Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Московская практика КРТ: без вопросов не обошлось

Актуальную тему комплексного развития территории применительно к жилой недвижимости анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

     

Фото: www.investmoscow.ru

      

Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов (на фото ниже) в интервью программе «Вести» телеканала «Россия 24» анонсировал городскую программу «Индустриальные кварталы».

Программа предполагает реконструкцию территорий, занятых бывшими промышленными объектами на площади около 2 тыс. га. Планируется строительство 35 млн кв. м недвижимости, из которой 11 млн «квадратов» приходится на жилье, в том числе 30% будет использовано под нужды реновации.

   

Фото: www.cdn.bfm.ru

    

Реализация программы возможна благодаря механизму комплексного развития нежилых территорий. Применение данного механизма приведет к перераспределению собственности. Для правообладателей недвижимости в границах КРТ актуальным станет вопрос справедливой компенсации за изъятие недвижимости.

Москва опубликовала первые проекты решений о комплексном развитии 7 территории нежилой застройки на 77,21 га с потенциалом застройки около 1,4 млн кв. м, из которых порядка 1 млн кв. м отводится под жилье. При этом половина предполагаемого жилья планируется использовать по программе реновации. Краткие сведения приведены в таблице.

    

Источник: Сайт Мэра Москвы

     

Как рассказал Владимир Ефимов, Москва адаптировала механизм КРТ нежилой застройки под нужды реновации. В частности, проект КРТ ПЗ №56 Грайвороново и ПЗ №49 Бескудниково дают фактическую возможность принудительно изымать нежилую недвижимость третьих лиц под нужды программы реновации.

   

Фото: www.edsro.center

     

Заметно участие крупных застройщиков в КРТ нежилой застройки. Город определился с застройкой территории ЖБИ №9 (ПЗ №39 Кунцево), можно поздравить ГК Главстрой  с согласованием ТЭПов. Несмотря на низкое обеспечение района рабочими местами (менее 50 рабочих мест на 100 жителей), ТЭПы согласованы без обременений с плотностью около 40 тыс. кв. м жилья, а застройка под реновацию, видимо, будет размещена на смежном участке Совтрансавто.

       

  

Для крупных девелоперов КРТ нежилой застройки предоставляет возможность использовать смежные участки под размещение объектов инфраструктуры, мест приложения труды, объектов природного комплекса.

Кроме того практика изъятия недвижимости показывает, что размер возмещения правообладателям ниже как кадастровой, так и рыночной стоимости. Так что для крупных застройщиков КРТ предоставляет возможность за символические затраты расширить границы застройки.

    

Фото: www.msk.mosreg.ru 

    

Конечно, еще рано судить о преимуществах программы. Пока понятно, что указанные выше территории будут развиваться в рамках КРТ по инициативе правительства Москвы. Интригой остается, по каким территориям правообладатели смогут договориться и реализовать КРТ по своей инициативе, по каким столица объявит торги и какие территории город в лице КП «Управление гражданского строительства» будет реализовывать самостоятельно.

Утвержденные проекты планировки территории покажут, какие правообладатели смогли получить максимальные преимущества по сравнению со своими соседями. Ну, а судебную систему ждет активизация споров по размеру возмещений за изымаемую недвижимость.

    

Фото: www.legal.report

    

Осталось дождаться первых решений и итогов торгов, которые покажут интерес инвесторов. В текущем году планируется провести 35 аукционов для определения инвесторов по реорганизации бывших промышленных территорий с градостроительным потенциалом 7,5 млн кв. м недвижимости. На данной территории может быть размещено 146 тыс. рабочих мест.

  

Объявленные и фактические параметры КРТ

Параметры

Доля жилой недвижимости в ТЭПах

Доля реновации в жилой застройке

Объявленные

30%

30%

Фактические (по 7 проектам КРТ)

70%

55%

  

Пока сложно разделить оптимизм правительства Москвы о том, что инвесторы проявят интерес к проектам КРТ нежилой застройки, в рамках которых планируется создание рабочих мест. Скорее всего, при реализации программы произойдет перераспределение в сторону строительства жилья. Собственно, в рамках первых 7 проектов КРТ на долю жилья планируется отвести 70% застройки.

     

  

Рекомендую правообладателям недвижимости в границах потенциальных КРТ отслеживать ситуацию, провести аудит своих объектов и надлежащим образом оформить имущественные права. А также озадачиться вопросом защиты своих интересов с целью получения справедливой компенсации или участия в реализации инвестиционно-строительных проектов.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

     

    

  

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Определены случаи предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

+

О дефиците инвестиционных идей на рынке недвижимости

Портал ЕРЗ.РФ публикует очередную аналитическую статью генерального директора ПИА Недвижимость, председателя Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максима ЕЛЬЦОВА.

 

Фото: www.mtdata.ru

 

Сегодня я хочу поговорить об инвестиционных идеях. Точнее о том, что старые идеи уже не работают, а новые еще поискать надо.

Рынок недвижимости стремительно меняется вместе с окружающим миром. Причем темп этих изменений растет, и времени, чтобы найти «устойчивую» инвестиционную идею, остается все меньше.

Буквально за два года рынок очень сильно изменился под воздействием сразу нескольких факторов:

 Пандемия и ее последствия.

 Переход на проектное финансирование (эскроу-счета), что кардинально поменяло рынок продаж новостроек.

 Субсидированная ипотека и снижение кредитных ставок в целом.

 Рост себестоимости строительства.

 

Фото: www.omut.ndv.ru

 

Качнуть рынок в ту или иную сторону способен каждый из перечисленных факторов, а уж их сочетание — тем более. Кардинально меняется рынок — меняются и инвестиционные возможности.

Я часто общаюсь и с частными инвесторами, имеющих в собственности несколько объектов (иногда мы их называем «бытовыми»), и с людьми, которые управляют собственными недвижимыми активами на сумму от миллиарда рублей и выше.

В целом сообщество инвесторов сходится в том, что сегодня мы переживаем кризис инвестиционных идей. Большинство из этих идей, длительное время работавших, уже исчерпали себя.

Теперь об инструментах инвестирования.

 

Фото: www.tsargrad.tv

 

Покупка квартиры в новостройке на старте продаж

Этот ранее вполне рабочий способ заключался в покупке у надежного застройщика строящегося объекта, цена которого в дальнейшем возрастает. Трудно поверить, но еще 3—4 года назад исправно работал алгоритм: выбираем квартиру в стройке, смотрим на цену аналогичных уже построенных квартир, и понимаем, что цена вырастет как минимум до этого уровня (без учета инфляции и общего изменения рынка).

Даже неискушенные участники рынка инвестиций за два-три года достигали дохода на уровне 30—40%. На фоне субсидированной ипотеки можно было покупать практически любые квартиры на старте продаж.

Все росло. Но окончательный переход на эскроу-счета и сворачивание субсидированной ипотеки практически закрыли эти возможности. Цены на старте продаж теперь нередко выше цен вторичного рынка. Еще можно выискивать интересные, недооцененные маркетологами застройщиков объекты, но найти их сейчас намного сложнее.

 

Фото: www.cdn.iz.ru

 

Покупка жилой квартиры для последующей сдачи в аренду

Этому способу инвестирования больше подходит название «сбережение» Метод заключается в покупке квартиры и ее последующей сдаче в аренду. Самая очевидная схема, первая ступень начинающего инвестора. К сожалению, даже два-три года назад сдача квартиры в аренду при адекватном подсчете всех затрат показывала крайне низкую эффективность.

После того как цены на жилье выросли минимум на 30%, арендные ставки почти не изменились. Нередко может оказаться, что реальная рублевая доходность от сдачи объекта близка к нулю. Достаточно просто посчитать один-два месяца простоя квартиры в год, затраты на поиск арендаторов, текущий ремонт, непредвиденные платежи, налоги и т.д. Ну и, чтобы окончательно добить «инвесторов»: пересчитайте процент годового дохода от сдачи квартиры, отталкиваясь не от цены покупки, а от ее текущей реальной стоимости.

 

Фото: www.antistrach.ru

 

Покупка квартир по переуступке

Я не знаю, почему, но некоторые инвесторы до сих пор стремятся продать свои квартиры в новостройке, не дожидаясь собственности. То ли они наивно полагают, что налоговая тогда «не увидит» этих сделок, то ли считают, что получать собственность — это долго и хлопотно.

Еще совсем недавно такие объекты можно было системно «ловить» на рынке, но очевидных решений все меньше. С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, цены строящихся квартир равны или заметно выше, чем цены квартир на вторичном рынке. 

 

Фото: www.st.novostroy.su

 

Апартаменты

Интересно, но непросто. Раньше апартаменты были привлекательны как новый, набирающий популярность и растущий в цене продукт. За последние пару лет цены достаточно сильно выросли, границы восприятия апартаментов и обычных квартир стираются. И хотя ставки аренды на апартаменты выше, чем в жилье, в управлении и продаже апартаментов есть достаточно много подводных камней, неочевидных для рядового инвестора.

Главное зло на этом рынке — необоснованно завышенные обещания доходности апартаментов и арендные ставки. Я называю это «инфляцией обещаний»: чем большую арендную ставку обещать инвестору, тем дороже можно продать ему объект. Добавьте повышенные затраты на содержание объекта, сложность в прогнозировании заполняемости апартаментов, налогообложение при продаже — и доходность составит уже совсем не 10% годовых.

 

Фото: www.novostroy-a.akamaihd.net

 

Инвестиции в торговую недвижимость

Очень полюбившийся и мне, и профессиональным инвесторам инструмент эффективно работал долгие годы. Многие профи начинали с переводов квартир в коммерческую недвижимость, затем наибольшую эффективность показывала покупка торговых помещений на первых этажах строящихся ЖК. Средним ориентиром была доходность в 10% годовых без учета инфляции.

Но за полтора-два года застройщики резко подняли цены на нежилые встроенные помещения, аукционы стали нормой. А приток непрофессиональных инвесторов и дешевый капитал окончательно обесценил данный инвестиционный инструмент. Теперь доходные объекты продаются с 14-тилетней и более окупаемостью.

 

Фото: www.yandex.ru

 

Покупка недвижимости с торгов

Крайне популярная и кажущаяся привлекательной тема. Где еще можно купить недвижимость с хорошим дисконтом, как не на торгах. Но глубокое изучение вопроса «на собственной шкуре» и общение с профессиональными участниками, увы, говорит об обратном.

Дефицит инвестиционных предложений подтолкнул инвесторов к освоению ранее неизведанной территории «торгов». Чему изрядно способствовали «инфо-цыгане», обещавшие озолотить всех, кто будет учиться у них покупать на торгах.

В результате создания повышенного спроса объекты на торгах могут уходить по ценам дороже, чем на открытом рынке. Добавьте сюда правовые риски и риски технических изъянов объектов.

 

 

В сухом остатке

Все, что я перечислил выше — самые очевидные и самые простые способы инвестирования на рынке недвижимости. Разумеется, это далеко не все возможные инструменты. Очевидно, инвесторы будут привыкать к новым реалиям и искать альтернативные варианты инвестирования, в том числе коллективного.

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость, председатель Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

 


 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Факторы, повышающие цены на рынке жилья

Факторы, снижающие цены на рынке жилья