Законопроект о жилых комплексах в сегменте ИЖС вызвал вопросы у экспертов
Подготовленный Минстроем и внесенный Правительством в Госдуму в июле документ может облегчить работу девелоперов: планируется снять с них обязанность утверждать документацию по планировке территории и пр. Но в силу недостаточной детализации ряда положений документ в нынешней редакции способен осложнить жизнь собственникам, которым придется отвечать за содержание и ремонт инфраструктуры, а также терпеть произвольные тарифы со стороны РСО, считают депутаты и эксперты, опрошенные «Коммерсантом».
Фото: www.progoroduhta.ru
Речь идет о законопроекте №155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах (в части регулирования отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой)», который в частности, предусматривает:
•закрепление в законодательстве понятия «жилой комплекс»;
• определение порядка управления и содержания имущества общего пользования в жилом комплексе;
• введение таких критериев жилого комплекса (в сегменте ИЖС), как:
- наличие совокупности индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков,
- наличие иных объектов и имущества общего пользования,
- наличие документации по планировке территории, в границах которой располагаются указанные земельные участки.
Фото: www.stroitelstvo-kolomna.ru
В заключении Комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан от 18 октября в отношении указанного законопроекта отмечается, что из текста его нынешней редакции неясно, распространяются ли на местные власти обязанности по обеспечению жителей жилых комплексов (поселков ИЖС) коммунальной, социальной и дорожно-транспортной инфраструктурой, поскольку в законопроекте предлагается считать жилым комплексом совокупность любых земельных участков.
Фото: www.ciarf.ru
Как полагает член Комиссии, депутат Алексей Куринный (на фото), эта неясность может привести к тому, что владельцы недвижимости в ЖК должны будут полностью взять на себя заботу об имуществе, включая дороги и другую инфраструктуру.
Как и другие члены профильной комиссии Госдумы, Куринный считает, что в проекте также недоработан порядок признания жилыми комплексами малоэтажных домов и коттеджей. На практике для этого необходимо проводить общее собрание собственников, что трудно реализуемо, подчеркивают депутаты.
Фото: www.yandex.ru
Также, по мнению Комиссии, нужно уточнить порядок определения границы ЖК, если документация по планировке территории не утверждена.
Без серьезной корректировки проекта его принятие, считает депутат Куринный, «приведет к созданию высоких рисков для собственников жилья». В Минстрое.
Свою порцию критик получил документ и от представителей частных структур, работающих в сфере операций с недвижимостью.
Фото: www.ulgrad.ru
Руководитель компании «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев (на фото) обратил внимание на то, что в документе не урегулирован, например, такой вопрос: как дорога между домами станет общим имуществом владельцев при отсутствии механизма ее передачи?
Фото: www.acon.pro
По словам Никиты Чулочникова (на фото), президента Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, законопроект наделяет широкими возможностями ресурсоснабжающие организации, не устанавливая их обязательств по бесперебойному обслуживанию ЖК.
«В результате компании смогут расторгать с ЖК договор в одностороннем порядке или бесконтрольно повышать стоимость своих услуг», — высказал опасение эксперт.
По мнению управляющего партнера компании Метриум Надежды Коркка (на фото), предложенный Минстроем и Правительством законопроект в его нынешней редакции поддерживает застройщиков.
Например, от девелопера не требуется утверждать документацию по планировке территории в отношении всего ЖК, что имеет существенное значение для установления границ комплекса и состава общего имущества собственников, пояснила эксперт.
Портал ЕРЗ.РФ с 2021 года использует собственную методологию для присвоения классов умным многоквартирным домам (МКД). За два года классы умных домов присвоены 168 жилым комплексам в России.
Наработанная ЕРЗ.РФ методика оценки умных новостроек станет основой стандарта ГОСТ Р «Системы киберфизические. Умный дом. Методика оценки и критерии» («Классы Умных МКД»). О старте разработки проекта документа на конференции сообщил генеральный директор АНО «Умный МКД»Никита Уткин (на фото).
После утверждения ГОСТа рынок постепенно перейдет от методологии присвоения классов умных МКД к их сертификации. Лучшим сценарием внедрения национального стандарта «Классы Умных МКД» в ближайшие годы большинство участников конференции (более 50%) посчитали его внедрение параллельно с методологией ЕРЗ.РФ на переходный период.
Как отметил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото с микрофоном) один из плюсов выхода в будущем ГОСТа «Классы Умных МКД» — государственный статус сертификата соответствия, который повысит престиж умной новостройки.
«Главное преимущество национального стандарта по отношению к частной методологии — возможность опоры на него нормативно-правовой базы», — отметил эксперт.
Он привел в пример рекламу: сейчас 10% новостроек уже рекламируются как «умные», но это ничем не подтверждено, кроме слов застройщика. По аналогии со звездами гостиниц можно будет, например, ввести запрет на рекламу умных новостроек без соответствующего подтверждения, считает Холопик.
Разработка стандарта — это длительная работа, и заниматься ею нужно уже сейчас, подчеркнул Никита Уткин.
Фото: www.almode.ru
«В ситуации, когда класс дома в основном определяется размытыми критериями, которые не всегда прозрачны и не всегда понятны, в условиях, когда государственные регуляторы будут требовать все больше отечественных технологий и технологий в принципе, этот документ весьма своевременен», — резюмировал Никита Уткин.
Важно, чтобы массовое внедрение умных домов не привело к подорожанию жилья, считает директор продуктового офиса «Умный дом» компании «Ростелеком»Алексей Ковалев (на фото ниже).
По его мнению, классификация «умности» должна быть добровольной, чтобы застройщики видели в этом не обременение, а возможность. А главным плюсом должно стать повышение безопасности и качества жизни жителей.
«Разработку ГОСТа считаем необходимым, но, на наш взгляд, должен быть базовый набор, справедливый для всех: как для вводимых в эксплуатацию домов, так и для тех, что уже эксплуатируются», — отметила руководитель направления блока по телекоммуникационному бизнесу компании МТСЕвгения Астафьева (на фото ниже).
По ее словам, если говорить о базовом наборе цифровых устройств и сервисов (ресурсосбережение, безопасность, комфорт), при массовом применении это не приведет к значительному удорожанию жилья для потребителей.
Рыночным стандартом в области цифровизации МКД на этапах «Строительство» и «Эксплуатация» директор по развитию блока «Новостройки» компании АО «ЭР-Телеком Холдинг»Булат Зайдуллин назвал умные домофоны и систему видеонаблюдения, обеспечивающие безопасность жителей.
Вопрос влияния внедрения цифровых технологий на стоимость услуг ЖКХ подняла и генеральный директор «Юникорн»Светлана Перминова (на фото ниже).
«Никто не хочет, чтобы цифровые технологии привели к повышению оплаты услуг ЖКХ, но эти сервисы неизбежно требуют абонентской платы, постоянного сервисного обслуживания, — заметила эксперт. — Когда мы сможем набрать такую статистику и массу реализованных кейсов, чтобы экономическая эффективность этого была очевидна, оплата за цифровые технологии у подавляющего числа граждан не будет вызывать вопросов».
Директор по цифровизации ГК ОСНОВА (г. Москва) Роман Налепов сказал, что нужно создавать условия развития системы стандартизации монетизации платформы.
Поддержала разработку национального стандарта по классификации умных домов и генеральный директор УК «Азбука быта» (ГК Железно, г. Киров) Татьяна Демина (на фото ниже).
«Все действия, которые сейчас принимаются в части стандартизации, верные. Они приведут к определенным правилам, — считает она. — И даже рынок вторичного жилья, так или иначе, подтянется к миру девелопмента и будет смотреть в сторону умных домов».
Вместе с тем Демина предлагает рассуждать глобальнее. «Пока мы говорим об умной квартире, умном доме, но мы хотим видеть еще и умные города, поэтому все равно к этому нужно стремиться», — резюмировала она.
Ряд аспектов, которые могут стать залогом успеха для качественного скачка в цифровизации эксплуатации МКД, перечислил директор по развитию Лаборатории цифровизации жильяИлья Лебедев.
В их числе переход от продажи программных и аппаратных решений к реализации сквозных сценариев, детализация ролевой модели на основе заинтересованных сторон, систематизация тарифообразования, акцент на качество и стабильность работы сервисов для конечных пользователей, активная роль государства.
В рамках блока, посвященного мобильному приложению жителя, участники мероприятия обсудили учет ресурсов, видеонаблюдение и видеодомофонию, коммуникацию между жильцами и управляющими компаниями, СКУД, умные квартиры и другие темы.
Источник: ЕРЗ.РФ
Не забыли и тему классификации умных квартир. Необходимость ее внедрения поддержали 70% участников конференции.
Источник: ЕРЗ.РФ
Самыми популярными моделями компенсации затрат на содержание умного МКД присутствовавшие на форуме эксперты назвали повышение тарифа с популяризацией сервиса, маркетплейс и агентскую схему, а также введение платы за отдельные сервисы.
Источник: ЕРЗ.РФ
По мнению участников конференции, в приложении жителя первыми нужно внедрять такие модули, как коммуникация с УК по аварийным, техническим заявкам, клиентский сервис, оплата платежных документов.
Руководитель инженерной службы компании ГК Пионер (г. Москва) Юрий Беликов (на фото выше) обратил внимание на то, что управляющие компании не всегда могут поддерживать и обслуживать решения, которые предусмотрел девелопер при строительстве дома. Поэтому ГК Пионер создала совместное предприятие с телекоммуникационными компаниями для развития и поддержки работоспособности всех систем, которые внедрены в ЖК.
Заместитель директора по информационному взаимодействию бренда сервисных компаний «Территория комфорта» (Унистрой, г. Казань) Ландыш Зиязова (на фото, стоит) подчеркнула, что цифровизация требует больших усилий, как денежных, так и интеллектуальных. По ее мнению, важно определить ключевые точки и цели и четко понять, для чего внедряется цифровизация. Для сервисной компании в первую очередь это удовлетворенность жителей ее работой.
Согласна с коллегой и генеральный директор УК «Азбука быта» (ГК Железно, г. Киров) Татьяна Демина. Она считает, что ставить целью нужно измеримые и конкретные показатели.
В их числе скорость обработки информации и сервисного обслуживания клиентов, создание системы контроля технического состояния дома, повышение лояльности жителей к УК, интереса к NPS.
«Если брать финансовую сторону вопроса, то автоматизация — это не только инвестиции в лояльность и удовлетворенность жителей, но и реальные возможности для экономии и дополнительного дохода для управляющей компании», — отметила директор по маркетингу и продажам ГК Монолит (г. Симферополь) Дарья Осадчая.
На конференции застройщикам вручили дипломы о присвоении проектам классов умного дома:
IT-компании «Юникорн», «Философт», KapleStop, LETIT, Punkt E презентовали застройщикам свои цифровые решения, которые позволяют упростить и повысить эффективность эксплуатации построенных домов.
«Мы как оператор связи можем полностью взять на себя предоставление цифровых сервисов на этапе проектирования, строительства и эксплуатации. Используя собственные ресурсы, можем значительно сэкономить затраты на реализацию умного МКД», — рассказал руководитель инфраструктурных сервисов провайдера Иван Пашкин.
Фотоотчет и презентации спикеров опубликованы по ссылке.
