Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

1. Дома «без будущего»

В настоящее время, горизонт восприятия будущего многоквартирных жилых зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в частную собственность, создателями этих зданий (застройщиками, проектировщиками и строителями), а также большинством участников долевого строительства, ограничивается краткосрочной перспективой. Для застройщиков этот горизонт, как правило, определяется периодом реализации инвестиционного проекта и сроком исполнения гарантийных обязательств и составляет 5-8 лет. Для участников долевого строительства горизонт восприятия будущего дома зависит от цели приобретения недвижимого имущества. В случае если квартира покупается в инвестиционных целях для последующей перепродажи, то этот горизонт, как правило, ограничивается периодом роста её рыночной стоимости, в частности от начала строительства дома до сдачи его в эксплуатацию. Большинством граждан, при приобретении жилого помещения для личного потребления, будущее дома воспринимается в рамках патерналистских представлений, проистекающих ещё из советского прошлого и учитывающих реалии последних двух десятилетий. Согласно этим представлениям создание объекта капитального строительства осуществляется по решению и под контролем органов государственного управления по установленным ими нормам и правилам, они же принимают его в эксплуатацию и осуществляют надзор за техническим состоянием, определяют, когда и что необходимо ремонтировать, реконструировать и сносить. Следовательно, государство является «главным ответственным» за будущее строящихся многоквартирных жилых зданий.

Краткосрочное восприятие застройщиками будущего создаваемых ими объектов недвижимости и объектов долевого строительства формирует соответствующее бизнес-мышление. Оно ориентировано на достижение максимального результатов в течение непродолжительного периода времени. Этот период ограничен временными рамками проектирования, строительства и соответственно привлечения средств участников долевого строительства, а также временем продажи жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, после его ввода в эксплуатацию. Всё, что происходит после продажи в доме последнего помещения, не находится в поле интересов застройщика. До последнего времени многие застройщики стремились уйти от ответственности даже в отношении исполнения гарантийных обязательств, в том числе и путём реализации каждого инвестиционно-строительного проекта другим юридическим лицом. То, что большинство застройщиков, не испытывает коммерческого интереса стать собственниками помещений в построенных ими домах, также характеризует их отношение к созданной ими строительной продукции.

Партнёрами застройщиков по такому бизнесу в определённой мере являются и участники долевого строительства, которые, приобретают помещения в инвестиционных целях. Они стремятся это осуществлять по минимальной цене, которая достигается при оплате объекта долевого строительства на ранней стадии строительства дома, а также в состоянии не полной строительной готовности. Реальное качество объектов недвижимости также не находится в поле их интересов, так как их целью является заработок на купле-продаже того или иного помещения. Следует отметить, что доля таких участников долевого строительства в докризисный период (до 2015г.) достигала в среднем 25-30 процентов, от общего их количества и соответственно их имущественное поведение оказывало существенное влияние на рынок, в том числе и на качество строительной продукции.

Доминирование краткосрочного восприятия ценности недвижимого имущества, представленного жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах, в сделках с этим имуществом, в определённой мере связано с отсутствие сведений о значимых их потребительских качествах, в частности определяющих эксплуатационных расходы. Такое восприятие приводит к существенным негативным последствиям. Во-первых, оно сдерживает развитие жилищного фонда, не обеспечивает его устойчивого функционирования, надлежащего содержания и сохранности, эффективного ресурсопотребления при эксплуатации, а также широкого использования инноваций при проектировании и строительстве многоквартирных жилых зданий, предназначенных для совместного домовладения. Во-вторых, не содействует формированию в обществе новой жилищной культуры -- культуры совместного домовладения, а также ответственных и компетентных собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, ориентированных на рациональное использование, принадлежащего им недвижимого имущества.

Сложившийся в течение последних двух десятилетий в нашем обществе стереотип восприятия будущего строящихся многоквартирных зданий для совместного домовладения, как правило, не связывается с теми его потребительскими качествами, которые определяют это будущее в среднесрочной (10-15 лет) и долгосрочной (15-25лет) перспективе. За рамками этого восприятия остаётся понимание значимости современных технологий, эффективного энергопотребления, приспособляемости зданий к возможности использованию в настоящем и будущем достижений научно-технического прогресса, а также влияния инноваций и этой приспособляемости на ценность недвижимого имущества, в том числе на эксплуатационные издержки, безопасность и комфорт. Соответственно в обществе не сформирована потребность в жилище, обладающем потребительскими качествами, в создание которых дополнительные инвестиции окупаются в течение 15-25 лет и, прежде всего, за счёт снижения расходов на его содержание. Возможность у застройщиков достигать ожидаемых результатов при краткосрочной стратегии ведении бизнеса, не заинтересованность у собственников недвижимого имущества в повышении его потребительских качеств, которые окупаются в среднесрочной и долгосрочной перспективе являются серьёзными препятствиями для реализации в жилищном строительстве инноваций. Сложившуюся ситуацию усугубляет и недостаточная жилищная компетенция массового собственника помещений в многоквартирных домах, а также то, что во многих случаях бремя расходов, которые несут собственники, не зависит от потребительских качеств каждого конкретного объекта недвижимости и объекта долевого строительства.

