6 июля 2021 года Верховный Суд (ВС) вынес определение по делу №22-КГ21-3-К5, указав, что ДДУ могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Согласно материалам дела, гр-н Ж. обратился в суд с иском к ООО «СпецСтройКубань» (Застройщик) о признании пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома ничтожным (недействительным), взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения цены, морального ущерба, штрафа.

Решением Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия — Алания от 27.12.2019 исковые требования гр-на Ж. удовлетворены частично.

Суд признал недействительным пункт2 4.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома от 22.10.2015 №К/В/527, взыскал с общества в пользу гр-на Ж денежные средства в качестве соразмерного снижения цены в размере 106 773 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 тыс. руб., штраф в размере 53 886,50 руб.

Фото: www.respectrb.ru

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия — Алания от 18.06.2020, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 21.10.2020, решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования гр-на Ж. оставлены без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила жалобу гр-н Ж., отменив апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам и определение судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда как незаконные.

Верховный суд установил, что в 2015 году между застройщиком и гр-н Ж. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №К/В/527, согласно которому впоследствии квартира перешла в собственность гр-на.

В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость квартиры составляет 3 203 710 руб. из расчета стоимости 1 кв. м общей проектной площади квартиры — 49 432,34 руб. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Фото: www.amgkh.ru

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше проектной площади, указанной в пункте 1.1.2 договора, перерасчет цены договора, указанной в пункте 4.1 договора, доплата/возврат полученных от участка долевого строительства средств не производится.

Квартира передана гр-ну в 2016 году по акту приема-передачи. В соответствии с пунктом 2 указанного акта стороны согласились, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям и условиям договора участия в долевом строительстве.

В мае 2019 года гр-н Ж. направил в адрес застройщика претензию, в которой просил возвратить ему денежные средства в размере 106 773 руб. в связи с несоответствием фактической площади его квартиры площади, указанной в договоре. Данная претензия обществом «СпецСтройКубань» оставлена без исполнения.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора. Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что условия договора допускают расхождение между проектной и фактической площадью квартиры, дополнительных соглашений между истцом и ответчиком с учетом уточнения фактической площади квартиры не заключалось. Суд кассационной инстанции оставил апелляционное определение без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС полагает, что с принятыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Как указал ВС, 214-ФЗ предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая в свою очередь является существенным условием договора.

Фото: www.siapress.ru

Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Учитывая нормы гражданского законодательства и 214-ФЗ, ВС сделал вывод о том, что стороны вправе предусмотреть в договоре условие о твердой цене объекта договора — жилого помещения — с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Фото: www.i-diplomys.com

Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей, чем предусмотрено договором, площади) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора №К/В/527 не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, что не было учтено судебными инстанциями.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

Верховный Суд: нотариального удостоверения дополнительного соглашения о внесении изменений в ДДУ не требуется

Непредусмотренный градрегламентом ВРИ земельного участка — не основание для отказа в согласовании местоположения его границ

Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

В Госдуму поступил проект федерального закона «О внесении изменений в ч. 4 ст. 15.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Законопроект предлагает уточнить в 214-ФЗ норму о сроке условного депонирования денежных средств на эскроу счетах.

В частности, предлагается уточнить, что счет эскроу открывается на срок не менее срока ввода эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, но не более чем на пять лет.

В случае если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором участия в долевом строительстве (ДДУ) срок, срок условного депонирования продлевается без заявления сторон договора счета эскроу при условии, что участником долевого строительства в уполномоченный банк (эскроу-агент) не направлено уведомление о закрытии счета эскроу.

При этом общий срок условного депонирования денежных средств не может превышать пяти лет с даты заключения договора счета эскроу.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

Законопроект содержит переходные положения, устанавливающие, что установленное правило будет работать и в том случае, если по договоры участия в долевом строительстве заключены до вступления закона в силу.

Фото: www.i.mycdn.me

Как отмечают авторы документа, его принятие позволит избежать таких ситуаций, когда застройщик отказывается от продления договора счета эскроу или рассчитывает заключить новый договор по более высокой цене с новым участником строительства.

Другие публикации по теме:

Новые меры решения проблем обманутых дольщиков

Депутаты предложили защитить дольщиков от возможных злоупотреблений застройщиков с эскроу

Долгострои без обманутых дольщиков исключат из реестра проблемных объектов

Какие новые уставные полномочия получит Фонд защиты дольщиков

Вступил в силу закон, расширяющий возможности Фонда защиты дольщиков по завершению долгостроев

«Единая Россия»: Недобросовестных застройщиков заставим возмещать деньги Фонду защиты дольщиков

Недостроенные не будут считаться проблемными, если появится реальная возможность их достроить

Константин Тимофеев: Сегодня в России насчитывается 196 тыс. обманутых дольщиков

Принят закон, расширяющий права Фонда защиты дольщиков

Арбитражный суд: действия Фонда защиты дольщиков по включению дома в реестр проблемных признаны незаконными