Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

На вопросы портала ЕРЗ отвечает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ.

 

 

— Владислав Игоревич, Президент России поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования. Что бы застройщики хотели получить от этого вида финансирования строительства?

— Давайте вспомним, какие основные задачи решал закон о долевом строительстве 214-ФЗ.

Первое. Вовлечение денежных средств граждан в жилищное строительство на начальной стадии проектов в связи с дорогим и не всегда доступным банковским кредитованием.

Второе. Создание условий для приобретения гражданами и инвесторами квадратных метров на начальной стадии строительства со значительным дисконтом.

Третье. Увеличение объемов строительства и повышение обеспеченности граждан доступным и комфортным жильем.

Четвертое. Регламентирование продажи квадратных метров на стадии строительства. Любой проект строительства многоквартирного жилого дома, как правило, занимает около двух лет, а ситуация на рынке очень часто кардинально меняется, поэтому и застройщики, и покупатели были заинтересованы в этом механизме.

Поручение Президента России о переходе на проектное финансирование не всеми трактуется одинаково. Одни понимают это как строительство исключительно за кредитные денежные средства банков, другие — как применение мировой практики в плане комбинированного использования в строительстве как банковского кредитования, так и продажи строящихся квадратных метров с применением счетов эскроу.

 

— Кстати, о счетах эскроу. Какие меры, с Вашей точки зрения, могут стимулировать участников процесса, включая граждан, пользоваться счетами эскроу?

— До сих пор банковский сектор не представил понятных, прозрачных и доступных предложений относительно проектного финансирования с применением эскроу-счетов.

 

— Это значит, что пока полностью отказаться от привлечения средств граждан не получится?

— Мне представляется маловероятным, что ставки по кредитам и стоимость банковского обслуживания не позволят полностью отказаться от привлечения средств граждан и юридических лиц на начальной стадии строительства без значительного сокращения объема строительства.

 

Фото: www. allwomanday.ru

— Какой подход в этой ситуации представляется Вам самым оптимальным?

— Наиболее реальным и привлекательным выглядит комбинированный подход с применением банковского кредитования и использованием средств дольщиков через счета эскроу. Однако, по моим оценкам, даже комбинированный подход будет жизнеспособен лишь при некоторых ослаблениях требований к застройщикам и возможностью поэтапного использования ими денежных средств со счетов эскроу.

 

— В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— Основным плюсом проектного финансирования будет устранение с рынка некачественных игроков. Минусом — сокращение объемов строительства и увеличение его себестоимости.         

 

— Чего в этой связи сегодня больше всего опасается сообщество девелоперов?

— Опасение вызывает сохранение ситуации в том виде, в котором она есть на данный момент, Так, для сохранения текущих темпов строительства застройщикам необходимо будет привлечь дополнительно не менее 200 млрд руб. собственных средств, что сопоставимо со объемами, которые в настоящее время находятся в обороте самих застройщиков.

Застройщики будут вынуждены привлекать недостающие средства на платной основе, но это возможно далеко не везде. Поэтому наиболее предсказуемый дальнейший сценарий будет таким. В Москве и Санкт-Петербурге необходимые собственные деньги застройщики худо-бедно найдут, а вот в регионах девелоперам придется сократить объемы строительства, пропорционально имеющимся у них собственным средствам.

 

— Чем все это в итоге может обернуться?

— Дополнительные расходы застройщиков неизбежно приведут к удорожанию себестоимости строительства ориентировочно на 6%, что, в конечном счете, приведет к росту стоимости квартир. В результате рынок может недосчитаться жилой недвижимости в объеме порядка 0,84 трлн руб., следствием чего могут стать существенные бюджетные потери и кризис на рынке труда.

Необходимо учитывать и существующий отрицательный тренд на рынке многоэтажного строительства. Так, по материалам Госсовета в 2015 году введено чуть более 50 млн кв. м многоэтажного жилья. В 2016 году, по данным АИЖК введено уже 48,2 млн кв. м многоэтажного жилья, а за первые 8 месяцев 2017 года — 39,7 млн кв. м против 42,8 млн кв. м за аналогичный период прошлого года. Как видим, тенденция явно негативная.

 

Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? По словам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30—40% от общей стоимости строительства. А вот глава Брусники Алексей Круковский считает, что если проект плохо продается, никакая величина собственных средств его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих — грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

 — Это весьма непросто вопрос. Дело в том, что до момента реализации проектного финансирования и привлечения денежных средств на счета эскроу затраты застройщиков в разных регионах значительно отличаются: где-то это может быть в пределах 10%, а где-то доходить и до 30% от общей стоимости строительства.

Что касается банка, предоставляющего кредитную линию, то для подтверждения серьезности намерений застройщика ему достаточно 10—15%. Замораживание дополнительных 10% собственных средств на счете застройщика, по моему мнению, обернется крайне негативными последствиями.

 

Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги — например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе? Можно ли, все-таки, считать собственными средствами застройщика заемные небанковские средства, и если да, то при каких условиях (например, если период возврата этих денег определен только после возвращения банковских кредитов)?

— Я думаю, что заемные средства, полученные от материнской компании с условием возврата после завершения строительства объекта, — это вполне разумный рыночный механизм.

     

— Еще один тонкий момент связан с вопросом справедливости оценки. Имеет ли застройщик возможность завысить размер собственных средств, и чтобы при этом все было по-настоящему прозрачно и честно? Например, у тех же банков и страховых компаний собственный капитал по нормативам обычно в порядке. Но позже, когда дело доходит до банкротства и ЦБ принимает управление той или иной финансовой организацией в свои руки, выясняется, что собственный капитал у многих банков — дутый, «бумажный», неликвидный, фиктивный. Таких примеров множество. А какова в этом плане ситуация у застройщиков?

— На эти грабли наши законодатели наступают в течение десятилетий, пытаясь регламентировать разнообразные сферы предпринимательской деятельности — например, в производстве и обороте алкогольной продукции и т.д. и т.п.

 

— Вопрос о степени доступности денег. Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

— Поскольку строительство относится к сфере деятельности с высокими рисками, то реальные процентные ставки сегодня начинаются от 14—15% и выше.

 

Фото: www.nikatv.ru

 

— Готовы ли банки реально контролировать расходование средств застройщиками при банковском финансировании? Эксперт Надежда Косарева считает, что в силу неразвитости в России института проектного финансирования соответствующих специалистов в отечественных банках остро не хватает, то есть налицо дефицит компетенций. Вы согласны с этим?

— Если существующие тенденции будут сохраняться, то достаточное количество специалистов, требуемых в банковской сфере для проведения контроля расходования застройщиками предоставляемых банками средств, может перейти в финансовые учреждения из строительной отрасли — в связи с ее сокращением.

 

— Как говорится, нет худа без добра… План мероприятий по замене долевого строительства альтернативными механизмами должен быть утвержден к 15 декабря 2017 года. Помимо банковского кредитования Правительству поручено изучить и «другие варианты» финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов. Есть и схемы, позволяющие все так же занимать у частных лиц. Интересный опыт накоплен в Германии. О нем порталу ЕРЗ рассказал Андрей Кирсанов (MR Group). Какова Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем? Что Вы знаете об опыте других стран?

— В Великобритании, Франции, Германии, США и многих других странах действует законодательство, позволяющее осуществлять продажи на ранних стадиях строительства, а инвесторам — обеспечить приобретение строящейся недвижимости с дисконтом. Например, упомянутая Вами германская система позволяет застройщику поэтапно использовать полученные от покупателей денежные средства на начальных стадиях строительства.

 Владислав Игоревич, большое спасибо за содержательные, глубокие ответы на заданные вопросы. Успехов Вашему клубу и всем столичным застройщикам!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

+

Краснодарский край возглавляет ТОП регионов ЮФО и СКФО по объемам строительства в рамках КРТ

26 марта портал ЕРЗ.РФ провел в Краснодаре конференцию регионов Юга России «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы». Участники обсудили тему комплексного развития территорий, ипотечного кредитования и проектного финансирования.

 

 

Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото ниже, слева) уделил внимание теме строительства в рамках комплексного развития территорий (КРТ) в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах.

По его словам, ТОП застройщиков по объему строительства в рамках КРТ в ЮФО и СКФО возглавляет AVA Group, которая строит 14 домов на 4 тыс. квартир жилой площадью 108 тыс. кв. м.

На втором месте ГК ЮгСтройИнвест с объемом жилого строительства 88,5 тыс. кв. м (8 домов на 1,75 тыс. квартир).

Замыкает тройку лидеров Неометрия, которая в рамках КРТ возводит 7 домов на 2,3 тыс. квартир (86,3 тыс. кв. м жилой площади).

При этом ТОП застройщиков по КРТ по инициативе власти возглавляет СЗ Инвестстрой.

 

 

Краснодарский край, Республика Адыгея, Ростовская область, Республика Дагестан и Астраханская область входят в ТОП-5 регионов ЮФО и СКФО по объемам строительства в рамках КРТ.

ТОП регионов по объемам строительства по КРТ по инициативе власти выглядит несколько иначе: в него входят Астраханская область, Республика Адыгея, Республика Дагестан, Волгоградская область, г. Севастополь.

Подробнее с презентацией Кирилла Холопика можно ознакомиться по ссылке.

 

 

Директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич (на фото) акцентировала свое внимание на КРТ в Краснодарском крае. По ее словам, потенциальный объем площадей под комплексное развитие территорий (КРТ) в регионе составляет 38 участков.

«Объем застройки, который имеет Краснодарский край и в целом регионы Азово-Черноморского кластера, можно оценить как большой. 13 млн кв. м введено за прошлый год. В текущем году запланирован ввод порядка 12 млн кв. м. И роль Краснодарского края здесь, конечно, велика — отметила она и добавила: — Если мы говорим про комплексное развитие территорий, то это уже 38 потенциальных территорий с объемом застройки более 4 млн кв. м».

 

 

Заместитель Губернатора Краснодарского края Сергей Власов рассказал, что на сегодняшний день площадки для КРТ прорабатываются в 11 муниципальных образованиях регионах. Общий градостроительный потенциал составляет 13 млн кв. м, из них 9,5 млн кв. м приходится на жилые площади.

В регионе заключено 17 договоров о КРТ по инициативе правообладателя с общим градостроительным потенциалом 5,1 млн кв. м.

 

 

Начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов (на фото, на экране) рассказал про темпы ипотечного кредитования и проектного финансирования.

Он заметил, что кредитование застройщиков в рамках проектного финансирования происходит по сильно дифференцированным ставкам.

«Порядка 20% портфеля имеет ставку меньше 1%, и достигается это, прежде всего, именно за счет высокого покрытия задолженности остатками на счетах эскроу, — пояснил представитель регулятора и добавил: — По данным третьего и четвертого кварталов 2023 года мы видим рост доли кредитов, по которым ставки достаточно высоки. Примерно 3% существующего портфеля имеет ставку кредитования свыше 20%. Наибольшая доля кредитов приходится на диапазон ставки от 4% до 8%».

 

 

По словам Копылова, ЦБ ожидает стабилизации размера портфеля проектного финансирования (по итогам февраля он составляет 6,2 — 6,3 трлн руб.). Дальнейшего резкого роста портфеля, который был в предыдущие годы, регулятор также не прогнозирует.

С приветствием к участникам также обратился руководитель Ассоциации девелоперов Краснодарского края Олег Колмычек.

Руководитель направления по работе с агентами по недвижимости в г. Краснодаре экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Никита Новик рассказал про развитие межрегиональных сделок на рынке недвижимости. Так, на платформе «Метр квадратный» доля таких сделок составляет 32%. Их средний чек на первичном рынке жилья составляет 5,8 млн руб., на вторичном — 6,9 млн руб.

 

 

Руководитель группы продаж ЦИАН Сергей Ходаков поделился аналитическими данными по первичному рынку в Краснодаре.

Региональный менеджер по продажам Юникорн (ТМ «Ujin») Сергей Нечкин уделил внимание вопросам внедрения технологий умного дома в новостройках. По его словам, в числе основных трендов цифровизации новостроек в 2024 году — переход от точечных решений к интеграции единой платформы; NPS-управление домами за счет своевременного обслуживания, корректных коммуникаций и дополнительных сервисов; повышение доступности технологий умного дома и их персонализация и другие направления.

Директор дивизиона по строительным организациям компании «ВОЛМА» Иван Антонов рассказал о комплексных решениях компании для возведения внутренних перегородок. Он подчеркнул преимущества таких новинок в линейке, как гипсовый стеклохолстовый огнестойкий лист и армированный цементно-перлитовый лист, для их применения в строительстве.

СЕО РПА «Компас» Михаил Бутенко презентовал услуги компании по анализу рынка в онлайн-режиме, которые охватывают ценовой ландшафт, данные в реальном времени, прогноз изменений, а также маркетинг.

 

 

На мероприятии наградили застройщиков — призеров и победителей градостроительного конкурса жилых комплексов-новостроек ТОП ЖК–2024, а также лидеров по вводу жилья в 2023 году. Кроме того, портал ЕРЗ.РФ вручил дипломы о присвоении ряду новостроек классов умного дома. 

 

Застройщик

ТОП ЖК

Ввод 2023

Умный дом

DOGMA, Краснодарский край

ЖК DOGMA-Самолет

Лучший проект в Российской Федерации, масштабная застройка свободных территорий

Третье место

 

Лучший жилой комплекс-новостройка в Краснодаре, доступное жилье

Первое место

 

ЖК Рекорд

Лучший жилой комплекс-новостройка в Краснодарском крае

Третье место

Первое место в Краснодарском крае

 

ГК ТОЧНО, Краснодарский край

ЖК Белые Росы

Лучший жилой комплекс-новостройка в Российской Федерации, среднеэтажные дома

Первое место

 

Лучший жилой комплекс-новостройка в Краснодарском крае

Первое место

 

ЖК Босфор

Лучший жилой комплекс-новостройка в Российской Федерации, дома повышенной этажности

Второе место

 

МКР Родные Просторы

Лучший жилой комплекс-новостройка в Краснодаре

Первое место

 

ЖК Стрижи

Лучший жилой комплекс-новостройка в Краснодаре, доступное жилье

Третье место

 

 

AVA Group

ЖК Кислород

Лучший жилой комплекс-новостройка в Причерноморье

Финалист

Третье место в Краснодарском крае

 

СК Семья, Краснодарский край

Микрорайон Теплые Края

Лучший жилой комплекс-новостройка в Краснодарском крае

Второе место

 

Лучший жилой комплекс-новостройка в Краснодаре, доступное жилье

Второе место

 

Все свои VIP

Лучший жилой комплекс-новостройка в Российской Федерации, высотные дома

Финалист

 

ЖК Все Свои VIP

Класс D

Неометрия, Краснодарский край

Нескучный сад

Лучший жилой комплекс-новостройка в Причерноморье

Второе место

 

ЖК Облака

Лучший жилой комплекс-новостройка в Причерноморье, доступное жилье

Второе место

 

Лучший жилой комплекс-новостройка в Краснодарском крае

Финалист

 

 

ГК ИНСИТИ, Краснодарский край

ЖК Любимово

Лучший жилой комплекс-новостройка в Краснодаре

Второе место

 

 

Метрикс Develoрment, Краснодарский край

ЖК Эко-квартал Nova Vita

Лучший жилой комплекс-новостройка в Южном ФО, малоэтажные дома

Третье место

 

ЖК Центральный

Лучший жилой комплекс-новостройка в Причерноморье, доступное жилье

Третье место

 

 

Объединение застройщиков ВКБ-Новостройки, Краснодарский край

ЖК Горгиппия

Лучший жилой комплекс-новостройка в Причерноморье, доступное жилье

Первое место

 

 

ГК ЕкатеринодарИнвест-Строй, Краснодарский край

ЖК Екатерининский парк

Лучший жилой комплекс-новостройка в Краснодаре

Третье место

 

 

ГК Европея, Краснодарский край

ЖК Германия

Лучший жилой комплекс-новостройка в Южном ФО, малоэтажные дома

Первое место

 

 

Альпика Групп, Краснодарский Край

ЖК OLIVIA

Лучший жилой комплекс-новостройка в Южном ФО, среднеэтажные дома

Первое место

 

Лучший жилой комплекс-новостройка в Причерноморье

Первое место

 

 

ООО СЗ Родина

 

 

ЖК Лестория

Класс D

СЗ Сочи-Парк Пять Плюс

 

 

ЖК MANTERA Seaview residence

Класс E

ИнтерСтрой, г.Севастополь

ЖК Розовое озеро

Лучший жилой комплекс-новостройка в Республике Крым

Первое место

Второе место в Республике Крым

 

ГК Дарстрой, Краснодарский край

ЖК ДарГрад

Лучший жилой комплекс-новостройка в Южном ФО, среднеэтажные дома

Второе место

 

ЖК Родной Дом

Лучший жилой комплекс-новостройка в Республике Адыгея

Второе место

Второе место в Республике Адыгея

 

ООО Сити Групп, Республика Северная Осетия-Алания

ЖК Green Park

Лучший жилой комплекс-новостройка в Республике Северная Осетия — Алания

Первое место

Третье место в Северной Осетии

 

Фотоотчет и презентации спикеров опубликованы по ссылке.

Организаторы конференции: ТПП РФ, НОЗА, ЕРЗ.РФ.

Генеральный партнер ТОП ЖК: Ujin.

Партнеры ТОП ЖК: ЦИАН, строительные алюминиевые системы ALUMARK.

Информационный партнер: МИР КВАРТИР.

 

На следующий день после конференции портал ЕРЗ.РФ и Школа Девелопера провели в Краснодаре ЕРЗ-урбан-тур «Комплексный подход к развитию территорий».

Участники тура посетили Парк Галицкого, ЖК Lime от СИК Девелопмент-Юг, ЖК Любимово от ГК ИНСИТИ, ЖК Родные просторы от ГК ТОЧНО.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ГК Страна Девелопмент возглавила ТОП застройщиков в сфере КРТ по инициативе власти

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В Москве при реализации проектов КРТ инвесторы получат льготу по программе создания рабочих мест

В ГПЗУ будут указывать реквизиты решения или договора о КРТ

Эксперт: КРТ обеспечивает прозрачное и понятное взаимодействие застройщиков с органами власти

Новые изменения в законодательстве, регулирующем отношения при подготовке и реализации проектов КРТ

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024