2. Эксплуатационная документация в условиях отношений совместного домовладения

На протяжении последних двух десятилетий девелоперский бизнес в жилищном строительстве осуществлялся в среде, которая позволяла сокрытие от конечного потребителя строительной продукции сведений об её фактических качествах и реальных возможностях застройщиков её создать. Это подтверждается развитием и известными результатами долевого строительства, и сопровождающей их эволюцией нормативного правового обеспечения. Свидетельством отмеченного является внесение изменений и дополнений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в период от его принятия до 03.07.2016г[1]). Так Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ предусматривается, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1, статья7 №214-ФЗ). Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ в эту статью введена часть 1.1, которой определено, что при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Также этим законом введено ряд требований, предусматривающих раскрытие информации застройщиком (статья 3.1), посредством проектной декларации (статья 19), информации о застройщике (статья 20), и информации о проекте строительства (статья 21). Существенные изменения претерпели состав и содержание проектной декларации[2].

До настоящего времени создание многоквартирных жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность физическим лицам, не сопровождается надлежащей открытостью сведений об их потребительских качествах, в том числе связанных с эксплуатацией объектов долевого строительства и содержанием общего имущества, в частности о стоимости владения недвижимым имуществом. Благополучие производителей строительной продукции, включая застройщиков, и цена объектов долевого строительства не зависят, как правило, от эксплуатационных расходов, которые должны нести их собственники. Приобретение недвижимого имущества вне связи его качества, цены и расходов на содержание приводит к тому, что люди не понимают, что их ждёт в будущем. Потребитель этого имущества должен располагать сведениями, которые позволяли бы ему соизмерять стоимость при его покупке и затраты на содержание. Не доведение этих сведений до граждан при приобретении ими помещений в многоквартирных домах в собственность имеет признаки введения их в заблуждение и может квалифицироваться как недобросовестная деятельность[3].

Подготовка, использование, актуализация и оборот эксплуатационной документации (далее ЭД[4]) на многоквартирные дома и жилые и нежилые помещения в них призваны стать значимым фактором повышения уровня компетенции и ответственности собственников и пользователей помещений. Для этого ЭД должна обеспечивать возможность формирования у участников долевого строительства и собственников жилых и нежилых помещений реального представления об их потребительских качествах, о количестве и состоянии общего имущества, используемого для обслуживания того или иного помещения, о расходах, необходимых для содержания этого имущества в надлежащем состоянии, о правилах безопасной и эффективной эксплуатации помещений, о правах и обязанностях собственников. Своевременное ознакомление участника долевого строительства с потребительскими свойствами объекта недвижимости и приобретаемого помещения, а также передача ему вместе с этим помещением ИЭОДС являются подтверждением того, что строительный продукт созданный застройщиком соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации. Сведения, содержащиеся в эксплуатационной документации, могут применяться и как инструменты защиты собственника от недобросовестного застройщика, и застройщика от недобросовестного собственника. Их использование позволит участникам жилищных отношений лучше слышать и понимать друг друга, будет содействовать развитию механизма внесудебного разрешения споров и разногласий, возникающих между членами сообществ собственников в многоквартирных домах, между этими собственниками и субъектами строительной деятельности, эксплуатирующими организациями и управляющими кампаниями.

Использование ЭД создаст условия для развития в сообществах собственников жилых и нежилых помещений общественного контроля над соблюдением требований, связанных с обеспечением безопасной и эффективной эксплуатацией объектов долевого строительства и общего имущества многоквартирных зданий. Документированное отражение в ИЭМД ИЭОДС и ЭДИ состояния общего имущества дома и жилых и нежилых помещений, входящих в их состав, конструктивных элементов, изделий и устройств, которыми они укомплектованы, периодическая актуализация этих сведений, а также закрепление в инструкциях правил эксплуатации каждого объекта с учётом его особенностей, позволят идентифицировать их эксплуатационные параметры. Контроль над изменением этих параметров предоставит возможность выявлять причины, которые привели к их отклонениям. Использование ИЭОДС создаст условия для поддержания устойчивого баланса интересов, связанных с владением объектами долевого строительства и пользованием общим имуществом, между всеми собственниками жилых и нежилых помещений и их группами в многоквартирном доме, а также внутри отдельных групп, определяемых местом нахождения помещений в доме и их функциональным назначением.

