Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

К такому выводы пришли специалисты консалтинговой компании ECCON GROUP, анализируя изменение порядка уплаты налогов застройщиками при переходе на проектное финансирование. С любезного разрешения ECCON GROUP портал ЕРЗ.РФ публикует статью на эту тему, размещенную на сайте компании

      

Фото: www.b4bgroup.ru

   

Реформа жилищного строительства и переход на проектное финансирование и счета эскроу постепенно выявляют все новые и новые нестыковки и узкие места. На одно из таких мест обратила внимание компания ECCON GROUP, анализируя изменение порядка уплаты налогов застройщиками при переходе на проектное финансирование.

Достаточно большое количество застройщиков, в основном региональных, в настоящий момент работают с применением упрощенной системы налогообложения (УСН). Это актуально для тех компаний, которые строят один-два жилых дома и чей доход за год не превышает 150 млн руб.

Однако переход на проектное финансирование и работу с эскроу-счетами граждан практически полностью уничтожает упрощенное налогообложение. Более того, застройщики будут вынуждены платить гораздо более высокие налоги по сравнению с тем, что они платят сейчас. Как это отразится на финансовом состоянии компании и на конечных ценах на жилье, особо гадать не приходится.

Разберем данную ситуацию более подробно. По мнению специалистов компании ECCON GROUP, переход застройщиков на работу со счетами эскроу ставит под сомнение возможность применения застройщиками прежней модели налогообложения, предполагающей учет разницы между деньгами дольщиков и стоимостью строительства. Это в корне меняет финансовую модель деятельности застройщика — притом, что у компании не меняются ни объемы работ, ни реальные доходы от продажи квартир.

    

Фото: www.god2018.org

    

Так, средства дольщиков, размещенные на счетах эскроу, теперь, вероятно, нельзя будет признавать целевым финансированием, поскольку застройщик фактически их не получает и не может ими распоряжаться до момента завершения строительства (раскрытия счетов эскроу). То есть, два-три года, пока идет строительство дома, средства дольщиков аккумулируются на счетах в банке и совершенно недоступны застройщику.

Таким образом, перестает действовать норма пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), которая как раз и описывает предмет целевого финансирования. Получается, что у застройщика, работающего со счетами эскроу, отсутствуют основания и для применения норм п. 14 ст. 250 НК РФ, где говорится об исчислении дохода в виде разницы между ценой договора долевого участия и фактическими расходами на строительство объекта долевого строительства. И теперь в доходы застройщика с эскроу будет включаться общая сумма цен заключенных ДДУ.

При этом данные доходы подлежат признанию единовременно, кассовым методом — в момент раскрытия эскроу, поэтому застройщик не будет соответствовать критериям работы на «упрощёнке». Ведь на счет застройщика одним платежом придет вся накопленная на счетах эскроу сумма, значительно превышающая те 150 млн руб., которые служат «отсечкой» при работе на УСН.

   

Фото: www.rg.ru

   

Таким образом, из-за технического момента — того, что накопление средств дольщиков на счетах эскроу с последующим единовременным их раскрытием не соответствует понятию целевого финансирования в налоговом законодательстве — застройщик фактически не сможет применять упрощенную систему налогообложения, хотя законодательство это не запрещает.

Подчеркнем еще раз: у застройщика в процессе строительства не растут ни объемы строительства, ни доходы, и в соответствии с действующим законодательством он теоретически может использовать «упрощёнку», но факту это становится невозможным из-за изменения модели финансирования. То есть, налоговая нагрузка на застройщика неизбежно возрастает.

   

Фото: www.szaopressa.ru

  

Однако есть и вторая сторона этой проблемы, которая состоит в том, что часть застройщиков, применяющих УСН, уже начала строительство домов с использованием счетов эскроу, и ситуация с налогами стала для них крайне неприятной неожиданностью. Тем более что нет никаких разъясняющих документов, как следует поступать в этом случае и каким образом налоговая инспекция будет проверять уплату налогов.

