Актуальную тему анализирует исполнительный директор Ассоциации производителей теплоизоляционных материалов из экструдированного пенополистирола (РАПЭКС) Мария БОЧКОВСКАЯ.

 

 

Тема повышения энергетической эффективности в строительстве сегодня является ключевой в общемировой тенденции устойчивого развития. Помимо экологической составляющей внедрение современных энергоэффективных технологий застройщиками отвечает запросу потребителя на экономию средств при эксплуатации недвижимости.

Однако имеющийся в России жилищный фонд характеризуется чрезвычайно низкой энергетической эффективностью. Свыше 54% многоквартирных домов потребляют объемы энергии в два раза больше, чем аналогичные современные МКД. Во вводимом в эксплуатацию жилье только 27—30% объемов полностью соответствуют таким показателям энергетической эффективности, как А++, А+, А, В, С.

Чтобы корректно представить выгоды домохозяйств в экономии на услугах ЖКХ, важно понимать масштабы трат жильцов. Так по данным Росстата, только в 2019 году финансовый оборот в сфере жилищно-коммунального хозяйства составил весомую сумму в размере почти 5,5 трлн руб., причем практически 86,1% оплачивалось гражданами страны — физическими лицами, а доля муниципальных предприятий и государственных организаций при этом составила 13,9% от общей стоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства.

В этом году ВЦИОМ проведено онлайн-исследование среди жителей городов-миллионников России, которое выявило проблемы и репрезентативно охарактеризовало потребности жильцов МКД в отношении тепловых характеристик домов. В частности, люди жаловались на низкую (33%) или слишком высокую температуру воздуха в квартире (33%), на сухой воздух (29%), холодный пол (23%), холодный подъезд (22%), холодные стены (20%). Показательно то, что большая часть жильцов многоквартирных домов, две трети опрошенных, готовы заплатить на 1—2% больше за квадратный метр при условии снижения коммунальных платежей, если такого рода дополнительные вложения окупятся в течении пяти лет.

93% респондентов сошлись во мнении, что срок службы дома должен превышать 50 лет, 63% считают, что в случае выбора теплоизоляции, например, для кровли предпочтение стоит отдавать в пользу более дорогостоящего решения со сроком службы не менее 25 лет. Кроме того, 66% опрошенных хотели бы получить информацию о решениях и материалах, которые были использованы при строительстве — а именно о типе утеплителя, конструктиве кровли, составе стен.

Сегодня, по мнению 43% опрошенных, их жилью необходимо лучшее утепление, учитывая тот факт, что более половины из них в холодное время года пользуются дополнительными отопительными приборами с разной степенью интенсивности.

Основываясь на мнениях людей, можно сделать вывод о предпочтениях потребителей, ориентированных на качественные решения, гарантирующие сбережение энергии и долгий срок эксплуатации, даже в угоду увеличения стоимости жилья при покупке.

В последние несколько лет наметилась значительная тенденция получения девелоперами и застройщиками дополнительного конкурентного преимущества благодаря позиционированию высокого уровня энергоэффективности строящихся объектов. При этом покупатель становится все более осведомленным в отношении качества проживания и о значительной экономии на жилищно-коммунальных услугах благодаря применению энергоэффективных технологий.

Говоря о классе энергоэффективности, который присвоен объекту, важно подчеркнуть, что львиная доля заслуг в повышении энергоэффективности здания обусловлена использованием качественных изоляционных материалов. В связи с этим особую важность приобретает вопрос применения оптимальных конструктивных решений для утепления ограждающих конструкций. Теплоизоляция из экструзионного пенополистирола (XPS) применяется для защиты от потерь тепла для всех конструкций зданий — это стены, цокольные части, фундаменты, отмостки, перекрытия, железобетонный каркас, кровли. Высоких показателей в сохранении энергии XPS достигает благодаря уникальной комбинации низкой теплопроводности — менее 0,034 Вт/м К и нулевого водопоглощения. Свойства материала сохраняются на протяжении всего срока службы, который составляет не менее 50 лет.

 

 

Для должного донесения информации об экономии средств покупателя в ходе эксплуатации и о значительном повышении качественного уровня жизни в жилье с высоким индексом энергоэффективности необходимо привести некоторые цифры. Например, экономия на платежах за коммунальные услуги может составить до 40%. И, наоборот, по мнению экспертов, удешевление строительства благодаря использованию дешевых изоляционных материалов, которые хуже сохраняют комфортную температуру в квартирах, вызовет рост расходов жильцов на обогрев и кондиционирование на 30%.

Именно этот аспект значительной экономии говорит в пользу все более возрастающей приверженности застройщиков выбору технологий строительства, предполагающих сбережение энергии и переориентацию покупателей на покупку соответствующего жилья: покупатель экономит на жилищно-коммунальных платежах, находится в здоровой и комфортной среде.

 

 

Говоря о других заинтересованных сторонах — инвесторе, заказчике, девелопере, генеральном проектировщике и генподрядчике, помимо обоснованного увеличения стоимости квадратного метра правильно будет выделить следующие выгоды, связанные со строительством энергоэффективного жилья:

• инвестор, либо заказчик снижает инвестиционные риски и затраты на присоединение к сетям естественных монополистов, благодаря вложениям в актуальный высококачественный продукт;

• девелопер формирует базу маркетинговой стратегии для рыночного продвижения объекта, повышает конкурентные преимущества;

• генпроектировщик и генподрядчик формируют современные компетенции, позиционируют свои конкурентные преимущества, повышают профессионализм команды исполнителей;

• собственник становится владельцем высококачественного продукта, снижает затраты на эксплуатацию, позиционирует бренд.

Мария БОЧКОВСКАЯ, исполнительный директор РАПЭКС
+7 916 125-31-21
mb@rapex-org.ru 
https://www.rapex-org.ru 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Интеллектуальные системы учета электроэнергии должны быть российского производства

Минстрой вместе с ОНФ проанализируют причины снижения энергоэффективности многоквартирных домов

Требования энергетической эффективности вновь будут изменены

Новые правила определения класса энергоэффективности жилья сократят стоимость строительства на 10—15%

Определен основной критерий оценки энергоэффективности новостроек

Правила установления требований энергоэффективности кардинально изменятся

Брусника построила в Новосибирске дом с солнечными панелями на крыше

Спикеры RosBuild-2020. Леонид Питерский (НОЭ): Нужны единые подходы к определению эффективности использования ресурсов во всех типах зданий

В очередной аналитической статье создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексея ТУГАРЕВА речь пойдет о методах привлечения частных инвестиций в проект.

  

Фото: © Alexandr Shevchenko / Фотобанк Лори

   

Автор статьи считает, что она будет полезна тем, кто планирует запуск собственного проекта, но при этом не обладает для этого собственным капиталом в достаточном объеме или же по тем или иным причинам не хочет или не может привлекать банковское финансирование.

В таких случаях единственным выходом остается привлечение частных инвестиций, и сегодня эксперт рассматривает инструменты и переговорные тактики, которые с высокой долей вероятности приведут к успешному результату, а также те, что использовать крайне нежелательно.

Правильная подготовка к диалогу с инвестором состоит из следующих частей:

• Финансовая модель;

• Тизер;

• Защита собственного участия;

• Аргументация.

 

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

 

Финансовая модель

Вменяемый инвестор никогда не будет рассматривать ваш проект без финансовых расчетов. Порой желающие привлечь инвестиции пытаются довольствоваться расчетами, выполненными, что называется, «на коленке»: рисуют инвестору цифры на салфетке в ресторане или готовят распечатанную на 1 листе таблицу из пяти строчек.

Все это выглядит достаточно бледно, и шансы на успех в данном случае, как правило, сводятся к нулю. Предлагаем готовиться к переговорам «по-взрослому», а значит, финансовая модель должна содержать полноценные обязательные разделы:

• Исходные данные проекта (ТЭП, удельные показатели, используемые ставки и т. д.);

• График реализации;

• Потоки;

• Дополнительные расчеты (изменение ВРИ, налоги, арендные платежи и т. д.);

• ФЭП (финансово-экономические показатели).

При формировании финпотоков надлежит стремиться, с одной стороны, к максимально быстрому началу получения выручки и, с другой, — к максимально быстрому возврату средств инвестора.

Нужно понимать, что люди, которые вкладывают деньги в проект, смотрят в первую очередь не на общий объем затрат, а на работу собственного капитала: необходимую сумму вложений и срок ее возврата. Прочие затраты проекта должны покрываться либо из доходов (что предпочтительно), либо из заемных средств банка.

Использование банковских займов при текущей ключевой ставке — высокорискованное предприятие, способное уничтожить экономику проекта. Прибегать к ним в сегодняшней ситуации можно в двух случаях:

• Задействование льготных программ с частичным сокращением процентной ставки за счет госпрограмм (поддержка туризма, поддержка производства и т. д.).

• Очень быстрый возврат заемных средств, который должен быть подкреплен «железобетонными» обоснованиями (например, конструкцией build-to-suit или подтвержденными предзаказами на планируемую продукцию).

