данной схеме связаны с тем, что в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн руб., средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их и при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, поскольку ДДУ по факту не был полностью оплачен.

• застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором находится сумма, эквивалентная лишь первоначальной (заниженной) цене квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Здесь риски для граждан возможны в случае дефолта застройщика: при невыполнении застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Банк России усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в 214-ФЗ. Руководство регулятора считает такие практики недопустимыми и доведет свою позицию до кредитных организаций (в том числе в рамках надзорного диалога).

Сообщается, что Банк России в ближайшее время планирует:

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

• завершить работу по созданию Комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указываться на недопустимость навязывания людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов. Так, ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика до перевода на счет эскроу (в том числе на аккредитиве) должны стать частью стандарта защиты интересов ипотечных заемщиков. В случае несоблюдения стандарта будут применяться предусмотренные законодательством меры принуждения. Если банк предоставляет неполную и (или) недостоверную информацию заемщику, Банк России рассмотрит возможности применения 192-ФЗ в части приостановки продаж таких продуктов.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

• проработать возможность внесения в регулирующие законодательные акты изменений, направленных на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV3, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ4). Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов. Будет также проведена надзорная проверка корректности оценки банками стоимости недвижимости при расчете LTV.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

• обсудить с Правительством России возможности внесения изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, направленных на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно, что в конечном счете защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой.

• обратиться в Минстрой России с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в 214-ФЗ, которые препятствовали бы реализации описанных выше схем.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу, ЦБ добавил два новых банка (список)

ЦБ обратился в ФАС по поводу комиссий банков в рамках льготной ипотеки

Эксперты: в 2024 году ипотечные ставки будут недоступны для заемщиков — и психологически, и финансово

Помогут ли надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке не допустить массовых дефолтов по кредитам: мнение экспертов

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

Банк России разъяснил положения об определении уровня кредитоспособности застройщиков, использующих счета эскроу

ЦБ разъяснил порядок расчета авансов застройщиков