Таков один из выводов масштабного исследования «Анализ состояния жилищной сферы на территориях основных российских городских агломераций», совместно подготовленного Фондом «Институт экономики города» (ИЭГ) и госкорпорацией ДОМ.РФ.  

Фото: www.saomos.news

Объектом анализа, проведенного в 2018 году, стали 17 городских агломераций РФ с населением более 1 млн человек в каждой: Санкт-Петербург, Москва, Воронеж, Ростов, Краснодар, Нижний Новгород, Волгоград, Саратов, Казань, Самара-Тольятти, Уфа, Пермь, Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск, Красноярск, Владивосток.

Цель исследования — разработка и апробация принципиально новых качественных и количественных показателей текущего состояния и перспектив развития жилищной сферы основных российских городских агломераций — была, по словам авторов, успешно достигнута.

В результате впервые удалось получить аналитические выводы о качестве градостроительного регулирования и жилищной политики в РФ, концентрации на рынках жилищного строительства, пространственных дисбалансах в использовании территорий агломераций, их градостроительном и инвестиционном потенциале, уровне финансовой независимости агломераций, капитализации жилищного фонда и его роли в экономике агломераций.

Источник: ИЭГ и ДОМ.РФ

Результаты исследования позволили не только увидеть место каждой российской агломерации в числе других, но также сравнить отечественные агломерации с зарубежными по ряду параметров.

Несмотря на то, что в работе анализируются эмпирический материал, собранный за период 2010—2016 годов (доступный на момент исследования), по свидетельству авторов, отраженные в исследовании тенденции были справедливы и для 2017—2018 годов.

Что касается детализированных выводов, к которым пришли авторы исследования, то они таковы: 

• за последние годы жилищные условия населения в 17 крупнейших российских агломерациях улучшились: средняя обеспеченность жильем возросла в 16 из 17 агломераций (кроме Московской) на 1—5 кв. м на душу населения, а в 12 из 17 агломераций в 2016 году период накопления средств на приобретение жилья составил менее трех лет.

• темпы ввода жилья в российских агломерациях существенно опережают показатели развитых зарубежных агломераций — в среднем 10 жилых единиц на 1 тыс. человек против 3—4 жилых единиц на 1 тыс. человек соответственно (например, в Краснодаре в год вводится больше жилья на одного человека, чем в Нью-Йорке);

• жилищная и градостроительная политика в РФ с 2005 года была ориентирована на приоритет повышения объема предложения нового жилья: в 2010—2016 годах в 16 из 17 агломераций доступность жилья возросла, в том числе в пяти агломерациях — значительно (Московская, Санкт-Петербургская, Новосибирская, Воронежская, Краснодарская);

Фото: www.gorcom36.ru

• в развитых странах наблюдается устойчивая корреляция: наиболее комфортные города для жизни — это города с жестким градостроительным регулированием и низкой рыночной доступностью жилья;

• в РФ вышеприведенной зависимости не наблюдается, например, в Московской, Санкт-Петербургской, Казанской агломерациях, которые, демонстрируя самые низкие показатели доступности жилья, одновременно отличаются наименее бюрократизированным градостроительным регулированием;

• в 15 из 17 российских агломераций к 2016 году выявлены дисбалансы в плотности жилой застройки между центром и периферией (рост плотности по мере удаления от центра вместо ее снижения), что стало результатом массовой застройки свободных территорий за пределами урбанизированной зоны агломераций в прошлые годы;

• вышеуказанная тенденция была усилена слабой координацией градостроительной политики между муниципалитетами агломераций;

• предложение нового жилья, формировавшееся в результате такой градостроительной политики, характеризовалось относительно высокой однородностью по качеству (однотипные и устаревшие проекты, низкая комфортность среды), а основным ценообразующим фактором стала транспортная доступность ядра агломерации, концентрирующего основную долю рабочих мест;

Фото: www.plenarygroup.com

• cовокупный градостроительный потенциал территорий сложившейся жилой застройки, при условии повышения перспективных показателей плотности такой застройки за счет развития застроенных территорий, в 17 исследуемых агломерациях составляет 987 млн кв. м жилья;

• полная реализация такого потенциала требует осуществления инвестиций в жилищное строительство, а также в транспортную, коммунальную, социальную инфраструктуру в объеме порядка 72,7 трлн руб., или 84,6% ВВП;

• успешное инвестирование позволит увеличить уровень жилищной обеспеченности в исследуемых агломерациях в среднем примерно на 38% — с 25 до 34,8 кв. м на душу населения, а при условии развития малоэтажной застройки в пригородных зонах такой потенциал может быть гораздо выше: до порядка 40 кв. м на душу населения (средний европейский уровень);

• анализ полного спектра документов градостроительного регулирования 17 агломераций показал, что пока градостроительная политика является «мягкой», ориентирована на расползание городов и слабо скоординирована на уровне муниципалитетов внутри агломераций;

• пока городская недвижимость не является источником финансирования развития городской среды и окупаемости бюджетных инвестиций в такое развитие, несмотря на существенный размер доходов, которые она генерирует.

• в среднем городская недвижимость в РФ генерирует только порядка 10% доходов городских (агломерационных) бюджетов, хотя налоговые сборы от недвижимости могли бы составлять 30% доходов местных бюджетов, но самый крупный из трех налогов — налог на имущество организаций — поступает в региональные бюджеты и не используется на развитие городской инфраструктуры.

