Актуальную для районов Арктической зоны Российской Федерации тему комментирует компетентный специалист — Павел АБРАМЕНКОВ, эксперт Российской ассоциации полимерных энергоэффективных технологий (РАПЭТ), начальник технического отдела по проектно-расчетной деятельности ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб».

  

Фото:  © Сергей Цепек / Фотобанк Лори

 

Развитие Арктических регионов Российской Федерации — важное направление государственной политики в сфере обеспечения национальных интересов. В соответствии с Указом Президента РФ от 05.03.2020 №164 «Об Основах государственной политики Российской Федерации в Арктике на период до 2035 года» (с изменениями от 21.02.2023 г.) определены цели по формированию комплексного подхода к социальному и экономическому развитию Арктической зоны, развитию науки, технологий и инноваций в данном регионе. Также отмечена необходимость проведения оценки состояния и процессов деградации многолетней мерзлоты.

Сложности освоения районов с многолетнемерзлыми грунтами обусловлены особенностями инженерно-геологических условий, преобладающей отрицательной среднегодовой температурой, а также логистическими трудностями доставки материалов и оборудования. Льдистость грунтов основания и наличие массивов ледогрунта при отсутствии инженерной защиты могут приводить к развитию термокарста, осадке грунтов и последующему разрушению строительных конструкций. Не менее важно учитывать воздействие сезонных талых вод, их инфильтрацию в грунты основания, а также термоэрозию, которая влияет на устойчивость зданий и сооружений.

В связи с этим при проектировании необходимо придерживаться комплексного подхода, учитывающего требования профильных нормативных документов, таких как СП 25.13330 «Основания и фундаменты на вечномерзлых грунтах», СП 116.13330 «Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов», СП 313.1325800 «Дороги автомобильные в районах вечной мерзлоты» и др.

   

Павел Абраменков. Фото предоставлено пресс-службой компании ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб»

   

Применение технологии теплозащитного экранирования с использованием плит из экструзионного пенополистирола позволяет решить многие инженерные задачи в районах распространения многолетнемерзлых грунтов. Среди них — термостабилизация оснований транспортных и линейных сооружений, минимизация тепловыделений при устройстве фундаментов отапливаемых зданий (включая здания с вентилируемым подпольем), использование в составе комплексных решений с системами сезонно действующих охлаждающих устройств (СОУ) и попутным дренажем автомобильных и железнодорожных насыпей, а также исключение взаимного влияния инженерных сетей с различными температурами теплоносителя.

Практически нулевое водопоглощение плит XPS и стабильные теплотехнические характеристики делают их оптимальными для применения в составе быстровозводимых и модульных конструкций, включая временные подъездные пути. Использование теплоизоляции из экструзионного пенополистирола позволяет сократить объем насыпных грунтов в конструкции насыпи, что особенно актуально при необходимости реализации строительного объекта в сжатые сроки.

Примеры реализации конструкции временных внутриплощадочных проездов и оснований под вертолетную площадку (объект в Ямало-Ненецком автономном округе) с устройством теплозащитного экрана из экструзионного пенополистирола и покрытия тундроматами (типа «Буровик» или аналогичными) приведены на Рис. 3.

Применение плит XPS также позволяет обеспечить сохранение прочностных свойств многолетнемерзлых грунтов в основании быстровозводимых конструкций (ЛСТК, алюминиевых) без необходимости устройства свай или выемок. Для отапливаемых сооружений с высокой расчетной температурой (+19—25 °С) рекомендуется устройство стандартного вентилируемого подполья минимальной высотой 1,2 м (или не менее 0,6 м для сооружений шириной до 6 м при отсутствии коммуникаций) в соответствии с требованиями п. 6.3.2 СП 25.13330. Пример реализации конструкции, а также построение тепловых полей в программном комплексе Борей 3D (с фиксацией результатов на сентябрь, 50 годовых циклов, климатические условия для г. Норильска, теплообмен в проветриваемом подполье принят без учета снежного покрова и дополнительных теплопоступлений от солнечной радиации) отапливаемого сооружения с устройством вентилируемого подполья на опорах приведены на Рис. 1.

