Своими мыслями на этот счет с порталом ЕРЗ.РФ поделился управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ (на фото).

  

Фото: www.homeleader.pl

    

Эпидемия COVID-19 меняет мир и привычный образ жизни людей. Коронавирус и вынужденное заточение заставили по-новому взглянуть не только на обустройство собственной квартиры, но и повысить требования к качественным характеристикам новостроек, организации общественных пространств и инфраструктуре современных ЖК.

Мы не можем исключить повторение вирусной катастрофы, а значит нужно извлечь урок на будущее и вносить изменения в некоторые параметры объектов жилой недвижимости уже сегодня. 

   

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

   

Танцы на балконах

Спрос на квартиры без балконов и лоджий, а также распространенная привычка присоединять эти помещения к комнате или кухне заставили застройщиков пересмотреть квартирографию своих проектов. Компенсировав их отсутствие дополнительными местами хранения (гардеробными и отдельными кладовыми), проектировщики ввели моду на «гладкие» фасады. Но пандемия коронавируса способна изменить этот тренд и повысить востребованность дополнительных пространств.

   

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

   

Вынужденная самоизоляция заставила людей по-новому взглянуть на балконы и лоджии, которые традиционно выполняли функцию кладовки для ненужных или крупногабаритных сезонных вещей. Сегодня из привычных мест хранения они превратились в жизненно необходимые пространства.

Для семей с маленькими детьми в условиях карантина пребывание на балконе частично компенсирует прогулки на улице. А в малогабаритных квартирах, где вообще сложно найти уединенное место, балконы и лоджии оборудуют под рабочие места.

   

Фото: www.krov-torg.ru

   

В ближайшее время застройщики вряд ли будут вносить изменения в текущие проекты, чтобы предусмотреть наличие балконов и лоджий. Но в долгосрочной перспективе их количество может увеличиться. Продолжением этого тренда также станет появление открытых общественных пространств внутри зданий в виде террас или озелененных кровель.

    

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

    

Чистый воздух – залог здоровья  

Можно ли заразиться коронавирусом через вентиляцию в многоквартирном доме? Инфекция передается воздушным путем через мелкие частицы, которые могут оставаться в воздухе в течение нескольких часов и транспортироваться на расстояния, в том числе по вентиляционным шахтам.

Медики утверждают, что риск заразиться таким образом минимален: для заражения необходимо попадание большого количества частиц в организм, а не единичных. Однако людей с повышенной тревожностью за свое здоровье эти объяснения вряд ли успокоят.

  

Фото: www.tyum.truboproduct.ru

    

Если до распространения коронавируса покупатели жилья редко интересовались тем, как устроена вентиляция в доме и есть ли в нем система отчистки и обеззараживания воздуха, то сегодня эти вопросы выходят на первый план, и застройщики не могут их игнорировать.

Очевидно, что после завершения пандемии изменятся требования к качественным характеристикам инженерных систем с точки зрения санитарно-эпидемиологических показателей.

   

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

   

Современные системы вентиляции и системы обеззараживания воздуха появятся в том числе и в проектах массового сегмента. Изменения коснутся не только инженерии: в отделке мест общего пользования увеличится доля материалов и покрытий, легко поддающихся дезинфекции.

    

Фото: www.i.multilisting.su

    

Авто у дома

Снижение экономической активности и уменьшение доходов населения вследствие распространения коронавируса отрицательно сказались на продажах на автомобильном рынке. Однако в долгосрочной перспективе ситуация может измениться.

Риск подцепить инфекцию в общественном транспорте увеличивается. Так, в Москве люди быстро осознали это, и метро почти сразу опустело. Кто мог, пересел на собственный или арендованный в каршеринге автомобиль, который является более безопасным средством передвижения в условиях пандемии.

   

Фото: www.sevnotariat.ru

    

Коронавирус изменит отношение к собственному здоровью и в будущем люди будут отдавать предпочтение личному автотранспорту, что может привести к дефициту парковочных мест в современных жилых комплексах. Застройщикам стоит заблаговременно учесть это обстоятельство и при проектировании объектов в будущем отводить под эти нужды больше квадратных метров.

