Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

На вопросы портала ЕРЗ отвечает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ.

 

 

— Владислав Игоревич, Президент России поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования. Что бы застройщики хотели получить от этого вида финансирования строительства?

— Давайте вспомним, какие основные задачи решал закон о долевом строительстве 214-ФЗ.

Первое. Вовлечение денежных средств граждан в жилищное строительство на начальной стадии проектов в связи с дорогим и не всегда доступным банковским кредитованием.

Второе. Создание условий для приобретения гражданами и инвесторами квадратных метров на начальной стадии строительства со значительным дисконтом.

Третье. Увеличение объемов строительства и повышение обеспеченности граждан доступным и комфортным жильем.

Четвертое. Регламентирование продажи квадратных метров на стадии строительства. Любой проект строительства многоквартирного жилого дома, как правило, занимает около двух лет, а ситуация на рынке очень часто кардинально меняется, поэтому и застройщики, и покупатели были заинтересованы в этом механизме.

Поручение Президента России о переходе на проектное финансирование не всеми трактуется одинаково. Одни понимают это как строительство исключительно за кредитные денежные средства банков, другие — как применение мировой практики в плане комбинированного использования в строительстве как банковского кредитования, так и продажи строящихся квадратных метров с применением счетов эскроу.

 

— Кстати, о счетах эскроу. Какие меры, с Вашей точки зрения, могут стимулировать участников процесса, включая граждан, пользоваться счетами эскроу?

— До сих пор банковский сектор не представил понятных, прозрачных и доступных предложений относительно проектного финансирования с применением эскроу-счетов.

 

— Это значит, что пока полностью отказаться от привлечения средств граждан не получится?

— Мне представляется маловероятным, что ставки по кредитам и стоимость банковского обслуживания не позволят полностью отказаться от привлечения средств граждан и юридических лиц на начальной стадии строительства без значительного сокращения объема строительства.

 

Фото: www. allwomanday.ru

— Какой подход в этой ситуации представляется Вам самым оптимальным?

— Наиболее реальным и привлекательным выглядит комбинированный подход с применением банковского кредитования и использованием средств дольщиков через счета эскроу. Однако, по моим оценкам, даже комбинированный подход будет жизнеспособен лишь при некоторых ослаблениях требований к застройщикам и возможностью поэтапного использования ими денежных средств со счетов эскроу.

 

— В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— Основным плюсом проектного финансирования будет устранение с рынка некачественных игроков. Минусом — сокращение объемов строительства и увеличение его себестоимости.         

 

— Чего в этой связи сегодня больше всего опасается сообщество девелоперов?

— Опасение вызывает сохранение ситуации в том виде, в котором она есть на данный момент, Так, для сохранения текущих темпов строительства застройщикам необходимо будет привлечь дополнительно не менее 200 млрд руб. собственных средств, что сопоставимо со объемами, которые в настоящее время находятся в обороте самих застройщиков.

Застройщики будут вынуждены привлекать недостающие средства на платной основе, но это возможно далеко не везде. Поэтому наиболее предсказуемый дальнейший сценарий будет таким. В Москве и Санкт-Петербурге необходимые собственные деньги застройщики худо-бедно найдут, а вот в регионах девелоперам придется сократить объемы строительства, пропорционально имеющимся у них собственным средствам.

 

— Чем все это в итоге может обернуться?

— Дополнительные расходы застройщиков неизбежно приведут к удорожанию себестоимости строительства ориентировочно на 6%, что, в конечном счете, приведет к росту стоимости квартир. В результате рынок может недосчитаться жилой недвижимости в объеме порядка 0,84 трлн руб., следствием чего могут стать существенные бюджетные потери и кризис на рынке труда.

Необходимо учитывать и существующий отрицательный тренд на рынке многоэтажного строительства. Так, по материалам Госсовета в 2015 году введено чуть более 50 млн кв. м многоэтажного жилья. В 2016 году, по данным АИЖК введено уже 48,2 млн кв. м многоэтажного жилья, а за первые 8 месяцев 2017 года — 39,7 млн кв. м против 42,8 млн кв. м за аналогичный период прошлого года. Как видим, тенденция явно негативная.

 

Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? По словам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30—40% от общей стоимости строительства. А вот глава Брусники Алексей Круковский считает, что если проект плохо продается, никакая величина собственных средств его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих — грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

 — Это весьма непросто вопрос. Дело в том, что до момента реализации проектного финансирования и привлечения денежных средств на счета эскроу затраты застройщиков в разных регионах значительно отличаются: где-то это может быть в пределах 10%, а где-то доходить и до 30% от общей стоимости строительства.

Что касается банка, предоставляющего кредитную линию, то для подтверждения серьезности намерений застройщика ему достаточно 10—15%. Замораживание дополнительных 10% собственных средств на счете застройщика, по моему мнению, обернется крайне негативными последствиями.

 

Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги — например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе? Можно ли, все-таки, считать собственными средствами застройщика заемные небанковские средства, и если да, то при каких условиях (например, если период возврата этих денег определен только после возвращения банковских кредитов)?

