О том, как петербургская компания, появившаяся на рынке жилищного строительства в 2010 году, успела превратиться в девелопера, формирующего и задающего тренды на этом рынке, порталу рассказал руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов.

  

  

— Василий Геннадьевич, расскажите немного о компании LEGENDA Intelligent Development (19-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга), ее специализации, экономических результатах?

— Когда нас просят как-то охарактеризовать себя как девелопера, мы шутим, что для рынка мы — «загадочный зверёк». С 2012 года, когда LEGENDA вышла со своим первым проектом, на нас смотрели, как на интересный эксперимент и следили за нами с большой долей скепсиса.

  

Ул. Оптиков, 34, г. Санкт-Петербург

  

Поскольку наша отрасль очень консервативна и даже ретроградна, мало кто всерьез воспринимал новую «бутиковую» компанию, которая была во всем не похожа на остальной рынок. Другие подходы, другие принципы работы, совершенно иной продукт и его позиционирование. Думаю, сейчас, по прошествии пяти лет, на нас смотрят совершенно по-другому.

   

Проспект Дальневосточный, 12, г. Санкт-Петербург

   

Мы — идеологические лидеры отрасли, и этот статус мы не присвоили себе сами, а заслуженно получили от рынка, чем очень гордимся. Сейчас LEGENDA — это компания, формирующая и задающая тренды, создавшая новый класс жилья smart, первой внедряющая новые подходы и технологии в девелопменте, и речь не только о строительных технологиях, но и о передовых инструментах в маркетинге, финансах, управлении. Нас копируют, на нас ориентируются, к нам едут посмотреть и перенять опыт, к нам обращаются за уникальной экспертизой.

  

Проспект Дальневосточный, 12, г. Санкт-Петербург

 

При этом мы никогда не стремились быть лидерами в контексте объемов. LEGENDA сознательно выбрала путь «нишевого» девелопера. На данный момент у нас 3 построенных объекта в сегментах smart и premium, еще 5 объектов в разных стадиях реализации (2 крупных smart-проекта сдаются в этом году), еще несколько проектов в ближайших планах.

По результатам прошлого года продажи принесли нам порядка 7 млрд руб. Наш уникальный продукт позволяет нам продавать с беспрецедентной премией к рынку — до 30—40% в зависимости от локации. 

   

Комендантский проспект, 54, г. Санкт-Петербург

  

— По данным сайта ЕРЗ компания не сдала ни одного квадратного метра в прошлом году. Чем Вы это объясните?

— Как я уже сказал выше, мы — нишевой девелопер со сравнительно небольшой адресной программой. С этим связана неравномерная сдача по годам.

Если в 2017 году сданных объектов не было, то в этом году сдаются сразу два крупных объекта: LEGENDA Дальневосточного и первая очередь первого smart-квартала LEGENDA Комендантского. Их площадь порядка 200 тыс. кв. м, и это уже — значительный в контексте рынка объем. Следующие сдачи у нас планируются на 2020 год в объеме примерно 190 тыс. кв. м.  

  

Комендантский проспект, 58, г. Санкт-Петербург

  

— Недавно LEGENDA выпустила облигации на 2 млрд руб. Что заставило вашу компанию пойти на такой шаг?

— Мы приняли это решение больше двух лет назад. Поэтому для нас размещение облигационного займа стало результатом последовательных целенаправленных действий.

LEGENDA всегда развивалась по собственной стратегии, порой вопреки принятым в отрасли правилам. Мы всегда стремились минимально зависеть от текущей рыночной конъюнктуры и реализовывать собственную политику, в том числе финансовую. Это позволяло не зависеть только от денежного потока, связанного с текущими продажами.

   

Ул. Оптиков, 34, входная группа

  

После нашего размещения многие коллеги из отрасли звонили с просьбой поделиться, как нам это удалось, и дать совет, каким образом повторить наш успех. Мы объясняли, что на рынок публичных заимствований невозможно «запрыгнуть». Нужна длительная подготовка. И если девелопер за последние несколько лет ничего не предпринимал, чтобы стать более прозрачным и публичным, то сейчас шансы повторить наш опыт у него будут стремиться к нулю.

 

— Как следует из материалов СМИ, проценты по облигациям составляют 14% годовых, что превышает ставки конкурентов, которые колеблются в диапазоне от 9 до 13%. Чем Вы объясните такую величину процента? Согласны ли Вы с утверждениями экспертов, что большая ставка — это и больший риск, и что у компаний, которые заявляют такие ставки, выше долговая нагрузка и меньшая информационная прозрачность?