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Тизер

Данный материал может называться по-разному: «резюме проекта», «предварительный бизнес-план». Мы с партнерами предпочитаем говорить «тизер». Суть данного документа заключается в донесении до потенциального инвестора всей основной значимой информации и параметров проекта посредством краткого емкого презентационного материала.

С точки зрения наполнения данный документ должен содержать следующие разделы:

• Общее описание: местоположение, содержание проекта, технологическая суть;

• ТЭП проекта;

• Общая схема реализации проекта, на основании которой в дальнейшем предполагается составление и утверждение Term sheet (листа основных условий). При этом схема должна максимально защитить интересы инвестора и ваши. Вложения на каждом этапе должны быть застрахованы, а риски сведены к минимуму.

• ФЭП проекта в составе:

- сроки реализации проекта;

- срок возврата инвестиций (точка безубыточности — веха во времени, когда инвестор вернет собственные вложения);

- общий объем затрат проекта, выручка и прибыль;

- общая рентабельность на все затраты проекта;

- IRR — годовая доходность капитала инвестора. Посредством этого показателя инвестор в первую очередь будет сравнивать проект с текущими ставками по депозитам и другими своими возможностями вложений. Желательно, чтобы доходность капитала инвестора в вашем проекте была существенно выше, чем текущие возможности инвестора, иначе ему незачем будет брать на себя риски работы с вами, и он останется в своих текущих инструментах;

- срок окупаемости и чистая годовая прибыль после формирования полного операционного потока (как правило – ввода объекта и сдачи площадей в аренду, но возможны и другие варианты). Особенно это важно для проектов долгого цикла с собственным операционным управлением (гостиницы, ТЦ и прочие пенсионные активы). Продумайте, где ваш заработок в таком проекте. Если модель подразумевает начало получения прибыли через 5—10 лет, и вы хотите от нее 20%, это, скорее всего, плохая концепция, т. к. до прибыли не доживут либо кто-то из участников, либо, как минимум, ваши взаимоотношения с инвестором.

• Подтвержденный опыт по уже реализованным аналогичным проектам. При отсутствии такового придется применить креатив: заручитесь опытом команды, опытом привлекаемых в проект партнеров и т. д. Если ничего этого нет, соберите максимально релевантную аналитику по аналогичным проектам со ссылками на цифры, подтвержденную экспертизу.

• Чем будут гарантированы вложения инвестора:

- инвест-актив уходит в залог;

- залоговые обязательства за рамками текущего проекта с вашей стороны, со стороны текущего собственника актива.

  

Защита собственного участия

Какую бы конструкцию взаимоотношений с инвестором вы ни планировали, необходимо всегда заранее продумать защиту своих интересов в данном проекте — иначе говоря, что препятствует тому, чтобы вас из него «подвинули» на каком-то из этапов. Хорошими способами защитить свои интересы будут следующие:

• Технология реализации проекта замкнута на вас, неотделима от вас, и это в явном виде должно подразумеваться в тизере. Технология не должна быть легко приобретаема и легко заменяема, сопоставимые варианты замены вас в проекте должны быть либо недостижимы, либо дороже, чем ваша заявляемая доля прибыли.

• На вас завязан административный ресурс, необходимый для реализации проекта. Как и с технологией, он не должен быть легко заменяем.

• Вам принадлежит актив, необходимый для реализации проекта либо его часть. Вы можете быть юридически зафиксированы в проекте (как кредитор, держатель части пакета акций и т. д.).

• Вы готовы взять на себя полную или значительную часть операционного управления проектом, и цена вашей доли не должна быть выше рыночных условий. По какому-то критерию это должно быть выгодно инвестору (технологически, географически и т. д.).

• Отношения с вами по какой-либо причине могут быть сильно нужны инвестору за пределами данного проекта, и ценность этого партнерства выше, чем выгода от того исключить вас из проекта.

В идеале хорошо бы использовать комбинацию обозначенных факторов.

При этом крайне не рекомендуется прибегать к следующим весьма распространенным способам в попытке защитить свои интересы:

• уповать на дружеские, добрососедские, альтруистичные мотивы, деловую этику и т. д. или полагаться на удачу, лень или чистоплотность инвестора;

• скрывать информацию о проекте (об активе, о текущем собственнике, о технологии реализации и т. д.);

• изначально запугивать статусом — своим, родственников или партнеров.

  

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

  

Аргументация

После того как все необходимые материалы подготовлены, предоставлены, а инвестор проявил предварительную заинтересованность проектом, наступает момент подготовки непосредственно к встрече и переговорам. Представленная ниже информация поможет привести максимально эффективные доводы, повышающие вероятность положительного исхода ваших переговоров.

Самый сильный довод — это ваше участие в проекте своими деньгами. Даже если инвестор вкладывает 100 млн., а вы — 5 млн., это будет говорить о том, что вы верите в проект, а не просто разводите кого-то на деньги.

Если собственных денег нет, привлеките сначала более близкого, но маленького инвестора на 5 млн., а потом уже ловите большую рыбу со 100 млн. И так далее — может быть, имея 105 млн. «на руке», вы дотянетесь до инвестора с объемом 1 млрд.

Инвестиционный бизнес — это, прежде всего, искусство увязывания интересов всех сторон на взаимовыгодных условиях.

Старайтесь избегать наречий и общих формулировок, особенно эмоциональных, не подкрепленных цифрами и расчетами: «много — мало», «крайне высокодоходный», «огромная доходность» и т. д.

Показатели в подготовленных материалах должны легко читаться и быть понятными. При этом сам материал не должен быть слишком большим. Если вы войдете в первичные отношения, развернутый бизнес-план подготовить никогда не поздно. Если не уверены, дайте кому-то почитать материалы и спросите, понятно ли, что тут написано и в чем выгода для инвестора.

В материалах должна присутствовать железная логика. Из А должно следовать Б, потом В, сравниваемые величины должны быть релевантными, показатели должны использоваться и сравниваться в одной размерности и т. д. Если самостоятельно подготовить такие материалы вы не в состоянии, привлеките финансиста в области инвестиций, юриста или профильную компанию на аутсорсе, где есть и те и другие.

Подавляющее большинство материалов, которые мне доводилось видеть, вызывают улыбку. Среди наиболее распространенных доводов, которыми инвестор разнесет ваш проект в пух и прах, наиболее часто встречаются такие:

• А почему не посчитаны налоги?

• А что будет с проектом, если мы не получим разрешение на то-то и то-то на определенном этапе?

• А что нам делать, если собственник актива решит выйти из соглашения на какой-либо фазе? А если он продаст свою долю третьим лицам?

• А с чего вы взяли, что эта схема является легитимной?

 

Поставьте себя на место инвестора. Потренируйтесь в защите проекта с кем-то из друзей или коллег, кто в этом силен, погоняйте этот диалог в голове. Постарайтесь представить, достаточно ли весомыми были бы для вас, обладай вы необходимой суммой денег, подготовленные аргументы относительно того, что нужно вложить деньги именно в этот проект, а не куда-либо еще.

Постарайтесь смоделировать все возможные отрицательные сценарии каждого этапа: негативное поведение каждого из участников процесса, грядущее возможное изменение экономической ситуации, возможное изменение законодательства, увеличение сроков реализации этапов, отсутствие необходимой рабочей силы в искомой локации и т. д. На каждый довод у вас должен быть компенсирующий механизм и контраргумент. Постарайтесь отразить это в предварительной финансово-юридической схеме в составе Схемы реализации проекта.

Помните о том, что безрисковых проектов не существует. Инвестпроект — это риск в любом случае. Ваша задача минимизировать его для инвестора (и для себя заодно), но исключить полностью — невозможно. Используйте это как довод в ходе переговоров. Если вы играете в венчур (высокий риск), доходность тоже должна быть запредельной (сотни процентов годовых).

Подготовка к диалогу с инвестором — это, в первую очередь, тестирование проекта, в том числе и для вас. Если проект не прошел тест по каким-либо параметрам (низкая выявленная доходность, слишком большие риски, невозможность защитить свои интересы и высокая вероятность того, что вас исключат из проекта на каком-то этапе), у вас есть следующие варианты:

• Откажитесь от идеи реализации этого проекта. Ничего страшного, проектов много, а ваше время не безгранично.

•  В заключение статьи Алексей Тугарев (на фото ниже) советует обратить внимание на брокеридж, если не получается реализовать проект в качестве участника — ведь лучше потратить меньше усилий и заработать один рубль вместо пяти, чем ничего.

         

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

    

Если у вас есть проект на продажу или вам требуется сторонняя экспертиза в подготовке описанных материалов, команда Академии девелопмента будет рада помочь. Много лет мы участвуем в оценке перспективных проектов в интересах инвесторов самого разного масштаба.

Кроме того, на сегодняшний день наша компания обладает всеми необходимыми ресурсами для собственного участия в проектах: инвестиционное подразделение, юридическая поддержка, собственная служба технического заказчика, пул лояльных инвесторов, доверяющих нашей экспертизе. Будем рады сотрудничеству.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

 

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте