Портал ЕРЗ.РФ – единственный в России осуществляет автоматизированную оценку потребительских качеств ВСЕХ жилых комплексов РФ с продажами новостроек и их автоматическое ранжирование по набранным баллам

 

I. О проекте «ТОП жилых комплексов»

 

1.1. Особенности

• Информативность страницы ТОП ЖК

• Сегментация ТОП ЖК

• Яркое отображение первого места в карточке ЖК

• Полный охват ВСЕХ жилых комплексов РФ с продажами новостроек

• Постоянная актуализация ТОП ЖК

• Уникальная методология оценки

• Учет выполнения обещаний застройщиками

• Возможность проверки правильности оценки параметров ЖК

• Возможность сравнения жилых комплексов по параметрам

  

1.2. Информативность страницы ТОП жилых комплексов

Страница портала ЕРЗ.РФ, на которой публикуется ТОП ЖК, насыщена информацией и функционалом

      

   

1.2.1. Таблица ТОП ЖК

В таблице ТОП ЖК указываются:

• место жилого комплекса в ранжировании по региону и по РФ

• наименование ЖК, регион местонахождения

• адрес ЖК

• оценка ЕРЗ

• количество выявленных квартир в продаже

• класс проекта

• вид этажности проекта

• наименование застройщика, его Рейтинг ЕРЗ, место в ТОП застройщиков по объему текущего строительства в РФ.

 

Класс проекта

Класс проекта определяется автоматически по классу домов, в которых находится большинство продающихся квартир. Класс каждого дома определяется застройщиком на сайте ЖК. Порталом ЕРЗ определены следующие классы домов:

• эконом

• комфорт

• бизнес

• элит.

  

Вид этажности проекта

Вид этажности проекта определяется автоматически по виду этажности домов, в которых находится большинство продающихся квартир. Вид этажности каждого дома определяется по следующим правилам:

• малоэтажный дом – этажность не более 3-х этажей

• среднеэтажный дом – максимальная этажность 4 - 8 этажей

• многоэтажный дом – максимальная этажность 9 - 17 этажей

• дом повышенной этажности – максимальная этажность 18 - 24 этажей

• высотный дом – максимальная этажность 25 и более этажей.

   

1.2.2. Фильтры

В зоне фильтров можно устанавливать:

• территорию нахождения ЖК¹:

   ° РФ или один из регионов

    ° район в регионе

    ° населенный пункт

• вид домов в ЖК (многоквартирный дом, блокированные дома, дома с апартаментами)

• класс проекта

• вид этажности проекта

• год и квартал старта проекта

Любому сочетанию фильтров соответствует уникальный адрес страницы. Это позволяет сохранять и использовать в рекламе ЖК ссылку на страницу, в которой сочетание фильтров дает максимально высокое место жилому комплексу.

Например, ЖК Доброград (по состоянию на 01.09.2019 г.) является лучшим ЖК в России в сегменте Эконом класс – Малоэтажные дома, хотя в целом по РФ жилой комплекс занимает в ТОП лишь 681 место.

  

 

 

Этому сочетанию фильтров соответствует уникальный адрес страницы: ссылка

При переходе по ссылке можно убедиться в справедливости рекламного утверждения

    

ЖК Славный - лучший ЖК в России в сегменте Эконом класс – Малоэтажные дома!!!! Доказательство - здесь

    

1.2.3. Выбор региона

Выбор региона нахождения ЖК можно осуществлять как в зоне фильтров, так и без раскрытия зоны фильтров при клике на выпадающий список под буквами «РФ».

  

 

1.2.4. Поиск ЖК

В строке поиска можно ввести наименование ЖК (полностью или частично). В этом случае в таблице останутся только ЖК, содержащие заданные поисковые символы в наименовании.

    

  

1.2.5. Дата публикации ТОП ЖК

ТОП жилых комплексов актуализируется 1 раз в месяц. При этом сохраняется отображение каждого ранее отображенного варианта ТОП ЖК. Имеется функционал поиска версии ТОП ЖК на каждую из дат опубликования.

   

  

Дата публикации ТОП ЖК фиксируется в адресе страницы. Это позволяет сохранить ценность устаревшей рекламы, если в актуализированной версии рекламируемый ЖК уже не занимает почетного места в ТОП. В рекламе можно продолжать ссылаться на страницу ТОП ЖК со старой датой опубликования.

   

1.2.6. ТОП ЖК на карте

При клике на кнопку «Карта» происходит переход со страницы ТОП ЖК на страницу «Реестр новостроек», предназначенную для подбора варианта покупки новостройки.

