Как признает оператор системы в лице Главгосэкспертизы, новый информресурс в настоящее время не полностью отвечает всем заявленным требованиям, но вскоре начнет функционировать исправно. А вот эксперты выделяют ряд недостатков в работе системы, которые носят не столько технический, сколько нормативно-правовой характер.    

Фото: www.gge.ru

С 1 июля на основании приказа приказа Минстроя России от 29.06.2018 №380/пр в промышленную эксплуатацию введена государственная информационная система «Единый госреестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства» (ЕГРЗ).  Доступ к ней осуществляется через официальный сайт http://egrz.ru. Как сообщал портал ЕРЗ, оператором информационной системы является подведомственное Минстрою ФАУ «Главное управление государственной экспертизы» (Главгосэкспертиза).

В ЕГРЗ подлежит включать всю проектную документацию и результаты инженерных изысканий, в отношении которых выданы заключения экспертизы, а также сами заключения экспертизы и иные представленные для проведения экспертизы документы. При этом речь идет о направлении в систему только той документации, в отношении которой договор на проведение экспертизы заключен после 30 июня 2018 года. Экспертным заключениям присваиваются неизменяемые и не повторяющиеся во времени и на территории страны номера. 

Новый информационный ресурс представляет собой единую базу заключений государственной и негосударственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства в электронной форме. По словам создателей системы, с помощью ЕГРЗ можно осуществлять поиск как проектной документации, так и сведений о юридических лицах (застройщиках, и не только), имеющих к ней отношение.   

Как признают в Главгосэкспертизе, пока работа системы, недавно введенной в строй, не исключает «некоторых шероховатостей, связанных с навигацией и не вполне заполненной базой данных». Но, как заверили портал ЕРЗ в службе поддержки Реестра, в скором времени ЕГРЗ будет функционировать исправно.

А вот эксперты в отличие от чиновников пока не столь оптимистичны. Они обращают внимание на ряд недостатков и «узких мест» в работе запущенной в эксплуатацию системы, которые носят не столько технический, сколько нормативно-правовой характер. По просьбе портала ЕРЗ ситуацию комментирует президент Ассоциации экспертных организаций в строительстве, генеральный директор ООО «Центрэкспертиза» Андрей АКИМОВ (на фото).  

«Несмотря на то что введение ЕГРЗ было отложено на полгода, система до сих пор имеет ряд недостатков, выявленных профессиональным сообществом еще на стадии опытной эксплуатации, — подчеркнул специалист. — Как отмечают экспертные организации, успевшие попробовать создать раздел и загрузить информацию, реестр достаточно неплохо проработан. Поэтому основная часть проблем лежит не в технической, а в нормативно-правовой плоскости, и на сегодняшний день существует необходимость доработки именно основных принципов функционирования системы.

Например, нет решения, каким образом создавать электронные файлы проектов, выпущенных несколько лет назад и претерпевших корректировки или прошедших экспертизу ранее, но требующих повторной экспертизы, при невозможности подтверждения выпущенных чертежей электронной подписью.

В качестве примера можно привести объекты застройщиков, ныне уже не работающих на рынке. Вот, скажем, проект 2012 года: в 2014 году застройщик банкротится, дом не достроен. Проект достраивает добросовестный участник рынка, но решает увеличить этажность или устранить проектные ошибки, вносит в проект корректировки. В итоге, подходя с качественной проектной документацией к загрузке в ЕГРЗ данных о проекте, он неминуемо столкнется с тем, что проектной компании, выпустившей первую редакцию документации, уже давно нет, как нет и требуемой электронной подписи.

Этот фактор серьезно усложняет задачу получения разрешения на строительство проблемных объектов, в том числе связанных с обманутыми дольщиками.

Источник: erzrf.ru

Существенным моментом является и то, что законодателем не предусмотрена даже формальная проверка материалов, загружаемых в ЕГРЗ. Это повлечет за собой повальные отказы в выдаче разрешений на строительство, несмотря на то что сведения внесены в ЕГРЗ, и, соответственно, вал правок в ЕГРЗ в связи с изменениями в комплектах документов, по которым получены отказы. А далее — по принципу снежного кома.

Еще один законодательный пробел связан с тем, что ЕГРЗ содержит значительную часть сведений, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности должны размещаться в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Обращение застройщика в органы, уполномоченные на ведение ИСОГД с целью направления материалов для размещения в информационной системе, приводит к необходимости повторно предоставлять сведения, которые уже были ими переданы в государственную информационную систему и содержатся в ЕГРЗ. При этом зачастую требования, предъявляемые к оформлению и форматам данных операторами ИСОГД, отличаются от требований, установленных оператором ЕГРЗ.

