Конституционный Суд РФ (постановление от 29.01.2018г. №5-П) подтвердил возможность дифференциации платежей на содержание общего имущества в зависимости от вида помещения (жилое, нежилое), а также иных объективных обстоятельств.

Фото: www.sdkhimki.ru

Особенностью, многоквартирных жилых домов и входящих в их состав жилых и нежилых помещений, принадлежащих двум и более собственникам (множеству лиц), как имущества, является правовое регулирование отношений собственности в них. Конституционным Судом Российской Федерации, неоднократно указывалось, что при регулировании этих отношений, то есть отношений совместного домовладения, надлежит руководствоваться фундаментальными принципами верховенства права и юридического равенства. В силу этих принципов вмешательства государства в эти отношения не должны быть произвольными и нарушать равновесие между требованиями интересов общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности. Также необходимо в этих домах обеспечивать соотнесение принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц¹. Эта особенность приводит к тому, что в многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения находятся в собственности множества лиц, безопасность и комфорт в большой степени зависят от имущественного поведения этих лиц, чем в таких же домах, но принадлежащих одному собственнику. Следует отметить, что собственники помещений в этих домах, как правило, являются потребителями принадлежащих им помещений и не состоят между собой в какой-либо субординации.

При создании и эксплуатации многоквартирных жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, должно учитываться требование соотнесения принадлежащего тому или иному лицу права собственности с правами и свободами других собственников помещений в этом доме, а также с законными интересами третьих лиц (далее требование соотнесения). Соблюдение этого требования обуславливает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Право собственности предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и предотвращение причинения вреда другим лицам; соответственно, регламентируя содержание права собственности и обеспечивая защиту прав и законных интересов других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом, в том числе и посредством несение бремени содержания принадлежащих им помещений и общего имущества¹.

В настоящее время законодательством, применительно к многоквартирным домам, предназначенным для совместного домовладения, не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений¹,². Обеспечить соблюдение баланса интересов и свободу волеизъявления различных категорий собственников помещений в многоквартирных домах и учитывать конкретные обстоятельства, связанные с использованием общего имущества для их обслуживания, обусловливающих необходимость несения ими бремени соответствующих расходов, позволяет пространственно-имущественное моделирование отношений собственности на стадиях их создания и эксплуатации (далее – ПИМ)³.

Действующее законодательство, устанавливающие в рамках регулирования отношений по содержанию общего имущества в многоквартирном доме обязательное участие собственников помещений в расходах по его содержанию и ремонту, направлено, во-первых, на поддержание дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям, что соответствует общим интересам собственников помещений, во-вторых, на справедливое распределение необходимых расходов между ними как участниками общей собственности¹. Этим законодательством закреплён принцип соответствия обязательных расходов собственника помещения в многоквартирном доме его доле в праве общей собственности на общее имущество. Оно не предполагает произвольного определения размера платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме¹,².

Особенности помещений в многоквартирном доме (в частности, связанные с назначением, расположением и общим имуществом, необходимым для их обслуживания, в том числе земельным участком и придомовой территорией), а также иные объективные обстоятельства, могут являться достаточным основанием для их учёта при определении долей участия собственников того или иного помещения в обязательных расходах по содержанию общего имущества в доме¹. К иным объективным обстоятельствам могут относиться месторасположение помещений в доме, их качественные и количественные характеристики, доступность и необходимость пользования отдельными видами и элементами общего имущества, количественные и качественные его характеристики и др. Эти особенности следует отражать в проектной документации на объекты капитального строительства, в технической документации на дом и помещения в нём, а также в эксплуатационной документации на жилые и нежилые помещения⁴. Они могут учитываться и при распределении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, приходящихся на жилые и нежилые помещения в нём. Такое распределение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме позволяет осуществлять технология пространственно-имущественного моделирования (ПИМ).

Сведения об указанных особенностях помещений и их влиянии на дифференциацию размеров обязательных платежей, связанных с содержанием общего имущества в многоквартирном доме, должны доводиться застройщиком до участников долевого строительства и клиентов, приобретающих эти помещения в собственность. Эти сведения также должны включать информацию о критериях дифференциации размеров обязательных платежей, учтённых при пространственно-имущественном моделировании многоквартирного дома при его создании, а также о дополнительных критериях для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и условий их применения. Использование ПИМ на стадии эксплуатации позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования. Выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории¹.

В многоквартирном доме возможности соблюдения, требования соотнесения, а также равновесие между требованиями интересов сообщества собственников и необходимыми условиями защиты основных прав личности (далее требование равновесия)¹, в определённой мере обуславливаются использованными при их создании архитектурно-строительными, инженерно-техническими и технологическими решениями (далее проектными решениями), их совокупностями и взаимосвязью. Этими проектными решениями также определяется обязательность и возможность совместного использования того или иного общего имущества в доме для обслуживания тех или иных жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность. Принимаемые при создании многоквартирных жилых зданий проектные решения, их совокупности и взаимосвязи могут порождать определенные правовые последствия для собственников помещений. Эти последствия связаны с реализацией имущественных прав, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, а также неприкосновенность собственности¹. Обеспечить достижение требований соотнесения и равновесия позволяют проектные решения, адаптированные к использованию в условиях наличия в доме множества собственников помещений, то есть совместного домовладения. Такой подход позволяет достигать разумной соразмерности между используемыми средствами (проектными решениями) и преследуемой целью (безопасностью, комфортностью среды жизнедеятельности в доме и стоимостью приобретения и эксплуатации недвижимого имущества). Он обеспечивает возможность поддержания баланса прав и свобод собственников этого имущества, таким образом, чтобы на них не возлагались дополнительные обязанности, а также чтобы они не подвергались чрезмерному обременению. Использование при создании многоквартирных жилых зданий проектных решений, адаптированных к условиям совместного домовладения, позволяет расширять границы свободы, волеизъявления собственников помещений в таком доме и обеспечивает соблюдение баланса их интересов. Реализация таких проектных решений способна демпфировать последствия нарушений, допускаемых собственниками отдельных помещений при их обустройстве и эксплуатации, делая их несущественными в тех или иных конкретных обстоятельствах и снижая вероятность причинения убытков.

Значимость отмеченного выше хорошо видна на примере проектных решений, обеспечивающих устройство аварийных выходов из квартир в многоэтажных зданиях⁵. В соответствии с правилами и нормами технического регулирования, в таких зданиях может предусматриваться устройство аварийных выходов из квартир, в том числе на балконы и (или) лоджии, оборудованные наружными лестницами с люками, поэтажно соединяющими их. Эти балконы и (или) лоджии входят в состав квартир, которые расположены на разных этажах здания и принадлежат, как правило, разным собственникам. Посредством такого проектного решения, собственникам квартир и иным лицам в секционных жилых зданиях с высотой расположения этажа 15 м и более предоставляется возможность пользования балконами и (или) лоджиями квартир, которые не являются их собственностью. При этом обязанности по надлежащему содержанию наружных лестниц с люков, а также по эксплуатации балконов и (или) лоджий возложены на собственников помещений, в состав которых они входят. Также проектными решениями может быть предусмотрено устройство инженерных коммуникаций, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, проходящих транзитом через помещения, входящие в состав квартир. Для обеспечения их технического обслуживания и ремонта необходим доступ к ним, который возможен только через эти квартиры. Использование приведенных и многих других проектных решений при создании многоквартирных домов для совместного домовладения снижает безопасность и комфортность среды жизнедеятельности в них. Приводит к спорным и конфликтным ситуациям в доме. Является серьёзным препятствием для установления доверия, добрососедства и партнёрских отношений по собственности в доме.

Фото: www.23kvartiri.ru

Совместное домовладение характеризуется высоким уровнем взаимосвязей и взаимозависимостей, связанных с имущественным поведением множества собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, при обеспечении в нём безопасной и комфортной среды жизнедеятельности. Оно приводит к наполнению имущественного поведения собственников помещений новыми целями и смыслами. В отношении жилых помещений в многоквартирных домах это, прежде всего, стремление собственников приспособить их к своим потребностям в тот или иной период времени, в том числе и связанных с развитием домохозяйств. Эти помещения используются собственниками не только для личного потребления, но и как актив, в том числе для получения дохода. В тех или иных ситуациях они могут быть мотивированы к его накоплению, сохранению, передачи по наследству и др. Новым в имущественном поведении является и формирование взаимоотношений между потребителями помещений в доме, основанных на партнёрстве по собственности. Для реализации этих целей и смыслов собственники помещений нуждаются в новых знаниях и навыках, этических нормах и привычках. Отношения совместного домовладения приводят и к трансформации представлений о ценности потребительских качествах жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственности множеству лиц. К потребителям жилища приходит понимание того, что благополучие в многоквартирном доме, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат множеству собственников, зависит от их однородности, близости имущественных целей и потребительских предпочтений, просвещённости, ответственного поведения, доверия и культуры.

Среда жизнедеятельности в современном многоквартирном доме должна быть сформирована и организована таким образом (и, прежде всего, посредством использования при его создании проектных решений), чтобы не только обеспечивать безопасность и комфорт, но и создавать условия для обеспечения защиты прав и законных интересов собственников и потребителей жилых и нежилых помещений. Она также должна оказывать позитивное влияние на формирование у них ответственного имущественного поведения, приобретение и закрепление навыков рационального и эффективного использования недвижимого имущества, повышение их жилищной компетенции. При создании объектов капитального строительства для совместного домовладения, принимаемые проектные решения следует оценивать и в аспекте будущих отношений собственности в них. Необходимо учитывать влияние этих проектных решений на отношения собственности в многоквартирном доме или ином объекте капитального строительства и возможные проявления имущественного поведения собственников жилых и нежилых помещений.

Создаваемые в настоящее время многоквартирные жилые здания, могут считаться современными в том случае, если они адаптированы к использованию в условиях совместного домовладения. В этих зданиях должны учитываться требование соотнесения принадлежащего тому или иному лицу права собственности с правами и свободами других собственников помещений, а также равновесие между требованиями интересов сообщества собственников и необходимыми условиями защиты основных прав личности. Это обеспечивает возможность создания в них другой, более безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, способной оказывать значимое позитивное влияние на качество человеческого капитала. Такая среда способна катализировать формирование ответственных и эффективных собственников недвижимого имущества. Отказ от учёта особенностей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и игнорирование обстоятельств, связанных с общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, упрощает ситуацию с определением долей участия собственников помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества. Однако он не позволяет справедливо распределять бремя этих расходов между собственниками помещений, что негативно влияет на их имущественное поведение. Порождает у определённой их части стремление к уходу от ответственности. Не даёт возможности обеспечивать соответствие прав и обязанностей собственников помещений в многоквартирных домах. Приводит к недостатку средств, необходимых для финансирования услуг и работ, нужных для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. Не способствует формированию в доме партнёрских по собственности отношений, доверия и добрососедства. Приводит к многочисленным спорам и конфликтам.

Адаптированость многоквартирного дома к использованию в условиях совместного домовладения предполагает возможность программируемого использования в нем общего имущества для обслуживания жилых и нежилых помещений, которое может являться значимым дополнительным их потребительским качеством. Программируемое использование может распространяться на всё общее имущество в доме или определённую его часть. Диапазон программируемого использования общего имущества для обслуживания отдельных помещений может изменяться в широких пределах, от равномерно-пропорционального использования, до неиспользования отдельных видов общего имущества для обслуживания тех или иных помещений или их однородных групп. Возможность программируемого использования общего имущества определяется использованными при создании дома проектными решениями и правилами его использования, которые отражаются в технической и эксплуатационной документации на дом и жилые и нежилые помещения в нём³, а также в решениях общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в доме¹. Результаты программированного использования общего имущества учитываются при определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника каждого помещения в этом доме, посредством которой определяется доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме⁴.

Современные многоквартирные дома для совместного домовладения могут и должны привлекать домохозяйства лучшим будущим, большим потенциалом изменения его образа. Возможность такого будущего обуславливается рядом факторов. Прежде всего, другими условиями для развития человеческого капитала, связанными с нахождением в качественной среде жизнедеятельности, способной обеспечивать удовлетворение изменяющихся потребностей людей и их развитие. Это также новое качество жизни по сравнению с домами, не адаптированными к использованию в условиях совместного домовладения. Современные многоквартирные дома и владение в них жилыми и нежилыми помещениями на праве собственности открывает перед домохозяйствами и входящими в их состав людьми дополнительные возможности:

- удовлетворения жилищной потребности в оптимальном объёме и желаемого качества по приемлемой цене, в тот или иной период развития домохозяйств, в соответствии с их потребительскими предпочтениями, образом жизни, требованиям к комфорту и безопасности;

- обеспечения соотнесения принадлежащего тому или иному лицу права собственности с правами и свободами других собственников помещений в этом доме и минимизации возлагаемых на них дополнительных обязанностей и обременений;

- справедливого распределение бремени расходов на содержание общего имущества вне отрыва от его использования для обслуживания того или иного жилого или нежилого помещения;

- трансформации и приспособления жилых и нежилых помещений в доме, а также общего имущества, исходя из изменяющихся потребностей домохозяйств, в частности обусловленных развитием и использованием в жилищной сфере инноваций;

- обеспечения рационального и эффективного использования общего имущества в доме с учётом интересов каждого собственника помещения и их сообщества в целом;

- автономности в потреблении ресурсов и общего имущества, обеспечивающих функционирование помещений, находящихся в собственности отдельных лиц, в регламентированном режиме и с учётом потребностей домохозяйств;

- обеспечения разнообразия жизни домохозяйствам.

Проживание в современных многоквартирных домах, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, позволяет людям становиться более свободными и ответственными. Оно предоставляет им другие возможности взаимодействия друг с другом, основанные на партнёрстве применительно к собственности в доме, большей независимости в самовыражении и уважении такой потребности в других. Среда жизнедеятельности в таких домах, а также сведения об особенностях жилых и нежилых помещений в них и отражение этих особенностей в эксплуатационной документации, доводимой до потребителей, располагает собственников к добропорядочному и разумному имущественному поведению. Владение в них жилыми и нежилыми помещениями на праве частной собственности заставляет собственников задумываться о том, как упредить обесценивание принадлежащего им недвижимого имущества, сохранить и приумножить вложенные в него средства. Оно катализирует формирование в обществе жилищной и финансово-экономической грамотности, просвещённости. Адаптированность многоквартирных домов к использованию в условиях совместного домовладения, во многих случаях может являться фактором, повышающим рыночную стоимость входящих в их состав жилых и нежилых помещений не менее значимым, чем местонахождение этих домов. Особое значение она имеет для домохозяйств, которые видят в жилище не только «крышу над головой», но и цивилизованною среду для своего развития, формирующую их будущее. Приспособленности многоквартирных домов, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству собственников, к использованию в условиях совместного домовладения, всё большее внимание уделяют и компетентные конечные потребители строительной продукции.

В общем имуществе многоквартирных домов, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, заключён значительный потенциал их конкурентных преимуществ, а также входящих в их состав жилых и нежилых помещений. Посредством общего имущества в доме формируется пространство, наполненное общественной ценностью, которое придаёт жилищу новое качество. В этом пространстве собственникам предоставляется возможность выбора в пользовании сервисами при обслуживании принадлежащих им жилых и нежилых помещений. Рациональное и эффективное использование общего имущества в интересах каждого собственника и их сообщества в целом, а также учёт этого использования позволяют снижать удельные значения бремени расходов на его содержание. Такое использование этого имущества обеспечивает возможность оптимального его развития, исходя из интересов собственников и требований поддержания его в надлежащем санитарном и техническом состоянии. Оно направлено также на обеспечение устойчивого функционирование дома и его инженерно-технических систем. Вместе с оборудованием помещений, предназначенных для передачи в собственность отдельным потребителям, это имущество позволяет осуществлять их надлежащую эксплуатацию лицам, не обладающих специальными знаниями. Общим имуществом в значительной мере определяются границы соотношения прав и свобод собственников помещений в многоквартирном доме.

Создание современных многоквартирных домов, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, это новое поле для деятельности квалифицированных застройщиков, инвесторов, девелоперов и риэлторов. Эта деятельность позволит донести до потребителей и сформировать у них правильное представление о том, что такое качественное жилище и о тех преимуществах, которое получают его обладатели. Появление такого жилища будет содействовать формированию в жилищной сфере компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества, развитию гражданского общества. Оно стимулирует модернизацию существующего жилищного фонда. Создание современных многоквартирных домов для совместного домовладения может и должно стать не только инструментом улучшения жилищных условий домохозяйств, генерировать жилищную фильтрацию и обновление жилищного фонда, но и послужить драйвером экономического развития в целом и инновационного развития строительного комплекса и жилищной сферы.

Александр СИДОРЕНКО,  заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

 

Фото: www.kotlas-info.ru

^1.Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П "По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова"

^2.Жилищный кодекс Российской Федерации.

^3.Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

^4.Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

^5.СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий, п.5.2.8.

Другие публикации по теме:

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Актуальную тему анализирует исполнительный директор Ассоциации производителей теплоизоляционных материалов из экструдированного пенополистирола (РАПЭКС) Мария БОЧКОВСКАЯ.

 

Фото: www.stroy-podskazka.ru

 

К новому для России направлению энергоэффективного строительства относится создание «зеленых» эксплуатируемых крыш. В современных мегаполисах с большой концентрацией населения, транспорта, промышленных предприятий на сравнительно небольших территориях антропогенная среда далека от состояния экологического равновесия. Например, в Москве жизнедеятельность города приводит к:

• росту среднегодовой температуры;

• повышению температурного фона в зимний период;

• увеличению количества осадков и дней с интенсивными осадками;

• резким изменениям погоды;

• повышению средней температуры воздуха в отопительный сезон.

Приведенные климатические изменения способствуют формированию так называемого острова тепла в мегаполисе. Ориентировочно потери от неблагоприятных изменений составляют для Москвы от 1 до 2,65 млрд руб. в год.

 

Фото: www.proroofer.ru

 

Анализ уязвимости городов показал, что биосфера может стать фактором, балансирующим влияние техносферы и экономического комплекса. Учитывая все большее сокращение объектов озеленения в Москве и в других крупных мегаполисах, строительство «зеленых крыш» может стать одной из значимых мер для создания благоприятной городской среды, для адаптации к изменению климата.

«Зеленые крыши» — крыши зданий с живыми насаждениями. Они позволяют интегрировать позитивное воздействие растительного покрова непосредственно в конструкцию здания, предупреждают перегрев зданий в летний период и улучшают их теплоизоляцию зимой, тем самым повышая показатели энергоэффективности здания.

Например, в Центральной Европе традиционные крыши могут нагреваться в летний период до 90°C, а температура «зеленой крыши» не превышает 50°C. Таким образом, разница между озелененной и обычной крышей достигает 40°C и более. К преимуществам и влиянию «зеленой крыши» можно отнести:

 

Фото: www.goethe.de

 

• значительное повышение энергоэффективности зданий;

• уменьшение эффекта городского «теплового острова»;

• снижение уровня шума за счет поглощения звуковых волн растительностью;

• поглощение дождевой воды и, как следствие, снижение нагрузки на городскую ливневую канализацию;

• снижение загрязненности воздуха;

• пролонгация срока службы кровли;

• создание дополнительных рекреационных пространств;

• создание естественной среды обитания для фауны, значит восстановление биоразнообразия в городах.

С точки зрения градостроительства создание «зеленых крыш» также является применимым преимуществом для девелоперов и застройщиков, поскольку это улучшает внешний облик и экологические характеристики зданий и сооружений, и служит технологией для сбережения энергии (см. таблицу 1).

 

Таблица 1

Положительные эффекты использования технологии «зеленых крыш»

	Собственники/ инвесторы	Пользователи/ арендаторы	Местное сообщество
Экономические
Повышение энергетической эффективности здания	vv	vv	vv
Снижение нагрузок на системы отопления, вентиляции, кондиционирования	v	vv	o
Увеличение стоимости недвижимости	vv	vv	o
Увеличение срока службы кровли	vv	vv	o
Повышение эффективности использования панелей солнечных батарей	vv	vv	o
Снижение затрат на создание и обслуживание дренажных систем и ливневой канализации	vv	v	v
Архитектурно-градостроительные
Повышение эстетической привлекательности городской застройки, улучшение внешнего облика зданий и сооружений	vv	vv	vv
Улучшение оценок эноргоэффективности и экологичности здания	vv	vv	v
Экологические
Снижение эффекта «теплового острова»	o	v	v
Улучшение качества воздуха	v	vv	vv
Связывание углерода (парниковых газов)	o	vv	vv
Аккумулирование ливневых стоков	v	v	vv
Снижение пиков ливневых стоков	v	v	vv
Снижение уровня городского шума	o	vv	v
Воссоздание естественной среды обитания	o	o	v
Сохранение биоразнообразия в городской черте	o	o	v
Социальные
Создание новых рабочих мест	v	o	vv
Создание новых функциональных и рекреационных пространств	vv	vv	vv
Создание пространств для городского сельского хозяйства	v	v	v
Возможность для производства продуктов питания	o	v	v

vv — большой эффект

v — средний эффект

o — значение эффекта отсутствует или незначительно

 

Рассматривая экономические эффекты от применения технологии «зеленые крыши» в городской застройке, важно заострить внимание на увеличение среднего срока эксплуатации изоляционных слоев кровли за счет снижения значительных перепадов температур, защиты от воздействия ультрафиолетового, как и других неблагоприятных атмосферных явлений.

Срок службы «зеленой кровли» по сравнению с традиционной увеличивается в два-три раза, составляя от 30 до 60 лет. При этом соблюдение технологии формирования кровельного пирога подразумевает использование теплоизоляционных материалов, обладающих показателями устойчивости к нагрузкам, минимального водопоглощения и биологической стойкости. Всеми перечисленными свойствами обладает экструдированный пенополистирол.

Стоимость стандартной кровли в среднем составляет около $40 за 1 кв. м, удорожание кровельной системы для «зеленой кровли» составляет порядка 5% (см. рис. 1).

 

Рис. 1. Сравнение стоимости жизненного цикла обычной и «зеленой» кровли в расчете на 1 кв. м

 

Пожалуй, самым значимым экономическим показателем для обоснования применения «зеленых крыш» является энергосбережение за счет возрастания теплоизолирующих свойств и, как следствие, снижение затрат на оплату энергии, расходуемой на отопление и кондиционирование. В расчете на 1 кв. м «зеленой кровли» снижение затрат энергии на отопление и кондиционирование составляет 4,0—4,5 кВт-ч/год. Дополнительно до 2 кВт-ч/м² может составить экономия за счет смягчения эффекта «теплового острова». А снижение мощности пиковых нагрузок составит около 5 Вт/м². За счет создания 1 кв. м «зеленой кровли» снижение капитальных затрат на создание дополнительных мощностей тепловых электростанций составит $2,5—5,0.

Как показал анализ супермаркетов сети Walmart с различными типами крыш, «зеленые кровли» значительно снижают затраты на отопление и кондиционирование, даже по сравнению с холодными «белыми» крышами. На 6—11% снизились затраты на отопление супермаркета, на 7—15% — на кондиционирование. При этом общее снижение энергетических затрат составило 2—6%. По самым скромным оценкам, экономия одного супермаркета на энергетические затраты составляет от $6 тыс. до $8 тыс. в год, или $0,5—0,6/м².

В Северной Америке и Великобритании проводились исследования, которые показали, что качественная «зеленая крыша» может увеличить стоимость объекта недвижимости на 6—15%, а ландшафтный дизайн прибавляет к средней арендной ставке для офисных зданий 7—10%.

С точки зрения экологических выгод по потенциалу снижения эффекта «теплового острова» «зеленые крыши» уступают только естественным зеленым насаждениям. Их использование способствует значительному уменьшению температуры поверхности кровли — с 70°C до 30°C (см. рис. 2).

 

Рис. 2. Сравнение теплового излучения от традиционной и «зеленой» кровли при температуре воздуха 30°C

 

Проведенные в Торонто исследования выявили около 50 млн кв. м поверхностей кровель, которые могут быть озеленены. А осущественное в рамках исследования математическое моделирование показало, что эффектом этого озеленения станет снижение «теплового острова» на 0,5—2,0°C — это годовая экономия энергии на 2,37 кВт/ч в расчете на 1 кв. м кровли, что при условии реализации озеленения приведенной площади кровель приведет к экономии затрат на энергию в $12 млн.  

Технологии создания «зеленых кровель» предлагают множество экономических, экологических, социальных и других выгод при незначительной стоимости по сравнению с традиционными системами «серой» городской инфраструктуры. Поэтому их применение и широкая популяризация выгодны застройщикам и девелоперам. 

На сегодняшний день большее развитие применения «зеленых» крыш получило для коммерческой недвижимости и крыш подземных паркингов (см. рис.  3).

 

Рис. 3. Доля озелененных кровель в общей площади крыш по типам зданий

 

Однако, учитывая возникшие ограничения в связи с распространением КОВИД 19, возникает все больше мотивов для создания зеленых крыш при строительстве, либо реконструкции жилых зданий. Для жилого сектора это позволит создать новые функциональные площадки для отдыха, прогулок, занятий спортом непосредственно в жилой инфраструктуре.

Мария БОЧКОВСКАЯ, исполнительный директор РАПЭКС
+7 916 125-31-21
mb@rapex-org.ru
https://www.rapex-org.ru 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Энергоэффективное жилье: запросы потребителей и выгоды девелоперов

Элементы «зеленого» строительства интегрируют в актуализируемые нормативные технические документы

Обновленный свод правил многократно повысит надежность кровель

Эксперты МГУ: СНиПы по озеленению следует изменить в сторону большей детализации и учета интересов горожан

С июня вступил в силу ГОСТ зеленых крыш