Управляющий партнер компании SDM, разработчик системы KapleStop Александр ДУДНИК уже рассказывал на портале ЕРЗ.РФ о том, как российским предпринимателям удалось совершить революцию в борьбе с протечками воды, в чем заключается ноу-хау нового изобретения, и как оно работает. Сегодня он поделится вариантами применения KapleStop и тем, какие проблемы уже решены с помощью этой системы.

 

 

 — Александр, из нашего предыдущего разговора ясно, что система датчиков KapleStop может решать несколько разных видов задач. В каких сферах Вы видите ее применение?

— Совершенно очевидно, что наши датчики могут оказать большую помощь организациям ЖКХ, управляющим компаниям. Мы созданы для тех эксплуатирующих организаций, для которых репутация и качество работы — не пустой звук. В работе таких компаний протечки воды — это основная проблема. Ведь их слесари делают профилактические обходы сантехнических этажей и подвалов именно для того, чтобы обнаружить проблемы.

Мы можем избавить управляющие компании от такой работы, потому что даем быстрый результат. Наши датчики могут располагаться в скрытых местах, куда слесарь не сможет попасть. Кроме того, они более чувствительны, чем кожа человека. Были случаи, когда датчик показывал протечку, а слесарь был уверен, что там сухо.

  

Фото: www.klike.net

 

Мы говорим: сухо, потому что капля высохла. Потом протечка начинает нарастать, и слесарь уже визуально ее определяет. Если капля начинает появляться раз в 15 минут, он просто должен подождать и увидеть все своими глазами. За год использования мы ни разу не ошиблись и смогли доказать правоту нашей системы.

Теперь такие обходы просто не нужны, так как наша система многоуровневая, она покажет проблему на разных стадиях. Мы можем увидеть, как развивается протечка, даже если на нее не отреагировал человек.

С другой стороны, мы сразу покажем серьезную и сложную аварию, которая развивается стремительно, и слесарная бригада сможет быстро ее устранить. Во взаимодействии с другими системами, мы можем автоматически перекрыть трубу, послав нужный сигнал.

Но хочу подчеркнуть, что KapleStop реагирует на проблему тогда, когда еще не надо ничего перекрывать. Никто раньше не думал, что можно увидеть проблемную ситуацию заранее и очень точно. Эти данные теперь могут появиться у эксплуатационников.

 

— Ваш третий тип датчиков можно закладывать в бетон или плиточный клей. Похоже, система может пригодиться и не только в сфере ЖКХ, но и строительстве? 

— KapleStop прекрасно подойдет и застройщикам. Наше важное достижение заключается в том, что сами датчики экономически выгодны, так как стоят как расходный материал, обычные провода. Строитель уже на этапе проектирования может заложить датчики в местах прокладки труб отопления в бетоне или в момент облицовки. Скрытые протечки строители могут и не увидеть, а наш датчик отреагирует, с точностью до 1 м. Когда длина трубопровода составляет 50 или 100 м, в случае его повреждения, не придется все эти метры вскрывать, чтобы найти проблемное место.

  

 

Теперь строители могут предоставлять более качественное жилье. Нашу систему можно назвать «зеленой», потому что протечка — это расход воды. Кроме того, если при строительстве были использованы высокотехнологичные материалы, но в них попала вода, они уже не станут выдавать характеристики, которые были заявлены, а все прекрасные зеленые сертификаты не будут соответствовать действительности.

Мы работаем для строителей, которые хотят, чтобы их инженерные конструкции были надежно проверены. Будущие владельцы здания должны понимать, что оно будет правильно функционировать долгое время и не изменит свои эксплуатационные характеристики. Не надо будет делать крупные ремонты или уничтожать здание, потому что его испортила вода или «съела» плесень.

 

  

— Насколько ваша система применима в индивидуальном строительстве? Ведь одно дело многоквартирный дом (МКД), совсем другое — частный…

— Если в МКД о качестве строительства беспокоятся застройщики и управляющие компании, то в индивидуальном жилье забота о сохранности жилища ложится на плечи хозяина. Начать заботиться о своем доме можно точно так же на этапе его проектирования, заложив датчики KapleStop в местах, где возможно проникновение воды извне, а именно в крыше, стенах и подвальных помещениях.

Мы можем максимально быстро и точно показать, где начинаются проблемы и в зародыше их убрать. Это касается как проблем с водопроводом или с канализацией, так и с приходящей извне водой. Потому что извне вода не может появиться просто так, значит, случилось что-то серьезное, и хозяину необходимо понимать, откуда пришла угроза.

 

Фото: www.almode.ru

 

Зона особого внимания — это крыша. Мы любим строить эксплуатируемые крыши, устанавливать на чердаках мансардные окна, но все «улучшайзинги» могут привести к ошибкам при проектировании и строительстве. Нельзя также забывать и о птицах. Пернатые — это самый главный враг кровли. Никакая, даже самая навороченная крыша не вечна, в ней рано или поздно все равно появится дырочка. И этой дырочки хватит, чтобы в итоге ваш дом полностью залило.

Вода — хитрая субстанция. Пока она половину крыши «не съест», вовнутрь не протечет. Мы делаем теплоизоляцию, устраиваем кровельный пирог, но при повреждении кровли, эти материалы будут впитывать воду. Когда-то произойдет Событие: длительный дождь, резкое понижение температуры, а потом потепление, — и вся накопленная жидкость прольется в дом. Мало не покажется. Ощущение такое, что у тебя в крыше дыра на все твои три тысячи квадратов.

Наша система сразу покажет, что проблема началась в определенной зоне. А это значит, что и поменять материал кровли нужно именно там, а не всю крышу. Хозяин дома сможет заранее узнать о возникшем дефекте, сделать небольшой эксплуатационный ремонт, а значит — сэкономить.

 

 

— Где еще можно применять KapleStop?

— Система подходит для любых помещений: МКД, частный дом, коммерческие здания. KapleStop отлично обеспечит безопасность складов. Часто там находятся продукты или сложная техника, которые не должны страдать от разливов воды. Если человека можно вывести из залитой квартиры и скомпенсировать ему ремонт, то такие затраты — копейки по сравнению с тем, какой ущерб может понести собственник, если испортится продукция на складе. Это могут быть многомиллионные убытки. А ведь часто протечки и засоры возникают в выходные, ночью, когда на работе нет инженерных служб.

Мы уже ставили свою систему на производствах, где засор канализации, например, может привести к непоправимым последствиям. Даже если пролитие напрямую не затронуло продукцию или не произошло в чистых помещениях, где люди переодеваются, его результаты могут попасть в вентиляцию. Даже в этом случае вся продукция должна утилизироваться. Когда мы проводили переговоры с предприятием по производству ветеринарных кормов, они говорили, что такие эксцессы происходят регулярно.

Да, наша система при всей ее дешевизне окупается не сразу, но она может предотвратить экономический ущерб. Самое главное, мы убираем человеческий фактор, потому что даже опытный специалист может неадекватно отреагировать на маленькую лужу или плесень. Наша система не болеет, не уходит в отпуск, ее иногда нужно обновлять, но это небольшие расходы.

 

 

— Ваши датчики уже активно используются на ряде объектов. Какие проблемы система KapleStop уже смогла выявить?

— На одном объекте мы установили датчики четвертого типа, канализационные, и увидели, что там регулярно происходят предзасоры. Для того чтобы выяснить причину, мы выехали на объект и использовали для диагностики специальное лазерное оборудование. Оказалось, что при строительстве было неправильно сделано уклонение канализационной трубы. На большой длине визуально это видно не было, но наша система проблему показала.

На другом объекте в схожей ситуации мы поставили в трубу оптический эндоскоп, и выявили, что треть трубы залита цементом. Оказалось, что строители при отделке здания просто сливали излишки в канализацию. Наша уникальная математика определила, что диаметр трубы не соответствует заявленному.

В прошлом году с одной ведущей компанией по производству кровельных материалов, мы сделали умную крышу площадью 3 тыс. кв. м, где установили наши датчики и контроллеры. Система смогла показать, что спустя какое-то время крыша стала набирать воду. Это происходило из-за того, что она была соединена со старой крышей с поврежденными мембранами. Мы уведомили собственника, что утеплители и металлы пока эту воду держат, но в любой момент она может излиться внутрь склада, и надо что-то предпринимать.

 

Фото: www. russiaindustrialpark.ru

 

Самый большой объект, который нам удалось оснастить системой KapleStop благодаря гранту правительства Москвы, — это технопарк «Слава», где мы установили 1200 зон контроля: на холодную, горячую и перегретую воду, канализацию и кондиционирование. Система работает уже полгода. Данным проектом мы доказали, что KapleStop может использоваться на промышленном уровне и работать с большими данными.

Кстати, и там мы показали, что в одном узле перегретой воды есть проблема и ее устранили. Случись что, беда могла быть очень серьезной.

Есть еще пять объектов, оснащенных нашей системой, не таких больших объемов — до 100 зон контроля. На всех объектах мы предотвратили несколько аварий. Например, мы поставили систему в здание медицинского центра. Там работает прекрасный инженер-слесарь, но как только мы включили систему, она показала 3 факта капельных протечек. Специалист просто не мог обнаружить при обычном осмотре, ему бы пришлось наблюдать данное место целый час. Были обнаружены и серьезные изъяны — свищи, которые выросли на трубе и могли в любой момент прорваться. Такие аварии приводят к серьезным затоплениям.

 

 

— Другими словами, KapleStop решит проблемы с протечками. Так?

— Реагировать всегда должен человек. Он должен принимать решения. Система лишь максимально быстро дает ему качественные, умные данные, которые раньше невозможно было получить. До сих пор о начинающихся протечках в трубах, крыше, стенах, подвале человек мог узнать только тогда, когда уже произошли залития. Но сегодня о них можно узнавать с капли. Самое главное — на эту каплю правильно реагировать.

  

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме

KapleStop: революция в борьбе с протечками и засорами

Эксперты: системы умного дома востребованы жильцами МКД, но само качество цифрового сервиса пока оставляет желать лучшего

Эксперты: цифровая трансформация важна на всех этапах строительства и эксплуатации жилья

Эксперты: девелоперам важно учитывать сопровождение решений умного дома после сдачи его в эксплуатацию

Эксперты: следует на законодательном уровне ввести единые стандарты и тарифы оплаты систем умного дома

Эксперты: рынок МКД нуждается в разработке стандартов реализации элементов умного дома на стадии эксплуатации

Ритейлеры: за год в разы активизировался рынок товаров для умного дома

Подключить объект капстроительства к столичной системе водоотведения теперь можно в режиме онлайн 

В число субъектов РФ с минимальным риском наступления кризиса перепроизводства новостроек (плюс 10 и более баллов по методологии ЕРЗ.РФ) вошел лишь один регион — Вологодская область. В шести субъектах РФ, в том числе в Москве, вероятность кризиса оценивается как низкая. В пяти регионах она признана высокой. Данный рейтинг ЕРЗ рекомендуется использовать при принятии решения о целесообразности старта продаж новых проектов.

  

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

В группу регионов с высокой вероятностью кризиса перепроизводства новостроек (минус 6 и менее баллов по методологии ЕРЗ.РФ) попали Орловская, Пензенская, Челябинская области, Красноярский край и Карачаево-Черкесская Республика.

     

МЕТОДОЛОГИЯ

Оценка вероятности кризиса перепроизводства новостроек осуществляется по трем показателям:

1) соотношение темпов продаж и вывода новых проектов (СТПВ);

2) соотношение нормативной и фактической распроданности новостроек (СНФР);

3) динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек сверх инфляции (ДСЦ).

 

При этом регионы с непоказательными продажами (менее одной квартиры в день) исключены из рейтинга. К таким регионам относятся Республика Калмыкия, Камчатский край, Магаданская область, Еврейская автономная область, Республика Алтай, Ненецкий и Чукотский автономные округа, Республика Ингушетия, Чеченская Республика, Кабардино-Балкарская Республика, Мурманская область, Республика Тыва, Донецкая Народная Республика, Луганская Народная Республика, Запорожская и Херсонская области.

 

1. Соотношение темпов продаж и вывода новых проектов (СТПВ)

Баллы по этому показателю начисляются исходя из разницы между темпами продаж новостроек за III квартал 2024 года — I квартал 2025 года (три квартала доступной статистики) и темпами вывода новых проектов за февраль — апрель 2025 года (три месяца доступной статистики).

Если темпы продаж превышают темпы вывода новых проектов (то есть происходит растоваривание рынка), то региону начисляется от 1 до 5 баллов со знаком «плюс». Максимальное значение (+5 баллов) набрала лишь Курганская область, где продажи превысили вывод новых проектов на 368%.

Если темпы вывода новых проектов превышают темпы продаж (происходит затоваривание рынка), то региону начисляется от 1 до 5 баллов со знаком «минус». Минимальное значение (-5 баллов) набрали пять регионов, в которых вывод новых проектов превысил продажи на 300% и более:

Республика Дагестан — 2389%;

Томская область — 518%;

Новгородская область — 490%;

Карачаево-Черкесская Республика — 382%;

Республика Саха (Якутия) — 341%.

   

Шкала расчета баллов по показателю
балл	соотношение темпов продаж и вывода новых проектов (СТПВ)
5	превышение темпов продаж над темпами вывода более 300%
4	превышение темпов продаж над темпами вывода от 100% до 300%
3	превышение темпов продаж над темпами вывода от 50% до 100%
2	превышение темпов продаж над темпами вывода от 20% до 50%
1	превышение темпов продаж над темпами вывода от 5% до 20%
0	равенство темпов продаж и вывода +/-5%
-1	превышение темпов вывода над темпами продаж от 5% до 20%
-2	превышение темпов вывода над темпами продаж от 20% до 50%
-3	превышение темпов вывода над темпами продаж от 50% до 100%
-4	превышение темпов вывода над темпами продаж от 100% до 300%
-5	превышение темпов вывода над темпами продаж более 300%

 

2. Соотношение нормативной и фактической распроданности новостроек (СНФР)

Баллы по данному показателю начисляются региону исходя из разницы между нормативной  распроданностью (Рн) и фактической распроданностью новостроек (Рф) на конец отчетного периода (апрель 2025 года).

 

Нормативная распроданность (Рн)

Если исходить из того, что во всех домах с опубликованными в ЕИСЖС проектными декларациями стартовали продажи и к концу стройки все квартиры проданы, то на большом массиве данных Рн должна быть равна 50% (на старте — 0%, на финише — 100%, среднее — 50%). Но мы знаем, что банки в стресс-тестах проектов закладывают уровень распроданности к концу стройки в пределах 70%. Исходя из этого снижаем Рн до 35% (на старте — 0%, на финише — 70%, среднее — 35%).
Также мы знаем, что, по данным ЕИСЖС, в среднем по РФ на конец апреля продажи стартовали лишь в отношении 76% новостроек с опубликованными проектными декларациями. В зависимости от региона эта цифра колеблется от 0 до 97%. Поэтому Рн для конкретного региона рассчитывается по формуле Рн = 35% х Днсп, где Днсп — доля новостроек с открытыми продажами. Например, в Москве по состоянию на апрель 2025 года Днсп составляет 88,6% — значит Рн равен 31% (35% х 88,6%). 

   

Фактическая распроданность (Рф)

Рф в регионе равна проценту проданных квартир в строящихся домах. Этот показатель публикуется по данным ЕИСЖС. Например, в Москве по состоянию на апрель 2025 года распроданность новостроек Рф составляет 45,6% (не продано — 43,0%, продажи не стартовали — 11,4%, сумма — 100%).

    

Расчет СНФР

Если Рф превышает Рн (нет текущей затоваренности), то региону начисляется от 1 до 5 баллов со знаком «плюс». Максимальное значение (+5 баллов) набрали следующие восемь регионов, в которых разница между Рф и Рн составила 10 процентных пунктов и более:

• Амурская область — 17,2 п. п.;

• г. Москва — 14,6 п. п.;

• Новгородская область — 14,6 п. п.;

• Республика Карелия — 13,9 п. п.;

• Кемеровская область — 12,9 п. п.;

• г. Севастополь — 12 п. п.;

• Чувашская Республика — 10,5 п. п.;

• г. Санкт-Петербург — 10,4 п. п.

  

Если Рн превышает Рф (есть текущая затоваренность), то региону начисляется от 1 до 5 баллов со знаком «минус». Минимальное значение (-5 баллов) не получил ни один регион.

   

Шкала расчета баллов по показателю
балл	соотношение нормативной и фактической распроданности новостроек (СНФР)
5	превышение Рф над Рн более 10 п. п.
4	превышение Рф над Рн от 7 п. п. до 10 п. п.
3	превышение Рф над Рн от 5 п. п. до 7 п. п.
2	превышение Рф над Рн от 3 п. п. до 5 п. п.
1	превышение Рф над Рн от 1 п. п. до 3 п. п.
0	равенство Рф и Рн +/-1 п. п.
-1	превышение Рн над Рф от 1 п. п. до 3 п. п.
-2	превышение Рн над Рф от 3 п. п. до 5 п. п.
-3	превышение Рн над Рф от 5 п. п. до 7 п. п.
-4	превышение Рн над Рф от 7 п. п. до 10 п. п.
-5	превышение Рн над Рф более 10 п. п.

      

3. Динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек сверх инфляции (ДСЦ)

Баллы по данному показателю начисляются региону исходя из разницы между темпом роста цен на новостройки и общей инфляцией за февраль — апрель 2025 года (последние три месяца доступной статистики). При расчетах используются данные СберИндекс о ценах по фактическим сделкам на первичном рынке.

Если темпы роста цен на новостройки превышают темпы инфляции (рост реальных цен), то региону начисляется от 1 до 2 баллов со знаком «плюс». Максимальное значение (+2 балла) набрали следующие восемь регионов, в которых темпы роста цен на новостройки превысили темп инфляции на 2,5 % и более:

• Владимирская область (+10,5%);

• Брянская область (+4,8%);

• Курская область (+4,3%);

• Карачаево-Черкесская Республика (+3,9%);

• Астраханская область (+3,8%);

• Республика Марий Эл (+3,6%);

• Вологодская область (+3,2%);

• Республика Северная Осетия (+3,1%).

 

Если темпы роста цен на новостройки отстают от темпов инфляции (снижение реальных цен), то региону начисляется от 1 до 2 баллов со знаком «минус». Минимальное значение (-2 балла) набрали следующие девять регионов, в которых темпы роста цен на новостройки оказались ниже темпа инфляции на 2,5% и более:

• Новгородская область (-15%)

• Костромская область (-5,8%);

• Тверская область (-4,7%);

• Калининградская область (-4,3%);

• Омская область (-3,9%);

• Республика Саха (-3,9%);

• Республика Коми (-3,1%);

• Республика Татарстан (-2,8%);

• Ленинградская область (-2,5%).

   

Шкала расчета баллов по показателю
балл	динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек (ДСЦ)
2	рост цены от 2,5% сверх инфляции
1	рост цены от 0,5% до 2,5% сверх инфляции
0	нулевая динамика цены +/-0,5% сверх инфляции
-1	падение цены от 0,5% до 2,5% сверх инфляции
-2	падение цены от 2,5% сверх инфляции

  

4. Группировка регионов

Набранные регионами баллы суммируются по трем параметрам. В зависимости от набранных баллов каждый из регионов отнесен к одной из семи групп по вероятности кризиса перепроизводства:

• минимальная (+10 баллов и выше);

• низкая (от +6 до +9 баллов);

• достаточно низкая (от +2 до +5 баллов);

• средняя (от -1 до +1 баллов);

• достаточно высокая (от -2 до -5 баллов);

• высокая (от -6 до -9 баллов);

• максимальная (-10 баллов и ниже, в нее не попал ни один из регионов).

   

К регионам с минимальной вероятностью кризиса перепроизводства отнесена лишь Вологодская область, имеющая следующие оцениваемые параметры:

СТПВ: +184%;

СНФР: +9,8 п. п.;

ДСЦ: +3,2%.

Такое соотношение показателей благоприятно для старта новых проектов.

 

Замыкают ранжирование регионов с показателем -7 баллов Красноярский край, Челябинская область и Карачаево-Черкесская Республика.

Красноярский край отличают следующие показатели:

СТПВ: -142%;

СНФР -3,3 п. п.;

ДСЦ: -1,1%.

 

Челябинская область:

СТПВ: -137%;

СНФР: -5,1 п. п. (фактическая распроданность — 20,7%);

ДСЦ: +0,3%.

 

Карачаево-Черкесская Республика

СТПВ: -382%;

СНФР: -8,1 п. п. (фактическая распроданность — 8,9%);

ДСЦ: +3,9%.

 

Такое сочетание параметров создает риски для старта новых проектов: имеется значительная вероятность невыполнения плана продаж на фоне перепроизводства. Непроданными могут оказаться сами новые проекты либо другие уже строящиеся дома, что в свою очередь способно повлечь остановку строек. 

 

5. Состояние показателей в регионах — лидерах строительства МКД

 

Москва отнесена к группе с низкой вероятностью перепроизводства:

СТПВ: +35%;

СНФР: +14,6 п. п.;

ДСЦ: -2,3%.

  

Санкт-Петербург и Московская область отнесены к группе со средней вероятностью перепроизводства:

   

Регион	СТПВ:	СНФР	ДСЦ	Итоговый балл
Санкт-Петербург	-107%	+10,4 п. п.	-1,6%	0
Московская область	-52%	+6,4 п. п.	-2,1%	-1

   

Ленинградская, Свердловская области и Краснодарский край попали в группу с достаточно высокой вероятностью перепроизводства.

   

Регион	СТПВ:	СНФР	ДСЦ	Итоговый балл
Ленинградская область	-137%	+2,3 п. п.	-2,5%	-5
Свердловская область	-112%	+4,2 п. п.	-0,2%	-2
Краснодарский край	-37%	-3,2 п. п. (фактическая распроданность — 19,8%)	-1,3%	-5

  

Допущения

Методология может иметь погрешности для отдельных регионов, определяемые следующими допущениями:

1) не предусматривает оценку в каждом регионе средней стадии строительной готовности проектов (исходит из предположения, что в среднем проекты построены на 50%);

2) использует общероссийское соотношение (13%) продаж готовых новостроек застройщиками к общему количеству продаж застройщиками новостроек (готовых и на стадии строительства). В отдельных регионах это соотношение может существенно отличаться от среднероссийского;

3) использует общероссийское соотношение (65%) продаж квартир по ДДУ физлицам к общему всех продаж по ДДУ. В отдельных регионах это соотношение может существенно отличаться от среднероссийского;

4) не предусматривает случаи, когда взрывной рост вывода новых проектов обусловлен переходом местных крупных застройщиков от продаж по ДКП на продажи по ДДУ.

Участникам рынка рекомендуется использовать указанное ранжирование регионов от ЕРЗ.РФ наряду с другими данными. Аналитики ЕРЗ.РФ готовы провести углубленное исследование риска затоваренности для конкретного региона по запросу заинтересованных лиц. 

С рейтингом регионов России по вероятности кризиса перепроизводства новостроек можно ознакомиться здесь.

   

   

  

   

   

   

Другие публикации по теме:

Нераспроданного жилья в новостройках Московского региона становится все больше

Минстрой намерен поддержать застройщиков в малых городах с низким показателем распроданности жилья

ДОМ.РФ: за 5 лет распроданность жилых новостроек сократилась в 1,5 раза, но соотношение ее значения и стройготовности идеально — 74%

Критический уровень нераспроданности и снижение остатков на счетах эскроу: эксперты проанализировали проектное финансирование строительства

Эксперты: к 2025 году доля нераспроданных квартир на рынке новостроек в России достигла 69%

Эксперты обнародовали соотношение распроданности и строительной готовности в российских регионах

Эксперты подсчитали долю нераспроданных новостроек в 16 городах-миллионниках

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: нераспроданность новостроек в России за год выросла на 7%

Эксперты: объем нераспроданного жилья растет, но рынку это не угрожает, и застройщики знают, что делать дальше

ЦБ: объем запуска новых проектов вырос, нераспроданных метров стало больше

Никита Стасишин: Распроданность жилья небольшая. Но все равно купят

Эксперты: в Санкт-Петербурге резко увеличились объемы нераспроданного жилья

Эксперты: объем нераспроданных квартир на первичном рынке впервые достиг 66 млн кв. м, а их доля в новостройках — рекордных 66%