— Я думаю, что заемные средства, полученные от материнской компании с условием возврата после завершения строительства объекта, — это вполне разумный рыночный механизм.

     

— Еще один тонкий момент связан с вопросом справедливости оценки. Имеет ли застройщик возможность завысить размер собственных средств, и чтобы при этом все было по-настоящему прозрачно и честно? Например, у тех же банков и страховых компаний собственный капитал по нормативам обычно в порядке. Но позже, когда дело доходит до банкротства и ЦБ принимает управление той или иной финансовой организацией в свои руки, выясняется, что собственный капитал у многих банков — дутый, «бумажный», неликвидный, фиктивный. Таких примеров множество. А какова в этом плане ситуация у застройщиков?

— На эти грабли наши законодатели наступают в течение десятилетий, пытаясь регламентировать разнообразные сферы предпринимательской деятельности — например, в производстве и обороте алкогольной продукции и т.д. и т.п.

 

— Вопрос о степени доступности денег. Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

— Поскольку строительство относится к сфере деятельности с высокими рисками, то реальные процентные ставки сегодня начинаются от 14—15% и выше.

 

Фото: www.nikatv.ru

 

— Готовы ли банки реально контролировать расходование средств застройщиками при банковском финансировании? Эксперт Надежда Косарева считает, что в силу неразвитости в России института проектного финансирования соответствующих специалистов в отечественных банках остро не хватает, то есть налицо дефицит компетенций. Вы согласны с этим?

— Если существующие тенденции будут сохраняться, то достаточное количество специалистов, требуемых в банковской сфере для проведения контроля расходования застройщиками предоставляемых банками средств, может перейти в финансовые учреждения из строительной отрасли — в связи с ее сокращением.

 

— Как говорится, нет худа без добра… План мероприятий по замене долевого строительства альтернативными механизмами должен быть утвержден к 15 декабря 2017 года. Помимо банковского кредитования Правительству поручено изучить и «другие варианты» финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов. Есть и схемы, позволяющие все так же занимать у частных лиц. Интересный опыт накоплен в Германии. О нем порталу ЕРЗ рассказал Андрей Кирсанов (MR Group). Какова Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем? Что Вы знаете об опыте других стран?

— В Великобритании, Франции, Германии, США и многих других странах действует законодательство, позволяющее осуществлять продажи на ранних стадиях строительства, а инвесторам — обеспечить приобретение строящейся недвижимости с дисконтом. Например, упомянутая Вами германская система позволяет застройщику поэтапно использовать полученные от покупателей денежные средства на начальных стадиях строительства.

 Владислав Игоревич, большое спасибо за содержательные, глубокие ответы на заданные вопросы. Успехов Вашему клубу и всем столичным застройщикам!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

+

Эксперты: доля проектного финансирования жилищного строительства в России превысила 75%

Аналитики ЦИАН на основе данных Росреестра проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в первой половине текущего года. Результаты проделанной аналитической работы были любезно предоставлены порталу ЕРЗ.РФ.

 

 

В ходе анализа специалисты ЦИАН подсчитали, что в первой половине этого года в РФ:

 заключено 382,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) — почти на 10% меньше, чем за аналогичный период 2021 года;

• из них на долю ДДУ с эскроу пришлось 76% или 290,1 тыс. сделок (+18,7%);

• доля ДДУ с эскроу выросла год к году на 18%;

• лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (53,6 тыс. ДДУ), Краснодарский край (22,9 тыс.), Санкт-Петербург (21,9 тыс.), Красноярский край (21,4 тыс.), Новосибирская область (13,2 тыс. ДДУ);

  

Фото: www.lider-yurga.ru

  

• в 6 из 85 субъектов РФ все 100% сделок были с открытием эскроу — это Удмуртия, Мордовия, Оренбургская область, Курганская область, Республика Алтай, Магаданская область;

• максимально за год доля ДДУ с эскроу увеличилась в Тульской области (с 13% до 73%), Рязанской области (с 10% до 70%), Забайкальском крае (с 39% до 93%), Северной Осетии (с 16% до 68%), Сахалинской области (с 49% до 99%).

  

Фото: www.mirkvartir.me

 

Более подробно информация о динамике основных показателей проектного финансирования отражена в таблице.

Регион

Количество сделок с эскроу-счетами

Доля сделок с эскроу-счетами от общего количества

Динамика числа сделок с эскроу-счетами  за год

Российская Федерация

290 094

75,8%

19%

Центральный ФО

85 948

63,7%

14%

Москва

53 575

83,4%

23%

Московская область

8 637

20,4%

-21%

Воронежская область

5 821

94,3%

-5%

Рязанская область

2 018

69,7%

87%

Тульская область

2 044

72,9%

535%

Ярославская область

1 834

81,0%

0%

Калужская область

1 789

87,6%

84%

Владимирская область

948

64,8%

-13%

Брянская область

1 115

80,3%

-21%

Смоленская область

1 226

88,5%

5%

Тверская область

1 266

96,9%

-22%

Липецкая область

1 051

87,4%

29%

Белгородская область

1 033

93,7%

49%

Орловская область

1 055

98,8%

-24%

Тамбовская область

916

98,6%

-24%

Ивановская область

391

47,0%

11%

Курская область

707

96,3%

1%

Костромская область

522

96,5%

12%

Северо-Западный ФО

37 849

66,7%

38%

Санкт-Петербург

21 872

61,3%

65%

Ленинградская область

9 486

83,8%

38%

Калининградская область

2 396

72,1%

-27%

Архангельская область

613

24,7%

69%

Вологодская область

1 271

79,7%

23%

Республика Карелия

680

94,2%

-15%

Новгородская область

537

87,7%

12%

Псковская область

525

93,6%

-31%

Республика Коми

469

99,6%

-29%

Ненецкий АО

нет сделок

Мурманская область

нет сделок

Южный ФО

35 431

91,0%

9%

Краснодарский край

22 861

98,2%

17%

Ростовская область

7 364

92,3%

-2%

Республика Крым

1 211

37,9%

-34%

Волгоградская область

2 693

94,4%

23%

Республика Адыгея

379

63,8%

-9%

Астраханская область

502

90,8%

30%

Севастополь

215

79,9%

-51%

Республика Калмыкия

206

97,2%

53%

Северо-Кавказский ФО

5 483

67,1%

16%

Ставропольский край

4 166

84,0%

-5%

Республика Северная Осетия   — Алания

868

68,2%

393%

Республика Дагестан

241

20,7%

289%

Кабардино-Балкарская Республика

189

25,2%

220%

Республика Ингушетия

19

95,0%

-57%

Чеченская Республика

0

0,0%

 

Карачаево-Черкесская Республика

нет сделок

Приволжский ФО

43 599

87,5%

-10%

Республика Татарстан

8 366

77,4%

22%

Республика Башкортостан

5 572

87,5%

12%

Удмуртская Республика

4 819

100,0%

20%

Пермский край

4 276

98,6%

-17%

Пензенская область

3 230

75,1%

-13%

Самарская область

2 635

65,1%

-58%

Нижегородская область

3 182

96,1%

-7%

Чувашская Республика — Чувашия

2 537

96,4%

-25%

Ульяновская область

2 444

98,9%

10%

Оренбургская область

2 070

100,0%

-28%

Республика Марий Эл

1 693

97,4%

108%

Саратовская область

1 358

95,0%

-55%

Кировская область

923

93,9%

-27%

Республика Мордовия

494

100,0%

-14%

Уральский ФО

26 926

89,7%

19%

Свердловская область

10 720

80,2%

63%

Тюменская область

9 734

98,9%

21%

Челябинская область

4 282

95,0%

-11%

Ханты-Мансийский АО

1 239

93,7%

-26%

Курганская область

783

100,0%

-35%

Ямало-Ненецкий АО

168

89,8%

-37%

Сибирский ФО

44 593

92,6%

75%

Красноярский край

21 421

98,7%

447%

Новосибирская область

13 199

84,5%

9%

Иркутская область

3 205

92,7%

88%

Алтайский край

2 795

89,7%

-39%

Кемеровская область — Кузбасс

1 910

95,3%

24%

Томская область

840

97,3%

62%

Омская область

515

77,2%

-22%

Республика Хакасия

544

96,1%

-1%

Республика Алтай

99

100,0%

313%

Республика Тыва

65

72,2%

 

Дальневосточный ФО

10 265

63,6%

40%

Республика Саха (Якутия)

1 760

29,6%

129%

Приморский край

4 394

83,0%

6%

Хабаровский край

1 666

75,3%

75%

Республика Бурятия

824

79,1%

52%

Сахалинская область

652

99,7%

63%

Амурская область

640

99,8%

110%

Забайкальский край

326

92,9%

67%

Магаданская область

3

100,0%

 

Камчатский край

нет сделок

Еврейская автономная область

нет сделок

Чукотский автономный округ

нет сделок

Источник: ЦИАН.Аналитика по данным Росреестра

 

Комментируя степень охвата проектным финансированием строек страны, руководитель Центра ЦИАН.Аналитика Алексей Попов (на фото) заметил, что год от года доля проектов с эскроу увеличивается, едва ли не в разы.

  

 

Из слов эксперта следует, что по итогам 2019 года (год запуска схемы проектного финансирования) данный показатель составил 5,6%, по итогам 2020-го — 37%, по итогам 2021-го — 64%. По итогам текущего года, он, вероятно, вплотную приблизится к 100%, дал прогноз Попов.

  

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Виталий Мутко: Вопреки прогнозам пессимистов рынок жилищного строительства перешел к устойчивому восстановлению

В Банке ДОМ.РФ назвали ТОП регионов по вводу жилья с эскроу

Как теперь выглядит перечень банков, уполномоченных для открытия эскроу-счетов (список)

За год число ДДУ с эскроу в Москве выросло на 28%

Спрос на новостройки в Московском регионе за месяц снизился на 48%

80% ДДУ в Москве в I квартале оформлено с использованием счетов эскроу