По данным портала ЕРЗ.РФ в России возводится всего 20 жилых комплексов, предусматривающих строительство 10 тыс. и более квартир. Из них только 4 ЖК строятся вне Московской и Ленинградской агломераций — в Краснодарском крае, Самарской и Ростовской областях. О том, с какими сложностями сталкивается региональный застройщик при реализации таких масштабных проектов, портал ЕРЗ.РФ попросил рассказать Евгению ТОДОРОВУ, директора по маркетингу компании ЮгСтройИмпериал.

 

 

— Евгения, добрый день! Компания ЮгСтройИмпериал начала реализацию впечатляющего проекта «Родные Просторы». Для региональных рынков это уникальный по масштабу проект на 11,5 тыс. квартир. Расскажите о нем подробнее.

— Здравствуйте! Хотелось бы начать с того, что мы позиционируем «Родные Просторы» как самодостаточный микрорайон, поскольку по масштабам его сложно назвать жилым комплексом. Реализация проекта ведется в поселке Знаменском на территории г. Краснодара. Согласно проекту, на площади 41,3 га будут возведены 29 домов высотностью от 9 до 24 этажей, школа, 3 детских сада, поликлиника, храм, паркинги и семейный парк.

Поселок Знаменский — это локация, имеющая все шансы стать полноценным районом Краснодара, а основная архитектурная доминанта внутри него — «Родные Просторы».

Важно, что комплекс представляет собой единую архитектурную композицию, в которой все дома выполнены в виде квартальной застройки. А переменная этажность дает больше видовых характеристик. Согласитесь, всегда приятно смотреть не в окно соседу, а, например, на зеленые массивы.

Но основное преимущество этого комплекса — полноценная социальная и коммерческая инфраструктура, которая позволит жителям не покидать пределы микрорайона для решения основных ежедневных задач.

В микрорайоне предусмотрено достаточно коммерческих помещений, которые займут магазины, офисные здания, сервисные службы, кафе, рестораны, аптеки, ателье и др. А это предполагает большое количество рабочих мест. Жители комплекса смогут трудоустроиться здесь же и приезжать на работу, как говорится, на лифте.

Помимо коммерческой инфраструктуры в комплексе будут построены 3 детских сада, общеобразовательная муниципальная школа, православный храм, поликлиника, фитнес с бассейном. И изюминкой, рекреационной доминантой микрорайона станет собственный парк, который займет 6 га.  В нем будет представлено несколько функциональных зон, рассчитанных на разные группы людей: большой детский игровой городок, для подростков — скейт-парк, воркаут зоны, тренажеры, для любителей спокойных занятий — площадки для йоги и пилатеса.

Также предполагаются фудкорты, амфитеатр, плоскостной фонтан, зоны отдыха с перголами, шезлонгами, гамаками, удобными скамейками.

Очень часто в плане инфраструктуры дворовых пространств девелоперы забывают, что отдыхать хотят не только дети и подростки, но и взрослые, поэтому мы стараемся сбалансировать и учесть интересы всех возрастных групп, проживающих на территории микрорайона.

 

— Евгения, к какому классу вы относите комплекс «Родные Просторы»?

— Само понятие классности в России имеет весьма размытые границы. Нет единого общепринятого классификатора, который четко разграничивает один класс от другого. В целом нельзя сказать, что у нас продукты стандарт- или комфорт-сегмента сильно проигрывают более высокоуровневым. В нашем случае это всегда отличное качество применяемых материалов, строительных технологий, элементов благоустройства.

Но если использовать самую распространенную терминологию, то это комплекс комфорт-класса с большим количеством элементов из комфорта плюс. 

 

  

— Следующий вопрос, очевидно, будет одним из самых интересных для потенциальных жителей микрорайона «Родные Просторы». Мы понимаем, что развитая инфраструктура обязательно повлияет на стоимость объекта. Насколько?

— Микрорайон «Родные Просторы» сейчас уверенно находится в рынке. У него масса конкурентных преимуществ, которые выделяют его на фоне менее крупных, сбалансированных и полноценных с точки зрения инфраструктуры объектов.

Разумеется, мы его не позиционируем как дешевый продукт и супердоступное жилье, поскольку он таковым и не является. Наш комплекс выбирают люди, которые готовы платить за комфорт, получая все блага цивилизации непосредственно в районе своего проживания. Конечно, наличие таких объектов, как детский сад, школа, поликлиника и т.д., оказывают серьезное влияние на цену квадратного метра, но недвижимость все больше становится сервисом, а не продуктом.

Человек покупает не просто квартиру, а комфорт проживания, растянутый во времени. Сегодня подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершаются с помощью ипотеки, которая в последние годы стала существенно доступнее. Она становится аналогом абонентской платы пользованием сервисом. 

Собственник, выплачивая ипотечный кредит, имеет возможность выбирать не по цене — это важно! Когда речь идет о квартире за 8 или 10 млн руб., мы руководствуемся тем, какая сумма физически у нас есть.

Если говорить о доступной ипотеке, то человек может выбирать между платежом в 20 тыс. или 25 тыс. руб. И с большой долей вероятности клиент заплатит на пять тысяч больше, но зато получит квартиру с полноценной средой, а не просто дешевые квадратные метры, не обеспеченные инфраструктурой.

В Краснодаре, увы, достаточно печального опыта, связанного со строительством жилых комплексов абсолютно без какой-либо инфраструктуры. И я думаю, что сегодняшний и завтрашний потребитель вряд ли захочет этот опыт испытывать на себе.

 

— Какая сейчас цена за 1 кв. м в микрорайоне «Родные Просторы»?

— Политика ценообразования в компании такова, что мы не мыслим категорией цены за квадратный метр, мы говорим о цене за определенную квартиру. Этажность, видовые характеристики, планировки, спрос, срок сдачи — от этих и других факторов зависит цена за конкретный лот.

Если все-таки считать в метрах, то сегодня цена колеблется в переделах 100—120 тыс. руб. за 1 кв. м, но эти цифры регулярно меняются.

 

— На чем основана уверенность, что будет спрос на все 11,5 тыс. квартир в микрорайоне?

— Во-первых, речь идет не только об 11,5 тыс. квартир, но и о полноценной инфраструктуре для жизни людей. Как я уже говорила, «Родные Просторы» — самодостаточный микрорайон с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой, комплексным благоустройством.

Сегодня люди выбирают не просто квадратные метры, у них повысился уровень притязаний, и это совершенно обосновано. Они хотят понимать, в какой сад пойдут их дети, в какой школе учиться, в какую поликлинику им обратиться, если заболеют, где они будут отдыхать, покупать продукты и т.д. Если на все эти вопросы девелоперский продукт отвечает, у него есть все шансы быть выбранным потребителем.

И второй момент — пути развития города. Сегодня Краснодар развивается в западном и восточном направлениях, в одном из которых и находится микрорайон. Поэтому у нас есть все основания полагать, что жилой комплекс будет востребованным, и далеко не последним, построенным в восточном направлении.

В городе наблюдается положительная динамика прироста численности населения за счет миграции из других регионов и приезжающих из нашего края. В прошлом году только по официальной статистике в край прибыло 24 тыс. мигрантов из других регионов и стран. С точки зрения экономики и благополучия населения, уровень довольно высокий, люди покупают квартиры не только для жизни, но и для инвестиций.

 

 

— Евгения, сейчас многие застройщики из-за снижения спроса отказываются от лоджий. Какие у вас проектные решения в жилом комплексе? 

— Микрорайон спроектирован с учетом тех решений, которые всегда пользуются спросом. Мы постарались сделать их максимально разнообразными: от студий до квартир с тремя спальнями и большой кухней-гостиной. Есть и классические форматы, и евро-планировки.

От балконов и лоджий мы не уходим, поскольку на них остается устойчивый спрос. У нас южный регион с достаточно длинным теплым сезоном, люди любят проводить время на открытых пространствах, в том числе на балконах и лоджиях. Поэтому по проекту они есть во всех домах микрорайона.

 

— Сейчас один из важных вопросов для всех застройщиков — создание благоприятной среды для добрососедства. 

— Да, и это тот вопрос, над которым мы усиленно думаем, организовывая общественные пространства внутри микрорайона. Нам важно не только, как люди будут решать свои бытовые задачи, но и как они взаимодействовать между собой, насколько им будет комфортно находиться вместе в этой среде. Так формируется культура жизни, культура общения.

Это процесс, растянутый во времени, превышающий сроки строительства. Мы делаем ставку на то, что здесь поселятся люди, которые уже сейчас щепетильно и трепетно относятся к своему выбору. Поэтому покупают квартиру не в вакууме, а в благоустроенном районе.

Одной из точек притяжения будет парк, о котором мы уже говорили. Это та самая среда для добрососедства, большое общественное пространство, где люди могут встречаться, вместе проводить время, где есть все условия и для спокойного отдыха, и для занятий спортом, и для детского досуга и т.д. Парк станет доминантой в плане формирования добрососедских отношений и взаимодействия жильцов между собой.

Помимо этого любое общественное пространство, будь то садики или школы, фитнес-клуб или бассейн, мы стараемся спроектировать и наполнить таким образом, чтобы у людей создавалось как можно больше точек коммуникации, чтобы им было комфортно и они наслаждались той средой, где живут.

 

— Какие подходы к мусороудалению: планируются ли мусоропроводы?

— Мусоропроводов не будет. От них повсеместно отказываются в российских городах, им на смену приходят точки вывоза твердых бытовых отходов. Мы работаем с точками вывоза мусора двух типов. Первый — мусорные контейнеры наземного типа, где обеспечивается регулярный вывоз мусора, а сами точки закрываются и декорируются. 

Второй тип — заглубленные контейнеры. Это более современный подход к мусороудалению. Они устанавливаются непосредственно в грунт или стилобат парковки. Здесь масса плюсов: исключается доступ животных и разнос мусора ветром, запахи, контейнер хорошо выглядит, вандалоустойчив и т.д.

 

— Как насчет обеспеченности парковочным пространством и среды для маломобильных?

— Часть парковочных гостевых мест предусмотрено в периметре застройки, а для жильцов будет строиться многоуровневый наземный паркинг.

Насчет условий для маломобильных — все в соответствии с нормами безбарьерной среды.

 

 

— Евгения, застройщики с неохотой говорят о сроках сдачи своих объектов. Вы не боитесь таких вопросов? Можете обозначить, когда микрорайон будет готов?

— Нам нечего бояться. Все проекты компании сдаются в срок, определенный договором долевого участия – без задержек и срывов. Мы планируем закончить строительство микрорайона — всех литеров и всех объектов инфраструктуры — в 2026 году. Первую очередь заканчиваем уже в этом году: первые шесть домов, парк и детский сад. 

Мы не просто возводим жилые квадратные метры и только обещаем социальную инфраструктуру — мы строим все в комплексе. Появятся первые жители — значит, должен быть и детский сад, и место для прогулок, и коммерция.

 

— Евгения, спасибо за обстоятельный разговор. Желаем удачи в реализации такого масштабного проекта!

 

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Строительная компания ЮгСтройИмпериал

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 1 168 681 кв. м

Объектов строительства — 65 (в 9 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 8-е

Место в ТОП по Краснодарскому краю — 1-е

 

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2020 г. — 72 986 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2020 году — 81-е

Текущий объем ввода жилья в 2021 г. — 33 017 кв. м

 

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 4,5 (из 5)

Рейтинг в III кв. 2020 г. — 3 (из 5)

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Краснодаре появилась первая зарядная станция во дворе жилого комплекса

«ЮгСтройИмпериал» получил награду «ТОП-20 застройщиков России»

ТОП застройщиков Краснодарского края по текущему строительству на 1 мая 2021 года возглавила СК ЮгСтройИмпериал

Строительную отрасль Юга России на встрече крупнейших застройщиков в Москве представила СК «ЮгСтройИмпериал»

Сбербанк увеличил в 2,5 раза объем выдачи ипотеки в новостройках СК ЮгСтройИмпериал

Очередную актуальную для девелопмента тему анализирует и представляет свои рекомендации по ней один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

 

Фото: www.ks-yanao.ru

 

Ранее Президент России Владимир Путин поручил Правительству Российской Федерации совместно с комиссиями Государственного Совета РФ подготовить предложения о совершенствовании правового регулирования градостроительных отношений в целях сокращения инвестиционно-строительного цикла на 30%.

В этих целях постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2021 года N 2490 был утвержден исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения мероприятий при реализации проектов по возведению объектов капитального строительства.

 

 

Переход от исчерпывающих перечней процедур в строительстве к исчерпывающим перечням документов произойдет 1 марта 2022 года, когда указанное постановление вступит в силу.

Не будет лишним подчеркнуть, что теперь законом прямо запрещено предъявление требований о необходимости получения застройщиками разрешений, заключений, документов, сведений, материалов и согласований, не предусмотренных их исчерпывающим перечнем, утвержденным Правительством РФ (ч.10 ст.5.2 ГрК РФ). 

 

 

В настоящее время реализуется правительственная инициатива социально-экономического развития до 2030 года «Новый ритм строительства», в рамках которой планируется сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла к 2024 году не менее чем на 30%, а к 2030 году – не менее чем на 50%. Поэтому работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла будет продолжена и дальше.

Одно из направлений этой работы — устранение дублирования функций органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и государственных организаций, участвующих в обеспечении комплекса процедур в сфере строительства.  

Примером такого дублирования является задвоенность отдельных функций при проведении государственной экспертизы и выдаче разрешений на строительство (РС).

 

Фото: www.chelindustry.ru

 

В частности, при выдаче РС уполномоченный орган совершает, в соответствии с Градостроительным кодексом (ГрК) РФ следующие действия:

1) проверяет наличие необходимых документов;

2) проверяет соответствие проектной документации требованиям к строительству, установленным градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), а также возможность размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п.2 ч.11 ст.51 ГрК РФ);

3) выдает РС.

В свою очередь, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия заданию застройщика (технического заказчика), требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям и ряду других требований (п. 1 ч. 5 ст.49 ГрК РФ).

 

Фото: www.karachanreka.ru

 

Здесь следует обратить внимание на то, что застройщик (технический заказчик) вместе с заданием на проектирование передает проектной организации ГПЗУ (п.1 ч.6 ст.48 ГрК РФ). Проектирование же осуществляется на основе содержащихся в ГПЗУ требований, с учетом которых проектная документация поступает на экспертизу.

В связи с этим возникает справедливый вопрос: чем вызвана необходимость повторной проверки при выдаче разрешения на строительство того, что уже было проверено при проведении экспертизы, а именно проверки соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным ГПЗУ?

Во всяком случае, есть все основания предложить не применять п.2 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ при наличии положительного заключения государственной экспертизы. Это позволит избежать дублирования функций организации, проводящей государственную экспертизу, и органа, выдающего разрешения на строительство.

 

Фото: www.aizo-67.ru

 

Аналогичная ситуация имеет место при выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения (п.2 ч.11.1 ст.51 ГрК РФ). 

В целях устранения дублирования можно предложить исключить практику повторной проверки проектной документации на соответствие требованиям — установленным в рамках ГПЗУ уполномоченными на выдачу РС органами для случаев получения застройщиками положительного заключения государственной экспертизы — путем внесения поправки в Градостроительный Кодекс РФ о том, что положения п.2 ч.11 и п.2 ч.11.1 ст.51 ГрК РФ в таких случаях не применяются.

Это предложение может быть воспринято как призыв к переходу от разрешительного характера получения документа, позволяющего начать строительство, к уведомительному. Но это не совсем так.

Действительно, при исключении функции, дублирующей государственную экспертизу, может показаться, что выдача РС будет осуществляться после простой проверки наличия необходимых документов (ч.1, ч.3 п.11 ст.51 ГрК РФ), закрытый перечень которых установлен законом (ч.7 ст.51 ГрК РФ).

 

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

На самом деле, исключение дублирования функций значительно повышает роль органа, выдающего РС, как системного интегратора, специализирующегося на объединении отдельных подсистем в строительной сфере в единое целое, в том числе — в информационном пространстве.

 

 

Предлагаемые изменения призваны распространить положительные практики государственной экспертизы в сфере строительства, повысить качество экспертных заключений, а вместе с этим также авторитет и высокий статус органов государственной экспертизы в отраслевом сообществе.

В конечном итоге, предлагаемые поправки в ГрК послужат достижению целей по сокращению продолжительности инвестиционно-строительного цикла не менее чем на 30%.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Комиссия РСПП по строительству и жилищной политике предлагает упростить процедуру получения разрешения на строительство иностранными компаниями

Как Минстрой предлагает сократить срок строительства до одного года

Исчерпывающий перечень процедур в строительной сфере состоит из 989 документов и согласований

Новые изменения в форме ГПЗУ

Минстрой: наши предложения по сокращению почти на треть инвестиционно-строительного цикла уже внесены в Правительство

Строительству посвящены семь из сорока двух стратегических инициатив, утвержденных Правительством

О процедурах в сфере строительства