Важная особенность – в Реестре новостроек карточки ЖК располагаются в последовательности ТОП ЖК.

 

 

1.2.7. Фильтрация по Оценке ЕРЗ

На странице ТОП ЖК существует возможность фильтрации по нижней и (или) верхней границе Оценки ЕРЗ. Например, если установить нижнюю границу Оценки ЕРЗ в 100 баллов, то в таблице ТОП ЖК РФ останется только 11 жилых комплексов, имеющих Оценку ЕРЗ 100 балов и выше.

   

 

Счетчик в левом нижнем углу страницы показывает количество ЖК в таблице.

   

1.2.8. Выгрузка файла с ТОП ЖК

Если на странице ТОП ЖК нажать кнопку «Скачать Excel», то откроется файл со структурированным списком ТОП ЖК

 

 

В последующем планируется установить доступ к скачиванию файла только для авторизированных пользователей.

    

1.3. Отображение 1-го места в карточке ЖК

Если ЖК занимает первое место в ТОП ЖК, то в его карточке появляется специальный логотип.

   

 

1.4. Охват ВСЕХ жилых комплексов РФ

В отличие от существующих в РФ многочисленных конкурсов и премий жилых комплексов, проект ТОП ЖК охватывает 100% всех жилых комплексов РФ, соответствующих следующим требованиям:

• в жилом комплексе имеются квартиры в продаже

• продажи новостроек осуществляются на первичном рынке жилья (застройщиком или партнером застройщика)

Жилые комплексы могут быть исключены из ТОП ЖК в следующих случаях:

• жилой комплекс входит в почетную зону ТОП ЖК, но имеется достоверная информация о несоответствии реального строительства рекламным обещаниям, либо о большой вероятности остановки строительства;

• с просьбой об исключении ЖК из ТОП ЖК обратился застройщик.

По состоянию на 1 февраля 2020 года в ТОП ЖК включено более 4 000 жилых комплекса, что подтверждается показанием счетчика в левом углу страницы ТОП ЖК

  

  

II. Методология оценки

2.1. Общее описание

• методология оценки жилых комплексов разрабатывалась в сотрудничестве с более чем 250 застройщиками из разных регионов РФ

• методология оценки жилых комплексов является единой для всей территории РФ

• оценка каждого жилого комплекса осуществляется по 133 параметрам, каждый из которых входит в одну из 17 групп

    

 
• каждому значению по каждому параметру соответствует определенное методологией количество баллов 

   

 

• в исключительных случаях портал ЕРЗ.РФ может для конкретного ЖК изменить размер начисленных баллов, опубликовав обоснование такого решения

 

 

• сбор информации для оценки осуществляют специалисты портала ЕРЗ.РФ путем мониторинга сайтов застройщиков и иных открытых источников

• лидером в ТОП становится жилой комплекс, набравший наибольше количество баллов

• методология оценки обновляется раз в три года. После этого в течении 6 месяцев производится актуализация ТОП ЖК последовательно по всем регионам РФ.

 

2.2. Учет выполнения обещаний

На стадии строительства осуществляется 85% продаж новостроек застройщиками. Фактически застройщик продает гражданам обещания:

• построить жилой комплекс, дом, квартиру в соответствии с объявленными им потребительскими характеристиками

• передать построенную квартиру в установленный договором срок.

ТОП жилых комплексов, как и любой конкурс строящихся ЖК, ранжирует проекты по объему обещаний. Однако не факт, что все обещания будут застройщиком исполнены.

В связи с этим готовится изменение методологии оценки жилых комплексов. Будет введен коэффициент выполнения обещаний застройщиком от 0,5 до 1. На этот коэффициент будет умножаться Оценка ЖК, рассчитанная по 133 параметрам.

Формула расчета коэффициента выполнения обещаний будет учитывать

• исполнение обещаний по сроку ввода объектов

• объем выполненных обещаний в сданных домах по объявленным потребительским характеристикам жилого комплекса, дома, квартир.

Технология фиксации исполнения обещаний по сроку ввода домов разработана и активно используется порталом ЕРЗ в течении нескольких лет (рейтинг ЕРЗ).

Технология фиксации исполнения обещаний по потребительским характеристикам разработана, планируется к согласованию с застройщиками в декабре 2019 года и внедрению с 2020 года.

