Опрошенные РБК эксперты-юристы не пришли к общему мнению о том, как на практике будут работать недавно установленные ограничения на участие иностранцев (нерезидентов) из недружественных стран в сделках с недвижимостью на территории РФ.

Фото: www.martbal.ru

Как информировал портал ЕРЗ.РФ, на днях вышли указы Президента России №81 от 01.03.2022 и №95 от 05.03.2022, налагающие ограничения на сделки купли-продажи недвижимости с лицами из недружественных для России стран.

Их перечень утвержден распоряжением Правительства РФ №430-р от 05.03.2022 и включает США, Канаду, Великобританию, страны ЕС и ряд других государств, в том числе Японию, Южную Корею, Австралию, Новую Зеландию, Швейцарию, Украину.

В соответствии с требованиями, содержащимися в указанных документах, такие сделки должны осуществляться на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций (далее — правкомиссией) в РФ и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) этих сделок.

Фото: www.siapress.ru

Нужно ли разрешение для ДДУ

В материале РБК-Недвижимость отмечается, что уже возникли сложности не только с регистрацией договоров купли-продажи, но и с регистрацией договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в проектах зарубежных девелоперов.     

Например, в Санкт-Петербурге финский застройщик YIT (Концерн ЮИТ) и шведский Bonava столкнулись с ограничениями: Росреестр остановил регистрацию их сделок до получения разрешения правкомиссии.

Фото: www.chastnik-m.ru

В пресс-службе Росреестра информагентству пояснили, что при регистрации ДДУ иностранный застройщик должен будет получить разрешение правкомиссии, поскольку договор влечет за собой возникновение права собственности.

С такой трактовкой не согласен партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин (на фото). Свою позицию юрист аргументирует тем, что «ДДУ не влекут за собой возникновения права собственности на недвижимое имущество».

Фото: www.zakon.ru

Для возникновения такого права объект как минимум должен быть достроен, введен в эксплуатацию и передан дольщику, считает Малинин.

ДДУ удостоверяет право требования дольщика к застройщику о передаче будущей квартиры, а не права на саму квартиру, пояснил он.

При этом Малинин признает, что новые правила и действия Росреестра укладываются в «сложившуюся политико-экономическую конъюнктуру» в связи с продолжающейся специальной военной операцией на Украине.

Фото: www. ipotekaved.ru

Поэтому, полагает юрист, правоприменительные органы скорее предпочтут перестраховаться и расширительно толковать обновленное нормативное регулирование, а значит, обяжут иностранных застройщиков из «списка недружественных стран» получать разрешение для регистрации ДДУ.

Впрочем, в Росреестре уточнили, что, если российский застройщик зарегистрирован на зарубежный офшор (например, на Британских Виргинских островах или на Кипре, которые относятся к «недружественным территориям»), но при этом бенефициаром бизнеса является российский резидент, то получать разрешение правкомиссии не потребуется.

Однако в данном случае информация о контроле россиянина над юрлицом должна быть раскрыта Федеральной налоговой службе, а документ, подтверждающий это, нужно предоставить при регистрации сделки.

Фото: www.chernovik.net

Что может стать причиной для отказа в совершении сделки

У экспертов-юристов также возникают вопросы по поводу регламента работы самой Правкомиссии и тех критериев, которыми она будет руководствоваться при вынесении решения.

Срок рассмотрения заявления нормативными актами пока не определен, уточнил партнер, глава практики недвижимости и строительства CMS Russia Арташес Оганов (на фото).

Фото: www.cms.law

Он подчеркнул, что пока нет ясности, по каким именно причинам правкомиссия может отказать в сделке или разрешить ее.

«Как раз в этом вопросе мы и видим главную проблему, — пояснил Оганов, констатировав: — На данный момент отсутствуют какие-либо публичные документы, которые детально бы регулировали порядок принятия решений комиссией и определяли факторы, влияющие на окончательное решение».

Он назвал такую процедуру «непрозрачной», а исход рассмотрения — «непредсказуемым для сторон потенциальной сделки».

Фото: www.topmigrant.ru

Как быть людям с двойным гражданством 

Новые требования оставляют поле для неоднозначного толкования и в случае, если один из участников сделки с недвижимостью имеет двойное гражданство, включая российское.

По мнению юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой (на фото), в случае с двойным гражданством необходимо отталкиваться от того, является ли физическое лицо резидентом России (то есть находится ли в стране не менее 183 дней в году).

Фото: www.asterisk.legal

В случае преобладающего пребывания на территории РФ такому лицу с двойным гражданством разрешение для совершения сделки, скорее всего, не понадобится, однако как это будет работать в реальности, покажет практика, полагает Волкова.

«Вероятно, что к сделкам физических лиц, которые владеют небольшими активами, например, квартирой, будут достаточно снисходительны. Более серьезно будут оцениваться сделки по продаже больших имущественных комплексов», — резюмировала эксперт.

Фото: www.ce-na.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: антисанкционное законодательство позволит повысить эффективность регистрационной деятельности

Как зарегистрировать сделку с недвижимостью, если в ней участвует лицо из недружественной страны

После завершения массового субсидирования ипотечных ставок и ужесточения условий выдачи «Семейной ипотеки» в Москве начала расти популярность рассрочек. По данным опрошенных IRN.RU специалистов, если в начале года доля таких сделок составляла 15% — 20%, то теперь она составляет 35% — 40%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

После введения ипотечного стандарта ЦБ, который станет обязательным в следующем году, эксперты ожидают, что доля рассрочек на рынке жилья увеличится.

Фото: q.etagi.com

Татьяна РЕШЕТНИКОВА (на фото), заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи»:

— В погоне за покупательским спросом застройщики сегодня предлагают десятки различных форм и вариантов рассрочек. Причем подбирают их очень гибко под потенциального покупателя.

Есть краткосрочные на период строительства и долгосрочные варианты на несколько лет, которые могут выдаваться в том числе и без перспектив конвертации в ипотечный кредит в будущем. Есть даже предложения для беременных, чтобы после рождения ребенка можно было оформить «Семейную ипотеку».

При этом для покупателей определенные риски, безусловно, сохраняются. Все зависит от формы и условий договора с застройщиком, поэтому, прежде чем подписывать, рекомендую внимательно его прочитать.

Особое внимание следует обратить на права и обязанности сторон, условия расторжения договора в случае невыплаты, санкции за просрочку платежей, наличие пени и штрафов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Сегодня клиенты редко переходят на ипотеку после рассрочки, но широко распространенным стало оформление опции с такой возможностью.

Вероятно, этот сценарий будет актуальным через 2—3 года, когда ключевая ставка ЦБ значительно снизится.

Фото: ndv.ru

Елена ЧЕГОДАЕВА (на фото), руководитель отдела аналитики и консалтинга НДВ Супермаркет Недвижимости:

— На рынке существуют две стратегии. Первая — для тех, кто берет новую квартиру в рассрочку до продажи своего старого жилья. Они погашают долг в среднем за 6—7 месяцев.

Вторая, более длинная, от 10—12 месяцев до полутора лет. Клиенты покупают квартиру в рассрочку и кладут свои денежные средства на депозит, благодаря которому и покрывают проценты по рассрочке. Эта стратегия работает именно в ожидании снижения ключевой ставки ЦБ.

Наиболее очевидный риск обоих вариантов — возможная неплатежеспособность дольщика, что может привести к расторжению договора. Видимо поэтому застройщики сегодня при продаже жилья в рассрочку стали требовать от покупателей оформление страхования жизни и здоровья.

Фото: NF Group

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Dom:

— Риски в случае рассрочек остаются те же, что и при ипотеке: в будущем можно потерять доходы, здоровье, трудоспособность и т. д.

Но в случае с ипотекой эти риски оценивают банки, которые сейчас серьезно перестраховываются, отказывая даже качественным заемщикам из-за высоких требований к их платежеспособности.

А в случае с рассрочкой столь тщательной проверки нет, поэтому покупателю важно самому верно оценить свои возможности.

Тем не менее после введения ипотечного стандарта ЦБ рассрочки от застройщиков станут основным инструментом стимулирования продаж на рынке жилья московского региона.

Возможно, сами программы будут скорректированы в соответствии с актуальными требованиями регулятора, но как инструмент все равно останутся востребованными.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Дмитрий ГОЛЕВ (на фото), коммерческий директор Optima Development:

— Риск невыплат рассрочек клиентами девелоперы закладывают в финансовую модель, так что серьезных негативных последствий они смогут избежать. При этом само их действие сохраняет многие компании «на плаву», обеспечивая стабильный спрос в непростых экономических условиях.

Предполагается, что ключевая ставка ЦБ может снизиться до приемлемого уровня в 2026 году. Но даже если процесс замедлится, заемщики все равно смогут брать ипотеку, рассчитывая на скорое рефинансирование, ведь речь идет об остатках от стоимости жилья, то есть о сравнительно небольших суммах.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новый продукт на рынке — страхование рассрочки от застройщика: рекомендации эксперта

Эксперты: ипотечный стандарт — это серьезный удар по рынку

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья

По поручению Президента «Семейная ипотека» продлена до 2030 года

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

Эксперты: при продаже недвижимости в рассрочку рискуют и продавцы, и покупатели

Эксперты: 40% россиян ожидают от застройщиков рассрочки на покупку квартир, а от государства — расширения льготных категорий