Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Как с цифровизацией сделок меняется клиентский опыт

В современном мире все аспекты жизни оцифрованы: еда, одежда, общение, работа, отдых, покупки. При этом с бытового уровня цифровизация перешла на глобальные вещи, такие как покупка квартиры. Но онлайн-сделка — это не только автоматизация застройщика, но и цифровой сервис по приобретению недвижимости для покупателя, который на рынке только предстоит создать.

 

 

Цифровизация процессов на стороне застройщика — пожалуй, самая обсуждаемая тема на рынке с начала пандемии. Сегодня все видят эффекты цифровизации в экономике проектов, сервисе и, главное, в удовлетворенности клиентов, которая повышается благодаря онлайн-сделкам. Ведь процесс покупки в электронной сделке гораздо качественнее для клиента, начиная с отсутствия необходимости в походах по государственным инстанциям и банкам и заканчивая понятностью, прозрачностью и прогнозируемостью всех действий. Однако тема цифровизации на стороне клиента для большинства застройщиков — вопрос сложный: стоит ли начинать, а зачем, что это даст...

ПИК — одна из первых компаний в России, которая смогла выстроить сделку от бронирования до получения ключей полностью онлайн и для себя, и для клиентов. Цифровой ландшафт девелопер подготовил задолго до пандемии, а с вводом ограничений полностью перевёл весь процесс в онлайн. Другие, достаточно крупные и прогрессивные девелоперы пока научились комплексно автоматизировать внутренние бизнес-процессы и сшивать их единой логикой. Это такие компании, которые были в авангарде цифровизации и их последователи, например Брусника, ИНГРАД, Самолет. За ними смотрят все региональные застройщики, которые исследуют лучшие практики и применяют их на себе.

Таким образом, на рынке сформировался разрыв между автоматизированным (или стремящемся к этому) застройщиком и клиентом, путь которого в онлайне ещё не сформирован.

«Сегодня на рынке существует разрыв между автоматизированным (или стремящемся к этому) застройщиком и клиентом, путь которого в онлайне не выстроен», — констатирует Ольга Сидоренко (на фото ниже), руководитель подразделения развития продаж компании Брусника. По её мнению такая ситуация сложилась из-за смены стратегии развития компаний. Раньше застройщики смотрели на покупку не с позиции клиента, а с точки зрения организации внутренних процессов: как провести регистрацию быстрее, как выполнить нужный объем ипотечных сделок, как быстрее открывать счета и пр. Сегодня всё иначе: девелоперы заговорили про клиентский путь, в том числе в онлайне.

«Нашим ближайшим шагом в этом направлении станет запуск личного кабинета покупателя, в котором он сможет приобрести квартиру без помощи специалиста застройщика, — поясняет представитель девелоперской компании. — Вместе с цифровой платформой Сделка.РФ мы хотим, чтобы у клиентов появилось окно, в котором они могли бы выбрать квартиру, самостоятельно (с помощью сервиса дополненной реальности) ее дистанционно посмотреть, забронировать и затем быстро и удобно пройти все этапы сделки» — резюмирует Ольга Сидоренко.

 

 

Клиентский путь: было — стало

Чтобы понять, как меняется опыт покупки квартиры для клиента после автоматизации бизнес-процессов внутри застройщика и перехода в цифру, пройдем по основным этапам сделки.

 

Бронирование. Ранее, чтобы забронировать квартиру, клиенту нужно было приехать в офис застройщика или хотя бы оставить заявку на сайте, чтобы менеджер связался с ним и забронировал. Теперь он может сделать это сам, если на сайте застройщика предусмотрен личный кабинет с управляемыми функциями. В том числе если бронирование производится на платной основе.

 

Ипотека. Ещё пару лет назад покупателю жилья нужно было самому идти в банк или обращаться к ипотечному специалисту застройщика в офисе, чтобы подобрать программу и получить ипотеку. Сегодня у застройщика, внедряющего электронную сделку, покупатель может подобрать банк и получить одобрение за несколько часов прямо на сайте или в личном кабинете покупателя.

 

Открытие эскроу-счетов. В аналоговом мире сначала специалист застройщика шёл в банк, чтобы предоставить пакет документов на открытие эскроу, а затем клиент посещал отделение банка, чтобы подтвердить открытие счета. Теперь все решается в один клик, электронно, без очных визитов в банк. Документы готовятся и подписываются ЭЦП застройщика автоматически и далее отправляются в банк. Клиенту достаточно подтвердить открытие эскроу в мобильном приложении.

 

Сервис безопасных расчетов и открытие аккредитивов. До регистрации в Росреестре деньги по сделке хранят в сервисе безопасных расчетов или аккредитиве. Для его создания застройщик и клиент раньше должны были посетить банк, сейчас процесс полностью настроен онлайн. Деньги лежат на счёте до регистрации договора и автоматически раскрываются на эскроу сразу после неё. Это помогает ускорять расчэты по сделке и снижать риск возникновения дебиторской задолженности.

 

Регистрация. Раньше, чтобы зарегистрировать договор, покупатель должен был сам отнести пакет документов в МФЦ или сходить туда со специалистом застройщика. Подождать в живой очереди, потратить рабочие часы, а затем после регистрации забрать готовые документы. Сегодня документы можно сформировать в течение 10 минут, отправить в один клик и получить результат в течение 3—4 дней.

На основе этого можно сделать вывод: сам процесс покупки квартиры, безусловно, стал быстрее и понятнее. Но пока он автоматизирован только внутри застройщика-продавца, для клиента эта автоматизация не создает нового качества сделки и не позволяет пройти ее более комфортно. Поэтому на рынке возникает необходимость в создании онлайн-сервиса сделок для покупателей жилья, в котором они смогут самостоятельно купить квартиру.

«Покупка квартиры — значимое событие в жизни любого человека, порой оно случается только раз в жизни. Полностью онлайн-сделка практически невозможна. Подавляющее большинство покупателей желают лично посмотреть на объект строительства, — считает Вячеслав Приймак (на фото ниже), руководитель управления ипотечных продуктов ГК ИНГРАД.

Тем не менее в компании ИНГРАД часть сделки автоматизирована и реализована в онлайн-формате: онлайн-консультация по видеосвязи, бронирование и оплата брони, подписание ДДУ и кредитной документации (по ряду банков-партнеров), регистрация сделки в Росреестре. «Такие этапы, как выпуск ЭЦП, оформление нотариальных документов, открытие аккредитива, проходят в очном режиме, поскольку это предусмотрено законодательством РФ, — отмечает Приймак. — Среди преимуществ онлайн-этапов сделки можно назвать удобство и скорость исполнения и для нас, и для клиента. В качестве следующего шага цифровизации мы видим создание единого онлайн-пути для клиента, в котором часть процессов он сможет выполнять самостоятельно», — добавил топ-менеджер девелоперской компании.

 

 

Директор по продажам группы Самолет Кирилл Храпов (на фото ниже) говорит о том, что в новых реалиях рынка задача создать полностью бесшовный процесс от консультации менеджера по продажам до отправки договора на регистрацию стала первостепенной.

«Для этого мы объединили уже существующие сервисы и дополнили их недостающими элементами, — поясняет он. — В итоге получили схему онлайн-сделки, которая позволяет приобрести квартиру за шесть шагов. Первый — онлайн-встреча с менеджером по выбору объекта. Далее клиент самостоятельно выполняет ряд действий в личном кабинете на сайте компании: бронирует объект, получает одобрение ипотеки, согласует ДДУ и выбирает тип оплаты. Затем происходит подписание кредитного договора, в ряде случаев эта процедура может происходить дистанционно. И последний шаг — отправка ДДУ на регистрацию при помощи электронной подписи».

В ближайшее время компания намерена реализовать отправку договора на регистрацию через личный кабинет пользователя. Именно тогда процесс станет абсолютно бесшовным, полагает Кирилл Храпов. «Пока сложность заключается в дистанционном выпуске электронной подписи: для этого необходимо присутствие доверенного лица со стороны застройщика, банка или представителя удостоверяющего центра. Существует возможность использовать биометрический заграничный паспорт, но он есть не у каждого», — уточняет топ-менеджер.

 

 

Сделка без застройщика

Онлайн-сделка для покупателя может проходить без участия застройщика при наличии соответствующего сервиса или личного кабинета. При этом в рамках омниканального подхода онлайн — это только канал коммуникации, который может меняться. Например, даже если клиент пришел в офис, он может воспользоваться онлайн-сервисами через личный кабинет и наблюдать все процессы по сделке.

«За покупателя всё может сделать специалист застройщика, но он всегда должен понимать что происходит: на каком этапе сделка, какой следующий шаг, какие сроки и пр., — прокомментировал основатель и директор цифровой платформы Сделка.РФ Борис Лепинских (на фото ниже). — Если в какой-то момент или изначально покупатель захочет самостоятельно заниматься сделкой, у него должна быть эта возможность в виде собственного личного кабинета на сайте застройщика».

По его мнению, личный кабинет расширяет само понимание сделки с недвижимостью: от выбора квартиры до регистрации права собственности.

 

 

Независимо от того, кто производит действия по сделке, покупатель или застройщик, она в любом случае проходит онлайн. И выбор способа проведения сделки зависит от ряда факторов — желания клиента, стратегии коммуникации застройщика, специфики бизнеса и др. Застройщики часто испытывают стресс по поводу перевода клиентского пути в онлайн с возможностью самого клиента купить квартиру без помощи специалистов отдела продаж. Однако подключение этого канала вовсе не означает оптимизацию кадров — скорее это говорит о возможности более эффективно выстроить работу и автоматизировать рутину. Плюс подготовленные покупатели смогут пройти сделку самостоятельно и снизят трудозатраты.

«Онлайн-возможности покупки квартир развиваются как альтернатива, а не замена офлайн-инструментам. Мы не отказываемся от уже существующих возможностей и оставляем клиенту выбор, как купить квартиру – онлайн или с помощью менеджера при личной встрече, — пояснил Кирилл Храпов, добавив: — Всегда останутся клиенты, которым необходимо живое общение с менеджером в реальном, а не виртуальном офисе продаж. И на этом пути наша задача – предложить покупателю лучший и полный пользовательский опыт на рынке.

По его словам, сегодня покупатель может выбрать смешанный вариант: некоторые шаги осуществить онлайн, а другие — офлайн. Около 97% договоров с покупателями группы Самолет регистрируется онлайн, а 75% квартир бронируется онлайн, проинформировал Храпов.

 

Онлайн CJM

Для любого покупателя квартиры сделка начинается с выбора застройщика и самого объекта недвижимости и продолжается как минимум до момента получения ключей, а если еще шире — до регистрации права собственности. В то время как в старой парадигме сделка мыслилась договором и заканчивалась раскрытием эскроу или поступлением денег на счёт. При этом заключительные этапы сделки (особенно получение ключей) часто оказывают наиболее сильное влияние на удовлетворенность покупателя и его лояльность к застройщику. В целом даже проживание является одним из этапов сделки, поскольку этот опыт в зависимости от его качества становится катализатором следующей покупки или рекомендации.

Поэтому создание единого онлайн-процесса поможет управлять всеми этапами сделки и сделает ее прогнозируемой и понятной для клиента от начала и до конца.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Сделка.РФ и Домопланер помогли новосибирскому застройщику за два месяца продать 70% ассортимента

Цифровизация ипотеки: зачем это застройщикам

Цифровизация — это не про программное обеспечение, а про процессы и алгоритмы

Как не терять лиды в недвижимости из-за онлайн-продаж

Онлайн-сделки снижают процент по эскроу и помогают застройщикам сэкономить на проектном финансировании

+

Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

При решении практических вопросов комплексного развития территорий (далее — КРТ) необходимо учитывать особенности отдельных видов КРТ, этому была посвящена моя статья «Виды комплексного развития территорий», опубликованная ранее. Возникающие на первых этапах вопросы стали поводом для статьи «Комплексное развитие территорий: от глобальных планов к конкретным проблемам».

В настоящее время в 72 субъектах Российской Федерации из 89 в активной стадии реализации механизма КРТ находятся 562 территории общей площадью 14,5 тыс. га.

Внедрение в практику обновленного института КРТ набирает обороты медленно, что послужило поводом для написания статьи «Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?».

Значительная часть проектов комплексного развития территории реализуется на основании заключенных договоров о КРТ. В связи с особенностями правового регулирования и сложностями практического применения договоров о КРТ возникает ряд теоретических вопросов, что побудило меня разобраться и с этим.

Во-первых, для начала надо ответить на вопрос о правовой природе договора о КРТ: это гражданско-правовой или административный договор?

Во-вторых, нельзя не обратить внимание на то, что специфика правового регулирования договора о КРТ заключается в разделении его существенных условий, установленных законом, на обязательные и факультативные. Такое большое количество факультативных существенных условий, как это предусмотрено законом для договоров о КРТ, в целом нехарактерно для правового регулирования договорных отношений.

Наконец, в третьих, заслуживают внимания вопросы, связанные с заключением, изменением, расторжением или односторонним отказом от договора.

 

Фото: vk.com

 

1. Правовая природа договора о комплексном развитии территории

Гражданско-правовые договоры направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей, в том числе в сфере недвижимости — на создание объектов недвижимого имущества, или возникновение, прекращение или ограничение прав на них. Эти договоры носят частноправовой характер и регулируются гражданским законодательством.

Административные договоры имеют свои особенности. Для них характерна публичная цель — достижение социально значимого результата. Эти договоры регулируются специальными нормативно-правовыми актами. При этом к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ). 

Административные договоры могут заключаться, например, в целях организации внутриведомственного или межведомственного взаимодействия органов исполнительной власти. Наряду с этим стороной отдельных административных договоров могут быть лица, не наделенные властными полномочиями. Но это не означает, что допустимы ущемления интересов частных лиц, заключивших административный договор. Общепризнано, что гарантии прав невластных участников административных договоров должны быть защищены повышенными мерами ответственности органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

По характеру взаимоотношений административные договоры могут быть координационными и субординационными. Координационные договоры заключают субъекты, между которыми нет отношений «власти — подчинения». Важной характеристикой координационных договоров является юридическое равенство сторон. В отличие от координационных договоров, в субординационных договорах имеет место наличие властных полномочий одной стороны в отношении другой.

Градостроительный Кодекс Российской федерации (далее — ГрК РФ) называет стороны договора: это «исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления» и «лицо, заключившее договор». Договор о КРТ является формой государственно-частного партнерства в широком понимании этого термина, поэтому в дальнейшем для обозначения сторон договора используются другие термины: «публичный партнер» и «частный партнер», что наиболее точно соответствует принципу юридического равенства сторон этого договора.

Частный партнер формально-юридически не находится в административном подчинении публичного партнера. Договоры о КРТ также не наделяют дополнительными властными полномочиями ни одну из его сторон. Поэтому договоры о КРТ следует относить к числу координационных договоров. В связи с этим следует отметить, что приведенная выше оговорка законодателя о том, что к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ), к договорам о КРТ неприменима. 

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Административные договоры получают все более широкое применение для регулирования соответствующих общественных отношений, но в отличие от гражданско-правовых договоров они не имеют глубокой теоретической разработки и, как следствие, необходимого общего правового регулирования в законодательной практике. Поэтому к договору о КРТ следует применять не только специальные нормы ГрК РФ, но и общие правила о договорах, установленные ГК РФ.   

Договор о КРТ, помимо условий о координации действий сторон по реализации проекта КРТ, может содержать условия, предусматривающие безвозмездную передачу публичному партнеру денежных средств для выплаты гражданам возмещения за изымаемые жилые помещения, а также условия безвозмездной передачи и оформления в публичную собственность объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, созданных частным партнером за свой счет.

Все это позволяет сделать вывод о том, что договор о КРТ является смешанным, т. к. включает условия, характерные как для административного координационного договора, так и для гражданско-правового договора пожертвования в общеполезных целях.

Для более полной характеристики договора о КРТ следует добавить следующее:

1. Договор о КРТ является двусторонним: с одной стороны публичный партнер, с другой — частный партнер. По поводу множественности лиц на стороне частного партнера могут быть разные правовые позиции, но и в этом случае договор является двусторонним.

2. Договор о КРТ является консенсуальным, он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, т. е. с момента его подписания сторонами.

3. Договор о КРТ является безвозмездным. Ни одна из сторон не получает возмещение за выполненные работы и оказанные услуги, включая безвозмездную передачу в публичную собственность объектов недвижимости, построенных частным партнером за свой счет.

4. Договор о КРТ является взаимным. Каждая из его сторон имеет права и обязанности в отношении другой стороны.

5. Договор о КРТ можно отнести к договорам присоединения, поскольку и в случае заключения договора на торгах, и в случае заключения договора по инициативе правообладателя у частных партнеров есть только одна возможность — присоединиться к предложенному договору в целом.

  

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

 

2. Существенные условия договора о комплексном развитии территории

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 432 ГК РФ, к числу существенных относятся следующие условия:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида;

3) условия, которые в законе или иных правовых актах указаны как необходимые для данного вида договора;

4) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Сразу оговоримся, что пункт 4 в этом перечне при заключении договора о КРТ неприменим, т. к. мы имеем дело с договором присоединения. Однако некоторые возможности достичь соглашения относительно изменения условий договора о КРТ по заявлению частного партнера все-таки имеются. 

Законодатель, как это часто бывает, в ГрК РФ не использует термины «существенные условия договора о КРТ» или «необходимые условия договора о КРТ», но это не значит, что общие положения законодательства о существенных условиях договора не подлежат применению к такому договору.

 

2.1. Обязательные условия договора о КРТ

Предмет договора в широком смысле — это ответ на вопрос «о чем договор?». Предметом договора о КРТ является распределение обязанностей его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о КРТ (ч. 3 ст. 68 ГрК РФ). В числе таких мероприятий — подготовка и утверждение документации по планировке территорий, образование и предоставление земельных участков, а также снос, строительство и реконструкция объектов капитального строительства. В узком смысле предмет договора о КРТ — это территория или ее часть, предусмотренная правилами землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) для комплексного развития. Именно так о предмете договора упоминается в ч. 7 ст. 68 ГрК РФ.

К числу необходимых условий договора о КРТ относятся сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития, перечень находящихся на ней объектов. Закон допускает заключение договора о комплексном развитии части территории, определенной ПЗЗ. В этом случае мы имеем дело с ограничением предмета договора этой частью (подробнее об этом см. в статье «Особенности договора о комплексном развитии в отношении части, предусмотренной правилами землепользования и застройки»).

Основные обязательные условия договора о КРТ содержит ч. 4 ст. 68 ГрК РФ. Среди таких условий особо отметим обязательство исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления предоставить инвестору без торгов необходимые для реализации проекта КРТ земельные участки (п. п. 10 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

Специальные обязательные условия договора о комплексном развитии жилой застройки определены в ч. 6 ст. 68 ГрК РФ, в соответствии с ними лицо, заключившее договор о КРТ обязано:

- построить или приобрести жилые помещения для переселения граждан из освобождаемых ими жилых помещений;

- профинансировать возмещение гражданам за изымаемые жилые помещения в аварийном жилом фонде, подлежащем сносу. 

 

Фото: msk.mosreg.ru

 

Обязательные условия договора о КРТ включают ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (п. п. 12 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ). Законом установлено право частного партнера потребовать возмещения ему убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением публичным партнером его обязанностей по договору о КРТ.

Вместе с тем указание в договоре о КРТ ответственности публичного партнера за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, «в соответствии с законодательством РФ» явно не отвечает требованию о заключении соглашения по всем существенным условиям. Тем более что в договорах КРТ такая формулировка применяется только для обозначения ответственности публичного партнера, а для частного партнера предусматриваются серьезные штрафные санкции.

Вспоминаю пример таких санкций, когда размер неустойки по административному соглашению, заключенному с застройщиком, составлял 10 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади строящегося объекта за каждый день просрочки ввода в эксплуатацию. В результате при стоимости строительства 5,7 млрд руб. размер исковых требований органа местного самоуправления о взыскании неустойки составил 241 млрд руб. (подробнее см. в статье «Административные соглашения в градостроительных отношениях»).

Между тем юридическое равенство сторон договора предполагает их зеркальную договорную ответственность друг перед другом, в том числе касающуюся штрафов (неустоек, пени). В противном случае можно было бы не только условие об ответственности, но и условие об обязательствах публичного партнера в договоре о КРТ сформулировать вполне кратко:

«Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны в рамках своей компетенции выполнять действия, необходимые для реализации проекта КРТ лицом, заключившим договор, в объеме и в сроки, предусмотренные действующим законодательством».

Обязательные условия договора о КРТ, заключаемого по инициативе правообладателей, установлены ч. 6 ст. 70 ГрК РФ. В случае если КРТ будет осуществляться двумя и более правообладателями, они должны предварительно заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению необходимых мероприятий (ч. 5 ст. 70 ГрК РФ). 

Обратим внимание на то, что отдельные обязательные условия договора о КРТ сложно или даже невозможно определить на момент его заключения в случае отсутствия документации по планировке территории, подготовка которой в части, составляющей предмет договора, относится к обязанности частного партнера (п. п. 5 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ):

1) соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в подлежащих строительству многоквартирных домах (п. п. 3 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

2) объемы, этапы и сроки строительства, которые определяются на основании утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (п. п. 6 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

3) перечень объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения о КРТ.

  

Фото: © Николай Вавилов / Фотобанк Лори

 

2.2. Факультативные условия договора о КРТ

Иные условия, которые можно назвать факультативными и которые  могут быть включены в договор о КРТ, указаны в ч. 5 ст. 68 ГрК РФ: 

Договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной или социальной инфраструктур, построенные за его счет. В этом случае существенным будет включение в договор перечня таких объектов и условий их передачи (п. п. 1 п. 5 ст. 68 ГрК РФ).

Кроме того, к числу факультативных условий относится обязанность исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления за свой счет обеспечить строительство или реконструкцию объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации проекта КРТ, и срок выполнения этой обязанности. При этом такие объекты могут быть расположены за границами территории комплексного развития, предусмотренной договором о КРТ (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ). 

Факультативным условием являются также льготы и меры государственной поддержки, которые предоставляются лицу, заключившему договор о КРТ (п. п. 11 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

 

3. Заключение, изменение, расторжение и односторонний отказ от договора о КРТ

Договор о комплексном развитии территории заключается органом исполнительной власти или местного самоуправления с победителем торгов. Такой договор может быть заключен также с правообладателем земельных участков (далее — ЗУ) или объектов недвижимости на территории комплексного развития, определенной ПЗЗ.

Порядок заключения договора о КРТ установлен ст. 69 ГрК РФ. Законом определены органы и организации, которые принимают решение о проведении торгов, требования к участникам торгов, а также случаи, когда торги могут быть признаны несостоявшимися.

Постановлением Правительства РФ №701 от 04.05.2021 утверждены Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ, Правила определения начальной цены торгов на право заключения договора о КРТ при принятии решения о КРТ Правительством РФ и Правила заключения договора о КРТ посредством проведения торгов в электронной форме.

Отдельного внимания заслуживают вопросы изменения и расторжения договора КРТ и отказа от него.

Специальное правое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, отсутствует. Как было сказано выше, договор о КРТ является договором присоединения как в случае заключения договора на торгах, так и в случае его заключения с правообладателем. Общие особенности договора присоединения, касающиеся его расторжения или изменения, установлены ст. 428 ГК РФ. В частности, в этой статье речь идет о возможных правовых последствиях неравенства переговорных возможностей, в т. ч. применимых при заключении дополнительных соглашений к договору о КРТ.

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

 

Что касается отказа от договора о КРТ, то здесь следует обратить внимание на то, что законодатель применительно к договору о КРТ не использует более привычный термин «расторжение договора». Четких разграничений между понятиями «досрочное одностороннее расторжение договора» и «односторонний отказ от договора» не существует. Поэтому возможно как расторжение договора о КРТ по общим правилам, установленным ст. 452 ГК РФ, так и односторонний отказ от договора по основаниям, указанным в ст. 68 ГрК РФ.

Публичный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора по основаниям, указанным в ч. 13 ст. 68 ГрК РФ, в том числе при нарушении частным партнером сроков предоставления документации по планировке территории или сроков строительства, установленных договором.

Частный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае отказа или уклонения публичного партнера от исполнения своих обязанностей (ч. 14 ст. 68 ГрК РФ). Для этого все обязательства публичного партнера в договоре о КРТ должны иметь определенные сроки: например, срок исполнения обязательства по утверждению документации по планировке территории (п. п. 7 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).    

 

4. Выводы и предложения

1. Договор о КРТ может считаться заключенным только при условии включения в него всех обязательных существенных и необходимых условий, предусмотренных законом (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Отсутствие хотя бы одного из обязательных существенных условий создает риски оспаривания договоров.

2. Для исключения рисков признания договоров о КРТ незаключенными в связи с отсутствием соглашения по обязательным существенным условиям необходимо исключить из их числа и перевести в разряд факультативных такие условия, которые невозможно указать в договоре в связи с отсутствием документации по планировке территории на момент заключения договора.

3. Права сторон договора о КРТ должны быть одинаково защищены, для этого необходимо предусматривать ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора не в виде «ответственности в соответствии с действующим законодательством», а в виде конкретных неблагоприятных последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (неустойка, штраф, пени) для каждой из сторон договора (ч. 12 ст. 68 ГрК РФ).

4. Требуется специальное правовое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, во всяком случае — для масштабных проектов КРТ площадью более 50 га или со сроком реализации более 10 лет.

5. В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории проводить торги на право заключения договора о КРТ в форме конкурса, по результатам которого выигравшим торги будет признаваться лицо, предложившее, по заключению заранее назначенной организатором торгов конкурсной комиссии, лучший вариант эскизного проекта планировки территории комплексного развития.

 

              

Автор отдает себе отчет в том, что проведенный анализ договора о КРТ не носит всеобъемлющий характер, а выводы и предложения могут вызвать дискуссию и даже возражения.

Именно на это автор и рассчитывает, поскольку дальнейшее обсуждение теоретических вопросов и практических проблем будет способствовать совершенствованию законодательства о КРТ и в конечном итоге достижению целей государственных программ, направленных на формирование благоприятной среды жизнедеятельности человека.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора АО «МР Групп», к. ю. н.

  

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

ДОМ.РФ: механизм аукционов «за долю» будет распространен на проекты КРТ

Власти Москвы рассказали о новой программе редевелопмента — КРНТ

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Минстрой: в рамках КРТ в России построят около 185 млн кв. м недвижимости

Роскапстрой готов стать техзаказчиком в региональных проектах КРТ

Законопроект, нацеленный на максимальное развитие механизма КРТ, будет доработан ко второму чтению до конца осенней сессии Госдумы 

Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

Социальную инфраструктуру при реализации договора о КРТ будут сдавать не позднее сдачи жилых объектов

Определен механизм расселения «последнего жильца» при КРТ

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Изменение в законодательстве о КРТ

Для реализации проектов КРТ учреждена Управляющая компания Фонда развития территорий

КРТ нежилой застройки: взгляд из Москвы

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят