Основной рост цен на «однушки» в столичных новостройках пришелся на 2021—2022 годы во время действия льготной ипотеки и низких ставок по рыночной. Средняя стоимость однокомнатной квартиры массового сегмента за последние пять лет выросла на 86%. А на вторичном рынке аналогичное жилье подорожало на 32%. Такие данные аналитиков bnMAP.pro и ИНКОМ-Недвижимости опубликовал РБК.

Фото: © Илюхина Наталья / Фотобанк Лори

По данным сервиса bnMAP.pro, при сравнении средней стоимости однокомнатной квартиры в апреле 2020 года (6,9 млн руб.) и в том же месяце 2025-го (12,9 млн руб.) зафиксирован ее рост на 86%. Речь идет только о квартирах (без учета апартаментов) в жилых комплексах эконом- и комфорт-классов в «большой» Москве.

«Это очень существенный рост, обусловленный во многом тем, что ядро спроса находится как раз в данном диапазоне», — прокомментировала основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова, уточнив, что сильнее всего за это время подорожали студии — на 97%, до 9,6 млн руб.

Говоря о покупательском буме 2021—2022 годов, эксперт отметила, что многие приобретали именно «однушки» и студии в инвестиционных целях, чтобы потом перепродать или сдавать в аренду, приобрести квартиру для члена семьи (ребенка или пожилых родителей).

Фото из личного архива И. Доброхотовой

«Все это вместе привело к тому, что средние цены на эти квартиры так существенно выросли, — добавила Ирина Доброхотова (на фото). — При этом пик доступности квартир приходился на первый год действия льготной ипотеки — до роста цен».

Позже наблюдалось замедление роста цен на этот формат жилья, а в 2023 году — даже небольшое снижение (-2%). Сокращение спроса аналитики объяснили внешними политико-экономическими событиями. 2024-й год отмечен началом роста (+15%), а с апреля прошлого года по апрель 2025-го однокомнатные квартиры прибавили в цене 8%.

Такое замедление роста цен, по мнению эксперта, связано с отменой льготной ипотеки как главного финансового инструмента покупки недвижимости в массовом сегменте, ростом ключевой ставки ЦБ и практической невозможностью использовать рыночную ипотеку.

Динамика цены «однушки» в Москве в новостройках и на
«вторичке» за пять лет

Источник: bnMAP.pro, Инком-Недвижимость

На рынке готового жилья Москвы однокомнатные квартиры продемонстрировали более скромную динамику, увеличившись в цене за пять лет на 32%, с 7,2 млн руб. в апреле 2020-го до порядка 9,5 млн руб. в текущем году.

Наибольший рост цен на готовые «однушки» столицы пришелся на те же 2021—2022 годы (+22,6% и +8,5% соответственно).

Затем в 2023 году произошло снижение на 5,6%, в 2024-м цена в среднем прибавила 3,1%, а за последний год зафиксировано замедление роста (+1,4%).

«Стоимость вторичного жилья в Москве стабильна: даже на фоне повсеместного подорожания инфляция на "вторичке" нулевая — с 2023 года, после начала поэтапного повышения ключевой ставки (оно произошло в июле), стоимость вторичных квартир практически не меняется», — рассказал директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома (на фото ниже).

Незначительное снижение усредненных ценовых показателей в апреле 2023 года он объяснил вымыванием ликвидного предложения на фоне активного спроса.

Фото: Инком-Недвижимость

Эксперты отметили, что на данный момент готовые «однушки» в столице дешевле новостроек примерно на четверть. По словам Сергея Шломы, такой дисбаланс проявился пять-шесть лет назад. Специалист связывает это с переходом на счета эскроу и господдержкой жилищных кредитов.

«Дешевые жилищные кредиты подогревали спрос и цены на строящиеся квартиры, плюс подорожание строительных материалов и рабочей силы тоже повлияли на стоимость для конечного потребителя», — добавил Сергей Шлома.

Он полагает, что цены на жилье могут начать снова расти при существенном снижении ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке.

