24.02.2021 Верховный Суд в определении по делу № Дело № 305-ЭС20-18007 указал, при отсутствии желания сохранить самовольно возведенный объект, проведение экспертизы на самовольное строение не нужно.

Фото: www.i-diplomys.com

В период с 12.11.2018 по 16.11.2018 Отделом надзора за строительством №1 Главного управления госстройнадзора Московской области в отношении ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» (далее — Компания) проведена выездная проверка земельных участков, расположенных в г. Одинцово Московской области.

По результатам проверки составлен акт от 19.11.2018 №01-31-158400-01, в котором зафиксировано нахождение на спорных участках конструкции фундамента и подземной части объекта капитального строительства, выполненных без разрешения на строительство.

О результатах проверки Главное управление уведомило Администрацию Одинцовского городского округа Московской области (далее — Администрацию), которая в акте осмотра от 28.11.2018 также установила факт расположения на спорных участках категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения» кирпичного фундамента с арматурной оснасткой и постройки.

Фото: www.irs1.4sqi.net

Администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Компании о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства и возложении на ответчиков обязанности осуществить ее снос.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что Компания признана несостоятельной (банкротом). В рамках дела о банкротстве проведены торги, на которых ООО «Коперник» (далее — Общество) приобрело спорные земельные участки.

Арбитражный суд Московской области решением от 19.12.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.07.2020, в удовлетворении иска отказал.

Фото: www.mds.yandex.net

Отказывая в удовлетворении иска, суды трех инстанций руководствовались положениями ст. 222 ГК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 55.32 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), пп. 26 п. 1 ст. 16 федерального закона от 06.10.2003 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», разъяснениями п. 22, 23, 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (постановление №10/22) и указали следующее.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство (РС). В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем Администрация не заявила ходатайство о назначении по делу соответствующей судебной экспертизы. Проверить строение на соответствие нормативным требованиям: теплозащитным, противопожарным, объемно-планировочным решениям, санитарно-эпидемиологическим, охраны окружающей среды и иным — не представляется возможным, поскольку объект строительством не завершен, доказательства наличия данных нарушений уже на существующей стадии возведения истец в материалы дела не представил.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о недоказанности истцом того, что спорное строение создает угрозу жизни и здоровью граждан, имеет признаки аварийного состояния и не может быть использовано в дальнейшем для возобновления строительства, поэтому отказали в иске.

Верховный Суд РФ при рассмотрении кассационной жалобы указал, что предметом данного спора является требование публичного органа о сносе самовольно возведенного неустановленным лицом без РС незавершенного строительством объекта к собственникам земельных участков, на которых данное строение расположено.

В силу п.1 ст.222 ГК РФ здание, возведенное без РС, является самовольной постройкой. В данном случае к признанию постройки самовольной приводит публично-правовое формальное нарушение в виде отсутствия требуемого разрешения на строительство.

П.2 ст.222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Фото: www.inserprud.ru

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Для применения п. 3 ст.222 ГК РФ необходимо предъявление в суд иска, в частности собственником земельного участка, где возведена постройка, о признании за ним права собственности на самовольно возведенный объект, на котором и лежит обязанность доказывания отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении иска о признании права собственности суд устанавливает, возможно ли сохранить самовольно возведенный объект, и в обязательном порядке проверяет наличие совокупности условий, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. В их числе предъявление в суд иска собственником земельного участка, где возведена постройка, о признании за ним права собственности на самовольно возведенный объект, при этом он  обязан доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Фото: www.gztslovo.ru

Между тем в рамках данного спора иск о признании права собственности на спорное строение собственником земельных участков, на которых он расположен, не предъявлен. Более того, Компания и Общество, в ходе рассмотрения дела, а также в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда РФ пояснили, что заявлять иск о признании права собственности и достраивать объект намерений не имеют.

С учетом изложенного Судебная коллегия Верховного Суда РФ указала, что суды первой, апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела. Без их устранения невозможны защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Фото: www.respectrb.ru

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, рассмотреть иск по существу заявленных требований, в том числе определить правовой режим спорного объекта по правилам ст. 222 ГК РФ.

