Своими мыслями по поводу перспектив востребованности в кризис малогабаритного жилья с порталом ЕРЗ.РФ поделился управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ.

     

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

     

На фоне стагнации экономики и продолжающегося падения реальных доходов населения может увеличиться востребованность малогабаритного жилья, в том числе микростудий.  Спрос на такие квартиры стимулирует и программа льготной ипотеки, позволяющая многим обзавестись первым собственным жильем.

Если столичный рынок недвижимости пойдет по пути развития известных мегаполисов, площадь капсульных квартир продолжит уменьшаться, и уже в скором времени может побить последний антирекорд в 11 кв. м. 

       

Фото: www.fivestars-spb.ru

       

Падение доходов населения способствует росту спроса на малометражное жилье

Во время карантина застройщики отмечали увеличивающийся интерес со стороны покупателей к просторным вариантам жилья. Некоторые компании сообщали, что в их проектах выросла доля сделок с многокомнатными квартирами. Но как только ограничения были сняты, и город вернулся к привычной жизни, страхи, навеянные пандемией, остались в прошлом.

Воспоминания о пережитой самоизоляции в стесненных условиях сохранились, но всегда ли ими руководствуются покупатели при выборе объекта недвижимости? Практика показывает, что нет. Как правило, вернувшиеся на рынок клиенты приобретают жилье, на которое рассчитывали изначально, исходя из текущих жизненных обстоятельств, без прицела на будущее и новую волну пандемии.

     

 

        

Причина очевидна: из-за продолжающегося падения доходов населения желания даже долгосрочные планы по улучшению жилищных условий не всегда совпадают с реальными возможностями. Напомню, что во II квартале этого года снижение реальных доходов населения составило 8% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Эта цифра отражает самое глубокое падение в квартальной динамике с конца 1990-х годов.

Ориентируясь на финансовые возможности своих клиентов, девелоперы предлагают малогабаритные квартиры и студии, которые в среднем на 20% дешевле стандартной однокомнатной квартиры.

С каждым годом площадь таких квартир уменьшается. Если в 2012 году площадь самой маленькой квартиры составляла 29 кв. м, то уже в 2015 году она уменьшилась до 22 кв. м. В 2017—2018 годах на рынке стали появляться студии площадью 18 кв. м. А в прошлом году был побит антирекорд, когда на рынок вывели проект со студиями по 11 кв. м.

    

Фото: www.dekoriko.ru

     

Опыт западных стран и перспективы развития отечественного рынка микроквартир

Если сравнивать столичный рынок недвижимости с европейскими и азиатскими, то моно констатировать, что возможности для еще большего уменьшения площадей пока не исчерпаны. Так, на днях из Лондона пришла новость о выставленной на продажу студии площадью в 7 кв. м (на фото ниже — Ред.).

Еще несколько лет назад в Великобритании действовали нормы, регулирующие минимальные размеры жилья. Но из-за продолжающегося кризиса в прошлом году британские власти разрешили застройщикам переоборудовать офисные помещения в квартиры. По новым правилам наименьшая допустимая общая площадь квартиры должна быть не менее 8,4 кв. м.

     

Фото: www.realt.onliner.by

      

Наряду со студиями в британской столице уменьшаются и размеры двухкомнатных и трехкомнатных квартир, площадь которых теперь нередко составляет 22 и 28 кв. м соответственно.      

Надо сказать, что в целом для нашей страны тренд на уменьшение жилых площадей — нетипичное явление. Например, в Советском Союзе, когда во времена Хрущева велось массовое жилищное строительство, площадь самых маленьких квартир составляла 30 кв. м.

Но на фоне экономической стагнации в условиях растущего мегаполиса, которым является Москва, рынок микроквартир может получить новый импульс для развития, тем более что пока в этом сегменте спрос превышает предложение. Так, на сегодняшний день на небольшие студии в Москве приходится всего 6% от общего объема рынка новостроек. О популярности такого продукта говорит срок экспозиции студий, который в среднем на месяц короче срока реализации однокомнатной квартиры.

    

Фото: www.smr77.ru

   

Кто и как покупает микроквартиры

Чисто психологически квартира площадью 15—20 кв. м может показаться очень маленькой, но это не совсем так. Ведь если посмотреть, какое количество квадратных метров имеет в своем распоряжении каждый член семьи с детьми в квартире общей площадью 50 кв. м, то цифра окажется еще меньше.

Поэтому студии охотно приобретают студенты (или их родители) в качестве первого жилья, а также одинокие люди, которым важен низкий бюджет покупки. Продолжающаяся миграция населения из регионов в Москву создает дополнительный спрос на такое жилье.

Снижающиеся ставки по ипотеке и программа субсидирования открывают новые перспективы рынку микроквартир. Если на покупку нет полной суммы, при оформлении кредита размер ежемесячного платежа будет сопоставим с арендным платежом, что подтверждает экономическую целесообразность такой инвестиции.

   

 

  

Все сказанное выше не означает, что спрос на традиционно востребованные планировки кардинальным образом изменится. Просто количество малогабаритного жилья в объеме предложения продолжит расти. В первую очередь малометражные варианты будут появляться в проектах точечной застройки без собственной прилегающей территории и инфраструктуры, а также в жилых комплексах, расположенных рядом с ТПУ и станциями метро.

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

    

 

   

   

   

  

  

Другие публикации по теме:

Строительная отрасль в условиях турбулентности: стресс-тест на импортозамещение

Доля мини-квартир в новостройках Ленобласти лимитирована 40%

Сергей Собянин: Жилой метраж на человека в Москве — один из самых малых в России

Площадь студий: в лидерах Махачкала, в аутсайдерах — Мурманск

Маленькие квартиры: тенденции и прогноз

Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс», г. Москва): Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток

Портал ЕРЗ.РФ по итогам 2024 года приступил к ежегодной публикации ТОП застройщиков по динамике развития. В этот рейтинг входят 100 застройщиков, показавших по итогам прошедшего года наибольшую динамику развития.

    

ЖК Патрики. Фото: ГК ТОЧНО

 

Место застройщика в ТОП по динамике развития определяется суммой набранных баллов по следующим пяти показателям:

• динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ (за отчетный год по сравнению с предшествующим годом). По данному показателю в формуле расчета баллов также учитывается рейтинг ЕРЗ (показатель соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию на 1 января года, следующего за отчетным);

• динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества жилых комплексов в стадии строительства (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года).

Застройщик не включается в ТОП по динамике развития, если он отсутствует в ТОП по объему текущего строительства на 1 января отчетного года либо на 1 января года, следующего за отчетным.

 

1. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП по объему текущего строительства с 2000-го места на 1999-е составляет 0,001 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в данном ТОП — 30 баллов.

     

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 828-го на 109-е место, т. е. поднялся на 719 строк. Эти 719▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 328▲ в диапазоне от 500 до 1000 с весом 0,002814 балла за одно место, 300▲ в диапазоне от 200 до 500 с весом 0,011044 балла за одно место, 91▲ в диапазоне от 100 до 200 с весом 0,031072 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 328*0,002814+300*0,011044+91*0,031072=7,0636 балла.

 

2. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000-го места на 1999-е составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном из двух используемых ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, считается, что он занимает в таком ТОП место, следующее за последним застройщиком в нем. Если застройщик отсутствует в обоих используемых ТОП по объему ввода жилья, то он не включается в ТОП по динамике развития.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Годовая динамика изменения рейтинга ЕРЗ учитывается следующим образом. Если застройщик переместился вверх в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, то итоговый балл за такую положительную динамику умножается на коэффициент в зависимости от рейтинга ЕРЗ (показателя соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию) на 1 января года, следующего за отчетным.

Чем ниже рейтинг, тем меньше баллов получает застройщик. Например, для рейтинга 5★ коэффициент учета положительной динамики в ТОП по объему ввода в эксплуатацию составляет 1, для рейтинга 4★ коэффициент 0,9, а для рейтинга 0.5★ — всего 0,1. Отрицательная динамика в ТОП по объему ввода в эксплуатацию учитывается вне зависимости от рейтинга.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 395-го на 84-е место, т. е. поднялся на 311 строк. Эти 311▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 195▲ в диапазоне от 200 до 500 — с весом 0,003681 балла за одно место, 100▲ в диапазоне от 100 до 200 — с весом 0,010357 балла за одно место, 16▲ в диапазоне от 50 до 100 — с весом 0,029141 балла за одно место. При этом рейтинг застройщика составляет 4.5★, а динамика в ТОП по вводу положительная, поэтому будет использован понижающий коэффициент 0,95. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: (195*0,003681+100*0,010357+16*0,029141)*0,95=2,108861 балла.

 

3. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала с весами, аналогичными тем, которые применяются для расчета баллов в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000 места на 1999 составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном или обоих ТОП по потребительским качествам, используемых для расчета, то балл по данному показателю не начисляется.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов с 24-го на 55-е место, т. е. опустился на 31 строку. Эти 31▼ строки вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 5▼ — в диапазоне от 50 до 100 с весом 0,029141 балла за одно место, 26▼ — в диапазоне от 20 до 50 с весом 0,114387 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан как −5*0,029141−26*0,114387=−3,119768 балла.

 

4. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один регион составляет 15 баллов. Учитываются только регионы, которые отражены в ТОП по объемам строительства. Регионы земельного банка, как и регионы, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

Застройщик увеличил число регионов строительства, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, с 3 до 6, т. е. на 3. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 3*15=45 баллов.

 

5. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества жилых комплексов в стадии строительства

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один жилой комплекс составляет 3 балла. Учитываются только ЖК, которые отражены в ТОП по объемам строительства. ЖК, планируемые к строительству, как и ЖК, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

У застройщика число строящихся, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, жилых комплексов уменьшилось с 4 до 2, т. е. на 2. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан, как: −2*3=−6 баллов.

 

Пример итогового подсчета баллов

   

ГК ТОЧНО — первое место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	10→3=7▲=5▲+2▲= 5*2,716419+2*30	73,582095
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	27→18=9▲=7▲+2▲+5★= (7*0,114387+2*0,32183)*1	1,444369
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	20→29=9▼=9▼= −9*0,114387	−1,029484
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	2→4=+2*15	30
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	11→13=+2*3	6
Итого сумма баллов		109,996981

Источник: ЕРЗ.РФ

            

ГК Самолет — второе место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	1→1=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	2→2=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	70→51=19▲=19▲= 19*0,029141	0,553676
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	6→12=+6*15	90
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	56→60=+4*3	12
Итого сумма баллов		102,553676

Источник: ЕРЗ.РФ

 

С ТОП 100 застройщиков по динамике развития за 2024 год можно ознакомиться по ссылке.

    

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Третья редакция методологии оценки потребительских качеств новостроек (v. 2024) и комментарии к параметрам оценки

Описание проекта портала ЕРЗ.РФ «ТОП новостроек»

Описание проекта ТОП жилых комплексов от портала ЕРЗ.РФ

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК 

Методология ЕРЗ.РФ ляжет в основу проекта национального стандарта по классификации умных МКД

Опубликована третья редакция методологии присвоения классов умным многоквартирным домам

Эксперты разъяснили методологию моделирования и прогнозирования жилищного рынка