По итогам октября — декабря 2022 года портфель проектного финансирования строительства жилья сохранился на рекордном уровне и достиг 4,8 трлн руб., сообщили в Банке России.

В представленном аналитиками ЦБ обзоре отмечается, что на первичном рынке к концу года продажи жилья существенно выросли. Соответственно увеличилось поступление средств на счета эскроу — до 851 млрд руб.

Фото: www.bn.ru

Тем не менее общий остаток средств впервые снизился и составил 4,1 трлн руб. В том числе из-за активного раскрытия эскроу по завершенным проектам, а также на фоне информации о сворачивании программ «льготной ипотеки от застройщика».

Фото: www.mirkvartir.me

В IV квартале 2022 года было введено в эксплуатацию 15,5 млн кв. м многоквартирных домов (МКД) — на 51% больше, чем в III квартале.

Наращивали застройщики и запуск новых проектов, однако перекрыть объем ввода жилья им не удалось.

В результате общая площадь строящихся МКД за квартал снизилась на 2 млн кв. м — до 98,7 млн кв. м.

Источник: Банк России

При этом на 89% до 87,9 млн кв. м выросла доля проектов со счетами эскроу. За квартал этот рост составил 1 млн кв. м.

В IV квартале до 12,1 трлн руб. (плюс 9%) увеличился объем открытых банками кредитных лимитов. После спада в октябре наиболее активно процесс заключения сделок шел в декабре.

В IV квартале 2022 года до 1% замедлился рост цен на жилье после 4%—10% в III квартале.

Если не учитывать завышение цен в сделках по «льготной ипотеке от застройщика», то, возможно, он вообще имел отрицательную динамику, полагают аналитики ЦБ.

Фото: www.mirproekt.ru

Авторы обзора уверены, что после введения Банком России регуляторных мер все вернется к традиционным моделям ипотечного кредитования, что будет способствовать снижению цен.

Источник: Банк России

Регулятор также считает, что портфель проектного финансирования продолжит расти — прежде всего, за счет увеличения доли проектов со счетами эскроу.

Росту портфеля будет способствовать и начало реализации проектов, контракты на которые были заключены в конце прошлого года.

Фото: www.sakhalife.ru

Качество портфеля, по данным банков, в IV квартале 2022 года практически не изменилось. Доля кредитов IV—V категорий качества остается стабильной и не превышает 0,1%.

Сохранение этого качества, по мнению аналитиков ЦБ, будет зависеть «от адаптации участников рынка к проявляющимся рискам отрасли, в первую очередь нестабильности спроса».

Другие публикации по теме:

Объем средств проектного финансирования жилищного строительства в России вырос в 13 раз

Застройщики прогнозируют сокращение объемов проектного финансирования

Эксперты: запуск новых проектов жилья в России вырос почти на треть

В прошлом году Банк ДОМ.РФ раскрыл застройщикам счета эскроу на 160 млрд руб.

Уже 93% всех жилых проектов в России реализуется по схеме проектного финансирования с использованием эскроу

ЦБ: механизм проектного финансирования застройщиков будет усовершенствован — прежде всего, с точки зрения оценки рисков

Застройщики получили от Банка ДОМ.РФ проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С 2019 года Сбербанк профинансировал начальные этапы строительства 24 млн кв. м жилья

Объем проектного финансирования в Москве с июля 2019 года составил 5 трлн руб.

Банк ДОМ.РФ за год на 50% увеличил объем кредитования застройщиков — до 1,2 трлн руб.

ЦБ: сумма на счетах эскроу превысила 4 трлн руб., увеличившись на 30%

Девять застройщиков из десяти отмечают доступность проектного финансирования

Банк России: средняя ставка проектного финансирования остается комфортной для застройщиков — менее 4% годовых 

Эксперты: доля проектного финансирования жилищного строительства в России превысила 75%

Портал ЕРЗ.РФ приводил расчеты ДОМ.РФ средней себестоимости строительства 1 кв. м по всем субъектам РФ. В Северной столице она оказалась 96,3 тыс. руб., что почти в 2,5 раза ниже рыночной цены (230 тыс. руб.). Может ли прибыль застройщиков быть столь фантастической? Этот вопрос «Деловой Петербург» задал директору по экономике и финансам ГК РосСтройИнвест Алексею Разумову.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Как пояснил топ-менеджер девелоперской компании, себестоимость инвестиционного проекта включает в себя (см. инфографику ниже):

• стоимость земельного участка — 15% затрат;

• строительно-монтажные работы — 35%;

• получение техусловий для присоединения к сетям — 9%;

• социальную нагрузку по нормативу (строительство детских садов и школ) — 14%;

• дополнительную социальную нагрузку — 6%;

• маркетинговую составляющую и агентское вознаграждение — 7%;

• накопленные проценты по кредитам — 14%.

Себестоимость инвестиционного проекта

Источник: ГК РосСтройИнвест

К дополнительной социальной нагрузке, по словам Алексея Разумова, относятся затраты, которые возлагают на застройщиков региональные власти в виде дополнительных обязательств.

Это может быть строительство социальных, инфраструктурных объектов и сетевого обеспечения, а также прямые отчисления в местный бюджет.

Элементарные расчеты показывают, что себестоимость строительства, указанная экспертами ДОМ.РФ, не учитывает целый ряд статей затрат девелопера и не покрывает и половины расходов, подчеркнул собеседник «ДП».

Фото: пресс-служба РСТИ

Алексей Разумов (на фото) также отметил, что ключевая ставка ЦБ, увеличенная до заградительных для развития производства значений, влечет за собой рост накопленных банковских процентов и вместе с ухудшением условий по ипотеке тормозит темпы реализации строящегося жилья.

С учетом всех этих факторов рентабельность девелоперских проектов за последние два года в среднем уменьшилась в два раза, с 28% до 14%.

«Жилищное строительство в настоящее время работает на низкой марже, несопоставимой с мерой рисков, принимаемых на себя застройщиками», — констатировал эксперт.

Он не исключил ситуации, что рынок жилой недвижимости может скатиться к стагнации и риску массовых невозвратов по кредитам проектного финансирования, а также к дефолтам и банкротствам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты ДОМ.РФ определили себестоимость строительства 1 кв. м жилья в марте 2024 года

Эксперты отметили резкий рост себестоимости строительства жилой и коммерческой недвижимости

Приглашаем застройщиков к обсуждению себестоимости девелоперских проектов

Аналитики ГК РКС Девелопмент зафиксировали значительное снижение себестоимости жилого строительства в РФ к концу 2022 года

Эксперты: Себестоимость строительства жилья за последние полтора года выросла более чем на 40%

ЦБ: из-за нехватки стройматериалов и роста себестоимости строительной отрасли грозят финансовые трудности и падение ввода жилья

Девелоперы рассказали, насколько выросла себестоимость новых проектов за последние месяцы

«Деловая Россия» направила в Правительство предложения по снижению сроков строительства и его себестоимости

Себестоимость жилищного строительства за три года выросла на 9%

Правительственные аналитики прогнозируют рост себестоимости жилищного строительства