 

2.3. Возможность проверки правильности оценки параметров ЖК

Портал ЕРЗ публикует:

• итоговый результат оценки каждого жилого комплекса

• набранные ЖК баллы по каждой из 17 групп параметров оценки и каждому из 106 параметров оценки

 

Итоговый результат оценки ЖК – Оценка ЕРЗ

Выражается в баллах и именуется Оценка ЕРЗ. Оценка ЕРЗ публикуется по каждому ЖК на страницах:

• ТОП ЖК

  

   

• Реестр новостроек

   

   

• Карточка ЖК

      

    

• Сравнение новостроек

    

   

2.4. Набранные баллы по группам параметров и каждому параметру

Набранные ЖК баллы по группам параметров и каждому параметру публикуются на страницах:

• Карточка ЖК

  

  

• Сравнение новостроек

   

  

Если в отношении конкретного ЖК по отдельному параметру начислено индивидуальное количество баллов, такой случай в обязательном порядке сопровождается отметкой рядом с количеством баллов и текстовым примечанием, обосновывающим индивидуальное отклонение

  

 2.5. Сравнение жилых комплексов по параметрам

Отдельная презентация. Ссылка

III. Актуализация ТОП ЖК

Предусматривается ежемесячная актуализация ТОП ЖК по следующим направлениям:

• выявление обновленных значений показателей ТОП ЖК

• установление индивидуального весового значения показателя для конкретного ЖК

• выявление новых ЖК

• изменение методологии оценки

 

3.1. Выявление обновленных значений показателей

Ряд значений показателей ТОП ЖК меняются в процессе строительства жилого комплекса. Например, может измениться значение показателя «обеспеченность детскими садами» с «недостаточная, строительство ДС есть в планах» до «осуществляется опережающими темпами».

   

3.2. Установление индивидуального весового значения показателя для конкретного ЖК

Например, за авторскую архитектуру всем ЖК дается 2 балла. Может быть ситуация, когда по конкретному ЖК будет принято решение дать большее количество баллов за авторскую архитектуру, например, если такой ЖК станет победителем в авторитетном архитектурном конкурсе.

   

3.3. Выявление новых ЖК

Выявление новых ЖК осуществляется ежедневно. Все новые ЖК, выявленные в течении месяца, оцениваются в начале следующего месяца.

   

3.4. Изменение методологии оценки

Предложения по совершенствованию методологии оценки накапливаются. Все они будут изучены на предмет внесения изменений в методологию оценки ЖК. Решение об изменении методологии будет приниматься раз в год в декабре-январе каждого года. Пересчет оценки всех ЖК с учетом обновленной методологии будет производиться поэтапно по регионам России в течение 6 месяцев.

___________________________________________

¹ Для г. Москва добавится фильтрация по округу, району в городе, а также возможность выбирать отдельно «Новая Москва» или «Старая Москва»

21 февраля Верховный Суд рассмотрел спор в отношении гарантийных обязательств застройщика по иску управляющей компании в связи с недостатками многоквартирного дома, возникшими из-за нарушений при строительстве.

  

Фото: www.amgkh.ru

 

Ранее портал ЕРЗ.РФ рассказывал про данное дело. Кратко напомним его суть. Истец — управляющая компания трех подмосковных объектов долевого строительства, а именно многоквартирных домов (МКД) — выявил инженерно-технологические недостатки, препятствующие дальнейшей эксплуатации МКД, в том числе дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ мест общего пользования, гидроизоляции балконов и т.д.

Указанные многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию в 2015 году. Квартиры в МКД приобретались дольщиками на основании договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) у ответчика, являющегося застройщиком.

  

Фото: www.polinov.ru

 

В порядке досудебного урегулирования спора истец неоднократно обращался к застройщику с претензиями об устранении недостатков. В ответ застройщик гарантировал выполнение работ в указанные им сроки, однако недостатки устранены не были.

Ссылаясь на отсутствие со стороны застройщика действий по устранению недостатков, управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском о возложении на застройщика обязанности безвозмездно устранить недостатки объектов долевого участия и инженерно-технологического оборудования.

Согласно выводам строительно-технической экспертизы, значительная часть выявленных недостатков является следствием нарушений действующих СНиП и ГОСТ при строительстве.

 

 

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2021 в удовлетворении иска было отказано.

Суд исходил из того, что дома введены в эксплуатацию в 2015 году и переданы участникам долевого строительства вместе с оборудованием без претензий к качеству, количеству и составу общего имущества, что свидетельствует о возникновении дефектов в процессе эксплуатации дома, а не является следствием нарушений при строительстве.

  

 

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, приняв частичный отказ истца от иска, т.к. застройщик добровольно устранил часть недостатков. Производство по делу в указанной части прекращено, а также частично удовлетворены исковые требования управляющей компании, заявленные в пределах гарантийных сроков. Руководствуясь положениями ст. 7 214-ФЗ, апелляционный суд пришел к следующему выводу.

Вина застройщика в возникновении дефектов при строительстве жилых домов установлена, недостатки выполненных работ обнаружены истцом в пределах определенного законом гарантийного срока; доказательств наличия оснований для освобождения застройщика от ответственности не представлено.

   

    

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворенных требований и оставил в указанной части в силе решение суда первой инстанции. Выводы апелляционного суда о причине возникновения недостатков вследствие нарушения строительных норм не опровергают выводов суда первой инстанции, поскольку не устанавливают вину застройщика в нарушении данных норм.

Управляющая компания обжаловала данное решение. 21.02.2023 Верховный Суд РФ вынес решение по делу. По мнению ВС РФ, суд первой инстанции и суд округа фактически приняли судебные акты, противоречащие установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

  

 

ВС РФ указал, что при разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, лежит на подрядчике (определение Судебной коллеги по экономическим спорам ВС РФ №305-ЭС16-4838 от 25.08.2016 по делу №А40-59571/2015).

Таким образом, обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.

В рассматриваемом случае в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации многоквартирных домов, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участникам долевого строительства объекта ненадлежащего качества, при наличии доказательств возникновения дефектов вследствие нарушений при строительстве, установленных судебными экспертизами.

 

Фото: www.architecture-and-design.ru

 

Между тем доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, его нормальным износом, освобождающих застройщика от несения гарантийных обязательств, ответчиком представлено не было.

При этом наличия недостатков в объектах долевого строительства ответчик в судебном процессе не отрицал, а их перечень не оспаривал.

Неверное распределение судом первой инстанции бремени доказывания, а именно возложение на истца обязанности доказать вину ответчика в допущенных при строительстве объектов нарушениях СНиП и ГОСТ, привело к ограничению пределов ответственности застройщика, необоснованному освобождению застройщика от гарантийных обязательств и неправильному разрешению спора, считают в ВС РФ.

  

Фото: www.exchange.1maysk.ru

 

Исходя из изложенного, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не исследовал надлежащим образом обстоятельства выполнения застройщиком работ с недостатками, бремя доказывания причин возникновения недостатков распределено неверно, факт возникновения недостатков вследствие нарушений, допущенных при строительстве, не принят во внимание.

Напротив, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем и дополнительно представленным доказательствам, восполнил (исправил) недостатки, допущенные судом первой инстанции, обеспечив всесторонность, полноту и объективность рассмотрения дела.

В настоящем случае требования управляющей компании, направленные на защиту интересов собственников помещений многоквартирного дома, заявлены в соответствии с 214-ФЗ именно к застройщику как лицу, принявшему на себя обязательство обеспечить соответствие результата выполненных работ требованиям качества. При этом вина застройщика в недостатках (дефектах) долевого строительства подлежит установлению по правилам ч. 7 ст. 7 214-ФЗ.

  

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

По мнению УК, факт нарушения ответчиком обязательств по ДДУ, которое выразилось в выполнении при строительстве работ с несоблюдением требований к качеству, установлен результатами всех судебных экспертиз. Они проведены в соответствии с определенной законом процедурой на основании специальных познаний в области строительства и исходя из совокупности всех имеющихся по делу фактических данных, в связи с чем основания для освобождения застройщика от гарантийных обязательств отсутствовали.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что принятое по настоящему делу постановление суда округа нельзя признать законным и обоснованным ввиду существенного нарушениями судом норм права, в связи с чем указанный судебный акт подлежит отмене.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по тому же делу оставлено в силе.

  

 

 

 

 

   

Другие публикации по теме:

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Верховный Суд: уведомляя об одобрении ипотеки по заявке, которая не может быть принята, банк нарушает права потребителя

Арбитражный суд: неустойка по этапу «получение положительного заключения госэкспертизы» не подлежит применению 

Застройщики получат право передавать дольщикам досрочно построенные объекты без внесения изменений в ДДУ

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Сделка.рф запустила суперсервис по онлайн-передаче квартир

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ

Верховный Суд не поддержал нижестоящий суд, посчитавший, что нарушение инсоляции в квартире не является юридически значимым