В результате такие застройщики в момент раскрытия эскроу что называется «слетят с упрощёнки» и обязаны будут заплатить налоги согласно общей системе налогообложения — то есть со всей суммы, поступившей с эскроу-счетов, за вычетом расходов только за последний год строительства. Соответственно, большую часть своих затрат на строительство объекта и на выплаты по кредиту банку такой застройщик не покроет никогда.

Очевидно, что авторы реформы долевого строительства жилья, вводя эскроу-счета, даже не задумывались о системе налогообложения, в том числе и для компаний, применяющих УСН. Но большинство участников рынка не сомневаются в том, что законодательство в этой части нужно менять.

  

Фото: www.infokanal55.ru

  

Какой может быть выход из создавшегося положения?

Их два, и каждый из них весьма трудоемкий и сложный для «претворения в жизнь». Во-первых, можно пойти по пути поэтапного раскрытия счетов эскроу, как это делается, например, в Германии. Очень многие российские застройщики и, прежде всего московские, настаивают на таком механизме. Однако против такого подхода категорически выступают банки.

Напомним, что на эскроу-счета не начисляется стандартный банковский процент, при этом тот же банк выдает кредитные средства застройщику под проценты. К сожалению, пока не готовы обсуждать поэтапное раскрытие эскроу-счетов и в Минстрое России.

Второй путь — это внесение поправок в Налоговый кодекс РФ, например, в части суммы дохода, которая попадает под упрощенное налогообложение. Исходя из того, что небольшие застройщики в среднем привлекают на строительство многоэтажного жилого дома около 450—500 млн руб. средств дольщиков, для застройщиков можно было бы установить именно такую планку для УСН, а для объектов, уже начатых строительством, — закрепить старую схему исчисления налогов по схеме «доходы минус расходы».

  

Фото: www.cherlock.ru

  

Однако внесение поправок в НК РФ — очень длительная и непростая процедура. Законопроект потребует согласований с профильными Минфином и Минэкономразвития, а там крайне скептически смотрят на документы, снижающие налогооблагаемую базу.

Тем не менее, по мнению экспертов, эту работу необходимо начинать, иначе в России вообще не останется застройщиков, применяющих УСН, и это моментально отразится на стоимости жилья. Не говоря уж о том, что ряд небольших компаний просто разорится, когда им придется единовременно заплатить налоги на всю полученную с эскроу-счетов сумму.

Ольга ГАРАЩЕНКО, Наталья БРОВКИНА

     

 

   

   

  

  

  

Другие публикации по теме:

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Бизнес просит приравнять к предпринимателям членов советов директоров и правлений и ослабить неналоговые платежи

Банкам, кредитующим застройщиков, Минстрой предлагает предоставить налоговые каникулы: разъяснения эксперта

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами

+

70 сервисов для цифровизации девелопмента

Все любят поговорить о цифровизации, и почти каждый, кто сделал сайт для застройщика, приписывает себе разработку экосистемы для недвижимости. На рынке много продуктов и стартапов, очень много идей, но не всегда за лендингом и презентацией есть разработка и рабочее решение. В Profitbase решили разобраться в теме российского Proptech и собрали цифровые решения для строительства, продаж и управления недвижимостью в одну статью.

   

  

Строительство

Проектирование и визуализация

1. Floorhub — облачная платформа, которая создаёт интерактивные планы помещений. Планировки можно отправлять клиентам или подключить к сайту и красиво презентовать будущие квартиры. Разработала Floorhub российская команда Archeads.

2. Naumen Smart Expertise — платформа для автоматизации процесса экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

3. Renga — архитектурно-строительная BIM-система для проектирования строительных конструкций зданий и сооружений и для инженерного проектирования.

4. Решения Autodesk для девелопмента: коллекция Architecture, engineering & construction collection — Revit (BIM), Civil 3D (проектирование объектов инфраструктуры и работа с конструкторской документацией), Autocad (2D и 3D-проектирование).

Также в коллекции есть ПО для визуализации, лазерного сканирования, анализа эксплуатационных характеристик, расчёта строительных конструкций, деталировки инженерных систем и проверки нормативных требований.

5. Simple Noise — цифровая платформа для алгоритмического проектирования и визуализации жилого интерьера. Разрабатывают решения в сфере AEC: сценарное моделирование, конфигураторы продуктов, интерактивные решения (VR/AR/Web).

6. Smeta.cloud — универсальный инструмент для создания смет.

7. HoloLens — VR для девелоперских проектов. Их приложение MR Builder помогает презентовать и обсуждать 3D-модели объектов.

8. Mnogomir — интерактивная 3D-визуализация и онлайн-конструктор для создания моделей в реальном времени. 

9. Стереокадастр — электронный сервис (стереокадастр.рф), который создаёт трёхмерный кадастровый паспорт с изометрическими чертежами для каждой детали.

   

Закупка и поставка стройматериалов, поиск строительной техники

10. Cynteka — программа для автоматизации службы снабжения строительных компаний.

11. Supl.biz — электронная торговая площадка для оптовых закупок.

12. Где материал — онлайн-платформа для сравнения и закупки строительных материалов.

13. Закупай — торговая онлайн-площадка для инженерного и строительного рынка.

14. Tehno-poisk.ru — сервис по аренде строительной техники

  

Фото: www.kto-chto-gde.ru

 

Управление и мониторинг строительства

15. Build Visor — менеджер задач для строительных проектов: список этапов и задач, хранение документов, координация и контакты.

16. Адепт — ERP для управления строительством. Включает: программу для расчёта и проверки стоимости проектно-изыскательских работ, систему управления строительными проектами, сметную программу, систему сметного электронного документооборота и портал для контроля выполнения строительных работ и ведения исполнительной документации.

17. Gectaro — сервис для управления строительством и ремонтом. Помогает контролировать сметы, график работ, финансы, снабжение, стройку, задачи, документы и отчёты.

18. Traceair — веб-платформа контроля строительства на основе данных c дронов.

19. Skyeer — онлайн-платформа для управления данными и моментальной аналитики:

- Ортотрансформированное изображение в натуральной цветопередаче для точного определения положения объектов.

- Цифровая модель местности для работы с рельефом. 

- Трёхмерная текстурированная обзорная модель.

- Карты значений вегетационных индексов для определения биомассы посевов и анализа динамики состояния культур.

- Съёмка с тепловизора для выявления источников теплопотерь зданий.

- Видеосъёмка с трансляцией в реальном времени.

20. «Мобильные решения для строительства» — цифровые решения для строительного контроля: качество выполнения строительных работ, выдача предписаний с мобильных, мониторинг объёмов выполнения СМР и сроков реализации проекта, организация охраны труда и контроля за состоянием производства применительно к пожарной, промышленной и экологической безопасности.

21.  HardRoller — сервис для формирования исполнительной документации. В 4 раза сокращает трудозатраты на подготовку документов.

 

Учёт рабочих

22. CPS Business Solutions — датчики для сбора и анализа данных. Помогают:

- отслеживать перемещение инвентаря в реальном времени;

- выявлять неэффективных сотрудников, которые уклоняются от работы в слепых зонах;

- получать аналитику по каждому сотруднику, показывающую, сколько времени он реально провёл за работой;

- выявлять сотрудников, посещающих запретные зоны, и случаи воровства;

- оповещать сотрудников, находящихся в опасной зоне.

23. SOLUT — биометрическая система учёта рабочего времени на строительной площадке.

  

Фото: www.static.norma.uz

       

Продажи и аренда

Маркетинговые и геоаналитические инструменты

24. Geointellect.com — аналитическая платформа, позволяющая анализировать, какой оптимальный объём коммерческих помещений должен быть в новом ЖК, и определять категории коммерческой недвижимости, на которую есть спрос. Даёт рекомендации по квартирографии и нарезке арендаторов.

25. Statpad — тоже геоаналитика, но более узконаправленная: вай-фай радары, анализ трафика с помощью камер-счётчиков.

26. Roomee — сервис удалённой демонстрации недвижимости.

27. Biganto — сервис, позволяющий превратить трёхмерную модель интерьера или экстерьера в 3D тур со свободным перемещением и поддержкой VR-устройств.

28. Смарт-каталог Profitbase — интерактивный каталог для сайта застройщика. Встроен параметрический поиск, подробная карточка объектов. Работает с различными типами недвижимости: квартиры, парковочные места, торговые помещения и т.д

 

Автоматизация продаж: CRM, цифровая ипотека и онлайн-продажи

29. Profitbase — цифровая экосистема девелопера. Представляет решения для управления маркетингом, продажами и клиентским сервисом в недвижимости:

- Отраслевая CRM для застройщика. Позволяет оцифровать работу с бронированием и упростить работу с объектами, что делает менеджеров по продажам в два раза производительнее.

- Личный кабинет покупателя для онлайн-покупки квартиры.

- Сервис электронной регистрации сделок, позволяет проводить дистанционную регистрацию сделок в Росреестре.

- Динамическое ценообразование — сервис в режиме реального времени определяет наиболее выгодную стоимость квартиры и квадратного метра с целью получения максимальной прибыли по проекту.

30. amoCRM — система для работы менеджеров по продажам. Это универсальная система для продаж. В мае 2020 года amoCRM выпустила обновлённую отраслевую версию для недвижимости, которая работает на базе Profitbase. Теперь она полностью «заточена» для работы девелопера без дополнительных настроек.

31. Palatar — CRM-решение для продажи объектов на вторичном рынке недвижимости. Работает на базе amoCRM и подходит для работы агентов или для автоматизации продаж с Trade-in в работе застройщика.

32. Credit Click —  цифровая ипотека для продавцов недвижимости: система управления ипотечными заявками, виджет для расчёта ипотечных ставок, ипотечный калькулятор и ипотечный пос-терминал.

33. ДомКлик — сервис для поиска, продажи, покупки и аренды жилой и коммерческой недвижимости, а также оформления ипотеки Сбербанка.

34. Метр Квадратный — экосистема недвижимости, которая объединяет сервисы для покупки жилья: от поиска объявлений и регистрации сделки до организации ремонта и переезда в новую квартиру.

35. Домой.ру — цифровая платформа недвижимости от банка ДОМ.РФ, которая будет сопровождать клиента на каждом этапе покупки жилья — от поиска до заключения сделки.

Портал будет развиваться как единая цифровая платформа для всего рынка недвижимости.

       

Фото: www.tools.pixelplus.ru

 

Специализированные маркетплейсы продажи и аренды

36. ЦИАН — база данных о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости.

37. Яндекс.Недвижимость — платформа для аренды и продажи недвижимости.

38. Domofond.ru — федеральный портал для продажи и аренды недвижимости.

39. Realty.ru — база рынка новостроек и вторичного жилья для продажи. Работает с рынком Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга.

40. Dombook.ru — портал для поиска квартир во всех новостройках Московского региона.

41. amo.ru — база коммерческой недвижимости в Москве и регионах.

42. SM2 — платформа коммерческой недвижимости Москвы для аренды и продажи.

43. Bazametrov.ru — классифайд коммерческой недвижимости в Москве.

44. ph.ru — онлайн-сервис для агентов и собственников офисной недвижимости. Помогает находить офисы и арендаторов.

45. Нмаркет — федеральная система бронирования и продажи квартир в новостройках для риелторов.

46. Аукционный портал РАД — электронный ресурс Российского аукционного дома, созданный для проведения электронных и смешанных торгов.

47. ЛОКАЛС — сервис для аренды квартир в Москве.

48. Office SHARING — платформа для аренды офисов.

49. Getlooky — платформа для аренды коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге.

50. Maroom — сервис комплексного обслуживания аренды квартиры.

51. QUICKHOME — сервис Trade-in.

    

Фото: www.folksland.net

  

Управление и эксплуатация  

Умный дом  

52. Wirenboard — контроллеры для умного дома: управление теплом, светом, электричеством, системами вентиляции; контроль счётчиков и датчиков температуры, влажности, освещённости, шума, движения, концентрации CO2 и летучих органических соединений.

53. Ivideon — облачный сервис видеонаблюдения и видеоаналитики: распознавание лиц, подсчёт посетителей, детектор очередей, контроль действий сотрудников.

54. Rubetek —  cистема автоматизации дома: управление освещением, электричеством и климатом, видеонаблюдение на придомовой территории.

55. Iridium mobile — платформа для автоматизации умных домов и зданий, единый пульт управления инженерными системами, аудио/видео и гаджетами IoT.

56. Умный дом ТРОН — система умного дома. Все функции управления зданием собраны в одном приложении на планшете или смартфоне.

57. ЛИИС инженерные решения — комплексная система умного дома.

58. Smart Airkey — система безключевого доступа по смартфону на территорию ЖК, в подъезды, паркинг, этажные холлы, а также в квартиры.  

 

Управление недвижимостью

59. Элдис — решение для автоматизации учёта энергоресурсов.

60. Всеведа — федеральная онлайн-система расчётов ЖКУ для ТСЖ, УК и РСО под концепцию умный город Smart City.

61. КСУТО — облачный сервис управления техобслуживанием. Обеспечивает контроль техперсонала, упорядочивание процессов, сокращение издержек.

62. Smart Resident — система автоматизации управления и эксплуатации недвижимости. Веб-панель, приложения для исполнителя и жителя.

63. Дом сканер — сервис для проведения онлайн-голосования жителей.

64. Climate Guard — портативное устройство с мобильным приложением проводит мониторинг факторов среды, способных оказать негативное воздействие на человека (температура, влажность, шум, вибрация, пыль, освещённость, ЭМИ) и формирует предложения по улучшению микроклимата.

65. НЕОСИНТЕЗ – система управления инженерными данными, которая обеспечивает хранение, доступ, обмен и анализ данных объекта промышленного и гражданского строительства на протяжении его жизненного цикла: проектирования, строительства, реконструкции и эксплуатации.

66. Живу.рф — социальная сеть для соседей.

67. Spacepass — IT-платформа для управления офисом.

68. Alphaopen — система управления и контроля, позволяющая создать интегрированную среду мониторинга и управления на базе множества специализированных инженерно-технических систем различных производителей. Инженерные системы, охранные и противопожарные системы, системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, видеоаналитика, системы связи и информационные системы.

69. Spy.space — система контроля и управления доступом с распознаванием лиц.

70. Лига ЖКХ — цифровая управляющая компания с личным кабинетом и приложениями для жителей и исполнителей, продаёт инструменты в рамках франшизы.

Материал подготовлен с использованием данных Фонда развития интернет-инициатив и Фонда Сколково

   

Другие статьи о цифровизации девелопмента:

Три этапа цифровой трансформации: как девелоперам перейти в высшую технолигу?   

Как застройщику перевести продажи в онлайн: пошаговая инструкция

Почему девелоперам нужно следить за акселераторами стартапов?

     

  

    

     

   

 

  

Другие публикации по теме:

Profitbase — IT-платформа для управления маркетингом и продажами в недвижимости

5 шагов к онлайн-продажам

Система dnMAP.pro для мониторинга и анализа рынка новостроек Московского региона

Академия девелопмента: онлайн-платформа для обучения

Как в кризис снизить риски и затраты в строительстве