Доля рассрочек на первичном рынке России с начала года снизилась почти в 2,5 раза, сообщили «Известия», опросив экспертов рынка строительства жилья.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

По данным экспертов в сфере недвижимости, доля рассрочек при покупке квартир в новостройках с начала года снизилась в 2,2 раза.

В январе 2025 года доля рассрочек на рынке строящегося жилья составляла 29,9%, в феврале — 20%, в марте —17%, апреле —14%, а в мае — 13,6%.

Фото: stenoy.group

Управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов (на фото) отметил, что основной особенностью рассрочки является возможность приобретения недвижимости без ипотеки и внесения всей суммы сразу. При беспроцентной рассрочке — еще и без переплат.

Кроме того, ее механизм предусматривает фиксированную стоимость и индивидуальный график платежей, добавил гендиректор девелоперской компании СЗ Дело Георгий Лабинцев (на фото ниже), подтвердивший, что число оформленных рассрочек продолжает снижаться.

Фото: пресс-служба DOGMA

«Сумма платежа может меняться в зависимости от периода рассрочки, а это, как правило, от года до трех лет, и первоначального взноса, — уточнил эксперт. — Причем, если клиент вносит первоначальный взнос 30% и в конце периода рассрочки еще столько же, то ежемесячный платеж будет минимальным».

Коммерческий директор Балчуг Девелопмент Ирина Соболева подчеркнула удобство рассрочки для покупателей, которые продали или планируют продать другую недвижимость или же разместили средства на депозите.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

По ее словам, динамика по рассрочкам неоднородна: в отдельных сегментах действительно наблюдается снижение, что связано с жесткой позицией регулятора и повышенным вниманием к рискам, которые накопились в системе.

Основной риск для человека, оформляющего рассрочку, — это нарушение сроков оплаты, заметила Ирина Соболева. Теоретически это может привести к расторжению договора или начислению штрафов.

Фото из архива Е. Наливайко

По итогам I квартала 2025 года доля рассрочки в Москве снизилась до 40%, уточнила директор по маркетингу ГК ПЛЮС Девелопмент Екатерина Наливайко (на фото). «Хотя даже в конце марта, когда спад стал очевидным, многие все еще пророчили рассрочке бурный рост», — напомнила она.

Но в итоге значительного увеличения не произошло: повышение доступности «Семейной ипотеки» и отмена банковских комиссий сыграли свою роль. Сейчас доля рассрочки вряд ли превышает 25% — 30%, считает эксперт.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото) полагает, что льготные ипотечные программы получили новую волну поддержки со стороны государства.

По его мнению, расширение «Семейной ипотеки» и создание программы для участников СВО и их семей очень перспективны.

Фото: q.etagi.com

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова (на фото) рассказала, что застройщики стали ограничивать использование рассрочек в продажах из опасения, что период недоступной ипотеки продлится долго.

Она предположила, что в «Семейной ипотеке» могут измениться условия или снизиться одобряемость, и тогда договоры рассрочек придется либо расторгать и возвращать денежные средства дольщикам, либо искать варианты их пролонгации после сдачи дома в эксплуатацию.

Оба сценария, по мнению эксперта, создают дополнительные риски для финансовых моделей застройщиков.

Фото: 2023.rif.ru/speakers

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин (на фото) подтвердил, что по итогам действия своих программ застройщики стали их корректировать: уменьшать срок рассрочки, увеличивать первоначальный взнос, ужесточать другие условия.

«Это делается для снижения доли рассрочки в портфеле девелоперов и для роста наполняемости счетов эскроу», — пояснил он, уточнив, что рассрочка в условиях нынешней ключевой ставки ЦБ остается чуть ли не единственной возможностью купить квартиру для многих категорий россиян.

Фото: tenchat.ru

Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев (на фото) назвал рассрочку временной мерой с точки зрения девелопера, и не всегда экономически оправданной. Она краткосрочно помогает пополнить счета эскроу, но несет повышенные риски.

«Поэтому крупные игроки, которые умеют считать деньги, предпочитают использовать траншевую ипотеку. Она стабильнее и управляемее, — пояснил эксперт и добавил: — Сейчас рассрочку в основном используют застройщики с высокой долей собственных средств и небольшим кредитным плечом».

Сейчас же часть покупателей пересматривают свои финансовые возможности, оценивают риски и выходят из сделок, в ряде случаев людям просто не одобрили ипотеку, на которую они рассчитывали перейти после окончания рассрочки.

Евгений Ткачев прогнозирует рост доли расторжений по договорам рассрочки и уменьшение количества рассрочек в общем объеме сделок.

Фото из архива А. Баталина

Кроме того, в случае невыплат клиент будет вынужден либо перейти на ипотеку с невыгодной ставкой, либо расторгнуть договор долевого участия, сказал коммерческий директор ГК Садовое кольцо Анатолий Баталин (на фото).

Он отметил большой риск для застройщика — в случае расторжения рассрочки ему придется вернуть большую часть уплаченных покупателем средств.

Фото из архива В. Ручия

Руководитель департамента продаж девелоперской компании UNIQ Development Валерий Ручий (на фото) не исключил появления тенденции на рост доли покупок в ипотеку, учитывая первое почти за три года снижение ключевой ставки с 21% до 20% годовых. Особенно если регулятор продолжит опускать «ключ» и условия по ипотеке станут выгодными.

Генеральный директор Tashir Estate Максим Самсонов (на фото ниже) акцентировал внимание на том, что с начала 2025 года условия по рассрочке претерпели изменения: размер первоначального взноса вырос с 10% — 15% до 30% — 40% от стоимости лота для обеспечения наполняемости счетов эскроу.

Фото предоставлено пресс-службой Tashir Estate

«Если ключевая ставка вернется к более комфортным уровням, то в этом случае рассрочка останется нишевым инструментом, — полагает он. — Она может использоваться как точечный способ стимулирования продаж, например, для отдельных лотов или в рамках запуска проектов, но ее роль уже не будет столь значимой, как в период высокой процентной нагрузки».

По его словам, рассрочка выгодна клиентам с высокой покупательной способностью и инвесторов, так как дает возможность не сразу вкладывать все средства в строящийся проект.

Как ранее информировал ЕРЗ.РФ, Банк России опубликовал информационное письмо №ИН-03-35/88 от 09.06.2025 о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Доля льготной ипотеки остается стабильно высокой

Банк России предупреждает о рисках реализации застройщиками жилья в рассрочку

Рассрочка: промежуточные итоги, влияние на рынок и рекомендации для девелоперов

Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ

Эксперты: застройщики успешно адаптируются к охлаждению спроса и высоким ставкам

Уже через год каждая пятая сделка с рассрочкой в новостройках Москвы может оказаться расторгнутой

Эксперт: рассрочки — это интересно, но, учитывая текущую ситуацию на рынке, нужно быть готовым ко всему

Эксперты отмечают сокращение в Москве количества сделок и доходов девелоперов, а рассрочки считают «квазипродажей»

Банк России: доля рассрочек на жилье от застройщиков продолжает расти

Банк России объяснил, какие риски несет покупка жилья в рассрочку

Регулятор опубликовал информационное письмо №ИН-03-35/88 от 09.06.2025 о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

Письмо, адресованное кредитным организациям и структурным подразделениям Банка России, основано на анализе поступающих к регулятору обращений физических лиц.

ЦБ рекомендует банкам при кредитовании застройщиков комплексно оценивать все риски по проекту строительства, где существенная доля жилья реализуется по договорам, условиями которых предусмотрена оплата в рассрочку от застройщика.

Банк России указывает, что в I квартале 2025 года, согласно опросу крупнейших застройщиков, рассрочка была одним из основных способов оплаты. Ее доля в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составляла порядка 40%, тогда как в предыдущие годы она не превышала 10% — 20%. Объем накопленной задолженности по рассрочке достиг 1 трлн руб.

Поскольку застройщики, как правило, не оценивают уровень платежеспособности покупателя при предоставлении ему рассрочки, распространение такой практики, по мнению регулятора, увеличивает риски закредитованности граждан. Люди могут столкнуться с отказом банка в предоставлении ипотеки или сложностями в обслуживании кредита. Кроме того, продажи в рассрочку зачастую предполагают завышение стоимости жилья. Это может привести к финансовым потерям граждан, если понадобится продать жилье на вторичном рынке.

Письмо содержит конкретные рекомендации ЦБ российским кредитным организациям относительно оценки рисков при кредитовании застройщиков и предоставления рассрочек покупателям жилья. Поскольку при покупке жилья в рассрочку граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотечным кредитам, данным письмом Банк России призывает ограничить риски, связанные с такой практикой.

В письме указаны следующие риски, с которыми физические лица (ФЛ) могут столкнуться при покупке жилья в рассрочку.

• Сложности в получении ипотечного кредита для погашения рассрочки от застройщика. В случае отсутствия у ФЛ собственных денежных средств в размере, достаточном для уплаты цены по договору о предоставлении рассрочки от застройщика, они в последующем обращаются в кредитные организации за получением ипотечного кредита для погашения задолженности по рассрочке от застройщика.

Регулятор обращает внимание на то, что застройщики, в отличие от кредитных организаций, не обязаны оценивать уровень платежеспособности физических лиц при принятии решения о предоставлении им рассрочки. Такие ФЛ сталкиваются с финансовыми трудностями, если платеж по ипотечному кредиту для погашения задолженности по рассрочке от застройщика оказывается выше, чем планировали ФЛ, или в случае отказа кредитной организации в выдаче ипотечного кредита.

Кроме того, рассрочки от застройщика зачастую сопряжены с завышением стоимости приобретаемого жилья. В случае необходимости продажи жилья на вторичном рынке гражданин с большой вероятностью не сможет продать указанное жилье без финансовых потерь, то есть по той же цене, по которой жилье было приобретено у застройщика. Указанный риск также может привести к тому, что средств, полученных от реализации жилья, может быть недостаточно для погашения ипотечного кредита при возникновении у ФЛ трудностей с его обслуживанием.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

• Отсутствие у ФЛ надлежащей законодательной защиты в случае временных финансовых трудностей. В отличие от ипотечного кредитования, где применяется специальный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, а также законодательно установленный механизм предоставления кредитных каникул, физическое лицо, воспользовавшееся рассрочкой от застройщика, может столкнуться с потерей жилья и со штрафными санкциями даже при незначительном нарушении сроков внесения платежей по договору о предоставлении рассрочки от застройщика. Кроме того, для погашения рассрочки от застройщика, в частности, не могут быть использованы денежные средства, предусмотренные в качестве меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий для погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам).

• Отсутствие у ФЛ надлежащей законодательной защиты, предусмотренной 214-ФЗ. Предоставление рассрочки от застройщика может сопровождаться заключением предварительного договора купли-продажи жилья, что не исключает рисков двойных продаж данного жилья и иных неприемлемых практик со стороны недобросовестных участников рынка или их агентов. При несостоятельности (банкротстве) застройщика ФЛ может столкнуться с невозможностью возврата средств, ранее уплаченных им для погашения рассрочки от застройщика, без использования счетов эскроу.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Распространение рассрочки также несет риски для самих застройщиков и кредитных организаций, финансирующих строительство жилья посредством кредитования девелоперов. Последние могут столкнуться с ростом просроченной задолженности ФЛ по рассрочкам от застройщиков, что в свою очередь может затруднить застройщикам выплаты по кредитам, предоставленным кредитными организациями на строительство жилья, поскольку прогнозные номинальные денежные потоки, заложенные девелопером при разработке проекта, будут отличаться от фактических.

По мнению Банка России, широкое распространение рассрочки от застройщика может нести как социальные риски, связанные с потерей ФЛ жилья, так и риски для финансовой стабильности, связанные с обслуживанием застройщиками кредитов на проектное финансирование.

С учетом обозначенных рисков Банк России подготовил следующие рекомендации.

1. Собирать и анализировать информацию о договорах о предоставлении рассрочки от застройщика:

• определять сумму планируемых поступлений по заключенным договорам о предоставлении рассрочки от застройщика путем соотнесения суммы цен заключенных договоров о предоставлении рассрочки и средств, поступивших на счета эскроу;

• запрашивать у застройщика следующую информацию о рассрочке:

- объемы предоставленных рассрочек от застройщика, общий размер внесенного ФЛ первоначального взноса и графики погашения рассрочек от застройщика в соответствии с заключенными договорами;

- объемы просроченной задолженности по рассрочкам от застройщика, длительность просроченных платежей по каждому договору о предоставлении рассрочки;

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

- проводимые застройщиками процедуры оценки финансового положения физических лиц — получателей рассрочки;

- документы для предварительной оценки кредитными организациями возможности (невозможности) выдачи ипотечного кредита ФЛ — должнику по рассрочке от застройщика, в том числе сведения, необходимые для оценки показателя долговой нагрузки ФЛ — должников по вновь предоставляемым рассрочкам от застройщиков.

2. В целях обеспечения корректной оценки кредитных рисков по ссудам, предоставленным застройщикам, при определении уровня кредитоспособности или категории качества ссуды:

• учитывать продажи жилья застройщиком в рассрочку в качестве негативного явления, снижающего финансовую устойчивость инвестиционного проекта, при определении размера расчетного резерва по ссуде, предоставленной застройщику (с закреплением соответствующего подхода во внутренних документах кредитной организации);

• снижать оценку уровня кредитоспособности застройщика или категорию качества ссуды в случае, если доля продаж жилья в рассрочку является существенной.

3. В целях предотвращения недобросовестных практик продаж застройщиками жилья без размещения денежных средств участников долевого строительства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счетах эскроу кредитным организациям, предоставляющим кредиты застройщикам для финансирования строительства жилья, рекомендуется оценивать на регулярной основе, но не реже одного раза в месяц, объем денежных средств, зачисленных на счета эскроу физическими лицами — участниками долевого строительства, в том числе при погашении ФЛ задолженности по рассрочке от застройщика.

В качестве приложения к письму приложены рекомендованные критерии признания доли продаж жилья в рассрочку существенной.

Кроме того, в письме сообщается, что в настоящее время Банк России осуществляет работу над проектом нормативного акта, устанавливающего особый порядок формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по кредитам, предоставленным для целей создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В указанный проект планируется включить положения, учитывающие риски продажи жилья в рассрочку от застройщика. Принять указанный нормативный акт планируется в текущем году.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Рассрочка: промежуточные итоги, влияние на рынок и рекомендации для девелоперов

Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ

Эксперты: застройщики успешно адаптируются к охлаждению спроса и высоким ставкам

Уже через год каждая пятая сделка с рассрочкой в новостройках Москвы может оказаться расторгнутой

Эксперт: рассрочки — это интересно, но, учитывая текущую ситуацию на рынке, нужно быть готовым ко всему

ЕРЗ-тренды 29 мая в 10.00 — «Последствия отмены банковских комиссий на ипотеку: итоги первых недель»

Эксперты отмечают сокращение в Москве количества сделок и доходов девелоперов, а рассрочки считают «квазипродажей»

Арифметика льготной ипотеки: либо госсубсидии, либо банковские комиссии

Банк России: доля рассрочек на жилье от застройщиков продолжает расти

Когда банковские кредиты недоступны, москвичам приходится покупать жилье за свои или по акциям от застройщика

Объем инвестиций в российскую недвижимость может сократиться более чем вдвое

Рыночная ипотека погрузилась в анабиоз: при покупке одной квартиры заемщик оплатит восемь

В Северной столице доля проданных в рассрочку новостроек уже превысила 40%

Банк России объяснил, какие риски несет покупка жилья в рассрочку

Когда ставки по ипотеке запредельно высокие, покупатели выбирают рассрочку от застройщика

Рассрочки от застройщиков поддерживают рынок в мегаполисах и выгодны покупателям

Эксперты: девелоперы перестроились с массовой льготной ипотеки на рассрочки и продолжают зарабатывать

Эксперты: приобретая жилье в рассрочку, можно остаться и без денег, и без квартиры