Круглый стол «Банковское сопровождение и проектное финансирование в сфере долевого строительства» провел председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениями Николай Николаев.

Фото: www.gosspress.ru

21 ноября 2017 года в Государственной Думе состоялся круглый стол «Банковское сопровождение и проектное финансирование в сфере долевого строительства», в котором приняли участие депутаты Государственной Думы,  представители Минстроя России, АИЖК, банковского сообщества и застройщиков.

Основной темой обсуждения стали возможные механизмы исполнения поручений Президента России Владимира Путина, направленных на минимизацию рисков граждан, связанных с долевым строительством жилья.

Фото: www.ancb.ru.

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин (на фото) сообщил, что в настоящее время идут консультации с профессиональным сообществом. Прорабатывается механизм, с помощью которого граждане станут финансировать строительство жилья через банки. При этом банки будут контролировать целевое использование средств. Указанный контроль не будет идентичен существующему в законодательстве банковскому контролю за исполнением госконтрактов: здесь требуется другая компетенция. В тоже время у многих банков есть накопленный опыт финансирования «своих» застройщиков. Этот опыт можно использовать, считает замминистра.

«Банковский контроль стоит определенных денег. Переход от механизма долевого строительства к проектному банковскому финансированию может увеличить стоимость жилья минимум на 5—7%», — сообщил Никита Стасишин. «У Минстроя сейчас это самый острый вопрос. Потому что одновременно с решением проблемы обманутых дольщиков надо увеличивать объемы и доступность жилья, и не только за счет доступных ипотечных ставок», — отметил чиновник.

Коснулся замминистра и деятельности органов контроля в сфере долевого строительства. По его мнению, эти органы должны увязывать выдачу заключения застройщикам с фактами несвоевременного ввода жилья. «Субъектовая власть должна нести ответственность как за достройку текущих проблемных объектов, так и за не возникновение новых. Такую ответственность надо вводить», — пояснил Никита Стасишин.

Представители Банка России подтвердили информацию о начале консультаций с банковским сообществом. Одно совещание уже состоялось, в ноябре должно состояться еще одно. Ключевой вопрос: что входит в состав банковского сопровождения проекта. Если анализ строительной документации будет поверхностный, тогда легко справиться. Если требуется глубокий анализ, то необходимой компетенции пока что нет. Банки должны представить регулятору конкретные примеры того, чего им не хватает, что мешает развитию проектного финансирования.

Есть предложения по доработке законодательства. Необходимо  законодательно предоставить банкам возможность в определенных случаях отказать застройщику в выполнении распоряжения о расходовании средств. Необходимо вводить страхование средств дольщиков, которые могут размещаться на счетах эскроу.

Выступавшие озвучили позицию Банка России по вопросу требований к уполномоченному банку. По их мнению, будет логичным, если перечень уполномоченных банков совпадет с перечнем банков, которые имеют право открывать счета эскроу для участников долевого строительства. В качестве критериев определения таких банков предлагается рассматривать рейтинг банка и его капитал.

Депутат Госдумы РФ Александр Сидякин сообщил, что ознакомился с текстом разрабатываемого законопроекта, направленного на выполнение поручения Президента России. По его мнению, указанный законопроект приведет к ликвидации долевого строительства быстрее, чем за три года. В частности, к уходу застройщиков из долевого строительства могут привести новые нормы о введении личной ответственности бенефициаров по обязательствам юридического лица застройщика, о введении для застройщика исключительно безналичной системы расчетов и ряд других новелл.

Депутат попросил своих коллег, чтобы новые требования не распространялись хотя бы на случаи, когда добросовестный застройщик достраивает проблемный объект, брошенный другим застройщиком.

Фото: www.chaspik.spb.ru

Генеральный директор АИЖК Александр Плутник (на фото) проинформировал о работе, которая сегодня проводится по анализу проблемных объектов жилищного строительства. Выявлена основная причина возникновения большинства проблемных объектов: это котловой принцип финансирования. По мнению главы АИЖК, ключевой мерой по защите прав дольщиков является банковское сопровождение. Этот институт надо развивать. Банкам следует предоставить право отказывать застройщику в проведении платежей, если они носят нецелевой характер. Первое обсуждение с банками того, как в комплексе будет выглядеть новая схема финансирования, состоится в ближайшее время. Однако уже понятно, что у банков нет объема средств, которые могли бы заместить финансирование со стороны дольщиков. Поэтому банк должен быть фактически посредником между дольщиками и застройщиками, считает Плутник.

Он также проинформировал о ходе работы по созданию Единой информационной системы жилищного строительства, которая заработает с 1 января 2018 года. С ее помощью в отношении каждого строящегося объекта будут обеспечены фотофиксация хода строительства, а также контроль целого набора показателей.

Затронул Александр Плутник в своем выступлении и работу возглавляемого им Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. «Мы видим, что в Фонд заходят застройщики, имеющие отставание по графикам. Мы видим проблемных застройщиков, которые начинают новые стройки. Видим суды у застройщиков, вероятность возможного срыва строительства объекта по итогам судебного решения. Сейчас вход в Фонд не ограничен. Мы можем только обратиться с просьбой к субъекту о проведении проверки. Надо менять законодательство», — резюмировал Александр Плутник. 

Олег Бетин (банк «Российский капитал») сообщил, что институт банковского сопровождения строительства существовал в России еще в советское время. Тогда был специализированный государственный строительный банк. Сейчас принято принципиальное решение — перевод банка «Российский капитал» под АИЖК.

«Мы идем в направлении создания специализированного строительного банка, — подчеркнул Бетин. Есть еще Сбербанк, настраивается ВТБ. Нужен эффективный банковский контроль. Простого доведения средств по назначению недостаточно. Нужно следить за физическим исполнением оплаченных работ. На уровне генподрядчика и первого уровня субподрядчика еще более-менее порядок. Основные проблемы на уровнях ниже. Именно там применяется котловой принцип. Банк сам не всегда может осуществить такой глубокий контроль. Нужны специалисты на аутсорсинге. По выбранному направлению надо идти, и пугаться не следует. Банк за сопровождение возьмет 2—3%, внешний специалист — 1%. Цены увеличатся», — сделал вывод Олег Бетин. 

Кирилл Холопик (Национальное объединение застройщиков жилья) высказал мнение, что механизмы перехода на банковское финансирование стройки должны быть сначала согласованы с банкирами. Последние должны сказать, по какой схеме они готовы кредитовать жилищное строительство в объемах, замещающих деньги дольщиков. Потом подключатся застройщики и выскажут свое мнение, работает эта схема в строительстве или нет.  

Представитель Сбербанка сообщила о том, что у банка имеется собственная служба строительных экспертов. По ее словам, Сбербанк готов к проектному финансированию.

Представитель ВТБ Банка попросил быстрее внести изменения в законодательство в части предоставления банкам права отказывать застройщикам в проведении операций при нецелевом расходовании средств. Должны быть четкие правила, какие платежи пропускать, какие отклонять, считает он. Кроме того, представитель ВТБ попросил снизить нормы по резервированию, если проектное финансирование осуществляется в соответствии с 214-ФЗ. По его прогнозу количество застройщиков точно сократится, поскольку не всем действующим застройщикам может быть предоставлено проектное финансирование.

Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы по финансовым рынкам, сообщил, что будут поддержаны предложения по развитию системы счетов эскроу для  долевого строительства. В частности, он выразил готовность подписаться под поправками о страховой защите денег дольщиков на таких счетах в пределах 10 млн руб. Что касается уполномоченных банков, то обязательно необходимо сохранить конкуренцию, считает депутат. А требования при этом можно изменить. По его мнению, ключевым критерием для отбора уполномоченных банков должен быть рейтинг.  

Фото Марата Абулхатина, Фотослужба Госдумы РФ

Николай Николаев (на фото), председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, напомнил, что с 1 июля 2018 года вводится новый механизм контроля — банковское сопровождение деятельности компаний, привлекающих средства граждан для строительства жилья. Это позволит ограничить их право использования полученных средств в непрофильных целях, а также своевременно реагировать в случае возникновения финансовых проблем у этих застройщиков.

Помимо этого, по истечении трех лет рынок долевого строительства должен уступить место иным формам привлечения средств граждан, например модели проектного финансирования жилищного строительства.

На вопрос об источниках финансирования жилищного строительства депутат ответил, что таковым могут остаться средства граждан. Вкладываться они будут, но через посредничество банков, которые примут на себя все риски. «Речь идет, прежде всего, о том, что средства граждан будут вкладываться в строительство, но только безопасным путем — через банковские счета эскроу. И это распространенный зарубежный опыт, когда застройщик получает средства граждан, но только после ввода объекта в эксплуатацию», — пояснил Николаев. Эта модель, по его мнению, защитит граждан от рисков, которые поделят между собой застройщик, банк и компенсационный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Николай Николаев не согласился с высказанными мнениями о прогнозируемом росте цен на жилье. «Цены будут более стабильны, они станут прозрачнее, — полагает он. — Те огромные банковские проценты по кредитованию, которые сегодня включены в стоимость квадратного метра, будут исключены из состава этих цен. Сегодня на депозитных счетах банков размещено более 20 трлн руб. наших граждан. Это огромный инвестиционный ресурс. И если мы создадим понятный и надежный рынок жилищного строительства, то к нему изменится отношение наших граждан и финансовых институтов, и в конце концов это все послужит для стимулирования рынка и дальнейшего строительства жилья», — резюмировал парламентарий.

Другие публикации по теме:

Дорожная карта по переходу от долевого строительства к проектному финансированию будет представлена до 4 декабря

Михаил Мень рассказал как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Михаил Мень рассказал как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Россия 24: интервью с Александром Плутником

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

Об этом глава общественной организации представителей бизнеса заявил на встрече с Президентом. Владимир Путин пообещал обсудить данный вопрос с участием правительства, отметив, что «нужны понятные, прозрачные процедуры, объемы этой поддержки и способы ее доведения до отрасли должны быть понятны».

Фото: www.kremlin.ru

Как сообщил Президенту Алексей Репик (на фото справа), при подготовке предстоящего XIV съезда «Деловой России» самую большую «активность проявляли представители строительного сектора».

«Все нелегко переживают переход на новую форму финансирования, уход от долевого финансирования к проектному, — доложил главе государства руководитель общественного объединения представителей бизнеса. — В этом контексте одной из важных для них мер является возможность учитывать в составе своих расходов объекты инфраструктуры, безвозмездно передаваемые государству, потому что хочется делать хорошо, хочется строить и социальную инфраструктуру, и инженерную на высоком уровне», — подчеркнул Алексей Репик.

Фото: www.kremlin.ru

Дальше разговор зашел о перспективах девелоперских компаний, работающих на рынке жилищного строительства. Глава «Деловой России» не стал скрывать от Президента тех проблем, которые, по его мнению, могут наступить при переходе на проектное финансирование и банковское сопровождение.    

«Доходность у застройщиков, конечно, резко упадет, и придется поделиться с банками в рамках перехода на проектное финансирование, — отметил Алексей Репик и обратился к Президенту: — В этой части, по крайней мере, на переходный период, просили бы вас посмотреть на этот вопрос с точки зрения возможной поддержки наших застройщиков».

Владимир Путин отметил, что переход на банковское финансирование — «чрезвычайно важная и чувствительная вещь и для экономики в целом, и для строительной отрасли в частности, и для людей».

«Нам нужно добиться того, чтобы у нас не было серьезных сбоев в объемах строительства — это задача номер один, — подчеркнул Президент и добавил: — В то же время нам нужно обеспечить безусловные интересы граждан, которые не должны страдать от различных схем или даже от отсутствия таковых, от того, с чем связаны риски долевого строительства. Нам нужно от этого уходить и переходить, безусловно, к современным рыночным способам регулирования в этой сфере», — заключил руководитель государства.

Фото: www.kremlin.ru

Не оставил Владимир Путин без ответа и просьбу о поддержке застройщиков, которую от лица бизнес-сообщества озвучил Алексей Репик.

«Здесь тоже важна поддержка государства, здесь нужны понятные, прозрачные процедуры, объемы этой поддержки и способы ее доведения до отрасли должны быть понятны, — отметил Президент. — Об этом, надеюсь, еще предстоит серьезный разговор с правительством. Но хочу, чтобы вы знали, я настроен именно на такую совместную работу», — заверил он.

Напомним, что беспокойство по поводу изменившихся правил финансирования жилищного строительства в последние месяцы успели высказать несколько известных государственных и общественных деятелей России. В том числе и вице-премьер Виталий Мутко (на фото), курирующий эту сферу в Правительстве РФ.

Фото: www.gisfactory.com

Суть этих опасений такова: переход с долевого на проектное финансирование и банковское сопровождение застройщиков предоставляет гражданам вполне ощутимую защиту их средств, вложенных в новостройки, но для самих девелоперов (особенно некрупных) чреват немалыми финансовыми издержками и дополнительными бюрократическими ограничениями.

В свою очередь глава Минстроя РФ Владимир Якушев выражал опасение, что небольшие региональные застройщики не смогут подготовиться к переходу на проектное финансирование.

«В рамках реформирования жилищного строительства наше министерство беспокоят небольшие компании, которые работают в субъектах РФ, как правило, в малых городах. В малых городах строительный комплекс своеобразный, очень чувствительный ко всем переменам. Там небольшая разница между себестоимостью и ценой продажи жилья, поэтому нас очень беспокоит эта история», — говорил министр.

Фото: www.promdevelop.ru

В связи с этим 214-ФЗ, измененный минувшим летом в сторону ужесточения ответственности застройщиков, будет еще раз пересмотрен законодателем — не в ущерб гражданам, но с учетом разумных интересов девелоперского бизнеса.

Как сообщал портал ЕРЗ, на днях Правительство РФ внесло в Госдуму новый пакет поправок в 214-ФЗ, которым вводится ряд новшеств в законодательство о долевом строительстве.

В частности, документом предлагается установить, что размер платежей, подлежащих исполнению по каждому проекту строительства, реализуемому на основании договоров, устанавливается застройщиком самостоятельно, исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства.

Фото: www.nikolaevonline.ru  

«Документ надо будет серьезно дорабатывать», — заявил председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев (на фото).

«Нам нужно сейчас максимально убрать все барьеры, которые стоят на пути перехода застройщиков на новую модель финансирования через эскроу счета, — пояснил парламентарий. — Это и вопросы банковского проектного финансирования, и вопросы создания для Фонда защиты прав участников долевого строительства возможности не только финансировать достройку, но и самостоятельно достраивать проблемные объекты, и вопросы создания единой контрольно-надзорной вертикали в сфере жилищного строительства», — уточнил депутат.

Фото: www.muzkult.ru

Другие публикации по теме:

Правительство внесло в Госдуму новый пакет поправок в 214-ФЗ

Владимир Якушев: Ухода с рынка застройщиков из глубинки допустить нельзя!

Виталий Мутко: Критика проектного финансирования заслуживает внимания Правительства

Владимир Путин дал старт решению в России жилищного вопроса

Новый майский Указ содержит задачу отказа от долевого строительства к 2024 году

Президент поставил задачу выйти на 120 млн кв. м строительства жилья в год. Но от долевого нужно уходить