Существует много определений динамического ценообразования для различных отраслей. С одной стороны, это процесс, при котором продавец меняет цену одного и того же товара в зависимости от факторов рынка для увеличения прибыли. С другой — это корректировка цен, зависящая от ценности, которую клиент приписывает продукту или услуге. Ясно одно: динамическое ценообразование — это набор автоматизированных инструментов для быстрого принятия решений об изменении цены. О понятии динамического ценообразования в девелопменте, о задачах, алгоритмах работы и пользе для застройщика рассказал менеджер продуктов Profitbase Александр ВЕДЕРНИКОВ.

    

  

— Александр, что такое динамическое ценообразование в девелопменте и какие задачи оно решает?

— Динамическое ценообразование (ДЦО) — это подход в переоценке товаров, в нашем случае помещений, основанный на оперативной подстройке цен под изменение рыночного спроса, с целью увеличения выручки.

Рыночные факторы, такие как конкурентное окружение, — это данные, на основе которых настроено изменение цены. Ценности — это спрос на товар или группу товаров. Чтобы растить выручку, мы должны увеличивать цену, если какие-то квартиры пользуются повышенным спросом.

Основная цель динамического ценообразования — увеличение выручки.

 

— Какие сотрудники в девелоперской компании будут применять этот инструмент?

— Аналитики цен, руководители отдела продаж и линейные пользователи. Все зависит от того, за  кем внутри компании закреплено решение этой задачи. В небольших организациях пользователем может быть коммерческий директор.

Динамическое ценообразование — это инструмент для анализа, который ускоряет сотрудника, расширяет его ресурс и помогает принимать решение вовремя и на основе фактов.

 

— Как динамическое ценообразование решает кадровый вопрос? Можно ли с помощью внедрения инструмента сократить штат сотрудников?

— Динамическое ценообразование не сократит штат сотрудников, оно поможет его не раздувать. Если в компании уже есть аналитик, работающий с двумя проектами, то при росте количества проектов одного его не хватит, поскольку анализа потребуется больше. За счет автоматизированного сбора информации и ускорения работы уже имеющегося работника ДЦО позволяет не расширять штат.

Инструмент не сможет заменить сотрудников, потому что нет системы, которая автоматизированно принимала бы решения об изменении цены без участия человека. Всегда нужна валидация со стороны эксперта, а экспертом является девелопер.

 

— Алгоритмы в динамическом ценообразовании основаны на машинном обучении или настраиваются под каждый жилой комплекс индивидуально?

— В девелопменте динамическое ценообразование настраивается индивидуально под каждый комплекс.

В нашем случае нет достаточного количества данных для машинного обучения, поскольку сделок не так много.

Девелопер не знает объективных данных своих конкурентов. Да, есть информация из Росреестра, есть цена за 1 кв. м из ЕИСЖС (наш.дом.рф) или цена предложения из ЦИАН и Авито, но цены конкретной сделки никто не знает.

Получается, что внутри девелопера есть чистые данные, но их недостаточно для построения высокоточного прогноза. Вне девелопера данных много, но они недостаточно чисты. Выходит, что история ML, которая применяется, например, в авиабилетах и ритейле, не работает в девелопменте.

 

— Когда девелопер должен подключить динамическое ценообразование?

—Это стоит делать уже на старте продаж. Динамическое ценообразование часто обладает возможностью настройки первичного ценообразования.

У Profitbase это автоматизированный калькулятор, анализирующий предложения по рынку и настраивающий актуальные цены на старте. Когда запустятся продажи и пойдет бронирование, то нужно определять, какие квартиры покупаются, какие затовариваются, и, исходя из этого, подстраивать алгоритмы.

Однако, если девелопер приходит к динамическому ценообразованию через три — шесть месяцев после старта продаж, то это также нормально. Система проанализирует факт продаж, даст рекомендации и настроит новый алгоритм, относительно текущих реалий спроса.

 

— Девелоперы внедряют динамическое ценообразование сразу на несколько проектов или тестируют на одном?

— Есть кейсы, где девелоперы сразу подключают всю проектную экспозицию, а есть и такие, когда берут на один, чтобы проверить эффективность системы. Например, в ГК ТОЧНО начали тестирование с одного проекта. Другие компании внедрили сразу на все. Мы, как вендоры, можем реализовать оба этих подхода.

 

— В чем преимущество динамического ценообразования Profitbase?

— На рынке есть разные системы ДЦО. Простая система динамического ценообразования обычно представлена в составе монолитной отраслевой CRM-системы и призвана автоматически менять цену на основе выбывания лотов по заданному алгоритму. Например, у нас есть набор 2-комнатных квартир, на каждую третью проданную квартиру мы принудительно меняем цену на 3 тыс. руб. за 1 кв. м. С одной стороны, мы опираемся на спрос, с другой — на свои плановые значения. Но мы не знаем, когда этот спрос нас настигнет, какие квартиры затовариваются, какие квартиры хорошо вымываются и т. д.

В Profitbase есть преимущества перед системами, построенных на такой механике: мы можем настроить алгоритмы и с точки зрения плана продаж или броней, и с точки зрения вымываемости, если смотреть на реалии спроса. Помимо этого мы всегда строим ценообразование, основываясь на финмодели, то есть на результате, который девелопер себе запланировал.

Еще одно преимущество — мы можем в периоде отслеживать плановые и прогнозные темпы и позволять управлять ими через изменение цены.

Когда мы говорим о системе динамического ценообразования Profitbase, то понимаем под этим систему анализа доходной модели продукта девелопера. Помимо разных механик здесь есть еще дашборды и дополнительные функции, например работа с управлением ассортиментом, переоценка лотов в результате бронирования, возможность внедрения в любой IT-контур девелопера.

Отдельные системы динамического ценообразования — второй тип систем ДЦО. Мы давно работаем на этом рынке и знаем, как настроено динамическое ценообразование у разных девелоперов в разных регионах. На стадии предпроектного обследования можем делиться опытом и помогать выстраивать эффективную историю.

Второе преимущество — это стоимость. У конкурентов в немонолитных системах она начинается от шести нулей, в нашем же случае минимальное решение стоит 252 тыс. руб. В базовой лицензии ценность и адаптивность продукта остаются на том же уровне, и механики никак не урезаются. Можно выстроить классное динамическое ценообразование, основанное на продукте, на его бизнес-процессе и характеристиках.

Третье преимущество — скорость внедрения. Базовую систему можно внедрить за месяц или даже меньше. Если требуется интеграция с IT-контуром, то срок составит до двух месяцев.

 

— После внедрения системы идет техническая поддержка?

— Техническая поддержка осуществляется на протяжении всего действия лицензии. После внедрения системы мы помогаем клиенту при решении любых вопросов на всех этапах пользования и даем рекомендации относительно того, как улучшить работу, если это требуется.

 

— Когда система выходит на окупаемость?

— В течение одного-двух месяцев. Коллеги из ГК ТОЧНО, которые следят за вымываемостью и выполнением финансовой модели, прирастают на 3% — 7%. Стоимость «квадрата» в квартирах, относительно финмодели, на 10 тыс. руб. — 60 тыс. руб. больше.

 

— Внедряют ли девелоперы динамическое ценообразование или это единичная история?

— Интерес к продукту растет, поэтому девелоперы стали чаще прибегать к динамическому ценообразованию. Не все застройщики умеют определять упущенную выгоду от отсутствия динамического ценообразования. Пока нет широкого изучения этого вопроса.

Поэтому я считаю, что пока это рынок тренда, мы его раскачиваем. Интерес к продукту растет. Об этом свидетельствует и расширение нашей клиентской базы.

 

Подробнее о динамическом ценообразовании Profitbase можно узнать здесь.

  

Реклама. ООО «Бизерра.ру». ИНН: 6670348115

 

      

    

   

  

 

 

Другие публикации по теме:

Внедрение CRM: возможно ли безболезненно автоматизировать коммерческий блок девелопера

Как девелоперу сделать продажи проще: механика e-commerce в CRM

Новый взгляд на ценообразование в девелопменте: аналитик начал высыпаться, а цены на квартиры — расти. Кейс Сибинтел 

Актуальную тему анализирует исполнительный директор Ассоциации производителей теплоизоляционных материалов из экструдированного пенополистирола (РАПЭКС) Мария БОЧКОВСКАЯ.

 

Фото: www.stroy-podskazka.ru

 

К новому для России направлению энергоэффективного строительства относится создание «зеленых» эксплуатируемых крыш. В современных мегаполисах с большой концентрацией населения, транспорта, промышленных предприятий на сравнительно небольших территориях антропогенная среда далека от состояния экологического равновесия. Например, в Москве жизнедеятельность города приводит к:

• росту среднегодовой температуры;

• повышению температурного фона в зимний период;

• увеличению количества осадков и дней с интенсивными осадками;

• резким изменениям погоды;

• повышению средней температуры воздуха в отопительный сезон.

Приведенные климатические изменения способствуют формированию так называемого острова тепла в мегаполисе. Ориентировочно потери от неблагоприятных изменений составляют для Москвы от 1 до 2,65 млрд руб. в год.

 

Фото: www.proroofer.ru

 

Анализ уязвимости городов показал, что биосфера может стать фактором, балансирующим влияние техносферы и экономического комплекса. Учитывая все большее сокращение объектов озеленения в Москве и в других крупных мегаполисах, строительство «зеленых крыш» может стать одной из значимых мер для создания благоприятной городской среды, для адаптации к изменению климата.

«Зеленые крыши» — крыши зданий с живыми насаждениями. Они позволяют интегрировать позитивное воздействие растительного покрова непосредственно в конструкцию здания, предупреждают перегрев зданий в летний период и улучшают их теплоизоляцию зимой, тем самым повышая показатели энергоэффективности здания.

Например, в Центральной Европе традиционные крыши могут нагреваться в летний период до 90°C, а температура «зеленой крыши» не превышает 50°C. Таким образом, разница между озелененной и обычной крышей достигает 40°C и более. К преимуществам и влиянию «зеленой крыши» можно отнести:

 

Фото: www.goethe.de

 

• значительное повышение энергоэффективности зданий;

• уменьшение эффекта городского «теплового острова»;

• снижение уровня шума за счет поглощения звуковых волн растительностью;

• поглощение дождевой воды и, как следствие, снижение нагрузки на городскую ливневую канализацию;

• снижение загрязненности воздуха;

• пролонгация срока службы кровли;

• создание дополнительных рекреационных пространств;

• создание естественной среды обитания для фауны, значит восстановление биоразнообразия в городах.

С точки зрения градостроительства создание «зеленых крыш» также является применимым преимуществом для девелоперов и застройщиков, поскольку это улучшает внешний облик и экологические характеристики зданий и сооружений, и служит технологией для сбережения энергии (см. таблицу 1).

 

Таблица 1

Положительные эффекты использования технологии «зеленых крыш»

	Собственники/ инвесторы	Пользователи/ арендаторы	Местное сообщество
Экономические
Повышение энергетической эффективности здания	vv	vv	vv
Снижение нагрузок на системы отопления, вентиляции, кондиционирования	v	vv	o
Увеличение стоимости недвижимости	vv	vv	o
Увеличение срока службы кровли	vv	vv	o
Повышение эффективности использования панелей солнечных батарей	vv	vv	o
Снижение затрат на создание и обслуживание дренажных систем и ливневой канализации	vv	v	v
Архитектурно-градостроительные
Повышение эстетической привлекательности городской застройки, улучшение внешнего облика зданий и сооружений	vv	vv	vv
Улучшение оценок эноргоэффективности и экологичности здания	vv	vv	v
Экологические
Снижение эффекта «теплового острова»	o	v	v
Улучшение качества воздуха	v	vv	vv
Связывание углерода (парниковых газов)	o	vv	vv
Аккумулирование ливневых стоков	v	v	vv
Снижение пиков ливневых стоков	v	v	vv
Снижение уровня городского шума	o	vv	v
Воссоздание естественной среды обитания	o	o	v
Сохранение биоразнообразия в городской черте	o	o	v
Социальные
Создание новых рабочих мест	v	o	vv
Создание новых функциональных и рекреационных пространств	vv	vv	vv
Создание пространств для городского сельского хозяйства	v	v	v
Возможность для производства продуктов питания	o	v	v

vv — большой эффект

v — средний эффект

o — значение эффекта отсутствует или незначительно

 

Рассматривая экономические эффекты от применения технологии «зеленые крыши» в городской застройке, важно заострить внимание на увеличение среднего срока эксплуатации изоляционных слоев кровли за счет снижения значительных перепадов температур, защиты от воздействия ультрафиолетового, как и других неблагоприятных атмосферных явлений.

Срок службы «зеленой кровли» по сравнению с традиционной увеличивается в два-три раза, составляя от 30 до 60 лет. При этом соблюдение технологии формирования кровельного пирога подразумевает использование теплоизоляционных материалов, обладающих показателями устойчивости к нагрузкам, минимального водопоглощения и биологической стойкости. Всеми перечисленными свойствами обладает экструдированный пенополистирол.

Стоимость стандартной кровли в среднем составляет около $40 за 1 кв. м, удорожание кровельной системы для «зеленой кровли» составляет порядка 5% (см. рис. 1).

 

Рис. 1. Сравнение стоимости жизненного цикла обычной и «зеленой» кровли в расчете на 1 кв. м

 

Пожалуй, самым значимым экономическим показателем для обоснования применения «зеленых крыш» является энергосбережение за счет возрастания теплоизолирующих свойств и, как следствие, снижение затрат на оплату энергии, расходуемой на отопление и кондиционирование. В расчете на 1 кв. м «зеленой кровли» снижение затрат энергии на отопление и кондиционирование составляет 4,0—4,5 кВт-ч/год. Дополнительно до 2 кВт-ч/м² может составить экономия за счет смягчения эффекта «теплового острова». А снижение мощности пиковых нагрузок составит около 5 Вт/м². За счет создания 1 кв. м «зеленой кровли» снижение капитальных затрат на создание дополнительных мощностей тепловых электростанций составит $2,5—5,0.

Как показал анализ супермаркетов сети Walmart с различными типами крыш, «зеленые кровли» значительно снижают затраты на отопление и кондиционирование, даже по сравнению с холодными «белыми» крышами. На 6—11% снизились затраты на отопление супермаркета, на 7—15% — на кондиционирование. При этом общее снижение энергетических затрат составило 2—6%. По самым скромным оценкам, экономия одного супермаркета на энергетические затраты составляет от $6 тыс. до $8 тыс. в год, или $0,5—0,6/м².

В Северной Америке и Великобритании проводились исследования, которые показали, что качественная «зеленая крыша» может увеличить стоимость объекта недвижимости на 6—15%, а ландшафтный дизайн прибавляет к средней арендной ставке для офисных зданий 7—10%.

С точки зрения экологических выгод по потенциалу снижения эффекта «теплового острова» «зеленые крыши» уступают только естественным зеленым насаждениям. Их использование способствует значительному уменьшению температуры поверхности кровли — с 70°C до 30°C (см. рис. 2).

 

Рис. 2. Сравнение теплового излучения от традиционной и «зеленой» кровли при температуре воздуха 30°C

 

Проведенные в Торонто исследования выявили около 50 млн кв. м поверхностей кровель, которые могут быть озеленены. А осущественное в рамках исследования математическое моделирование показало, что эффектом этого озеленения станет снижение «теплового острова» на 0,5—2,0°C — это годовая экономия энергии на 2,37 кВт/ч в расчете на 1 кв. м кровли, что при условии реализации озеленения приведенной площади кровель приведет к экономии затрат на энергию в $12 млн.  

Технологии создания «зеленых кровель» предлагают множество экономических, экологических, социальных и других выгод при незначительной стоимости по сравнению с традиционными системами «серой» городской инфраструктуры. Поэтому их применение и широкая популяризация выгодны застройщикам и девелоперам. 

На сегодняшний день большее развитие применения «зеленых» крыш получило для коммерческой недвижимости и крыш подземных паркингов (см. рис.  3).

 

Рис. 3. Доля озелененных кровель в общей площади крыш по типам зданий

 

Однако, учитывая возникшие ограничения в связи с распространением КОВИД 19, возникает все больше мотивов для создания зеленых крыш при строительстве, либо реконструкции жилых зданий. Для жилого сектора это позволит создать новые функциональные площадки для отдыха, прогулок, занятий спортом непосредственно в жилой инфраструктуре.

Мария БОЧКОВСКАЯ, исполнительный директор РАПЭКС
+7 916 125-31-21
mb@rapex-org.ru
https://www.rapex-org.ru 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Энергоэффективное жилье: запросы потребителей и выгоды девелоперов

Элементы «зеленого» строительства интегрируют в актуализируемые нормативные технические документы

Обновленный свод правил многократно повысит надежность кровель

Эксперты МГУ: СНиПы по озеленению следует изменить в сторону большей детализации и учета интересов горожан

С июня вступил в силу ГОСТ зеленых крыш