  

Ул. Оптиков, 34, места общего пользования

   

— Для любого специалиста очевидно, что размер ставки — понятие относительное. Нельзя сравнивать ставку дебютного займа компании третьего эшелона со ставкой девелоперов-гигантов, давно присутствующих на этом рынке.

Если посмотреть на уровень ставок крупнейших публичных компаний нашей отрасли, то два года назад у них она тоже находилась на уровне 13—14%. С последующими займами ставка постепенно снижалась, и уже в этом году у тех же девелоперов она составила 9—10%.

  

Ул. Оптиков, 34, двор

  

Мы — дебютанты, а этот фактор также автоматически повышает нашу ставку, это обычная практика. Снижение ставки — нормальный поступательный процесс, где имеют значение время и характер присутствия компании на публичном рынке.

Уровень ставки заранее обсуждался и был определен совместно с организаторами займа. Цели снизить ставку не было, поскольку мы отлично понимаем, от чего она зависит и какой должна быть, чтобы заинтересовать инвесторов облигациями дебютного займа. Для нас был важен сам факт выхода на этот рынок, чтобы зарекомендовать себя как надежного партнера и в дальнейшем использовать этот инструмент заимствований уже на других, более привлекательных, условиях.

Этой цели мы достигли.

  

Ул. Оптиков, 34, шоурум

  

— Насколько, по Вашему, легче привлечь деньги через облигации, чем по схемам проектного финансирования?

— Эти инструменты не взаимозаменяют, а дополняют друг друга. Мы все готовимся к тому, что после отмены возможности привлекать деньги по ДДУ девелоперам придется задействовать другие инструменты, и далеко не один: проектное финансирование, другие виды кредитования, привлечение инвесторов, выпуск ценных бумаг.

Вопрос в том, что не все компании смогут этими инструментами воспользоваться: никакие банки не будут кредитовать в каком бы то ни было виде непрозрачных и финансово неустойчивых девелоперов.

  

Ул. Оптиков, 34, шоурум

  

Девелопмент и строительство всегда оценивались банками и инвесторами как высокорисковый сектор. Застройщику было сложно не то что выйти на публичный рынок или привлечь инвесторов, но даже получить стандартное проектное финансирование. Чтобы разместить облигационный заем, компания должна соответствовать огромному количеству жестких критериев и условий, которые большая часть застройщиков не выдерживает.

Сейчас, из-за введения поправок в 214-ФЗ и «закручивания гаек» в отрасли, условия для выхода на публичный рынок заимствований для девелоперов стали еще сложнее.

На данный момент мы — единственный в России публичный девелопер нашего эшелона, и сам факт выхода компании на публичный рынок в такое непростое время беспрецедентен.

   

Ул. Оптиков, 34, общий вид со двора

   

— Каковы дальнейшие планы компании по развитию этого направления? Собирается ли LEGENDA использовать и другие инструменты привлечения средств на фондовом рынке? Если да, то какие и в каких объемах?

— Пока в наших планах — выпуски облигаций в заявленном объеме 10 млрд руб. Все наши текущие и новые проекты уже обеспечены проектным финансированием от крупнейших банков. Поэтому пока мы не видим необходимости искать дополнительные инструменты привлечения средств на фондовых рынках.

  

— Благодарю Вас, Василий Геннадьевич, за интересную беседу и откровенные ответы на вопросы. Дальнейших успехов в бизнесе Вам лично и холдингу LEGENDA в целом!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Редакция благодарит компанию LEGENDA за помощь в подготовке материала и предоставленные фото 

  

Фото: www.lifedeluxe.ru

   

СПРАВКА ЕРЗ: LEGENDA Intelligent Development

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 187 919 кв. м

Объектов строительства — 6 (в 3 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 108-е

Место в ТОП по Санкт-Петербургу — 19-е

  

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2016 г. — 30 990 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2016 году — 285-е

 

Рейтинг ЕРЗ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 4 (из 5)

Рейтинг в 4 кв. 2017 г. — 4 (из 5)

  

 

  

 

  

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Мы внесли в ЦБ разъяснения по вопросам, возникающим у банкиров и застройщиков в связи с новым законодательством

Минстрой РФ и ЦБ обсуждают возможность предоставить застройщикам право снимать деньги с эскроу-счетов уже в процессе строительства

Сбербанк отсрочит уплату процентов по кредиту застройщикам, использующим счета эскроу

ЦБ опубликовал перечень банков, допущенных к банковскому сопровождению застройщика

Владимир Якушев: Застройщикам выгоднее перейти на эскроу-счета до 1 июля 2019 года

В Госдуму внесен законопроект, позволяющий банку выпускать облигации под обязательства застройщика перед дольщиком

Александр Ручьев: ГК «Основа» построит два жилых комплекса бизнес-класса в Германии

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.

Сбербанк запустил два продукта для застройщиков в связи с изменениями законодательства о долевом строительстве

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Setl Group разместит на бирже облигации на 25 млрд руб.

Глава АИЖК рассказал о переходе от долевого строительства к проектному финансированию, работе фонда защиты прав дольщиков. 

 

Генеральный директор АИЖК, Александр Плутник, 25 октября дал очень актуальное и содержательное интервью телеканалу «Россия 24». Портал ЕРЗ представляет читателям возможность ознакомится с расшифровкой стенограммы этого интересного интервью. 

— Александр Альбертович, здравствуйте.

— Здравствуйте.

— Сегодня состоялось совещание президента с правительством и прозвучало поручение президента постепенно переходить или продумать возможность перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Значит ли это, что в будущем само понятие «дольщики» может уйти в прошлое?

— Один из вопросов, который был поднят, – это отход от той системы, которая в России уже сформировалась и действует более 10 лет. То, что принято называть «долевое участие граждан в строительстве». Поставлена задача формирования со временем, на горизонте 3-х лет, иной системы финансирования жилищного строительства. Системы, при которой риски взаимодействия с застройщиками будут нести профессиональные институты. Которые могут обеспечить соответствующую защиту вкладываемых средств. Прежде всего, речь идет об увеличении объемов банковского кредитования данного сегмента. Для этого нужны новые подходы к прозрачности участников строительного рынка. Застройщики должны открывать больше информации для банков. Чтобы приносить меньше рисков в финансовую систему и таким образом получать более доступные кредиты от профессиональных участников финансового рынка.

— Вы возглавили фонд защиты прав дольщиков, почему прежний механизм страхования оказался нерабочим?

— Мы посмотрели как этот сегмент работал с 2014 года, когда соответствующие поправки вступили в силу и на застройщиков легла обязанность страховать ответственность перед гражданами. За этот период по данным Банка России накопленный объем страховой премии, собранный страховщиками, превысил 39 миллиардов рублей. А суммарный объем выплат людям, пострадавшим от недобросовестных застройщиков, составил порядка 50 миллионов рублей. То есть мы видим, что это несопоставимые цифры. Реального механизма защиты интересов людей нет. Именно поэтому правительство внесло в Государственную Думу проект федерального закона о создании фонда. Совместно с депутатами мы доработали этот законопроект, он был принят в июле, вступил в силу. Сегодня фонд заработал, принимает взносы от застройщиков. Фонд несет ответственность перед людьми, которые приобретают жилье на стадии строительства.

— Семнадцать застройщиков на данный момент передали свои взносы фонду, но всего застройщиков тысячи. Есть ли для них какие-то дедлайны, чтобы сформировать нужный объем средств фонда?

— Никаких дедлайнов нет. Фонд будет постепенно набирать обороты за счет открытия новых адресов по тем стройкам, которые будут начинаться. По тем объектам, где первые квартиры на стадии строительства будут проданы после того, как фонд начал работу, а именно с 20 октября. Действительно, за два дня мы получили 17 обращений о регистрации соответствующих договоров участия в долевом строительстве. Эта работа будет проходить постепенно. Вместе с тем пока действует и старый механизм по тем объектам, которые уже открыты ранее, разрешения на строительство по которым были выданы ранее. Где до момента, как начал работу фонд, были проданы квартиры на стадии строительства. Обязательства застройщика по таким домам будут продолжать страховаться.

— Как поступают и хранятся эти деньги от застройщиков? Часто звучат обвинения, что много бумажной волокиты, квитанции, какие-то особые переводы, как вы решаете этот вопрос?

— Практика двух дней работы подтвердила, что нам удалось создать систему электронного взаимодействия между застройщиками, фондом и Росреестром. Мы работаем по удаленным каналам. Мы не принимаем застройщиков, у нас нет представительства и офисов в субъектах. Мы ведем все взаимодействие он-лайн в электронном режиме. Рассчитываем, что эта система сохранится и дальше.

— Обеспечивает ли фонд безопасность и права дольщиков на территории всей страны или все-таки разнится ситуация по регионам?

— Это абсолютно единая для всей страны система. В любом регионе, в любом городе России, если гражданин решил приобрести жилье (если этот объект открыт после того, как фонд начал работу) и произошел какой-то форс-мажор и дом не построен, то возмещение средств, вложенных в строительство этого объекта, – теперь это ответственность фонда.

— Какой правовой статус фонда? Я слышала, что он какой-то уникальный для России.

— Фонд образован в форме так называемой публично-правовой компании. Это создает дополнительные возможности общественного контроля за фондом. В состав наблюдательного совета включены депутаты Государственной Думы, члены Совета Федерации. Предусмотрен контроль со стороны Счетной палаты за теми средствами, которые фонд собирает. Они будут аккумулироваться на специальном счете в банке. В любой момент времени можно проверить этот счет, как и работу публично-правовой компании.

— Насколько правомерно сравнивать фонд с агентством по страхованию вкладов в банковской сфере?

— Определенные аналогии есть. Когда АСВ гарантировало возмещение по вкладам в тех банках, которые были включены в систему страхования, люди отдали приоритет работе с этими кредитными учреждениями. Мы совместно с ВЦИОМ провели опрос граждан относительно того, повысится ли их желание приобрести квартиру на стадии строительства, если будет государственная гарантия надежности вложений. Мы видим, что здесь есть аналогия с АСВ. Люди действительно доверяют государству. И будут охотнее вкладывают в те объекты, которые защищены государством.

— Фонд может в особых случаях направить средства на достраивание дома. Нет ли здесь какой-то возможности, пробела для злоупотребления со стороны застройщика?

— Возможности для злоупотреблений есть всегда. Но необходимо помнить об ответственности за эти злоупотребления. И система будет выстроена таким образом, что входящие застройщики будут тщательно мониториться, контролироваться. Решение о том достраивать объект или получить возмещение деньгами будут принимать сами граждане, проводя общее собрание.

— Что бы Вы посоветовали россиянам, которые намереваются купить жилье? Как им разобраться в многообразии этих форм: долевое строительство, ипотека, покупка на вторичном рынке? Какие пункты стоит для себя отметить, чтобы принять осознанное, верное решение?

— Долевое строительство – это форма участия в приобретении жилья на стадии строительства. Банки предлагают ипотечные кредиты на покупку жилья на стадии строительства. Такие ипотечные продукты являются надежными. Банки, осуществляя аккредитацию того или иного объект, ведут проверку застройщика на предмет надежности и исполнения требований законодательства. Мы бы посоветовали всем, кто хочет приобретать жилье, не откладывать покупку. Сегодня для этого очень хороший момент на рынке. Мы видим снижающиеся ипотечные ставки, видим ситуацию с ценой. Ситуация с ипотечной ставкой никого не должна пугать. Сегодня ставки уже ниже 10%, возможно, они будут снижаться и в дальнейшем. Но банки активно развивают рефинансирование. Если ставка ипотечная снизится, то всегда будет возможность (получив кредит по более высокой ставке - ред.) изменить свою ставку на те ставки, по которым сегодня выдаются кредиты. Так что советую приобретать жилье.

— Как бы вы прокомментировали ситуацию на вторичном рынке? В столице зафиксировано некоторое снижение в этом квартале. Будет ли оно продолжаться?

— Мы знаем ситуацию в целом по России и на первичном и на вторичном рынке. Если говорить про столицу, мы видим здесь большое количество хорошего предложения на первичном рынке. Когда есть выбор между новым домом и старым домом такого же качества, конечно, новое жилье побеждает. Люди отдают предпочтение новым объектам. В то же время мы видим, что и на вторичном рынке есть спрос и ипотечная ставка на вторичном рынке также снижается. Так что надо выбирать то, что нравится.

— Таким образом, сейчас покупатель жилья почти на 100% защищен, если речь идет о долевом строительстве?

— Покупатель абсолютно защищен федеральным законом, который вступил в силу. И работой фонда по тем объектам, по которым в фонд будут отчисления. Здесь опасаться нечего.

— Защита на 100%?

— По тем объектам, которые попадут в периметр ответственности фонда – это полная государственная гарантия.

— При участии в долевом строительстве сможет ли человек проверить, входит ли проект в зону покрытия фонда защиты прав дольщиков?

— Безусловно, мы такую возможность людям предоставим. До 1 января заработает информационная система фонда. Там будет реестр всех объектов, которые находятся в зоне ответственности фонда. Реестр тех застройщиков, которые допущены к работе с фондом, которые осуществили соответствующий взнос в фонд, и по которым мы приняли обязательства на случай экстраординарной ситуации. Вся эта информация будет публичной по мере ее накопления. Люди смогут в режиме он-лайн посмотреть на сайте фонда, как эта работа происходит.

— Спасибо, будем надеяться, что рынок жилья станет более прозрачным, в том числе с помощью Вашей работы.

 

Другие публикации по теме: 

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет 

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием 

Гендиректором Фонда защиты прав дольщиков назначен Александр Плутник 

Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут 

Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года