По мнению авторов исследования — президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой и исполнительного директора, директора направления «Рынок недвижимости» ИЭГ Татьяны Полиди, — оно открывает широкие перспективы для формирования целого ряда новых направлений изучения городских агломераций уже в рамках реализации нацпроекта «Жилье и городская среда».

Напомним, что в соответствии с этим стратегическим документом планируется к 2024 году увеличить количество городов с комфортной средой в РФ в два раза, то есть примерно до 450. Это составит около 40% от общего числа муниципальных образований в РФ.

Более подробно ознакомится с исследованием можно здесь.

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Обеспечением комфортной жизни в городах займется специально созданная правительственная комиссия

Размер субсидий регионам будет зависеть от показателей индекса качества городской среды

К 2024 году в России удвоится количество городов с комфортной городской средой

Утверждена методика определения индекса качества городской среды, разработанная Минстроем

Надежда Косарева: Нужно расширять линейку вариантов по улучшению жилищных условий

ДОМ.РФ и другие институты консолидируют усилия по развитию городов

Городской редевелопмент: избежать ненужных ошибок поможет зарубежный опыт

Татьяна Полиди (ИЭГ): Редевелопмент территорий российских городов требует серьезного продвижения законодательства

В Москве сформировался отдельный сегмент «новой вторички», по расчетам компании Метриум, порядка 15% квартир на этом рынке предлагаются сегодня собственниками домов, которые построены в нулевых.

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

Как правило, констатируют аналитики, эта недвижимость морально устарела, но ее стоимость сопоставима с расценками актуальных новостроек. Изучив предложение в десяти ЖК из 2000-х, эксперты нашли более привлекательные современные альтернативы.

Всего они рассмотрели 300 вариантов в некогда знаковых, ярких «старых новостройках». Их стоит перечислить: ЖК Алые паруса, Триумф Палас, Золотые ключи, Шуваловский, Эдельвейс, Дом в Сокольниках, Континенталь, Дом на Беговой, Триколор.

Для сравнения была взята и первая в Москве «элитка», построенная в 1994 году, — ЖК Вересаева, 6.

Жилье в этих домах стоит дорого. Прежде всего, это связано с площадью квартир. Так, средняя площадь однокомнатной составляет 52 кв. м, двухкомнатной — 71 кв. м, трехкомнатной — 124 кв. м, четыре-плюс — 209 кв. м.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Для сравнения: в современных новостройках «старой» Москвы однокомнатные — это в среднем 42 кв. м, двухкомнатные — 65 кв. м, трехкомнатные — 96 кв. м, четыре-плюс — 166 кв. м.

Соответственно, большая площадь обусловливает высокую стоимость, даже если цена 1 кв. м умеренная.

Помимо этого, качество планировок больших квартир — невысокое. Среди них встречаются трехкомнатные лоты площадью более 100 кв. м без гардеробной, с одним санузлом, со смежными комнатами и другими недостатками.

Сравнение других качественных характеристик также говорит не в пользу «новой вторички».

При этом за среднюю однокомнатную квартиру собственники просят 25 млн руб. (против 18 млн руб. на рынке актуальных новостроек), за двухкомнатную — 31 млн руб. (практически равноценно), за трехкомнатную — 75 млн руб. (против 50 млн руб.), за четыре-плюс — 116 млн руб. (против 125 млн руб.).

Фото предоставлено пресс-службой Метриум

«Конечно, есть психологическая и субъективная склонность владельцев старого жилья преувеличивать стоимость своих квартир», — прокомментировал управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото). — Особенно, если в свое время в квартиру были вложены значительные средства на дорогой ремонт».

«Наиболее заметен прогресс в архитектурном плане», — добавил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже).

Современные проекты, по его словам, часто разрабатывают зарубежные архитекторы. Полноценной частью ЖК стали лобби, ресепшн, лаундж-зоны. При этом высота потолков в таких помещениях может быть равна двум этажам дома.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Девелоперы сегодня не стремятся сэкономить на социальных пространствах, потому что жители хотят формировать внутреннее комьюнити, а для этого нужны места для встреч, отдыха, приема гостей за пределами квартиры», — подчеркнул эксперт.

«Покупательский опыт клиентов премиального сегмента жилья за последние 20 лет существенно обогатился», — отметила коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева.

Прежде всего, по ее мнению, изменились представления о прилегающей территории. Люди хотят видеть рядом с домом парки, развлекательные зоны, арт-объекты, места для занятия спортом и т. п. — благоустройство стало одним из основных конкурентных преимуществ проектов.

Аналитики Метриум составили таблицу возможных альтернативных вариантов жилью 2000-х в современных ЖК. С ними можно ознакомиться здесь.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: цены на первичном рынке жилья опережают вторичный

Эксперты: активность покупателей вторичного жилья в октябре сохранилась

Эксперты: вторичный рынок еще в лидерах, но спрос продолжает падать

Эксперт: разрыв спроса на первичную и вторичную недвижимость в следующем году может достичь 50%

Эксперты: спрос на вторичное жилье в столице будет падать, цены — не изменятся

Эксперты говорят о сокращении спроса на новостройки, стагнации вторичного рынка и дальнейшем росте ключевой ставки ЦБ

Эксперты: цены на первичном рынке продолжат расти, а на вторичном, скорее всего, будут падать

Эксперты: главным драйвером на рынке ипотеки в текущем году была «вторичка»

Эксперты: новая ключевая ставка ЦБ поможет новостройкам переиграть «вторичку»

Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности