Опрошенные РБК риэлторы отметили, что оживление на рынке можно объяснить поиском новых инструментов для инвестиций и ограниченным предложением. Около 80% лотов в продаже являются балластом: это неликвидные квартиры, которые неинтересны покупателям и продаются очень долго.

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори 

По данным компании «Этажи», за первые три месяца года спрос на вторичном рынке столицы по сравнению с IV кварталом 2024-го увеличился на 11%.

Стоимость готового жилья, согласно информации ИНКОМ-Недвижимости, фактически стагнирует, меняясь в рамках статистической погрешности: то снижаясь на 0,4%, то поднимаясь на 0,5%.

Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке Москвы за год

Источник: ИНКОМ-Недвижимость

Еще один характерный момент — дефицит ликвидного предложения при растущем спросе.

По расчетам компании Est-a-Tet, в I квартале на московском вторичном рынке экспонировалось 31,4 тыс. лотов, или на 17% меньше, чем в октябре — декабре 2024 года.

Фото из архива Р. Гордеевой

Ригина ГОРДЕЕВА (на фото), директор компании Etagi Prime:

— Сегодня большое значение имеет психологический фактор. Какое-то время нуждающиеся граждане откладывали приобретение квартиры в надежде на снижение ключевой ставки ЦБ. Но, когда она держится пять месяцев подряд, некоторые все-таки решились на покупку — жить где-то надо.

Плюс удлиняются сроки реализации. Это вынуждает владельцев «вторички» увеличивать дисконт, подогревая интерес покупателей с живыми деньгами.

Высокие ставки по вкладам и ипотеке, безусловно, сдерживают спрос, но в краткосрочной перспективе цены все равно будут понемногу расти, а наиболее ликвидные объекты более активно вымываться с рынка, поскольку резкого роста предложения не ожидается.

Фото: Инком-Недвижимость

Сергей ШЛОМА (на фото), директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимости:

— За два года повышенных ставок по депозитам вкладчики накопили значительные суммы, и теперь они готовы диверсифицировать финансовые активы, используя полученную по вкладам прибыль на приобретение недвижимости. Поэтому и растет спрос.

Логика таких покупателей проста: снижения цен не происходит, предложение не увеличивается, а ключевая ставка ЦБ и, соответственно, проценты по вкладам спустя какое-то время неминуемо уменьшатся. Поэтому лучше купить сейчас.

При этом высокие ставки по ипотеке сдерживают цены, и, пока жилищные кредиты не станут более доступными, подорожания на вторичном рынке ожидать не стоит.

Как и массового притока продавцов. В результате ликвидные объекты — качественные квартиры со свежим ремонтом, в которые можно заселиться сразу — уходят с витрины очень быстро, такое предложение просто не успевает накапливаться.

Фото предоставлено пресс-службой Est-a-Tet

Владимир МОРЕБИС (на фото), коммерческий директор, партнер Est-a-Tet:

— Высокие проценты по банковским депозитам действительно способствовали росту накоплений, а частичные раскрытия вкладов создали предпосылки для увеличения количества сделок на вторичном рынке.

Тем не менее многие собственники готовых квартир все еще находятся в выжидательной позиции и сдают их в аренду. Это и ограничивает поступление на рынок новых объектов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Юлия ДЫМОВА (на фото), директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— На незначительный рост цен на вторичное жилье повлияло сезонное вымывание наиболее бюджетных лотов во время декабрьского всплеска покупательской активности.

Фото: НДВ Супермаркет недвижимости

Елена МИЩЕНКО (на фото), руководитель департамента городской и загородной недвижимости НДВ Супермаркет Недвижимости:

— Наибольшим спросом продолжают пользоваться бюджетные варианты, они активно раскупаются. Кроме того, из-за высоких ипотечных ставок наблюдается переток покупателей с первичного рынка на вторичный.

Если говорить о ценах, то в ближайшие месяцы они, скорее всего, продолжат колебаться в рамках статистической погрешности.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Цены на вторичное жилье в стране не растут, а скорее падают

В нынешнем году спрос на вторичное жилье уходит из Новой Москвы в Подмосковье

Самая доступная «вторичка» Москвы находится в районах Восточный, Бирюлево Западное и Капотня

Рассрочки перебрались на вторичный рынок, и рисков здесь не меньше, чем на первичном

«Свежая вторичка» не сильно отстает по стоимости от новостроек

В феврале цена 1 кв. м в новостройках снизилась на 1%, а на вторичном рынке увеличилась на 0,8%

Рынок вторичной недвижимости держат продажи за «живые» деньги

В январе вторичное жилье в российских мегаполисах подешевело только в Омске и Краснодаре

В январе выдачи ипотеки упали вдвое. Особенно «просел» вторичный рынок

Эксперты: альтернативные сделки на вторичном рынке и рассрочки на первичном начали вытеснять ипотеку

Об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 24». Мнение экспертов о факторах, вызывающих столь сильное снижение, и мерах господдержки, способных поддержать отрасль, опубликовали «Ведомости».

Фото: © Ярославский Максим / Фотобанк Лори

С 25 октября 2024 года ключевая ставка ЦБ находилась на уровне 21% годовых. 6 июня было принято решение снизить показатель до 20%.

Именно высокий уровень «ключа» назвал основной причиной возможного снижения темпов ввода жилья заместитель Председателя Правительства РФ МаратХуснуллин, пояснив, что это «сдерживает ипотечное кредитование, развитие бизнеса, покупку девелоперами новых площадок под строительство, модернизацию коммунальной инфраструктуры и т. д.».

По словам вице-премьера, курирующего строительную сферу, при текущей ставке запаса прочности строительной отрасли, который был заложен ранее, хватит до конца 2025 года. Если ставка останется на высоком уровне и источников финансирования не будет, жилищный рынок может начать рушиться с необратимыми последствиями.

Фото: t.me/mkhusnullin

Марат Хуснуллин (на фото) отметил, что сейчас многие застройщики затягивают процесс строительства из-за нехватки средств для размещения на счетах эскроу на фоне падения спроса на жилье. В результате запланированный на 2025-й ввод проектов может перейти на следующий год, а какие-то новые проекты — остановиться.

«Это означает, что в 2027 году не будет ввода жилья или будет значительно меньше», — подчеркнул Хуснуллин. Он напомнил о мерах, предпринимаемых Правительством РФ, для недопущения негативных сценариев на строительном рынке.

В частности, главам регионов поручено проанализировать ситуацию с продажами жилья, которое должно быть введено в 2025—2027 годах, и представить Минстрою предложения по сохранению темпов жилищного строительства.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

По данным Росстата, в январе — апреле объем ввода жилья в России вырос до 38,7 млн кв. м (+6% по сравнению с показателем аналогичного периода 2024-го).

Лидерами по вводу стали Московская область (+38,2%, 5 млн кв. м к первым четырем месяцам прошлого года), Краснодарский край (+27%, 2,4 млн кв. м), Москва (+34%, 1,8 млн кв. м), Республика Татарстан (-10%, 1,7 млн кв. м) и Ленинградская область (+10%, 1,6 млн кв. м).

Согласно прогнозу Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в 2025 году объем ввода жилья вырастет до 112 млн кв. м (+4% к 2024-му).

Однако с 2026 года ожидается постепенное снижение объемов ввода: в следующем году будет введено 106 млн кв. м жилья, в 2027-м — 102 млн кв. м, в 2028-м — 98 млн кв. м, в 2029-м — 96 млн кв. м, в 2030-м — 90 млн кв. м, полагают в НОСТРОЙ.

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото ниже) также прогнозирует снижение темпов ввода жилья в России в 2027 году.

Фото: fsk.ru

«Средний срок строительства составляет 2—2,5 года, поэтому к 2027 году мы можем столкнуться даже с дефицитом качественного нового жилья на рынке новостроек», — считает топ-менеджер девелоперской компании.

