В последнее время активно обсуждаются темы перегретости жилищного рынка и существования так называемого ценового пузыря. В качестве основного аргумента приводится разрыв в стоимости «первички» и «вторички». Изучив ситуацию, аналитики Домклик пришли к выводу, что на самом деле это не совсем так.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Основное опасение, напомнили специалисты, заключается в том, что заемщик, приобретая квартиру в новостройке, рискует оказаться в трудном положении. Если он не сможет оплачивать ипотеку, то средств, полученных от продажи квартиры на вторичном рынке, будет недостаточно для погашения кредита.

Согласно последним данным, разница в стоимости составляет почти 50%. Но насколько эта цифра отражает реалии? Действительно ли квартира при перепродаже теряет в цене столь большой процент?

Источник: Домклик

Есть несколько причин, по которым готовое жилье стоит дешевле, чем новое. Самая главная из них — год постройки.

В проданных в 2024 году квартирах из советского фонда 1 кв. м стоил 92 тыс. руб. Если жилье было сдано после 2000-го, то уже 133 тыс. руб. А в домах, построенных в последние шесть лет, «квадрат» стоил 151 тыс. руб., что составляет равно 93% от средней стоимости «первички».

Безусловно, если кто-то купит квартиру в только что сданном доме и тотчас попытается продать ее как вторичное жилье, он, скорее всего, вынужден будет предоставить дисконт.

Источник: Домклик

С течением же времени квартира только дорожает, и уже через год-два, она будет стоить больше, чем при покупке у застройщика.

Так, если бы кто-то с 2019-го по 2023 год приобретал ежегодно по одной квартире, тратя на это 10 млн руб., то в 2024-м он смог бы их продать за 78 млн руб. А если при этом он еще сделал евроремонт — то за 92 млн. руб.

В первом случае его доход составил бы 56%, во втором — 84%.

Источник: Домклик

Новостройки лишь относительно недавно стали стоить дороже готового жилья. До конца 2019 года цены на них и «вторичку» росли примерно одинаковыми темпами. Только с 2020-го разрыв начал увеличиваться.

После запуска массовой льготной ипотеки покупка «квадрата» на первичном рынке стала обходиться покупателю дешевле, чем в уже построенных домах. В результате в этом сегменте вырос спрос, а вслед за ним и цены.

Источник: Домклик

Вторым фактором, повлиявшим на динамику стоимости готового жилья, стал резкий рост ключевой ставки ЦБ, после чего цены на «вторичку» начали расти более или менее равномерно, независимо от года постройки дома.

Таким образом, ипотечные заемщики старались снизить свои расходы за счет выбора более дешевых вариантов. Спрос на «свежую вторичку» упал, а ее стоимость уже не могла расти теми же темпами, что и раньше, резюмировали аналитики Домклик.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В феврале цена 1 кв. м в новостройках снизилась на 1%, а на вторичном рынке увеличилась на 0,8%

Рынок вторичной недвижимости держат продажи за «живые» деньги

Семейную ипотеку распространили на «вторичку» в городах с низким уровнем строительства

В феврале готовое жилье подешевело лишь в трех крупных российских городах

Ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем за два года увеличился

Эксперт: квази-льготная ипотека довела рынок недвижимости до «эффекта Мерседеса»

В январе вторичное жилье в российских мегаполисах подешевело только в Омске и Краснодаре

В январе выдачи ипотеки упали вдвое. Особенно «просел» вторичный рынок

Эксперты: разница между ценами на новое жилье в Санкт-Петербурге и Ленинградской области достигла рекорда

В апреле условия льготной ипотеки распространят на вторичное жилье

15 лет назад «первичка» была дешевле «вторички» на 30%, но к 2025 году все изменилось — она стала дороже. Какие экономические и законодательные факторы стали триггерами такого разворота, разбиралась на портале РБК руководитель агентства недвижимости Town Group Елена Бойко.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

В 2010 году российский рынок недвижимости, напомнила эксперт, был еще в фазе восстановления после кризиса 2008—2009 годов. Вторичное жилье пользовалось традиционно высоким спросом за счет обжитости районов, развитой инфраструктуры и готовности объектов к заселению.

Новостройки, напротив, предлагались на ранней стадии строительства и в большинстве случаев на окраинах. Это и определяло их более низкую цену.

Разница между первичным и вторичным рынками, в зависимости от региона, доходила до 25% — 35%. Например, в Москве средняя цена 1 кв. м в новостройке составляла 100 тыс. руб. — 110 тыс. руб., во «вторичке» — 130 тыс. руб. — 150 тыс. руб.

Фото: towngroup.estate

С 1 июля 2018 года в России вступил в силу закон о переходе к проектному финансированию. По словам Елены Бойко (на фото), это повлекло за собой:

• рост издержек на строительство;

• усиление требований к финансовой устойчивости девелоперов;

• снижение на рынке доли мелких компаний;

• усиление консолидации в отрасли.

Цены на новостройки начали уверенно расти. По данным ДОМ.РФ, уже в 2019 году рост средней стоимости «квадрата» в крупных городах составил 12% — 15%.

Ситуация резко изменилась в 2020-м, когда началась пандемия COVID-19. Чтобы поддержать экономику и строительную отрасль, государство запустило программу массовой ипотеки, а затем и другие льготные форматы. Новостройки стали невероятно доступными для широкого круга потребителей.

Изображение сгенерировано нейросетью chataibot.ru

На этом фоне:

• спрос вырос кратно;

• предложение стало отставать;

• застройщики начали увеличивать цены, включая в них субсидии;

• многие объекты продавались на стадии котлована за несколько месяцев.

При этом средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке за три года (в зависимости от региона) увеличилась на 35% — 50%.

Кое-что придумали и сами девелоперы. Они быстро адаптировались к новым реалиям и начали предлагать:

• ипотеку с нулевым первоначальным взносом;

• рассрочки от застройщика без переплат;

• субсидированные ставки до 0,01% на весь срок кредита.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Таким образом, на рынке сложилась уникальная ситуация: новостройки, с точки зрения условий сделки, оказались максимально выгодными, и вторичный рынок не смог с этим конкурировать — ни по цене в ежемесячном платеже, ни по привлекательности условий.

На протяжении последних лет «вторичка» жила относительно спокойно: понемногу дорожала, спрос был умеренным. Но когда рыночные ставки достигли 22% — 28% годовых, ситуация резко изменилась.

Кредиты стали практически недоступными, и люди начали отказываться от сделок, либо переориентировались на «первичку», где сохранялись льготы.

В результате:

• спрос на «вторичку» снизился;

• рост цен остановился;

• разрыв между новостройками и вторичным рынком увеличился.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

С изменением условий на рынке поменялась и психология покупателей. Они начали воспринимать новостройки не только как жилье, но и как инвестиционный актив.

На фоне стагнации других инструментов (вклады, фондовый рынок, криптовалюты) недвижимость вновь стала «тихой гаванью», что и подогревало спрос.

Плюс к этому рынок новостроек продолжает поддерживать государство. Помимо ипотеки, действуют:

• налоговые вычеты,

• программы субсидирования застройщиков,

• госпрограммы по развитию инфраструктуры в новых районах.

Вторичный рынок остается в тени этих процессов, и без дополнительных стимулов он конкурировать не может.

Фото: © Lana1501 / Фотобанк Лори

На 2025—2026 годы Елена Бойко определила несколько возможных сценариев:

• постепенное выравнивание спроса (снижение господдержки может сбалансировать рынки);

• рост значимости вторичного рынка при снижении ставок;

• развитие гибридных форм («вторичка» от застройщика, апгрейд старого фонда).

«В последние 15 лет мы стали свидетелями глубокой трансформации рынка недвижимости, — подытожила эксперт. — Новостройки из категории "дешево, но ждать" превратились в "дорого, но выгодно". Вторичный рынок остался в статусе "надежно, но недоступно"».

Теперь, по ее мнению, игра изменилась, и победят те, кто адаптируется и умеет смотреть не на цену «квадрата», а на логику процессов, финансовые условия и стратегию.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В столице готовое жилье больше всего подорожало в Центральном округе

В Подмосковье цены на новостройки снижаются, «вторичка» дорожает

Разница в цене между строящимся и готовым жильем достигла 23%

Стоимость «квадрата» растет, цена лота падает: ситуация на рынке готового жилья

Количество предложений от застройщиков в готовых домах выросло на 30%

Где в России упали цены на «вторичку»

В апреле рынок недвижимости поддержало расширение «Семейное ипотеки» на вторичное жилье

Цены на готовое жилье в Московском регионе топчутся на месте

«Первичка» переиграла «вторичку»

Где в Москве можно найти недорогое готовое жилье