Ипотека продолжает терять позиции: в I квартале 2025 года ее доля в общем числе сделок снизилась на 14,6 п. п. и составила 64,9%. Рассрочка при этом активно переходит из точечного инструмента в массовый. К каким последствиям стоит готовиться застройщикам и как избежать коммерческих рисков, рассказали эксперты центра аналитики DEVISION.
Фото предоставлено DEVISION
Снижение покупательского интереса и тренд на расторжение ДДУ
Несмотря на замедление роста цен на новостройки, среднемесячный объем продаж в I квартале 2025 года сократился на 8%. Чтобы предотвратить его дальнейшее падение, компании расширяют программы рассрочки и увеличивают их сроки, снижают размер первоначального взноса. А главным аргументом для принятия решения о покупке становится возможность в последующем взять ипотеку с более выгодными условиями. Этот подход несет в себе несколько угроз:
- • банк откажет в предоставлении кредита, и заемщик не выплатит остаток задолженности;
- • при негативном сценарии развития экономики ЦБ сохранит высокую ключевую ставку, и покупатель не сможет обслуживать ежемесячные платежи;
- • существенный разрыв цен на первичное и вторичное жилье (по данным Росстата, на текущий момент он приблизился к 60%) не позволит погасить обязательства в полном объеме при продаже имеющейся квартиры.
Все эти нюансы могут привести к тому, что значительная часть ДДУ с рассрочкой будет расторгнута. Последний отчет Банка России показал, что в I квартале 2025 года доля просроченной задолженности свыше 90 дней по заключенным до кризиса договорам увеличилась с 0,5% до 0,9%, что подтверждает нарастание тренда на расторжения.
Фото предоставлено DEVISION
«Среднесрочный прогноз Банка России основывается на сохранении ключевой ставки на уровне 19,5% — 21,5%, поэтому в 2025 году ипотека не станет доступнее для большей части населения», — полагает ведущий аналитик DEVISION Софья Павлова (на фото).
Динамика покрытия счетов эскроу
По данным ЦБ, доля сделок, совершенных в рассрочку, выросла с 20% до 40%. А в ДОМ.РФ отметили, что на 1 апреля 2025 года их объем в денежном выражении был равен 1,2 трлн руб. Это средства, которые девелоперы еще не получили по ранее заключенным ДДУ.
В I квартале 2025 года на счета эскроу поступило 1,1 трлн руб., это на 15% меньше, чем в IV квартале 2024-го.
Источник: данные опроса Банка России
Сумма остатков средств на счетах эскроу относительно I квартала 2024 года уменьшилась на 6% и составила 6,5 трлн руб. Покрытие задолженности по проектному финансированию счетами эскроу держится на уровне 72%.
Источник: данные Банка России
Опыт экспертов рынка
Результаты изучения потребительских предпочтений показывают, что из-за высокой ставки желание приобрести недвижимость в предстоящие два года снизилось на 22%, поэтому для многих компаний рассрочка стала драйвером продаж.
Аналитики DEVISION провели ряд интервью с топ-менеджерами компаний из различных регионов России, строящих жилые кварталы комфорт-, бизнес- и элит-классов.
По словам респондентов, рассрочка в среднем занимает около 31,7% в общем объеме продаж. Максимальная доля зафиксирована у девелоперов, работающих в классе элит, — 80%. Размер первоначального взноса составляет от 20% до 70% и зависит от стадии готовности проекта. Большинство застройщиков используют рассрочку, но отмечают, что 80% выдают покупателям, планирующим обменять или продать в ближайшие три месяца имеющееся жилье. Еще часть клиентов ожидают рождения ребенка и планируют перейти на «Семейную ипотеку».
В целом эксперты оценивают этот инструмент как эффективный и прогнозируют его востребованность как минимум в течение последующих двух лет, пока не нормализуется ключевая ставка ЦБ.
Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори
Гайд по безопасному предоставлению рассрочки
• Анализ кредитной нагрузки заемщика, подтверждение дохода с использованием справок 2-НДФЛ, выписок со счетов. Доказательство наличия денежных средств на накопительных счетах, вкладах, в инвестиционных облигациях. Оценка стабильности трудоустройства: не менее одного года на текущем месте. Проверка дополнительных обязательств относительно микрозаймов, кредитов, алиментов.
• Размер первоначального взноса на уровне 30% — 50% от стоимости квартиры. Чем он выше, тем выгоднее условия для покупателя.
• Предпочтительна выдача гражданам, у которых уже есть имущество, выступающее в качестве залога.
• Страхование жизни заемщика, а также имущества (если объект приобретается с готовым ремонтом).
• Увеличение стоимости жилья, приобретаемого с рассрочкой, на 15% — 20%. Это поможет скорректировать финансовые потоки компании.
• Объем продаж с рассрочками не должен превышать 30%.
• Установление срока предоставления рассрочки до трех лет.
• Юридическая поддержка. Заключение договора с прописанными штрафами на случай просрочки. Возможность досрочного погашения без комиссий и отсрочки по уважительной причине.
• Ограничить право переуступки ДДУ с условием 100% оплаты по договору рассрочки.
Фото предоставлено DEVISION
Как альтернативный вариант рассрочки для введенного в эксплуатацию жилья можно рассмотреть более привлекательный инструмент — аренду с правом выкупа. Ее уже применяют в Москве и Екатеринбурге. При таком варианте застройщик ежемесячно получает фиксированную сумму, часть которой включается в счет итоговой стоимости квартиры.
Важным пунктом является страхование имущества, а также установка обеспечительного платежа в качестве залога.
«В текущих реалиях наиболее устойчивой стратегией становится комбинация инструментов продаж — краткосрочной рассрочки с высоким первоначальным взносом и моделей аренды с дальнейшим выкупом», — отмечает руководитель центра аналитики DEVISION Денис Шинкоренко (на фото).
По оценке аналитиков, запас финансовой прочности, сформированный в последние годы, позволит большинству застройщиков сохранить свою устойчивость и достроить начатые ранее объекты.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ
Эксперты: застройщики успешно адаптируются к охлаждению спроса и высоким ставкам
Уже через год каждая пятая сделка с рассрочкой в новостройках Москвы может оказаться расторгнутой
Эксперт: рассрочки — это интересно, но, учитывая текущую ситуацию на рынке, нужно быть готовым ко всему
Эксперты отмечают сокращение в Москве количества сделок и доходов девелоперов, а рассрочки считают «квазипродажей»
Банк России: доля рассрочек на жилье от застройщиков продолжает расти
В Северной столице доля проданных в рассрочку новостроек уже превысила 40%
Банк России объяснил, какие риски несет покупка жилья в рассрочку
Когда ставки по ипотеке запредельно высокие, покупатели выбирают рассрочку от застройщика
Рассрочки от застройщиков поддерживают рынок в мегаполисах и выгодны покупателям
Эксперты: девелоперы перестроились с массовой льготной ипотеки на рассрочки и продолжают зарабатывать
Эксперты: приобретая жилье в рассрочку, можно остаться и без денег, и без квартиры
Жители 30 российских регионов более половины своей заработной платы тратят на платежи по ипотеке