Ограничением вывода новых проектов или новых корпусов в уже строящихся застройщики пытаются избежать непокрытых счетов эскроу и затоваривания в условиях пониженного спроса. Так, ГК ФСК в 2025 году пересмотрела сроки старта продаж новых корпусов в проектах, которые уже строятся.

По словам Тумайкиной, высокие ставки по ипотеке являются ключевым фактором, ограничивающим потребительский спрос.

«Чтобы ежемесячные платежи по ипотеке были приемлемыми для покупателя, средняя ипотечная ставка должна опуститься хотя бы до уровня 14% — 15%», — уточнила эксперт.

Генеральный директор Optima Development Давид Худоян (на фото ниже) полагает, что для покупателей, помимо ипотечных ставок, важна и инвестиционная составляющая.

«Уровень спроса определяет прежде всего баланс между доступностью и ликвидностью новостроек», — говорит он.

Фото: Optima Development

По мнению Худояна, в текущих условиях необходима поддержка государства тех застройщиков, которые инвестируют в социальную инфраструктуру, объекты благоустройства и места приложения труда. В Москве есть такие программы, но они носят избирательный характер.

Кроме того, полагает руководитель девелоперской компании, целесообразно вводить адресные ипотечные программы, которые не смогут разогнать цены на рынке, но позволят приобрести жилье особо нуждающимся категориям населения и специалистам стратегически значимых отраслей.

Партнер компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото ниже) прогнозирует снижение объемов ввода жилья в 2027 году. В качестве аргумента она также называет чрезмерно дорогие проектное финансирование для девелоперов и ипотеку для покупателей.

Фото: «Яков и Партнёры»

По данным эксперта, средняя ставка ипотечного кредита сейчас составляет 27%, что «абсолютно нереалистично для потребителей». Снижение ключевой ставки ЦБ на 1—2 п. п. не изменит ситуацию, уверена специалист.

Расширение категорий населения в рамках льготной ипотеки по профессиональному признаку, полагает Анна Данченок, не окажет большого влияния на объемы продаж жилья. «Подобный опыт уже был в рамках региональных программ поддержки специалистов. Они привели к росту объемов продаж на 5%», — напомнила она.

Эксперт считает, что девелоперским компаниям следует готовиться к возврату ставки ЦБ к 10% — 12%, инвестируя во внутреннее развитие, развивая продукты, изучая рынок и лучшие международные практики. Кроме того, по ее мнению, застройщикам стоит отказаться от дорогих площадок, рассмотреть синергию с другими направлениями бизнеса или выход в новые сегменты.

Фото предоставлено пресс-службой компании Ricci

Руководитель направления жилой недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Екатерина Ломтева (на фото) привела следующие данные: в Москве в 2027 году запланирован ввод в эксплуатацию 4,3 млн кв. м жилья (это -34% относительно 2025-го, но +12% по сравнению с планами на 2026-й).

По ее словам, сейчас реализовано меньше жилой площади, чем построено, поэтому ввод в эксплуатацию объектов жилой недвижимости в 2025 году может задержаться. А вот 2026-м задержек ввода не ожидается.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) предположил, что временное сокращение новых девелоперских проектов в начале 2025 года отразится на темпах ввода жилья в 2028-м, учитывая сроки возведения многоквартирных домов.

Он убежден, что количество новых проектов просело не так критично, чтобы говорить о возможном отсутствии ввода жилья в эксплуатацию в 2027 году.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Чем может обернуться антирекорд по количеству новых строящихся МКД

Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ

Эксперты: застройщики успешно адаптируются к охлаждению спроса и высоким ставкам

Эксперты: субсидирование проектного финансирования способно оживить рынок

59% застройщиков ожидают ухудшения ситуации на рынке строящегося жилья

ДОМ.РФ предложил субсидировать проектное финансирование для застройщиков

В апреле застройщики запустили в России 4,3 млн кв. м новых проектов — на 20% больше, чем в марте. Но это все равно на 18% меньше, чем год назад

Минстрой намерен поддержать застройщиков в малых городах с низким показателем распроданности жилья

Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов

Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году