«Такой сценарий возможен при доходности вкладов на уровне 10% годовых. Но это произойдет нескоро, резкое снижение ключевой ставки ЦБ ни к чему, ведь это может вновь разогнать инфляцию», — резюмировал эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: цены на новостройки в российских мегаполисах не будут падать при любом значении ключевой ставки ЦБ

«Индекс миллиона» в столице за год снизился на 23% — до 48 кв. м

Самое доступное столичное жилье находится в отдаленных районах

Эксперты: новостройки в Московском регионе начали дешеветь, но общим трендом это назвать нельзя

Объем сделок с элитными новостройками в Москве за первые месяцы 2025 года вырос почти на 70%

Разница в цене «квадрата» новостроек и «вторички» в России составляет 52%

Нераспроданного жилья в новостройках Московского региона становится все больше

Лидеры Москвы по снижению цен на вторичку — Хамовники, Замоскворечье и Метрогородок

Цены на вторичное жилье в стране не растут, а скорее падают

Рассрочки перебрались на вторичный рынок, и рисков здесь не меньше, чем на первичном

Рынок новостроек в Дагестане показывает парадоксальную динамику: на фоне рекордного вывода проектов — низкие продажи по ДДУ, массовое строительство без разрешений и высокая доля расчетов в обход банков. В ходе дискуссии ЕРЗ-тренды «Загадочный Дагестан: перспективы жилищного строительства на берегах Каспия» эксперты и девелоперы обсудили специфику региона, структуру спроса, причины статистических аномалий и первые признаки легализации рынка.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

В ходе дискуссии руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) подчеркнул, что в Республике Дагестан наблюдается взрывной рост вывода новых проектов на фоне достаточно низких продаж по ДДУ.

«Наличие Каспийского моря, прекрасные горы, очень хороший климат являются привлекательными для инвесторов, и Дагестан, конечно, очень интересный регион — наравне с Крымом и Краснодарским краем», — отметил Холопик.

Он рассказал про интересные статистические отклонения, выявленные в ходе анализа цифр по Республике Дагестан. В частности, достаточно низкую долю многоквартирных домов, построенных по долевому строительству.

Источник: erzrf.ru

Кроме того, наблюдается такая значительная аномалия, как взрывной рост вывода новых проектов на фоне достаточно низких продаж по ДДУ.

Как уточнил эксперт, ввод жилья по ДДУ в первом полугодии 2025 года в регионе составляет около 10% — 15% от всего ввода многоквартирных домов. При этом в целом по стране обратная картина: только 15% — 20% жилья вводится не по договорам участия в долевом строительстве.

Управляющий партнер консалтинговой группы BGO Анна Морозова (на фото ниже) рассказала, почему статистика по рынку жилья в Дагестане не отражает реальность.

По словам эксперта, половина экономики региона — неформальная.

Фото: erzrf.ru

«До 50% занятых не попадают в официальную статистику, — поделилась Морозова и пояснила: — Расчеты идут в наличной форме, ипотека почти не применяется — по религиозным причинам. До 20% домохозяйств — это семьи из 6+ человек, но новостройки — в основном "однушки"».

Реальная структура рынка, по ее словам, состоит из 3 сегментов:

• частные застройщики;

• ЖСК;

• участники рынка, ведущие деятельность в рамках 214-ФЗ.

«Особенностью частных застройщиков является отсутствие РНС, отсутствие проекта или единый проект, частое нарушение норм строительства, низкая цена квадратного метра, передача денег и недвижимости только на доверии», — отметила Морозова.

Многие сделки не проходят регистрацию — оплата может производиться в том числе… автомобилем. «Мы нашли объявления: 37 тыс. рублей за 1 кв. м при полной оплате, 50 тыс. руб. — в рассрочку на 5 лет, с возможностью бартерной сделки», — привела пример эксперт.

Морозова рассказала, что спрос в регионе поддерживают следующие факторы:

• естественный прирост населения (самый высокий в РФ);

• развитие туризма;

• массовое строительство жилья вне правового поля;

• господдержка — Дагестан в числе лидеров по объему дотаций.

При этом в регионе начинают усиливаться меры контроля — в Махачкале появились случаи сноса самостроев по решению суда. Эксперт сравнила ситуацию с Сочи:

«Процесс легализации начался — рынок входит в зону регулирования».

Фото: erzrf.ru

Управляющий партнер маркетингово-архитектурного бюро PETRA Марина Киселева (на фото) обратила внимание на то, что существует два блока, определяющих рынок недвижимости Дагестана: культурно-религиозный и экономический.

«Структура доходов [местного населения — Ред.] не подтверждена в 50% случаев теми документами, которые необходимы, например, для ипотеки, — сообщила эксперт и продолжила: — При этом рынок, перегруппировавшись в сторону компактного жилья для краткосрочной аренды, не отвечает потребностям населения.<…> Около 50% квартир — это студии и однокомнатные».

Морозова пояснила, что в регионе больше квадратных метров представлено для инвестиций, нежели для молодых семей и улучшения жилищных условий. И, по ее словам, для Республики Дагестан интересен тот феномен, что сейчас по 214-ФЗ 44% жилых комплексов относятся к классам «бизнес» и «элит».

«Если в среднем у нас, по данным ДОМ.РФ, в республике за 2024—2025 годы проходит 39 "белых" сделок по 214-ФЗ, из них 23 в среднем приходится на Дербент, то по Махачкале <…> на 15 жилых комплексов по 214-ФЗ в среднем приходится 2,5 "белых" сделки на весь рынок по тем схемам, которые понятны для большинства застройщиков РФ», — уточнила Киселева.

Вместе с тем, по ее словам, сейчас в регионе идет достаточно активная политика «обеления».

Фото: erzrf.ru

Директор по продажам Унистрой (г. Махачкала) Айнур Рахмаев (на фото) рассказал, как развивается рынок новостроек на фоне притока инвесторов и интереса к «Семейной ипотеке».

«До 30% обращений в отдел продаж — это инвесторы из других регионов, которые либо уже покупали в Унистрой, либо доверяют бренду федерального девелопера, — сообщил спикер и добавил: — "Семейная ипотека" активно используется — несмотря на особенности местных традиций, мы предлагаем варианты как по ипотеке, так и в рассрочку до 7 лет с учетом норм шариата».

По словам Рахмаева, в республике высокая доля покупателей рассматривают новостройки именно для сдачи в аренду, а не для перепродажи, как в большинстве регионов.

Также девелопер поделился, что в структуре продукта делает ставку на две группы покупателей:

• инвесторов, которым важны ликвидные лоты для аренды;

• местных жителей, часто с большой семьей и запросом на лоты с двумя-тремя спальнями.

«Одна из типичных ситуаций — покупатель ищет квартиру с отдельными спальнями для разнополых детей и кухней-гостиной, — отметил спикер и пояснил: — Такие сценарии жизненного запроса важны для проектирования. При этом сохраняем и небольшие площади в пуле».

Потенциал роста цен в регионе, по его словам, очень высокий.

«Средняя стоимость квартиры — около 8 млн руб., — сообщил Рахмаев и уточнил: — При аренде в 5—6 тыс. руб. в сутки доход может достигать 1,5 млн руб. в год. Турпоток растет, интерес инвесторов — стабильно высокий».

Фото: © Иван Дуплик Фотобанк Лори

Учредитель СЗ Элитстрой (г. Дербент) Расул Гаджиарсланов отметил, что развитию жилищного строительства в Дагестане значительно способствовал рост внутреннего туризма.

«Руководство республики и страны в целом постарались сформировать благоприятную туристическую среду в нашем регионе, — отметил девелопер. — Начались проекты федерального значения, комплексное развитие территорий, в частности Дербента. <…> Рост туристического потока, в свою очередь, стимулировал развитие рынка недвижимости».

По его словам, Дагестан достаточно долго переживал эру частной застройки, но сейчас уже активно проводятся мероприятия по борьбе с незаконно возведенным жильем.

«На данный момент очень много компаний-застройщиков аккредитовались в ведущих банках России, получили разрешительную документацию, — уточнил Гаджиарсланов и добавил: — Сейчас уже и не дают без такой разрешительной документации возводить какие-либо объекты недвижимости».

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.

Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Следующий выпуск «ЕРЗ-тренды: Продажи новостроек: итоги I полугодия 2025» состоится 17 июля в 10.00. Регистрируйтесь по ссылке.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Как снизить стоимость лида в 3,5 раза: на ЕРЗ-трендах представили лучшие практики старта продаж от региональных девелоперов 

ИЖС: рост сменяется трансформацией, случайные игроки покидают рынок

Управляемая ситуация: как девелоперы реагируют на двукратный рост затоваренности на рынке жилья

Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ

Снижение цен и увеличение продаж: как отмена банковских комиссий по ипотеке повлияла на рынок новостроек

Новый всплеск интереса к жилищным накопительным кооперативам: как застройщики адаптируются к дорогой ипотеке 

ЕРЗ-тренды: как застройщикам решать проблемы подключения к инженерным сетям

Опрос ЕРЗ.РФ: 96% застройщиков оценивают тарифы на подключение к электросетям как завышенные

Аренда с правом выкупа: эксперты оценили перспективы нового инструмента продаж квартир

ЕРЗ-тренды: более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита

ЕРЗ-тренды: рост себестоимости строительства обгоняет увеличение цен на новостройки минимум вдвое

Критический уровень нераспроданности и снижение остатков на счетах эскроу: эксперты проанализировали проектное финансирование строительства

ЕРЗ-тренды 20 марта в 10.00: разбираем новый аналитический обзор ЦБ о проектном финансировании

Балконы, качество воды и репутация застройщика: эксперты назвали самые востребованные потребительские качества новостроек