Инструкции по эксплуатации жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме являются документами, которые обеспечивают возможность создания в нём эффективно функционирующей системы саморегулирования отношений, связанных использованием и содержанием недвижимого имущества. Следование регламентированному ими порядку способствует выстраиванию между партнёрами по собственности в многоквартирном доме отношений взаимопонимания и уважения прав и интересов друг друга. ИЭОДС выступают и в качества инструмента повышения коммуникабельности в сообществе собственников, установления между ними отношений добрососедства и доверия. Руководствуясь положениями этих инструкций, представляется возможным упреждать ненадлежащее исполнение правил и норм эксплуатации жилых и нежилых помещений, пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, а также устанавливать наличие таких случаев и лиц, которые их допустили. Использование ЭД собственниками и потребителями жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме позволяет им преодолеть разобщённость и приобрести навыки совместных жизнедеятельности и домовладения. Оно также содействует вовлечению их в управление домом и осознанному принятию на себя ответственность за его судьбу.

Обращение к ЭД и её использование в повседневной жизни будет содействовать повышению просвещённости собственников помещений, активизирует их участие в управлении принадлежащим им недвижимом имуществом. Они будут содействовать нейтрализации у них чувства безответственности за это имущество и пониманию ими того, что создание безопасной и комфортной среды жизнедеятельности и обеспечение бережливого пользования общим имуществом невозможно без согласованных действий собственников всех помещений в доме. Совместное потребление собственниками услуг и ресурсов, связанных с пользованием общим имуществом, осознание необходимости поддержания этого имущества в эксплуатационно-пригодном и безопасном состоянии, а также стремление снизить стоимость владения принадлежащих им помещений и повысить их рыночную цену, являются факторами, которые способны подтолкнуть собственников к самоорганизации и активному участию в управлении домом. Общность имущественных интересов, связанных с обеспечением безопасности и комфорта и эффективного использования ресурсов, направляемых на содержание общего имущества, объединяет собственников. Понимание этих интересов и совместная деятельность по их реализации позволяют собственникам содержать недвижимое имущество в надлежащем состоянии в рамках приемлемого для них бюджета, а также контролировать использование на эти цели средств.

ИЭОДС является проводником жилищной компетенции. Посредством её, знания необходимые для обеспечения эксплуатации того или иного помещения, становятся доступными для соответствующего собственника. Эта инструкция позволяет потребителям недвижимого имущества приобретать навыки надлежащего его содержания и эффективного использования. В результате у них появляется понимание того, что такое содержание и использование, для каждого собственника жилого и нежилого помещения в доме, и в целом для их сообщества не только обеспечивает безопасность и комфорт, но и выгодно экономически как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Регламентированное содержание, использование знаний и навыков позволяют упреждать во многих случаях возникновение отказов, аварийных и чрезвычайных ситуаций, а при их наступлениb локализовать их последствия с наименьшими издержками. Следствием повышения компетенции собственников и потребителей жилища является и то, что они становятся более требовательными. В настоящее время долгосрочные последствия ненадлежащей эксплуатации помещений в доме, содержания и ремонта общего имущества, как правило, не волнуют большинство собственников жилых и нежилых помещений.

Компетентного собственника недвижимого имущества отличает понимание изменений, которые происходят во времени с домом и входящими в его состав помещениями и инженерным оборудованием, а также влияния на эти изменения содержания общего имущества дома, отношения к дому и исполнению своих обязанностей собственника каждого помещения. Компетентный собственник знает, что ценность дома и принадлежащего ему в нём помещения зависит не только от качества проекта и строительства дома, но и от своевременного и надлежащего проведения работ по его техническому обслуживанию и ремонту. В своём имущественном поведении компетентный собственник исходит из того, что надлежаще содержащийся в течение всего срока своей службы дом, является более ценным для участников его оборота и, прежде всего, собственников жилых и нежилых помещений, их потребителей, в лице арендаторов и потенциальных покупателей.

3. Эксплуатационная документация как фактор добросовестности застройщика и качества строительной продукции

ЭД и, в частности ИЭОДС, являются инструментами, которые предоставляют возможность застройщику устанавливать с собственниками жилых и нежилых помещений конструктивные отношения в течение длительного периода времени, не вызывая их неприятия. Они позволяют организовать регулярную обратную связь, в частности в период исполнения гарантийных обязательств, с множеством собственников жилых и нежилых помещений, управляющими компаниями и эксплуатационными организациями. В результате возникает возможность получать и обобщать информацию об эксплуатационных качествах строительной продукции от многочисленных её пользователей. Эту информацию целесообразно использовать для упреждения появления отказов в работе отдельных элементов и систем и соответственно возникновения претензий со стороны собственников. Её также следует использовать для повышения качества многоквартирных жилых зданий и входящих в их состав помещений, их потребительской привлекательности. Взаимодействие с множеством собственников и пользователей недвижимого имущества, в том числе и направленное на реализацию их потребительских предпочтений, позволяет постоянно совершенствовать проектные решения, обеспечивать адаптацию строительной продукции к изменяющимся условиям, предвосхищать ожидания рынка. Посредством его можно получать знания и опыт необходимые для выстраивания баланса между приемлемым уровнем удовлетворения потребностей собственников недвижимого имущества и прибыльностью девелоперского бизнеса.

В условиях высокой конкуренции на жилищном рынке в лучшем положении оказываются производители строительной продукции, которые способны адекватно реагировать на обратную связь со стороны конечных собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. ЭД способна катализировать долгосрочные доверительные отношения между создателями многоквартирных жилых зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность гражданам, и их потребителями. Она призвана повысить доверие участников долевого строительства к деятельности застройщиков, собственников и потребителей жилых и нежилых помещений к девелоперскому и риэлтерскому бизнесу, а также к деятельности субъектов, оказывающих жилищно-коммунальные услуги. Низкий в настоящее время уровень доверия в этой сфере является ключевой проблемой многих застройщиков.

Подготовка, использование, оборот и актуализация эксплуатационной документации позволит укрепить позиции добросовестных производителей и потребителей строительной продукции и услуг на всех стадиях её жизненного цикла, будет способствовать закрытию многих лазеек, которые используются отдельными участниками процесса воспроизводства жилища для получения не законных выгод и преимуществ. Они сделают прозрачной деятельность контрольно-надзорных органов в сфере проектирования, строительства и эксплуатации зданий и помещений. Явятся значимым фактором формирования в обществе новой жилищной культуры. Культуры совместного домовладения и ответственного собственника, в рамках которой обеспечение защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме их ответственное имущественное поведение, доверие между участниками жилищных отношений, справедливое распределение бремени затрат на содержание общего имущества в доме и надлежащая его эксплуатация связаны между собой.

Формирование, использование и введение в оборот эксплуатационной документации и, прежде всего, инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, может явиться значимым фактором трансформации в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве краткосрочного восприятия недвижимого имущества в среднесрочное и долгосрочное. Подготовка и оборот этой документации заставит производителей строительной продукции больше уделять внимание её потребительским качествам, которые обеспечивают её эффективность в эксплуатации, определяют временные рамки их ответственности. Это приведёт к повышению качества используемых проектных решений и технологий, конструкций, материалов и изделий, необходимых для их реализации. Наличие комплектной, надлежаще подготовленной эксплуатационной документации, на введенный в действие объект капитального строительства и входящие в их состав жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи в собственность отдельным лицам, является одним из свидетельств добросовестности застройщика и исполнителей, которых он привлекал к реализации инвестиционного проекта[5]. Доступность эксплуатационной документации собственникам и потребителям строительной продукции, на всех стадиях её жизненного цикла, является подтверждением качества этой продукции и готовности застройщика исполнять гарантийные обязательства в случаях предъявления обоснованных претензий.

Организация жилищно-строительного бизнеса посредством девелопмента, ориентированного на извлечение максимальной прибыли в период реализации инвестиционного проекта и получавшего значительную её долю за счёт роста рыночной стоимости строительной продукции в течение времени её создания и реализации, осталась в прошлом. В настоящее время этот бизнес не может не выстраиваться вне рамок повышения доверия между производителями жилища его собственниками и потребителями. Застройщик, для которого девелопмент является долгосрочным бизнесом, при создании объектов капитального строительства и входящих в их состав жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность гражданам должен обеспечивать создание такой продукции, которая бы отвечала интересам её конечных собственников в среднесрочной и долгосрочной перспективе. На жилищном рынке смогут закрепиться те застройщики, у которых в поле зрения при создании строительной продукции параллельно с затратами на её производство будут находиться и затраты на её эксплуатацию.

Передача создателями многоквартирных домов, при продаже в них жилых помещений потребителям, эксплуатационной документации является подтверждением того, что производители строительной продукции действительно предлагают безопасный и качественный продукт и готовы к исполнению гарантийных обязательств, в случае соблюдения пользователем установленных правил его эксплуатации. Введение в оборот эксплуатационной документации как принадлежности дома и каждого жилого и нежилого помещения в нём лишит информационного преимущества производителей жилья и жилищно-коммунальных услуг перед потребителями. Посредством её сведения о жилом доме, его оборудовании и помещениях от застройщика, проектных и строительных организаций будут передаваться собственникам жилых и нежилых помещений, управляющей компании, поставщикам ресурсов, эксплуатирующим организациям и контрольно-надзорным органам. В результате все участники процесса воспроизводства жилища, включая собственников жилых и нежилых помещений, обретут возможность своевременно получать объективную и полную информацию о доме, помещениях, общем имуществе и их эксплуатационных свойствах на всех стадиях жизненного цикла. Это позволит соотносить продекларированные и заявленные показатели с достигнутыми в процессе эксплуатации, реально оценивать качество строительства и жилищно-коммунальных услуг. Легализация и актуализация сведений о качествах недвижимого имущества будет содействовать повышению требовательности со стороны собственников и потребителей. Это заставит производителей жилья и жилищно-коммунальных услуг повышать потребительские качества своей продукции, шире использовать при её создании и эксплуатации инновации, будет содействовать росту конкуренции, а также доверия в жилищной сфере и в обществе.

В результате жилые помещения в строящихся домах, при прочих равных условиях, станут для многих домохозяйств более привлекательными, чем используемое ими жильё. Эта привлекательность должна быть следствием, прежде всего, повышенных их эксплуатационных качеств и более низких издержек, связанных с их использованием. При этом эксплуатационные качества и издержки должны соотноситься таким образом, чтобы владение и пользование вновь созданным современным жильём было более выгодным в средне- и долгосрочной перспективе, чем проживание и содержание старого жилья. Подготовка и использование эксплуатационной документации могут стать двигателем позитивных изменений в сфере строительства и эксплуатации многоквартирных жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для продажи гражданам. Они способны инициировать появление спроса на жильё, обладающее повышенными эксплуатационными качествами, требующее для своего содержания низких издержек и адаптированное к использованию в условиях совместного домовладения.

 

 

Александр СИДОРЕНКО, к.т.н., заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли».

 

___________________________

[1] Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступивший в силу с 01.01.2017г., (N 304-ФЗ).

[2] Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 декабря 2016 г. N 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации"

[3] Частью 9 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

[4] В состав ЭД входят: инструкция по эксплуатации многоквартирного дома (далее ИЭМД); инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (далее ИЭОДС) и эксплуатационные документы на изделия (далее ЭДИ), которыми укомплектованы объект долевого строительства.

[5] Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства». ООО "Институт развития строительной отрасли"

 

+

Методология присвоения классов умного дома многоквартирным новостройкам

Цели проекта, принципы присвоения и опубликования классов умного дома, перечень и группировка функций умного дома, требования к присвоению классов.

  

Фото: www.specserver.com

  

1. Цели проекта

Целями проекта являются:

- выявление и распространение лучших практик умного дома;

- поддержка лидеров по строительству умных домов, создание положительных информационных поводов для них;

- создание реестра производителей функционала умного дома;

- мониторинг динамики внедрения функций умного дома;

- выявление новых функций умного дома.

 

2. Принципы присвоения и опубликования классов умного дома

2.1. Присвоение новостройкам классов умного дома осуществляется на следующих принципах:

- единая открытая методология;

- охват 100% всех публичных новостроек (в отношении которых имеются проектные декларации, информационно насыщенные сайты);

- сбор данных для присвоения классов производится порталом ЕРЗ.РФ по открытым источникам, либо по анкетам застройщиков. Данные анкет застройщиков должны быть подтверждены публичными обещаниями дольщикам (проектная декларация, сайт, договор участия в долевом строительстве);

- отсутствие информации о функции умного дома = отсутствие функции;

- присвоение класса осуществляется в отношении отдельных многоквартирных домов;

- класс присваивается по минимальному набору функций. Если отсутствует хотя бы одна функция из обязательного набора, то класс не присваивается (сохраняется более низкий класс). 

2.2. Публикация сведений о присвоении классов умного дома осуществляется на следующих принципах:

- производится в реестре умных новостроек с указанием: самого высокого класса умного многоквартирного дома в составе ЖК; количества многоквартирных домов с присвоенным классом умного дома в ЖК;

- ежемесячная актуализация реестра умных новостроек;

- жилой комплекс не может состоять в реестре умных новостроек при отсутствии в продаже хотя бы одной квартиры от застройщика.

2.3. К обозначению присвоенного класса добавляются значки «+» в следующих случаях:

- набран минимальный набор функций для определенного класса, а в дополнение к нему присутствуют отдельные функции, относящихся к более высокому классу;

- наличие единых справочников и протоколов передачи данных для всех функций умного дома;

- интеграция информационных систем умного дома внутри УК;

- интеграция информационных систем умного дома с внешними информационными системами.

К обозначению присвоенного класса добавляется значок «–», если заявленное выполнение требований для присвоения класса обоснованно нуждается в проверке.

  

3. Перечень функций умного дома

Функции, реализация которых влияет на присвоение новостройкам класса умного дома, приведены в Приложении 1.

 

4. Требования к присвоению новостройкам классов умного дома

Требования к признанию новостройки умным домом класса «Е» приведены в приложении 2.

Требования к признанию новостройки умным домом класса «D» приведены в приложении 3.

Требования к признанию новостройки умным домом класса «C» приведены в приложении 4.

Требования к признанию новостройки умным домом класса «B» приведены в приложении 5.

Требования к признанию новостройки умным домом класса «A» приведены в приложении 6.

  

Фото: www.furnishhome.ru

   

 

Приложение 1

Функции умного дома

 

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

 

1.1. Автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении ресурсов:

 1.1.1. вода холодная

 1.1.2. вода горячая (если есть централизованное снабжение)

 1.1.3. электричество

 1.1.4. отопление (если есть централизованное снабжение)

 1.1.5. газ (если есть централизованное снабжение)

1.2. Интеграция для гарантии правильных начислений

 1.2.1. с РСО

 1.2.2. с ГИС ЖКХ

1.3. Получение квитанций УК и оплата в web-приложении

1.4. Интерактивный анализ потребления ресурсов

 1.4.1. в доме

 1.4.2. в квартире

   

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

 

2.1. Видеонаблюдение общедомовое

Предмет наблюдения

Доступ к архиву видеозаписей

 1. двор

 2. вход в подъезд

 3. этажи подъезда

 4. лифт (при наличии)

 5. паркинг (при наличии)

 1. просмотр по заявке в УК

 2. авторизованный через web-приложение

  

2.2. Видеонаблюдение индивидуальное

2.3. Видеоаналитика

 2.3.1. распознавание номеров

 2.3.2. распознавание лиц

 2.3.3. выявление скопления людей

 2.3.4. выявление оставления вещей

 2.3.5. выявление драк

 2.3.6. выявление ДТП

2.4. Видеодомофония общедомовая

 2.4.1. просмотр камер видеонаблюдения онлайн

 2.4.2. тревожная кнопка для вызова охраны, консьержа и (или) экстренных служб

 2.4.3. получение технических сообщений от УК (например, бегущая строка)

 2.4.4. просмотр архива видеонаблюдения

 2.4.5. отключение системы по расписанию (например, ночью)

 2.4.6. сигнализация при попытке взлома

 2.4.7. переадресация вызовов на мобильное приложение и (или) телефон абонента

 2.4.8. управление фото- и видеофиксацией посетителей

 2.4.9. управление светом при поступлении звонка от посетителей

 2.4.10. высокое качество разрешения онлайн просмотра камер видеонаблюдения

2.5. Видеодомофония индивидуальная

     

Группа функций III

(управление доступом)

  

3.1. СКУД — удаленное управление доступом людей

Инструмент доступа

Место доступа

 1. через брелок или карту

 2. через видеодомофон (связь с квартирой)

 3. через PIN-код

 4. через QR-код, штрих-код

 5. через мобильное приложение

 6. через биометрию (распознавание лиц, отпечаток пальца и пр.)

 1. на территорию ЖК

 2. в подъезд

 3. в колясочную, велосипедную на чердак, эксплуатируемую крышу (при их наличии)

  

3.2. СКУД — удаленное управление доступом транспорта

Инструмент доступа

Место доступа

1. через брелок, карту или UHF метку

2. через видеодомофон (связь с квартирой, охранником)

3. через PIN-код

4. через QR-код, штрих-код

5. через мобильное приложение

6. через распознавание номера

1. на территорию ЖК

2. в паркинг

     

Группа функций IV

(безопасность, управление инженерными системами в квартире)

 

4.1. Фиксирование протечек воды

 4.1.1. с автоматическим запиранием стояка квартиры

 4.1.2. с отправкой уведомления владельцу и (или) УК

 4.1.3. с указанием места протечки через мобильное приложение

 4.2. Фиксирование утечек газа

 4.2.1. с запиранием стояка квартиры

 4.2.2. с отправкой уведомления владельцу и (или) УК, в аварийную службу

4.3. Автоматизация отключения/включения/регулирования отопления в квартире

 4.3.1. общеквартирное

 4.3.2. покомнатное

4.4. Автоматизация отключения/включения освещения в квартире

4.5. Автоматизация отключения/включения электроприборов в квартире

4.6. Автоматизация отключения/включения кондиционеров в квартире

4.7. Автоматизация регулирования уровня влажности в квартире

4.8. Автоматизация регулирования CO2 в квартире

4.9. Удаленное обнаружение проникновения в квартиру.

 

Фото: www.hitmoll.com

   

Приложение 2

Требования к признанию новостройки умным домом класса Е

 

Для признания новостройки умным домом класса «Е» застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующий минимальный набор функций:

   

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

  

1.1. автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении ресурсов:

холодной воды;

• горячей воды (при наличии централизованного снабжения);

• электричества.

    

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

    

2.1.1. видеонаблюдение общедомовое за двором;

Требования к сроку хранения и способу доступа к архиву видеозаписей:

• срок хранения видеозаписей не менее 1-го дня;

• доступ к архиву видеозаписей любым из способов: авторизованный через web-приложение; запрос в УК.

  

Группа функций III

(управление доступом)

 

3.1.1. удаленное управление доступом людей:

• на территорию ЖК;

• в подъезд;

• в помещения общего пользования при их наличии (колясочная, велосипедная, чердак, эксплуатируемая крыша);

3.2.1. удаленное управление доступом транспорта:

• на территорию ЖК;

• в паркинг при его наличии.

   

Группа функций VI

(клиентский сервис)

   

6.1. автоматизация работы УК с заявками жителей через web-приложение.

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирный дом не может быть признан умным.

     

Фото предоставлено компанией Брусника

    

Приложение 3

Требования к признанию новостройки умным домом класса D

   

Для признания новостройки умным домом класса «D» застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующие функции в дополнение к функциям умного дома класса «E»:

  

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

 

1.1. автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении холодной и горячей воды должны осуществляться с использованием ультразвуковых (цифровых) расходомеров;

1.2.1. интеграция системы автоматизированного сбора и передачи в УК данных о расходовании ресурсов с информационными системами РСО;

1.4.2. интерактивный анализ потребления ресурсов в квартире.

  

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

  

2.1. видеонаблюдение за входом в подъезд, этажами подъезда. Срок хранения видеозаписей не менее 2-х дней;

2.4. видеодомофония общедомовая:

просмотр камер видеонаблюдения онлайн;

• тревожная кнопка для вызова охраны, консьержа и (или) экстренных служб.

  

Группа функций III

(управление доступом)

  

3.1. ролевая модель управления удаленным доступом в помещения общего пользования при их наличии (колясочная, велосипедная, чердак, эксплуатируемая крыша);

3.1. удаленный доступ людей на территорию ЖК, в подъезд, в помещения общего пользования (при их наличии) любым из следующих способов:

• через видеодомофон (связь с квартирой);

• через PIN-код;

• через QR-код;

• через штрих-код;

• через мобильное приложение;

• через биометрию (распознавание лиц, отпечаток пальца и пр.);

3.2. удаленное управление доступом транспорта на территорию ЖК, в паркинг при его наличии любым из следующих способов:

• через видеодомофон (связь с квартирой, охранником);

• через PIN-код;

• через QR-код;

• через штрих-код;

• через мобильное приложение;

• через распознавание номера.

  

Группа функций V

(управление инженерными системами дома, жилого комплекса)

  

5.8.1. автоматизация управления лифтами — размещение на востребованных этажах при простое (при наличии лифта).

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирному дому не может быть присвоен класс «D» умного дома.

    

Фото: www.static.tildacdn.com

  

Приложение 4

Требования к признанию новостройки умным домом класса C

 

Для признания новостройки умным домом класса «C» застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующие функции в дополнение к функциям умного дома класса «D»:

 

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

 

1.1.3. автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении электричества с применением счетчиков с возможностью тарификации;

1.1.4. автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении теплоносителя (при наличии центрального отопления);

1.2.2. интеграция системы автоматизированного сбора и передачи в УК данных о расходовании ресурсов с информационной системой ГИС ЖКХ;

1.3. получение квитанций УК и оплата в web-приложении;

1.4.1. интерактивный анализ потребления ресурсов в многоквартирном доме.

 

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

 

2.1. видеонаблюдение за лифтом, паркингом при их наличии. Срок хранения видеозаписей не менее 7-ми дней;

2.2. видеонаблюдение индивидуальное;

2.3. видеоаналитика:

• распознавание лиц;

• распознавание номеров;

2.4. видеодомофония общедомовая:

• получение технических сообщений от УК (например, бегущая строка);

• просмотр архива видеонаблюдения;

• отключение системы по расписанию (например, ночью);

   

Группа функций III

(управление доступом)

  

3.1. управление удаленным доступом людей через видеодомофон (связь с квартирой), PIN-код, QR-код или штрих-код с ролевой моделью доступа;

либо

удаленный доступ людей любым из следующих способов:

• через мобильное приложение;

• через биометрию (распознавание лиц, отпечаток пальца и пр.);

3.2. удаленное управление доступом транспорта любым из следующих способов:

• через мобильное приложение;

• через распознавание номера + любой дублирующий идентификатор.

   

Группа функций IV

(безопасность, управление инженерными системами в квартире)

   

4.1. фиксирование протечек воды:

• с отправкой уведомления владельцу и (или) УК;

• с указанием места протечки через мобильное приложение;

4.2.1. фиксирование утечек газа с запиранием стояка квартиры (при наличии газа);

4.3.1. автоматизация отключения/включения/регулирования отопления в квартире в целом;

4.9. система удаленного обнаружения проникновения в квартиру.

  

Группа функций VI

(клиентский сервис)

  

6.5. Wi-Fi во дворе и в МОП.

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирному дому не может быть присвоен класс «C» умного дома.

   

Фото: www.saucyintruder.org

   

Приложение 5

Требования к признанию новостройки умным домом класса B

   

Для признания новостройки умным домом класса «B» застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующие функции в дополнение к функциям умного дома класса «C»:

  

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

  

1.1.4. автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении теплоносителя (при наличии центрального отопления) должно осуществляться с использованием ультразвуковых (цифровых) расходомеров;

1.1.5. автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении газа.

  

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

 

2.1. срок хранения видеозаписей не менее 14-ти дней;

2.4. видеодомофония общедомовая:

• сигнализация при попытке взлома;

• переадресация вызовов на мобильное приложение и (или) телефон абонента;

• управление фото- и видеофиксацией посетителей;

• управление светом при поступлении звонка от посетителей.

    

Группа функций IV

(безопасность, управление инженерными системами в квартире)

 

4.1.1. фиксирование протечек воды с автоматическим запиранием стояка квартиры;

4.2.2. фиксирование утечек газа (при наличии газа) с отправкой уведомления владельцу и (или) УК, в аварийную службу;

4.3.2. автоматизация отключения/включения/регулирования отопления в квартире покомнатное.

  

Группа функций V

(управление инженерными системами дома, жилого комплекса)

 

5.1. автоматизация регулирования освещением МОП внутри дома.

   

Группа функций VI

(клиентский сервис)

 

6.6. усиление сигнала сотовой связи в местах со слабым сигналом (подземный паркинг, лифт и т.п.).

 

Группа функций VII

(мониторинг работоспособности сервисов)

 

7.1. мониторинг функции 1.1;

7.2. мониторинг функции 2.1.

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирному дому не может быть присвоен класс «B» умного дома.

   

Фото: www.almode.ru

    

Приложение 6

Требования к признанию новостройки умным домом класса A

   

Для признания новостройки умным домом класса «A» застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующие функции в дополнение к функциям умного дома класса «B»:

    

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

  

2.1. срок хранения видеозаписей не менее 30-ти дней;

2.4. видеодомофония общедомовая — высокое качество разрешения онлайн просмотра камер видеонаблюдения.

    

Группа функций IV

(безопасность, управление инженерными системами в квартире)

   

4.4. автоматизация отключения/включения освещения в квартире;

4.5. автоматизация отключения/включения электроприборов в квартире;

4.6. автоматизация отключения/включения кондиционера в квартире;

4.7. автоматизация регулирования уровня влажности в квартире;

4.8. автоматизация регулирования COв помещениях дома.

   

Группа функций V

(управление инженерными системами дома, жилого комплекса)

   

5.2. автоматизация регулирования подсветкой фасада дома;

5.3. автоматизация регулирования освещением дворовой территории;

5.4. системы водоочистки дома до уровня питьевой;

5.8. автоматизация управления лифтами (при наличии лифта) —  автоматический спуск лифта на 1 этаж и/или автоматический выбор этажа доставки жильца через идентификацию по СКУД.

   

Группа функций VI

(клиентский сервис)

  

6.4. предустановка Wi-Fi в квартирах;

6.7. единое мобильное приложение для функций умного дома 1.3, 1.4, 2.12.3, 3.1.5, 3.2.5, 4.1.2, 4.1.3, 4.2.2, 4.34.9, 6.16.3.

  

Группа функций VII

(автоматизированный мониторинг работоспособности сервисов)

  

7.3. мониторинг функции 2.4;

7.4. мониторинг функций 5.1-5.3;

7.4. мониторинг функции 5.4;

7.4. мониторинг функции 5.8.

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирному дому не может быть присвоен класс «A» умного дома.

   

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Жилищный фонд в РФ, включая новостройки, оснастят инжиниринговыми системами умного дома

Всем новостройкам России будет присвоена одна из категорий умного дома

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ 

Умный дом: каким он должен быть и сколько за него готовы платить покупатели квартир в новостройках

Утверждены первые восемь национальных стандартов в области развития «умных городов»

Перенос даты начала обязательного оснащения новостроек «умными» приборами учета электроэнергии: мнение застройщиков