Продолжением этой тенденции также станет расширение сотрудничества между застройщиками и компаниями, оказывающими услуги на рынке каршеринга.

    

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

    

Условия для удалёнки

По данным исследования hh.ru сегодня 30% соискателей находятся на удаленной работе, при этом больше половины из них являются штатными сотрудниками. Эти цифры объясняют растущую популярность коворкингов, в том числе в составе жилых комплексов.

Коронавирус дал возможность поставить масштабный эксперимент на рынке труда. Он продемонстрировал работодателям, что большинство специалистов, занимающихся интеллектуальным трудом, могут эффективно выполнять поставленные задачи вне офиса.

   

www.avatars.mds.yandex.net

    

Когда закончится пандемия, компании оставят часть сотрудников дома, чтобы снизить расходы на аренду офисных площадей и операционную деятельность. Да и сами сотрудники, оценившие преимущества такого формата работы, вряд ли захотят вернуться в офис.

Вне зависимости от кризисных тенденций, работа на удалёнке становится общемировым трендом, который активно пропагандирует поколение миллениалов. Все эти факторы усиливают популярность коворкингов, а значит, после того, как будет снят карантин, спрос на них увеличится.

Кто знает, возможно, наличие «гибкого офиса» на территории ЖК станет одним из критериев при выборе новостройки в будущем.

    

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

    

Общественные пространства и работа УК

В условиях пандемии безопасность и здоровье жителей во многом зависят от качества предоставляемых услуг управляющих компаний. И речь идёт не только о санитарной обработке мест общего пользования дезинфицирующими средствами.

Управляющие компании, прошедшие путь цифровой трансформации, в условиях пандемии способны свести к минимуму контакт с жителями и реагировать на запросы онлайн. А самые прогрессивные из них, предлагающие услуги консьержа, могут создать условия для полной самоизоляции. Достижению этих целей также способствует разнообразная инфраструктура ЖК, в частности наличие продовольственных магазинов в шаговой доступности.

  

  

Пандемия коронавируса предъявляет новые требования к безопасности общественных пространств. Какой-то период времени общественные места досуга и отдыха будут менее востребованы, что снизит темпы развития локальных комьюнити.

Однако если в границах отдельно взятого ЖК удастся предотвратить распространение COVID-19, после завершения пандемии кризис доверия получится быстро преодолеть и вернуть жителей к привычному образу жизни.

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

   

 

     

    

    

     

    

Другие публикации по теме:

Дистанционная передача ключей от квартиры: мнения застройщиков разделились

Строительная отрасль в условиях турбулентности: стресс-тест на импортозамещение

Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс», г. Москва): Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток

9 апреля на пресс-конференции в ТАСС руководители аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг и Никита Белоусов презентовали аналитический доклад о состояния дел и основных тенденциях в сфере жилищного строительства, а также оценили влияние пандемии коронавируса на отрасль.

     

Фото: www.itd2.mycdn.me

    

1. Состояние дел и основные тенденции в сфере жилищного строительства

Финансирование отрасли: структура

С переходом на проектное финансирование происходит существенное изменение структуры финансирования отрасли. Объем банковского кредитования к 2024 году должен увеличиться в 10 раз.

 

Источник: ДОМ.РФ

     

Средняя годовая ставка по кредитам для застройщиков

Средняя годовая ставка по кредитам проектного финансирования составила в 2019 году 5—7% годовых, прирост себестоимости строительства — не более 3—4%.

   

Рост цен

Переход к проектному финансированию не привел к значительному ускорению роста цен на жилье:

• по состоянию на конец IV квартала 2019 г. стоимость жилья на первичном рынке выросла на 8% к IV кварталу 2018 г. (в 2018 г. — на 7,4%);

• в реальном выражении цены на жилье продолжили расти, но пока не вернулись к значениям 2013—2015 гг.;

• рост цен на жилье, не превышающий рост заработной платы, необходим для увеличения финансовой устойчивости застройщика и повышения инвестиционной привлекательности отрасли жилищного строительства;

рост цен на вторичном рынке менее заметный:

— 3,8% в номинальном выражении;

— 0,7% в реальном выражении.

  

Источник: ДОМ.РФ

   

Счета эскроу

Доля жилищного строительства со счетами эскроу достигла 30,8%.

    

Источник: ДОМ.РФ

      

В среднем с июня 2019 года доля строительства с использованием счетов эскроу увеличивается в месяц на 3%.

 

Источник: ДОМ.РФ

       

Структура текущего жилищного строительства

За I квартал 2020 года произошло уменьшение по следующим показателям:

• объем текущего строительства многоквартирных домов — на 6,7%;

• количество строящихся объектов — на 6,8%;

• количество застройщиков — на 3,9%.

Основной объем уменьшения текущего строительства приходится на ввод жилья (9,3 млн км. м) и на отзыв проектных деклараций (2,7 млн кв. м). При этом новых проектов выведено на рынок в объеме 4,9 млн кв. м.

   

Источник: ДОМ.РФ

   

Самый большой прирост объема текущего строительства зафиксирован в Рязанской области +3%. Самой большое падение в объеме текущего строительства зафиксировано в следующих трех регионах:

Ленинградская область — 18%;

Самарская область — 14%;

Воронежская область — 9%.

  

Продажи

В общем объеме текущего строительства продано 41,7 млн кв. м (42%). Три месяца назад продано было 40% от текущего объема строительства. Остальной объем — либо в продаже (в домах есть хотя бы одна проданная квартира), либо не продается (в домах нет ни одной проданной квартиры).

  

Источник: ДОМ.РФ

 

В общем объеме текущего строительства сумма привлеченных средств граждан составила 3,352 трлн руб. (+26,6 млрд руб. за первый квартал 2020).

Из крупнейших ТОП-10 регионов самая большая доля проданных квартир в строящемся жилье — в Ленинградской области (47%), самая маленькая доля — в Свердловской области и Красноярском крае (35%).

  

Источник: ДОМ.РФ

    

Из крупнейших ТОП-10 застройщиков самая большая доля проданных квартир в строящемся жилье у ГК Самолёт, г. Москва (52%), самая маленькая доля — у ГК ЮгСтройИнвест, Ставропольский край (17%).

   

Источник: ДОМ.РФ

     

Квартирография

Всего строится 2 млн квартир. Из них:

1-комнатные — 1080;

2-комнатные — 641;

3-комнатные — 254;

4-комнатные — 26.

   

Источник: ДОМ.РФ

       

Из крупнейших регионов самая большая доля строящихся однокомнатных квартир — в Ленинградской области (76%), самая большая доля двухкомнатных квартир — в Красноярском крае (38%), трехкомнатных квартир — в Новосибирской области (19%).

   

Источник: ДОМ.РФ

    

Более 50% объема текущего строительства приходится на жилье комфорт-класса.

  

Источник: ДОМ.РФ

     

Ипотека

2019 год

В 2019 году рынок ипотеки вырос на 18%, несмотря на небольшое снижение количества и объема выданных кредитов.

    

Источник: ДОМ.РФ

    

I квартал 2020 года

Предварительная оценка выдачи ипотечных кредитов в I квартале 2020 г.:

• количество кредитов — 308 тыс. (рост за год на 8%);

• объем кредитов — 760 млрд руб. (рост за год на 23%).

    

Март 2020 года

Предварительная оценка выдачи ипотечных кредитов в марте 2020 г.:

• количество кредитов — 122 тыс. (рост за год на 20%);

• объем кредитов — 305 млрд руб. (рост за год на 36%)

Март 2020 вошел в тройку лучших ипотечных месяцев (после декабря 2018 и декабря 2019).

   

Источник: ДОМ.РФ

    

Факторы высокого спроса на ипотеку

• рекордно низкие ставки выдачи: в феврале средняя ставка на новостройки — 7,8% (с учетом выдачи по субсидируемым ставкам), на «вторичке» — 9,2%;

• ожидания роста ставок: ставки предложения топ-15 ипотечных кредиторов перешли к росту из-за ухудшения ситуации на финансовых рынках;

• опасения роста цен/обесценения средств из-за ослабления курса рубля и влияния коронавирусной инфекции.

Росту спроса также способствовали низкая безработица и рост зарплаты. Повысилась доля работников с зарплатами от 33,9 до 100 тыс. руб. (с 19,1 до 21,9%), что увеличило спрос на ипотеку, поскольку ипотека — продукт для семей с доходом не ниже среднего.

  

Потенциал роста ипотеки

• в России ипотечный портфель — 7% ВВП;

• в странах Восточной Европы — 15—25%;

• в Западной Европе и США — от 40 до 80%.

   

Доступность ипотеки

Около 47% российских семей могут улучшать жилищные условия рыночными способами. При снижении ставки до 8% доступность покупки жилья с ипотекой вырастет до 55% от всего числа семей.

Росту доступности ипотеки способствуют:

• удлинение срока кредита (в 2019 г. — 18 лет, максимум за всё время);

• снижение ставок (в феврале средняя ставка на новостройки достигла рекордно низких 7,8%).

   

2. Влияние пандемии коронавируса на сферу жилищного строительства

Основные риски

Аналитический центр ДОМ.РФ видит следующие основные риски, которые могут иметь негативное влияние на отрасль:

• рост ставок по ипотеке;

• снижение доходов населения;

• рост безработицы;

• снижение активности совершения сделок;

• общее снижение спроса на жилье;

• снижение темпов наполнения счетов эскроу;

• ограничения на движение рабочей силы и грузов;

• риск приостановки строек;

• рост себестоимости строительства.

 

Ставки ипотеки

Из ТОП-15 банков ставки подняли уже 10. Правда, четверка крупнейших банков ставки ипотеки пока не увеличивает.

 

Источник: ДОМ.РФ

    

Доходы населения

При пессимистичном прогнозе доходы населения в 2020 году могут снизиться на 8%. При активных мерах господдержки — всего на 2%.

  

Источник: ДОМ.РФ

    

Безработица

При пессимистичном прогнозе безработица может вырасти до 8%. При активных мерах господдержки — всего до 5,5%.

     

Источник: ДОМ.РФ

      

Предлагаемые антикризисные меры

1) субсидирование ипотечных ставок на новостройки до 8% на период 2020—2021 года (800 тыс. ипотечных кредитов, завершение 40 млн кв. м жилья в стадии строительства);

2) выкуп нереализованного жилья — формирование фонда некоммерческой аренды, обеспечение жильем очередников или продажа на открытом рынке для компенсации бюджетных затрат;

3) субсидирование ставок по проектному финансированию и льготное фондирование для банков — снижение ставки проектного финансирования, недопущение роста цен на жилье и приостановки строек;

4) ориентация на строящееся жилье всех государственных программ поддержки улучшения жилищных условий — дополнительный спрос на более, чем 100 млрд руб.;

5) достройка проблемных объектов — около 2 тыс. домов из 3 тыс.;

6) обеспечение непрерывности работы Росреестра.

     

Предлагаемые антикризисные меры  

1) проект дорожной карты по снижению ставки по ипотеке до уровня не более 8%;

2) стандартизация ипотечных кредитов;

3) цифровизация ипотечного кредитования;

4)оптимизация регулирования Банка России;

5) строительство некоммерческого арендного жилья — обеспечение жильем более 980 тыс. семей до 2024 г., дополнительный ввод более 56 млн кв. м;

6) субсидирование ставки проектного финансирования на строительство инфраструктуры при реализации проектов комплексного освоения территорий;

7) вовлечение земельных участков для жилищного и иного строительства;

8) повышение прозрачности и качества управления в строительной отрасли за счет использования ЕИСЖС.   

Презентацию аналитического центра ДОМ.РФ можно скачать по ссылке.

     

Фото: www.note.taable.com

    

    

     

   

   

Другие публикации по теме:

Поручения Председателя Правительства РФ о дополнительных мерах поддержки экономики, включая стройкомплекс

ДОМ.РФ: март стал одним из самых удачных месяцев за всю историю российской ипотеки

Эксперты ДОМ.РФ подведут итоги года на рынке ипотеки и жилья и проанализируют новые вызовы, вставшие перед отраслью

Как повлияет на строительную отрасль нынешний «идеальный шторм»: аргументы и прогноз экспертов ВШЭ

Банк России вводит новые меры поддержки ипотеки