 

Рис.1. Пример реализации конструкции, а также построение тепловых полей в программном комплексе Борей 3D (с фиксацией
результата на сентябрь, 50 годовых циклов, климатические условия для г. Норильск, теплообмен в проветриваемом подполье
принят без учёта снежного покрова и дополнительных теплопоступлений от солнечной радиации) отапливаемого сооружения с
устройством вентилируемого подполья на опорах. Источник: ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб»

  

При устройстве оснований малых сооружений, включая складские или производственные помещения (с расчетной температурой эксплуатации в среднем +5—10 °С), при соответствующем расчетном обосновании допускается использование насыпи с теплоизоляцией из плит XPS и системы трубной вентиляции. Трубы монтируются с межосевым шагом порядка 1,0—1,5 м и диаметром 150—200 мм. Для повышения интенсивности воздухообмена трубы могут быть оснащены системой принудительной вентиляции.

Пример реализации конструкции, а также построение тепловых полей в программном комплексе Борей 3D (с фиксацией результатов на сентябрь, 50 годовых циклов) отапливаемого сооружения с устройством вентилируемых труб в основании представлен на Рис. 2.

 

Рис.2. Пример реализации конструкции, а также построение тепловых полей в программном комплексе Борей 3D (с фиксацией
результата на сентябрь, 50 годовых циклов) отапливаемого сооружения с устройством вентилируемых труб в основании.
Источник: ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб»

   

При проектировании зданий и сооружений в Арктической зоне рекомендуется использовать компактные объемно-планировочные решения, так как это облегчает организацию системы термостабилизации в основании (теплозащитное экранирование с применением плит XPS и вентилируемое подполье). Кроме того, это упрощает процесс эксплуатации, ремонта и реконструкции объекта.

Помимо термостабилизации основания, рекомендуется использовать покрытия с минимальной степенью черноты поверхности, а также естественные климатические условия для обеспечения понижения температуры грунтов основания за счет уменьшения мощности снежного покрова в областях, прилегающих к зданиям и сооружениям (регулярная уборка снега).

 

Рис.3. Принципиальные технические решения временных площадочных объектов и проездов в районах распространения
многолетнемерзлых грунтов. Источник: ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб»

 

Применение сегментной теплоизоляции из XPS зарекомендовало себя как эффективное решение в криолитозоне при строительстве промысловых и магистральных нефтегазопроводов. Сегментная теплоизоляция выпускается для труб различного диаметра в виде полуцилиндров, сегментов и блок-сегментов.

Экструзионный пенополистирол за счет качественных физико-технических характеристик, практически нулевого водопоглощения, высокой прочности на сжатие позволяет сохранить качество транспортируемого продукта (предотвращает риск выпадения парафинов при понижении температуры нефти, а также риск образования конденсата при транспортировке газа), снижает риски полимеризации и других нежелательных химических реакций, которые могут происходить при изменении температурных условий.

 

Рис.4. Принципиальная схема тепловой изоляции трубопроводасегментами из XPS. Источник: ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб»

  

Изделия из экструзионного пенополистирола XPS (плиты, сегменты и блок-сегменты) на протяжении многолетней эксплуатации доказали свою надежность и стабильность теплотехнических характеристик в конструкциях различного назначения. Это подтверждается результатами научно-исследовательских работ по оценке теплового режима грунтов оснований в районах распространения многолетнемерзлых грунтов.

Техническое подразделение ассоциации РАПЭТ активно содействует совершенствованию строительной нормативной документации, разрабатывает внутренние стандарты организации и методические рекомендации. Это осуществляется в сотрудничестве с крупнейшими научно-исследовательскими институтами и инжиниринговыми центрами (АО «НИЦ "Строительство"», ОАО «Теплопроект», НИИСФ РААСН и др.).

Специалисты компании оказывают содействие в выполнении теплотехнических расчетов любой сложности, включая прогнозное теплотехническое моделирование, оценку напряженно-деформированного состояния насыпных сооружений и подпорных стен с применением технологии облегченной насыпи. Также выполняются чертежно-графические работы, 3D-визуализация решений, составление спецификаций и сопровождение проектных решений с применением полимерной продукции.

   

 Реклама. Ассоциация "Полимерных Энергоэффективных Технологий "РАПЭТ".  ИНН: 1651042958

 

 

 

  

  

Другие публикации по теме:

«Север» против «Юга»: эксперты ЕРЗ.РФ составили географический портрет девелоперского рынка

Более 3 трлн руб. направят на мастер-планы 16 северных опорных населенных пунктов

Новые поручения Президента по Дальневосточной ипотеке и развитию арктических населенных пунктов

Президент поддержал создание в Арктике опорных городов и введение в регионе льготной ипотеки

Новые изменения стандартов по наружным сетям и изоляционным материалам

Статистика: объем выпуска теплоизоляции за год вырос более чем на треть

В число субъектов РФ с минимальным риском наступления кризиса перепроизводства новостроек (плюс 10 и более баллов по методологии ЕРЗ.РФ) вошел лишь один регион — Вологодская область. В шести субъектах РФ, в том числе в Москве, вероятность кризиса оценивается как низкая. В пяти регионах она признана высокой. Данный рейтинг ЕРЗ рекомендуется использовать при принятии решения о целесообразности старта продаж новых проектов.

  

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

В группу регионов с высокой вероятностью кризиса перепроизводства новостроек (минус 6 и менее баллов по методологии ЕРЗ.РФ) попали Орловская, Пензенская, Челябинская области, Красноярский край и Карачаево-Черкесская Республика.

     

МЕТОДОЛОГИЯ

Оценка вероятности кризиса перепроизводства новостроек осуществляется по трем показателям:

1) соотношение темпов продаж и вывода новых проектов (СТПВ);

2) соотношение нормативной и фактической распроданности новостроек (СНФР);

3) динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек сверх инфляции (ДСЦ).

 

При этом регионы с непоказательными продажами (менее одной квартиры в день) исключены из рейтинга. К таким регионам относятся Республика Калмыкия, Камчатский край, Магаданская область, Еврейская автономная область, Республика Алтай, Ненецкий и Чукотский автономные округа, Республика Ингушетия, Чеченская Республика, Кабардино-Балкарская Республика, Мурманская область, Республика Тыва, Донецкая Народная Республика, Луганская Народная Республика, Запорожская и Херсонская области.

 

1. Соотношение темпов продаж и вывода новых проектов (СТПВ)

Баллы по этому показателю начисляются исходя из разницы между темпами продаж новостроек за III квартал 2024 года — I квартал 2025 года (три квартала доступной статистики) и темпами вывода новых проектов за февраль — апрель 2025 года (три месяца доступной статистики).

Если темпы продаж превышают темпы вывода новых проектов (то есть происходит растоваривание рынка), то региону начисляется от 1 до 5 баллов со знаком «плюс». Максимальное значение (+5 баллов) набрала лишь Курганская область, где продажи превысили вывод новых проектов на 368%.

Если темпы вывода новых проектов превышают темпы продаж (происходит затоваривание рынка), то региону начисляется от 1 до 5 баллов со знаком «минус». Минимальное значение (-5 баллов) набрали пять регионов, в которых вывод новых проектов превысил продажи на 300% и более:

Республика Дагестан — 2389%;

Томская область — 518%;

Новгородская область — 490%;

Карачаево-Черкесская Республика — 382%;

Республика Саха (Якутия) — 341%.

   

Шкала расчета баллов по показателю
балл	соотношение темпов продаж и вывода новых проектов (СТПВ)
5	превышение темпов продаж над темпами вывода более 300%
4	превышение темпов продаж над темпами вывода от 100% до 300%
3	превышение темпов продаж над темпами вывода от 50% до 100%
2	превышение темпов продаж над темпами вывода от 20% до 50%
1	превышение темпов продаж над темпами вывода от 5% до 20%
0	равенство темпов продаж и вывода +/-5%
-1	превышение темпов вывода над темпами продаж от 5% до 20%
-2	превышение темпов вывода над темпами продаж от 20% до 50%
-3	превышение темпов вывода над темпами продаж от 50% до 100%
-4	превышение темпов вывода над темпами продаж от 100% до 300%
-5	превышение темпов вывода над темпами продаж более 300%

 

2. Соотношение нормативной и фактической распроданности новостроек (СНФР)

Баллы по данному показателю начисляются региону исходя из разницы между нормативной  распроданностью (Рн) и фактической распроданностью новостроек (Рф) на конец отчетного периода (апрель 2025 года).

 

Нормативная распроданность (Рн)

Если исходить из того, что во всех домах с опубликованными в ЕИСЖС проектными декларациями стартовали продажи и к концу стройки все квартиры проданы, то на большом массиве данных Рн должна быть равна 50% (на старте — 0%, на финише — 100%, среднее — 50%). Но мы знаем, что банки в стресс-тестах проектов закладывают уровень распроданности к концу стройки в пределах 70%. Исходя из этого снижаем Рн до 35% (на старте — 0%, на финише — 70%, среднее — 35%).
Также мы знаем, что, по данным ЕИСЖС, в среднем по РФ на конец апреля продажи стартовали лишь в отношении 76% новостроек с опубликованными проектными декларациями. В зависимости от региона эта цифра колеблется от 0 до 97%. Поэтому Рн для конкретного региона рассчитывается по формуле Рн = 35% х Днсп, где Днсп — доля новостроек с открытыми продажами. Например, в Москве по состоянию на апрель 2025 года Днсп составляет 88,6% — значит Рн равен 31% (35% х 88,6%). 

   

Фактическая распроданность (Рф)

Рф в регионе равна проценту проданных квартир в строящихся домах. Этот показатель публикуется по данным ЕИСЖС. Например, в Москве по состоянию на апрель 2025 года распроданность новостроек Рф составляет 45,6% (не продано — 43,0%, продажи не стартовали — 11,4%, сумма — 100%).

    

Расчет СНФР

Если Рф превышает Рн (нет текущей затоваренности), то региону начисляется от 1 до 5 баллов со знаком «плюс». Максимальное значение (+5 баллов) набрали следующие восемь регионов, в которых разница между Рф и Рн составила 10 процентных пунктов и более:

• Амурская область — 17,2 п. п.;

• г. Москва — 14,6 п. п.;

• Новгородская область — 14,6 п. п.;

• Республика Карелия — 13,9 п. п.;

• Кемеровская область — 12,9 п. п.;

• г. Севастополь — 12 п. п.;

• Чувашская Республика — 10,5 п. п.;

• г. Санкт-Петербург — 10,4 п. п.

  

Если Рн превышает Рф (есть текущая затоваренность), то региону начисляется от 1 до 5 баллов со знаком «минус». Минимальное значение (-5 баллов) не получил ни один регион.

   

Шкала расчета баллов по показателю
балл	соотношение нормативной и фактической распроданности новостроек (СНФР)
5	превышение Рф над Рн более 10 п. п.
4	превышение Рф над Рн от 7 п. п. до 10 п. п.
3	превышение Рф над Рн от 5 п. п. до 7 п. п.
2	превышение Рф над Рн от 3 п. п. до 5 п. п.
1	превышение Рф над Рн от 1 п. п. до 3 п. п.
0	равенство Рф и Рн +/-1 п. п.
-1	превышение Рн над Рф от 1 п. п. до 3 п. п.
-2	превышение Рн над Рф от 3 п. п. до 5 п. п.
-3	превышение Рн над Рф от 5 п. п. до 7 п. п.
-4	превышение Рн над Рф от 7 п. п. до 10 п. п.
-5	превышение Рн над Рф более 10 п. п.

      

3. Динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек сверх инфляции (ДСЦ)

Баллы по данному показателю начисляются региону исходя из разницы между темпом роста цен на новостройки и общей инфляцией за февраль — апрель 2025 года (последние три месяца доступной статистики). При расчетах используются данные СберИндекс о ценах по фактическим сделкам на первичном рынке.

Если темпы роста цен на новостройки превышают темпы инфляции (рост реальных цен), то региону начисляется от 1 до 2 баллов со знаком «плюс». Максимальное значение (+2 балла) набрали следующие восемь регионов, в которых темпы роста цен на новостройки превысили темп инфляции на 2,5 % и более:

• Владимирская область (+10,5%);

• Брянская область (+4,8%);

• Курская область (+4,3%);

• Карачаево-Черкесская Республика (+3,9%);

• Астраханская область (+3,8%);

• Республика Марий Эл (+3,6%);

• Вологодская область (+3,2%);

• Республика Северная Осетия (+3,1%).

 

Если темпы роста цен на новостройки отстают от темпов инфляции (снижение реальных цен), то региону начисляется от 1 до 2 баллов со знаком «минус». Минимальное значение (-2 балла) набрали следующие девять регионов, в которых темпы роста цен на новостройки оказались ниже темпа инфляции на 2,5% и более:

• Новгородская область (-15%)

• Костромская область (-5,8%);

• Тверская область (-4,7%);

• Калининградская область (-4,3%);

• Омская область (-3,9%);

• Республика Саха (-3,9%);

• Республика Коми (-3,1%);

• Республика Татарстан (-2,8%);

• Ленинградская область (-2,5%).

   

Шкала расчета баллов по показателю
балл	динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек (ДСЦ)
2	рост цены от 2,5% сверх инфляции
1	рост цены от 0,5% до 2,5% сверх инфляции
0	нулевая динамика цены +/-0,5% сверх инфляции
-1	падение цены от 0,5% до 2,5% сверх инфляции
-2	падение цены от 2,5% сверх инфляции

  

4. Группировка регионов

Набранные регионами баллы суммируются по трем параметрам. В зависимости от набранных баллов каждый из регионов отнесен к одной из семи групп по вероятности кризиса перепроизводства:

• минимальная (+10 баллов и выше);

• низкая (от +6 до +9 баллов);

• достаточно низкая (от +2 до +5 баллов);

• средняя (от -1 до +1 баллов);

• достаточно высокая (от -2 до -5 баллов);

• высокая (от -6 до -9 баллов);

• максимальная (-10 баллов и ниже, в нее не попал ни один из регионов).

   

К регионам с минимальной вероятностью кризиса перепроизводства отнесена лишь Вологодская область, имеющая следующие оцениваемые параметры:

СТПВ: +184%;

СНФР: +9,8 п. п.;

ДСЦ: +3,2%.

Такое соотношение показателей благоприятно для старта новых проектов.

 

Замыкают ранжирование регионов с показателем -7 баллов Красноярский край, Челябинская область и Карачаево-Черкесская Республика.

Красноярский край отличают следующие показатели:

СТПВ: -142%;

СНФР -3,3 п. п.;

ДСЦ: -1,1%.

 

Челябинская область:

СТПВ: -137%;

СНФР: -5,1 п. п. (фактическая распроданность — 20,7%);

ДСЦ: +0,3%.

 

Карачаево-Черкесская Республика

СТПВ: -382%;

СНФР: -8,1 п. п. (фактическая распроданность — 8,9%);

ДСЦ: +3,9%.

 

Такое сочетание параметров создает риски для старта новых проектов: имеется значительная вероятность невыполнения плана продаж на фоне перепроизводства. Непроданными могут оказаться сами новые проекты либо другие уже строящиеся дома, что в свою очередь способно повлечь остановку строек. 

 

5. Состояние показателей в регионах — лидерах строительства МКД

 

Москва отнесена к группе с низкой вероятностью перепроизводства:

СТПВ: +35%;

СНФР: +14,6 п. п.;

ДСЦ: -2,3%.

  

Санкт-Петербург и Московская область отнесены к группе со средней вероятностью перепроизводства:

   

Регион	СТПВ:	СНФР	ДСЦ	Итоговый балл
Санкт-Петербург	-107%	+10,4 п. п.	-1,6%	0
Московская область	-52%	+6,4 п. п.	-2,1%	-1

   

Ленинградская, Свердловская области и Краснодарский край попали в группу с достаточно высокой вероятностью перепроизводства.

   

Регион	СТПВ:	СНФР	ДСЦ	Итоговый балл
Ленинградская область	-137%	+2,3 п. п.	-2,5%	-5
Свердловская область	-112%	+4,2 п. п.	-0,2%	-2
Краснодарский край	-37%	-3,2 п. п. (фактическая распроданность — 19,8%)	-1,3%	-5

  

Допущения

Методология может иметь погрешности для отдельных регионов, определяемые следующими допущениями:

1) не предусматривает оценку в каждом регионе средней стадии строительной готовности проектов (исходит из предположения, что в среднем проекты построены на 50%);

2) использует общероссийское соотношение (13%) продаж готовых новостроек застройщиками к общему количеству продаж застройщиками новостроек (готовых и на стадии строительства). В отдельных регионах это соотношение может существенно отличаться от среднероссийского;

3) использует общероссийское соотношение (65%) продаж квартир по ДДУ физлицам к общему всех продаж по ДДУ. В отдельных регионах это соотношение может существенно отличаться от среднероссийского;

4) не предусматривает случаи, когда взрывной рост вывода новых проектов обусловлен переходом местных крупных застройщиков от продаж по ДКП на продажи по ДДУ.

Участникам рынка рекомендуется использовать указанное ранжирование регионов от ЕРЗ.РФ наряду с другими данными. Аналитики ЕРЗ.РФ готовы провести углубленное исследование риска затоваренности для конкретного региона по запросу заинтересованных лиц. 

С рейтингом регионов России по вероятности кризиса перепроизводства новостроек можно ознакомиться здесь.

   

   

  

   

   

   

Другие публикации по теме:

Нераспроданного жилья в новостройках Московского региона становится все больше

Минстрой намерен поддержать застройщиков в малых городах с низким показателем распроданности жилья

ДОМ.РФ: за 5 лет распроданность жилых новостроек сократилась в 1,5 раза, но соотношение ее значения и стройготовности идеально — 74%

Критический уровень нераспроданности и снижение остатков на счетах эскроу: эксперты проанализировали проектное финансирование строительства

Эксперты: к 2025 году доля нераспроданных квартир на рынке новостроек в России достигла 69%

Эксперты обнародовали соотношение распроданности и строительной готовности в российских регионах

Эксперты подсчитали долю нераспроданных новостроек в 16 городах-миллионниках

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: нераспроданность новостроек в России за год выросла на 7%

Эксперты: объем нераспроданного жилья растет, но рынку это не угрожает, и застройщики знают, что делать дальше

ЦБ: объем запуска новых проектов вырос, нераспроданных метров стало больше

Никита Стасишин: Распроданность жилья небольшая. Но все равно купят

Эксперты: в Санкт-Петербурге резко увеличились объемы нераспроданного жилья

Эксперты: объем нераспроданных квартир на первичном рынке впервые достиг 66 млн кв. м, а их доля в новостройках — рекордных 66%