Это необоснованно увеличивает количество административных процедур, приводит к замедлению и усложнению их прохождения, в том числе в связи с введением в некоторых субъектах РФ процедуры регистрации в ИСОГД заключений экспертизы и проектной документации до обращения застройщиком за получением разрешения на строительство.

Проектами федеральных законов, затрагивающих ведение ИСОГД, подготовленных Минстроем России, и действующим Порядком ведения ЕГРЗ, утвержденным строительным ведомством, не предусматривается предоставление содержащихся в реестре документов органам, осуществляющим выдачу разрешения на строительство и органам, осуществляющим ведение ИСОГД.

Это влечет за собой повторную подготовку и передачу застройщиком данных документов в государственную информационную систему, несмотря на то что они уже размещены в другой государственной информационной системе и переданы в орган, осуществляющий выдачу разрешения на строительство.

Для устранения этих недостатков проектами федеральных законов необходимо предусмотреть такую схему взаимодействия застройщика, ЕГРЗ, органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство и органов, уполномоченных на ведение ИСОГД, которая бы исключала избыточные административные процедуры, а именно:

• предоставление застройщиком проектной документации в органы и организации экспертизы;

• предоставление органами и организациями экспертизы заключений и проектной документации в ЕГРЗ;

• обращение застройщика за получением разрешения на строительство в уполномоченный орган;

• взаимодействие органа, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство с ЕГРЗ, в части получения из реестра документов, необходимых для выдачи разрешения;

• передача органом, выдавшим разрешение на строительство, разрешение на строительство в ИСОГД;

взаимодействие органа, уполномоченного на ведение ИСОГД с ЕГРЗ в части получения из реестра документов, предусмотренных к размещению в ИСОГД.

Фото: www.samstroy.com

Также принципиальным было бы установить явный запрет на направление и размещение заключений экспертизы и проектной документации в ИСОГД до размещения в ней разрешения на строительство. Это необходимо для того, чтобы исключить возможность нарушения положений Градостроительного кодекса России при установлении органами власти субъектов РФ избыточных требований, противоречащих действующим положениям федерального законодательства.

Что касается самого запуска системы, то она эксплуатируется всего несколько дней, поэтому промежуточные итоги пока подводить рано. Тем более что загрузке в систему подлежат данные по объектам, договоры на экспертизу проектной документации которых заключены после 1 июля 2018 года.

В связи с этим обстоятельством, большинство участников рынка постарались «заключиться» по всем перспективным проектам до указанной даты. Однако, на волне «цифровизации» введение ЕГРЗ в таком виде можно расценивать как саботаж работы по совершенствованию системы госуправления.

Вместе с тем, думается, что через один-два месяца можно будет получить реальную обратную связь от экспертных организаций и застройщиков. А до этого времени нашей Ассоциации предстоит помочь в обучении ответственных специалистов компаний работе с ЕГРЗ», — резюмировал эксперт.

Фото: www.s-nrg.ru

Другие публикации по теме:

Главгосэкспертиза внедряет новые функции электронного взаимодействия

С 1 июля все заключения экспертизы будут вноситься в ЕГРЗ

Минстрой утвердил порядок ведения ЕГРЗ: комментарий эксперта

Введение ЕГРЗ отложили на полгода: мнения экспертов

Эксперты объяснили тонкости работы с ЕГРЗ

Минстрой России унифицирует состав сведений, включаемых в заключение экспертизы и ЕГРЗ

На фоне изменения рынка жилья в России с повышением адресности льготных программ первичный и вторичный рынки ведут себя по-разному. Это показало исследование, впервые представленное платформами СберИндекс и Домклик, о разнице цен на жилье в объявлениях и при совершении сделок.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Эксперты отметили, что цены на новостройки выросли за счет распространения программ субсидирования со стороны застройщиков. На вторичном рынке жилья существует проблема высоких ставок рыночной ипотеки.

Ограничение доступности госпрограмм способствовало перетеканию части спроса с первичного на готовое жилье. Пока, по оценке специалистов, спрос на «вторичке» остается низким, но даже небольшой его переток с новостроек поддержал цены на готовое жилье во многих регионах.

Комментируя результаты исследования, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается — и на первичном, и на вторичном рынках.

Фото: asros.ru 

«Цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнению с ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надежной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен», — пояснил аналитик.

По его словам, снижение спроса, последовавшее после изменения программ господдержки, как и ожидалось, привело к дальнейшему снижению цен.

Михаил Матовников полагает, что первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу динамики понижения.

Источник: СберИндекс, Домклик

По данным СберИндекса, в октябре средняя стоимость 1 кв. м на российском рынке новостроек равнялась 169,3 тыс. руб. Лидируют, безусловно, Москва и Санкт-Петербург (347,8 тыс. и 245,6 тыс. соответственно). Также выше общероссийского уровня цены в Московской области и Республике Татарстан.

Средняя цена предложения (по объявлениям Домклик) зафиксирована на отметке 188,4 тыс. руб. Это на 11,3% больше, чем по ипотечным сделкам. Лидеры те же: Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Республика Татарстан.

Аналитики подсчитали, что в октябре на эти регионы суммарно пришлось 21,9% от общего количества сделок, причем в обеих столицах порядка 40% — сделки с первичным жильем.

Из регионов с населением более 1 млн человек наименьшие цены зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: согласно заключенным в Сбере ипотечным сделкам, 1 кв. м в там стоит 110,6 тыс. руб., 111,3 тыс. руб., 117,2 тыс. руб. и 117,4 тыс. руб. соответственно. В объявлениях в этих регионах цена также минимальна.

Источник: СберИндекс, Домклик

В октябре аналитики отметили колебания ипотечного спроса: за октябрь количество сделок на «первичке» менялось от 1 до 11 тыс. в неделю.

При этом, согласно статистике ипотечных сделок Сбера, средняя стоимость 1 кв. м по стране увеличилась на 0,4%, до 169,3 тыс. руб.

В большинстве регионов-миллионеров прибавление цены оказалось больше: в Омской (+4,2%) и Нижегородской (+3,4%) областях, Санкт-Петербурге (+2,5%), Ленинградской области (+2,1%) и Республике Татарстан (+1,7%). Цены не изменились только в Москве (+0%) и Свердловской области (-0,1%).

Подорожание новостроек эксперты отмечают третий месяц подряд. А в ряде регионов — уже на протяжении более года: в Республике Башкортостан (21 мес.), Волгоградской (19 мес.), Ростовской (16 мес.), Самарской (15 мес.) и Воронежской (13 мес.) областях.

Источник: СберИндекс, Домклик

Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом, однако цена сделок все же ведет себя консервативнее цены предложения и особенно уровня спроса.

Разрыв между ценами предложения и сделки растет при росте спроса и снижается при его падении. Таким образом, цена предложения играет роль демпфера, амортизируя воздействие колебаний спроса на цену сделки.

Источник: СберИндекс, Домклик

Разница между ценами предложения и сделки в целом по России сейчас находится на минимальном уровне за последние два года, что, по мнению аналитиков, говорит о скором снижении цен на первичном рынке.

По их наблюдениям, уровень продаж в 2% и менее от всего объема стройки в месяц приводит к замедлению роста цен, а затем — к их снижению. Уровень ниже 2% держится последние три месяца, что позволяет предположить, что цены на новостройки в ближайшее время начнут снижаться.

Источник: СберИндекс, Домклик

Проанализировав цены на вторичном рынке жилья и сравнив их с ценами новостроек, авторы исследования пришли к выводу, что закономерности на первичном и вторичном рынках одинаковы: наиболее волатилен спрос, а цены предложения и сделок повторяют его динамику, при этом цены сделок стабильнее цен предложения.

Источник: СберИндекс, Домклик

Завершение программы «Господдержка 2020» с июля 2024 года практически не сказалось на динамике цен вторичного рынка ни по предложению, ни по сделкам.

Источник: СберИндекс, Домклик

Эксперты зафиксировали значительное сокращение сделок на вторичном рынке с начала 2024 года. Разрыв между ценами предложения и сделки также минимален.

Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жилье перейдут к снижению, прогнозируют аналитики Сбера.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты составили рейтинг городов Московской области по росту цен на жилье

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: в октябре в Санкт-Петербурге быстрее остальных продавались четырехкомнатные лоты

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен 

Эксперты: средняя цена 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы выросла до 609,9 тыс. руб

Эксперты назвали города, где с отменой льготной ипотеки упали цены на жилье

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится