К такому выводы пришли специалисты консалтинговой компании ECCON GROUP, анализируя изменение порядка уплаты налогов застройщиками при переходе на проектное финансирование. С любезного разрешения ECCON GROUP портал ЕРЗ.РФ публикует статью на эту тему, размещенную на сайте компании. 

      

Фото: www.b4bgroup.ru

   

Реформа жилищного строительства и переход на проектное финансирование и счета эскроу постепенно выявляют все новые и новые нестыковки и узкие места. На одно из таких мест обратила внимание компания ECCON GROUP, анализируя изменение порядка уплаты налогов застройщиками при переходе на проектное финансирование.

Достаточно большое количество застройщиков, в основном региональных, в настоящий момент работают с применением упрощенной системы налогообложения (УСН). Это актуально для тех компаний, которые строят один-два жилых дома и чей доход за год не превышает 150 млн руб.

Однако переход на проектное финансирование и работу с эскроу-счетами граждан практически полностью уничтожает упрощенное налогообложение. Более того, застройщики будут вынуждены платить гораздо более высокие налоги по сравнению с тем, что они платят сейчас. Как это отразится на финансовом состоянии компании и на конечных ценах на жилье, особо гадать не приходится.

Разберем данную ситуацию более подробно. По мнению специалистов компании ECCON GROUP, переход застройщиков на работу со счетами эскроу ставит под сомнение возможность применения застройщиками прежней модели налогообложения, предполагающей учет разницы между деньгами дольщиков и стоимостью строительства. Это в корне меняет финансовую модель деятельности застройщика — притом, что у компании не меняются ни объемы работ, ни реальные доходы от продажи квартир.

    

Фото: www.god2018.org

    

Так, средства дольщиков, размещенные на счетах эскроу, теперь, вероятно, нельзя будет признавать целевым финансированием, поскольку застройщик фактически их не получает и не может ими распоряжаться до момента завершения строительства (раскрытия счетов эскроу). То есть, два-три года, пока идет строительство дома, средства дольщиков аккумулируются на счетах в банке и совершенно недоступны застройщику.

Таким образом, перестает действовать норма пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), которая как раз и описывает предмет целевого финансирования. Получается, что у застройщика, работающего со счетами эскроу, отсутствуют основания и для применения норм п. 14 ст. 250 НК РФ, где говорится об исчислении дохода в виде разницы между ценой договора долевого участия и фактическими расходами на строительство объекта долевого строительства. И теперь в доходы застройщика с эскроу будет включаться общая сумма цен заключенных ДДУ.

При этом данные доходы подлежат признанию единовременно, кассовым методом — в момент раскрытия эскроу, поэтому застройщик не будет соответствовать критериям работы на «упрощёнке». Ведь на счет застройщика одним платежом придет вся накопленная на счетах эскроу сумма, значительно превышающая те 150 млн руб., которые служат «отсечкой» при работе на УСН.

   

Фото: www.rg.ru

   

Таким образом, из-за технического момента — того, что накопление средств дольщиков на счетах эскроу с последующим единовременным их раскрытием не соответствует понятию целевого финансирования в налоговом законодательстве — застройщик фактически не сможет применять упрощенную систему налогообложения, хотя законодательство это не запрещает.

Подчеркнем еще раз: у застройщика в процессе строительства не растут ни объемы строительства, ни доходы, и в соответствии с действующим законодательством он теоретически может использовать «упрощёнку», но факту это становится невозможным из-за изменения модели финансирования. То есть, налоговая нагрузка на застройщика неизбежно возрастает.

   

Фото: www.szaopressa.ru

  

Однако есть и вторая сторона этой проблемы, которая состоит в том, что часть застройщиков, применяющих УСН, уже начала строительство домов с использованием счетов эскроу, и ситуация с налогами стала для них крайне неприятной неожиданностью. Тем более что нет никаких разъясняющих документов, как следует поступать в этом случае и каким образом налоговая инспекция будет проверять уплату налогов.

В результате такие застройщики в момент раскрытия эскроу что называется «слетят с упрощёнки» и обязаны будут заплатить налоги согласно общей системе налогообложения — то есть со всей суммы, поступившей с эскроу-счетов, за вычетом расходов только за последний год строительства. Соответственно, большую часть своих затрат на строительство объекта и на выплаты по кредиту банку такой застройщик не покроет никогда.

Очевидно, что авторы реформы долевого строительства жилья, вводя эскроу-счета, даже не задумывались о системе налогообложения, в том числе и для компаний, применяющих УСН. Но большинство участников рынка не сомневаются в том, что законодательство в этой части нужно менять.

  

Фото: www.infokanal55.ru

  

Какой может быть выход из создавшегося положения?

Их два, и каждый из них весьма трудоемкий и сложный для «претворения в жизнь». Во-первых, можно пойти по пути поэтапного раскрытия счетов эскроу, как это делается, например, в Германии. Очень многие российские застройщики и, прежде всего московские, настаивают на таком механизме. Однако против такого подхода категорически выступают банки.

Напомним, что на эскроу-счета не начисляется стандартный банковский процент, при этом тот же банк выдает кредитные средства застройщику под проценты. К сожалению, пока не готовы обсуждать поэтапное раскрытие эскроу-счетов и в Минстрое России.

Второй путь — это внесение поправок в Налоговый кодекс РФ, например, в части суммы дохода, которая попадает под упрощенное налогообложение. Исходя из того, что небольшие застройщики в среднем привлекают на строительство многоэтажного жилого дома около 450—500 млн руб. средств дольщиков, для застройщиков можно было бы установить именно такую планку для УСН, а для объектов, уже начатых строительством, — закрепить старую схему исчисления налогов по схеме «доходы минус расходы».

  

Фото: www.cherlock.ru

  

Однако внесение поправок в НК РФ — очень длительная и непростая процедура. Законопроект потребует согласований с профильными Минфином и Минэкономразвития, а там крайне скептически смотрят на документы, снижающие налогооблагаемую базу.

Тем не менее, по мнению экспертов, эту работу необходимо начинать, иначе в России вообще не останется застройщиков, применяющих УСН, и это моментально отразится на стоимости жилья. Не говоря уж о том, что ряд небольших компаний просто разорится, когда им придется единовременно заплатить налоги на всю полученную с эскроу-счетов сумму.

Ольга ГАРАЩЕНКО, Наталья БРОВКИНА

     

 

   

   

  

  

  

Другие публикации по теме:

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Бизнес просит приравнять к предпринимателям членов советов директоров и правлений и ослабить неналоговые платежи

Банкам, кредитующим застройщиков, Минстрой предлагает предоставить налоговые каникулы: разъяснения эксперта

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами

Создание единых стандартов для девелоперов и сложности в освоении масштабных территорий обсудили на конференции GMKTalks, которая прошла в столице Казахстана Нур-Султане 21 октября. В мероприятии приняли участие топ-менеджеры девелоперских компаний России, Казахстана, Узбекистана, Киргизии.

 

 

Форсайт-сессия началась с выступления директора GMK Сергея Разуваева. Он рассказал о современных проектах комплексного освоения территорий, о роли в таких проектах государства, девелопера и жителей.

Кроме того, Сергей заметил, что сейчас никто из них в полной мере не задумывается о формировании благополучных сценариев жизни внутри проекта.

По его словам, решить эту проблему могли бы единые стандарты комплексного освоения территорий, обязательные для всех девелоперов страны.

 

Сергей Разуваев

 

В России уже существует такой документ. Он разработан Минстроем России и ДОМ.РФ вместе с КБ Стрелка. В него заложена концепция компактной городской среды, которая предполагает формирование районов с 15-минутной пешеходной доступностью ключевых объектов и локаций.

Пока в России стандарты ДОМ.РФ не являются обязательными для девелоперов, многие из них создают собственные правила внутри компаний или руководствуются внутренними принципами.

Руководитель архитектурного бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев считает, что попытка написать один документ, который будет работать долго, немного утопична, ведь отрасль постоянно меняется.

«Все мы знаем о понятии культуры, это и есть универсальный стандарт, который органично передается от поколения к поколению, — подчеркнул Тимур. — Мне кажется, что в привязке к девелопменту вообще правильно было бы говорить именно о культуре. Это другая степень осознанности, не формальный подход, а более глубокая и устойчивая механика», — уточнил он.

 

Тимур Абдуллаев

 

Секретами успешного КОТа поделился вице-президент по маркетингу и продажам ГК КОРТРОС Филипп Третьяков. Район «Академический» в этом году получил статус административного района г. Екатеринбурга. По словам Филиппа, здесь гармонично взаимодействуют государство, девелопер и жители. Основа успеха — понимание и проработка сценариев жизни людей:

«С тем подходом, который был у девелоперского сообщества 10—15 лет назад, ни один КОТ успешным не получится, — заявил топ-менеджер девелоперской компании. — Например, в Подмосковье все застроено спальными районами, в которых никакой инфраструктуры нет. В них выжималась максимальная плотность и краткосрочная стратегия развития территории».

 

Филипп Третьяков  (за столом второй справа)

 

Именно эти темы поднимаются в документальном фильме «Сценарии жизни». Девелоперы СНГ тоже оценили картину – после GMKTalks прошел вечерний кинопоказ. В центре сюжета здесь – мнение архитекторов, девелоперов и самих жителей, которые рассказывают, как выбор квартиры повлиял на их собственный сценарий жизни.

В свою очередь директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский рассказал о стандартах, которые внедрила его компания.

«Государство в первую очередь заинтересовано в безопасности жителей, а крупнейшие игроки рынка еще и обеспечивают комфорт. — отметил он. — Конечно, государство тоже движется в эту сторону, в ближайшее время мы увидим радикальные изменения в этой области».

 

Петр Кирилловский

 

В июле правительств Московской области приняло внутренний стандарт, который закрепляет требования, обязательные для рынка: безбарьерная среда, подсветка фасадов, требования к планировкам, напомнил Кирилловский.

В своей презентации Петр рассказал, из чего состоит внутренний стандарт ГК ФСК:

• 3 класса жилья;

• 150 продуктовых и инженерных атрибутов;

• Непрерывная актуализация;

• Калькулятор себестоимости.

Участники дискуссии много говорили о том, как удается следить за соблюдением этих правил на всем жизненном цикле проекта. Петр заявил, что у крупных компаний есть все ресурсы, чтобы отследить эффективность работы, один из них — оценка NPS (Индекса потребительской лояльности).

 

 

Встреча проходила в столице Казахстана, поэтому участники просто не могли обойти стороной вопросы комплексного освоения территорий в стране. КОТы в России развивают уже несколько лет, но в Казахстане это совершенно новый формат.

Его используют лишь немногие застройщики, в том числе BI Group: они строят так называемые бигвилли, занимаются геобрендингом крупных территорий.

Что тормозит развитие проектов КОТ в странах СНГ? Застройщики сталкиваются с рядом сложностей. В частности, с прокладкой коммуникациями и строительством объектов социальной инфраструктуры (так, в некоторых школах Казахстана обучение идет в три смены).

 

 

О необходимости подобного свода правил для девелоперов Казахстана высказался председатель правления холдинга BI Group, одного из лидеров рынка этой страны, Амангельды Омаров.

«Государство в этой ситуации способно только реагировать после того, как ситуация становится трудной, — прокомментировал сложившееся на рынке положение генеральный директор ARISTAN EPC Бахытбек Катен. — К счастью, сейчас у крупных игроков рынка есть возможность напрямую поговорить с властями и сказать заранее о том, что и где они будут строить, и, соответственно, куда вести коммуникации», — уточнил он.

 

Бахытбек Катен

 

Амангельды Омаров рассказал о том, как в BI Group решают проблему с инфраструктурным наполнением проектов.

«Нужно предлагать государству интересные финансовые институты, — пояснил он, добавив: — В последнее время мы предложили проекты Государственно-частного партнерства (ГЧП): уже построили несколько школ. Государство в таких проектах почти не вкладывает деньги, все риски проекта мы берем на себя. Вместе с тем оживляем территорию и параллельно решаем социальный вопрос. Также и с дорогами: если в бюджете на них не заложены деньги, мы проектируем и строим их сами, а затем дарим городу».

 

Амангельды Омаров (на фото справа)

 

Об опыте Узбекистана в комплексном освоении территорий рассказал основатель Murad Buildings и сооснователь NRG Мурад Назаров. «Процесс оживления строительного рынка у нас начался относительно недавно, — заметил он. — За последние 4 года было построено в 10 раз больше, чем мы строили после независимости в течение 25 лет. Пустых земельных участков в Ташкенте уже практически нет, приходится сносить старый фонд, поэтому государство объявило о расширении границ столицы на восток».

По его словам, сейчас в этом направлении активно развивается социальная инфраструктура, строятся дороги и, конечно, жилая недвижимость. «Как только будет возможность, мы приступим к комплексному строительству, такой подход нам очень интересен», — поделился своими планами девелопер.

 

Мурад Назаров (на фото в центре)

 

Конференция GMKTalks показала, что у российских девелоперов есть большой интерес к практикам застройщиков СНГ. Неслучайно в мероприятии приняли участие представители таких ведущих российских строительных компаний, как Setl Group, ГК ФСК, КОРТРОС.

Посмотреть полную версию трансляции можно по ссылке: https://youtu.be/A4qYvD2RCIE.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Девелоперы обсудят актуальные проблемы на международной конференции в Нур-Султане

Девелоперы обсудят итоги самого странного года на рынке недвижимости

Застройщики обсудят, что еще можно предложить искушенному покупателю недвижимости

Цифровизация девелопмента глазами IT-компаний и застройщиков