В случае вывода о том, что строение является самовольной постройкой, установить лицо, осуществившее строительство объекта, а при отсутствии сведений о таком лице — собственника участков, на которых данная постройка расположена; исследовать и оценить доводы ответчиков о продаже Компанией на торгах земельных участков при наличии в аукционной документации информации о нахождении на них объекта незавершенного строительства; и на основании установленных обстоятельств сделать выводы, являются ли ответчики надлежащими с учетом положений п. 2 ст. 222 ГК РФ и приведенных разъяснений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Легализация самостроев: пока все по Салтыкову-Щедрину

Совет Федерации: для решения проблемы самостроев необходимо совершенствовать отраслевую нормативную базу

Верховный Суд: срок привлечения физического лица за нецелевое использование участка составляет один год

Верховный Суд: собственник не должен уведомлять публичную власть о выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

Верховный Суд: срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение размещения информации в ЕИСЖС — два месяца

Верховный Суд: одна лицензия — один штраф

Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Аналитики Домклик изучили, как ужесточение денежно-кредитных условий и высокая ключевая ставка в третьем квартале 2024 года повлияли на цены готового жилья в крупнейших регионах страны, рассмотрев динамику стоимости 1 кв. м различных форматов квартир.

По данным сайта Домклик, за квартал медианная стоимость 1 кв. м на рынке готовых квартир снизилась на 1,7% и составила 130 тыс. руб.

В крупнейших регионах России к началу июля цены на вторичное жилье изменились слабо — их колебание не превышает 2%. Больше всего 1 кв. м в готовых квартирах подешевел в Москве (-1,6%), Новосибирской области (-1,2%) и Республике Татарстан (-0,9%), подорожание отмечено в Воронежской (1,9%), Нижегородской и Ростовской областях (по 1,6%).

Как и в случае новостроек, большие доли на вторичном рынке принадлежат одно- и двухкомнатным квартирам (31,7% и 35,5% соответственно). Трехкомнатных квартир — 21,5%, студий — 7,2%, жилья крупного формата (четыре комнаты и более) — 4,1%.

Дешевле всего 1 кв. м в трехкомнатных квартирах (116 тыс. руб.), чуть дороже — в одно- и двухкомнатных квартирах (121 тыс. руб. и 136 тыс. руб. соответственно). Самая высокая цена 1 кв. м — в студиях (182 тыс. руб.).

Аналитики отметили снижение цен на крупногабаритные квартиры — на 7%, жилье другого формата подешевело максимум на 2,1%. Практически не изменилась стоимость студий (-0,8%).

Динамика цен зависит и от возраста жилья.

Эксперты разделили готовое жилье на две группы: возрастное — с 1960-го до 1990 год (44% предложения), где 1 кв. м стоит до 112 тыс. руб.; и новое — после 2010 года (35%) со стоимостью 1 кв. м от 150 тыс. руб.

За третий квартал сильнее всего подешевели квартиры в домах 2000-х годов постройки — на 2,5%. В ТОП-3 по уровню снижения также вошло жилье в домах, построенных в 1960-е (-1,9%) и 1970-е (-1,8%) годы.

Фото: domclick.ru

Директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото) считает, что даже в условиях продолжающегося роста ключевой ставки продавцы не готовы значительно снижать цены в объявлениях.

«С июля медианная стоимость 1 кв. м уменьшилась лишь на 1,7%. Средний дисконт между указанной в объявлении ценой и фактической суммой сделки также существенно не изменился, — уточнил он и добавил: — Зато выросло число собственников, которые решили выждать время и сдавать квартиры, а не продавать их».

Топ-менеджер объяснил это явление сокращением количества выставленных на продажу объектов: во втором квартале объем предложения снизился на 4,5%, в третьем — еще на 5%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты отметили рост спроса на льготные ипотечные программы в третьем квартале

Эксперты: надо быть большим оптимистом, чтобы сейчас приобрести квартиру на вторичном рынке

Эксперты: лидером по темпам роста цен на «вторичку» в августе стала Махачкала

Эксперты: «вторичка» обогнала новостройки по темпам роста цен в августе

Эксперты: в ближайшее время сокращение разницы между ценами на первичном и вторичном рынках маловероятно

Эксперты: спрос на строящееся жилье в российских регионах вырос на 18%, а на «вторичку» упал на 23%

Эксперты: после отмены льготной ипотеки доля вторичного рынка выросла с 31% до 70%

Эксперты отметили рост цены 1 кв. м в июле на «вторичке»

Эксперты: средняя скидка на вторичное жилье в июне составила 6,2%

Эксперты: разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынках растет, на стадиях строительства — сокращается

Эксперты: разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынках за четыре года выросла до 19%

Эксперты: цены на вторичное жилье в Московском регионе топчутся на месте