Настроены1 параметрРегион

Настроить фильтр

Регион
+

За год экспозиция загородной «вторички» Подмосковья уменьшилась на 31%

Большую часть вторичного загородного рынка Московской области занимают дачи (63%), на доли в частных домах приходится 1%, на участки — 29%, а на коттеджи — 7%, подсчитали аналитики ИНКОМ-Недвижимость.

   

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

     

Аналитики выявили рост средней стоимости дач (+9%), участков (+36%) и долей (+7%) на фоне сокращения предложения всех форматов за год. Это объясняется вымыванием наиболее экономичных вариантов.

Самый значимый объем предложения зафиксирован в Одинцовском (10%) и Домодедовском (7%) городских округах, Истре (6%), Раменском и Солнечногорске (по 5%) — суммарно 33% всей экспозиции загородной «вторички» области.

В целом сегодня на подмосковной витрине находится 92,97 тыс. лотов (-32% по отношению к весне прошлого года). При этом сокращение предложения зафиксировано во всех форматах.

Количество предлагаемых к покупке дач уменьшилось на 31%, число участков — на 35%, коттеджей — на 33,5%, блокированной застройки — на 42%, долей — на 11%.

  

Фото: ИНКОМ-Недвижимость

  

«Уменьшение объема экспозиции случилось не за счет роста спроса — по данным нашей компании, он на 17% ниже, чем год назад», — отметила начальник отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость и член Общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова (на фото).

Эксперт пояснила, что интересные и качественные объекты быстро раскупаются и уходят с рынка, а новые не прибавляются.

Она назвала несколько причин: загородные объекты могут приносить неплохой доход от сдачи в аренду — спрос и цены на этом рынке высокие.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

  

Кроме того, экспозиция не пополняется свежими объектами из-за ограниченного строительства. Себестоимость его растет, а спрос не так уж велик при фактическом отсутствии ипотеки.

Согласно данным ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена дач составляет 10,38 млн руб. (9,53 млн руб. год назад, +9%). Медианная стоимость участков находится на уровне 2,42 млн руб. (1,78 млн руб. весной 2024-го, +36%).

Коттеджи оцениваются в среднем в 26,33 млн руб. (27,90 млн руб. в 2024-м, -6%); таунхаусы — в 17,60 млн руб. (22,06 млн руб. в прошлом марте, -20%).

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Несмотря на рост ввода частных домов, текущий ипотечный спрос на их строительство снижается

В Подмосковье подорожала элитная недвижимость

Какие частные дома и где предпочитают строить москвичи

Банк ДОМ.РФ: половину заемщиков в сегменте ИЖС составляют люди в возрасте до 30 лет

Где в России строят самые просторные частные дома

Загородные дома в Подмосковье за год подорожали на 15%

За три месяца текущего года месяца частные дома в российских регионах подорожали на 2%

К началу весны частные дома в российских регионах заметно подорожали

С 1 апреля подрядные работы по строительству частных домов освобождаются от НДС

В Банке ДОМ.РФ ответили на самые распространенные вопросы подрядчиков ИЖС

Дом или квартира: какая покупка выгоднее, если пересчитать деньги на «квадраты»

+

Эксперт объяснила, как и за счет чего новостройки «переиграли» вторичный рынок

15 лет назад «первичка» была дешевле «вторички» на 30%, но к 2025 году все изменилось — она стала дороже. Какие экономические и законодательные факторы стали триггерами такого разворота, разбиралась на портале РБК руководитель агентства недвижимости Town Group Елена Бойко.

  

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

В 2010 году российский рынок недвижимости, напомнила эксперт, был еще в фазе восстановления после кризиса 2008—2009 годов. Вторичное жилье пользовалось традиционно высоким спросом за счет обжитости районов, развитой инфраструктуры и готовности объектов к заселению.

Новостройки, напротив, предлагались на ранней стадии строительства и в большинстве случаев на окраинах. Это и определяло их более низкую цену.

Разница между первичным и вторичным рынками, в зависимости от региона, доходила до 25% — 35%. Например, в Москве средняя цена 1 кв. м в новостройке составляла 100 тыс. руб. — 110 тыс. руб., во «вторичке» — 130 тыс. руб. — 150 тыс. руб.

 

Фото: towngroup.estate

 

С 1 июля 2018 года в России вступил в силу закон о переходе к проектному финансированию. По словам Елены Бойко (на фото), это повлекло за собой:

 рост издержек на строительство;

• усиление требований к финансовой устойчивости девелоперов;

снижение на рынке доли мелких компаний;

 усиление консолидации в отрасли.

Цены на новостройки начали уверенно расти. По данным ДОМ.РФ, уже в 2019 году рост средней стоимости «квадрата» в крупных городах составил 12% — 15%.

Ситуация резко изменилась в 2020-м, когда началась пандемия COVID-19. Чтобы поддержать экономику и строительную отрасль, государство запустило программу массовой ипотеки, а затем и другие льготные форматы. Новостройки стали невероятно доступными для широкого круга потребителей.

  

Изображение сгенерировано нейросетью chataibot.ru

 

На этом фоне:

• спрос вырос кратно;

• предложение стало отставать;

• застройщики начали увеличивать цены, включая в них субсидии;

• многие объекты продавались на стадии котлована за несколько месяцев.

При этом средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке за три года (в зависимости от региона) увеличилась на 35% — 50%.

Кое-что придумали и сами девелоперы. Они быстро адаптировались к новым реалиям и начали предлагать:

• ипотеку с нулевым первоначальным взносом;

• рассрочки от застройщика без переплат;

• субсидированные ставки до 0,01% на весь срок кредита.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

Таким образом, на рынке сложилась уникальная ситуация: новостройки, с точки зрения условий сделки, оказались максимально выгодными, и вторичный рынок не смог с этим конкурировать — ни по цене в ежемесячном платеже, ни по привлекательности условий.

На протяжении последних лет «вторичка» жила относительно спокойно: понемногу дорожала, спрос был умеренным. Но когда рыночные ставки достигли 22% — 28% годовых, ситуация резко изменилась.

Кредиты стали практически недоступными, и люди начали отказываться от сделок, либо переориентировались на «первичку», где сохранялись льготы.

В результате:

• спрос на «вторичку» снизился;

• рост цен остановился;

• разрыв между новостройками и вторичным рынком увеличился.

  

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

 

С изменением условий на рынке поменялась и психология покупателей. Они начали воспринимать новостройки не только как жилье, но и как инвестиционный актив.

На фоне стагнации других инструментов (вклады, фондовый рынок, криптовалюты) недвижимость вновь стала «тихой гаванью», что и подогревало спрос.

Плюс к этому рынок новостроек продолжает поддерживать государство. Помимо ипотеки, действуют:

• налоговые вычеты,

• программы субсидирования застройщиков,

• госпрограммы по развитию инфраструктуры в новых районах.

Вторичный рынок остается в тени этих процессов, и без дополнительных стимулов он конкурировать не может.

  

Фото: © Lana1501 / Фотобанк Лори

 

На 2025—2026 годы Елена Бойко определила несколько возможных сценариев:

• постепенное выравнивание спроса (снижение господдержки может сбалансировать рынки);

• рост значимости вторичного рынка при снижении ставок;

 развитие гибридных форм («вторичка» от застройщика, апгрейд старого фонда).

«В последние 15 лет мы стали свидетелями глубокой трансформации рынка недвижимости, — подытожила эксперт. — Новостройки из категории "дешево, но ждать" превратились в "дорого, но выгодно". Вторичный рынок остался в статусе "надежно, но недоступно"».

Теперь, по ее мнению, игра изменилась, и победят те, кто адаптируется и умеет смотреть не на цену «квадрата», а на логику процессов, финансовые условия и стратегию.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

В столице готовое жилье больше всего подорожало в Центральном округе

В Подмосковье цены на новостройки снижаются, «вторичка» дорожает

Разница в цене между строящимся и готовым жильем достигла 23%

Стоимость «квадрата» растет, цена лота падает: ситуация на рынке готового жилья

Количество предложений от застройщиков в готовых домах выросло на 30%

Где в России упали цены на «вторичку»

В апреле рынок недвижимости поддержало расширение «Семейное ипотеки» на вторичное жилье

Цены на готовое жилье в Московском регионе топчутся на месте

«Первичка» переиграла «вторичку»

Где в Москве можно найти недорогое готовое жилье