Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

О дефиците инвестиционных идей на рынке недвижимости

Портал ЕРЗ.РФ публикует очередную аналитическую статью генерального директора ПИА Недвижимость, председателя Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максима ЕЛЬЦОВА.

 

Фото: www.mtdata.ru

 

Сегодня я хочу поговорить об инвестиционных идеях. Точнее о том, что старые идеи уже не работают, а новые еще поискать надо.

Рынок недвижимости стремительно меняется вместе с окружающим миром. Причем темп этих изменений растет, и времени, чтобы найти «устойчивую» инвестиционную идею, остается все меньше.

Буквально за два года рынок очень сильно изменился под воздействием сразу нескольких факторов:

 Пандемия и ее последствия.

 Переход на проектное финансирование (эскроу-счета), что кардинально поменяло рынок продаж новостроек.

 Субсидированная ипотека и снижение кредитных ставок в целом.

 Рост себестоимости строительства.

 

Фото: www.omut.ndv.ru

 

Качнуть рынок в ту или иную сторону способен каждый из перечисленных факторов, а уж их сочетание — тем более. Кардинально меняется рынок — меняются и инвестиционные возможности.

Я часто общаюсь и с частными инвесторами, имеющих в собственности несколько объектов (иногда мы их называем «бытовыми»), и с людьми, которые управляют собственными недвижимыми активами на сумму от миллиарда рублей и выше.

В целом сообщество инвесторов сходится в том, что сегодня мы переживаем кризис инвестиционных идей. Большинство из этих идей, длительное время работавших, уже исчерпали себя.

Теперь об инструментах инвестирования.

 

Фото: www.tsargrad.tv

 

Покупка квартиры в новостройке на старте продаж

Этот ранее вполне рабочий способ заключался в покупке у надежного застройщика строящегося объекта, цена которого в дальнейшем возрастает. Трудно поверить, но еще 3—4 года назад исправно работал алгоритм: выбираем квартиру в стройке, смотрим на цену аналогичных уже построенных квартир, и понимаем, что цена вырастет как минимум до этого уровня (без учета инфляции и общего изменения рынка).

Даже неискушенные участники рынка инвестиций за два-три года достигали дохода на уровне 30—40%. На фоне субсидированной ипотеки можно было покупать практически любые квартиры на старте продаж.

Все росло. Но окончательный переход на эскроу-счета и сворачивание субсидированной ипотеки практически закрыли эти возможности. Цены на старте продаж теперь нередко выше цен вторичного рынка. Еще можно выискивать интересные, недооцененные маркетологами застройщиков объекты, но найти их сейчас намного сложнее.

 

Фото: www.cdn.iz.ru

 

Покупка жилой квартиры для последующей сдачи в аренду

Этому способу инвестирования больше подходит название «сбережение» Метод заключается в покупке квартиры и ее последующей сдаче в аренду. Самая очевидная схема, первая ступень начинающего инвестора. К сожалению, даже два-три года назад сдача квартиры в аренду при адекватном подсчете всех затрат показывала крайне низкую эффективность.

После того как цены на жилье выросли минимум на 30%, арендные ставки почти не изменились. Нередко может оказаться, что реальная рублевая доходность от сдачи объекта близка к нулю. Достаточно просто посчитать один-два месяца простоя квартиры в год, затраты на поиск арендаторов, текущий ремонт, непредвиденные платежи, налоги и т.д. Ну и, чтобы окончательно добить «инвесторов»: пересчитайте процент годового дохода от сдачи квартиры, отталкиваясь не от цены покупки, а от ее текущей реальной стоимости.

 

Фото: www.antistrach.ru

 

Покупка квартир по переуступке

Я не знаю, почему, но некоторые инвесторы до сих пор стремятся продать свои квартиры в новостройке, не дожидаясь собственности. То ли они наивно полагают, что налоговая тогда «не увидит» этих сделок, то ли считают, что получать собственность — это долго и хлопотно.

Еще совсем недавно такие объекты можно было системно «ловить» на рынке, но очевидных решений все меньше. С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, цены строящихся квартир равны или заметно выше, чем цены квартир на вторичном рынке. 

 

Фото: www.st.novostroy.su

 

Апартаменты

Интересно, но непросто. Раньше апартаменты были привлекательны как новый, набирающий популярность и растущий в цене продукт. За последние пару лет цены достаточно сильно выросли, границы восприятия апартаментов и обычных квартир стираются. И хотя ставки аренды на апартаменты выше, чем в жилье, в управлении и продаже апартаментов есть достаточно много подводных камней, неочевидных для рядового инвестора.

Главное зло на этом рынке — необоснованно завышенные обещания доходности апартаментов и арендные ставки. Я называю это «инфляцией обещаний»: чем большую арендную ставку обещать инвестору, тем дороже можно продать ему объект. Добавьте повышенные затраты на содержание объекта, сложность в прогнозировании заполняемости апартаментов, налогообложение при продаже — и доходность составит уже совсем не 10% годовых.

 

Фото: www.novostroy-a.akamaihd.net

 

Инвестиции в торговую недвижимость

Очень полюбившийся и мне, и профессиональным инвесторам инструмент эффективно работал долгие годы. Многие профи начинали с переводов квартир в коммерческую недвижимость, затем наибольшую эффективность показывала покупка торговых помещений на первых этажах строящихся ЖК. Средним ориентиром была доходность в 10% годовых без учета инфляции.

Но за полтора-два года застройщики резко подняли цены на нежилые встроенные помещения, аукционы стали нормой. А приток непрофессиональных инвесторов и дешевый капитал окончательно обесценил данный инвестиционный инструмент. Теперь доходные объекты продаются с 14-тилетней и более окупаемостью.

 

Фото: www.yandex.ru

 

Покупка недвижимости с торгов

Крайне популярная и кажущаяся привлекательной тема. Где еще можно купить недвижимость с хорошим дисконтом, как не на торгах. Но глубокое изучение вопроса «на собственной шкуре» и общение с профессиональными участниками, увы, говорит об обратном.

Дефицит инвестиционных предложений подтолкнул инвесторов к освоению ранее неизведанной территории «торгов». Чему изрядно способствовали «инфо-цыгане», обещавшие озолотить всех, кто будет учиться у них покупать на торгах.

В результате создания повышенного спроса объекты на торгах могут уходить по ценам дороже, чем на открытом рынке. Добавьте сюда правовые риски и риски технических изъянов объектов.

 

 

В сухом остатке

Все, что я перечислил выше — самые очевидные и самые простые способы инвестирования на рынке недвижимости. Разумеется, это далеко не все возможные инструменты. Очевидно, инвесторы будут привыкать к новым реалиям и искать альтернативные варианты инвестирования, в том числе коллективного.

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость, председатель Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

 


 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Факторы, повышающие цены на рынке жилья

Факторы, снижающие цены на рынке жилья

+

Опалубка «АРСИпро»: лучшие отечественные опалубочные системы для монолитных перекрытий от производителя

Erid: 2SDnjchZtBr

Производственная компания «АРСИпро» реализует и сдает в аренду лучшие отечественные опалубочные системы для монолитных перекрытий от производителя «Базис Холдинг». Наша продукция самая недорогая среди лучших!

 

 

Не так давно представители областных СМИ создали материалы для размещения на медиаплощадках. У Агентства развития бизнеса Калуги получилось отличное интервью с генеральным директором компании «Базис Холдинг» Александром Антоненко (на фото ниже), где он рассказал про проекты, которые были возведены благодаря нашей опалубке.

Это и второй корпус Мариинского театра, и стадион «Зенит» в Санкт-Петербурге, и Нововоронежская АЭС, аэропорт «Симферополь», все проекты ТЦ «РИО» в Москве, объекты в Ереване.

Также отмечалось, что производственная компания участвует в тендере на постройку атомной станции в Египте.

   

   

Не обошли стороной и вопрос расширения производства. Александр Антоненко отметил, что компания взялась осваивать стеновую опалубку, планирует расширяться: строить новый цех.

Несмотря на непростые времена, продолжается оснащение производства высокоточным оборудованием с лазерными технологиями. Компоненты закупаются и в Китае, и на российских рынках. Электронную «начинку», которая используется в лазерах, пока приходится брать у коллег в Азии.

Налажен и экспорт товаров. Казахстан, Узбекистан, Грузия, Армения, Беларусь — вот страны-партнеры «Базис Холдинга» за последний год.

Следом для аудитории Калужской области репортаж сняла и телерадиокомпания «Ника», побывавшая на производственной экскурсии, в ходе которой обсудили уникальные разработки, не обойдя стороной и подделки, каковых, увы, сегодня на рынке достаточно.

Особая гордость — объемы производства: ежемесячно «Базис Холдинг» производит порядка 800 тонн опалубки.

   

  

Компания прирастает мощностями уже более двадцати лет, а уникальность ее продукции защищена семью патентами.

Продуктовые флагманы — усиленные стойки Wesker, Bazis и CTW.

   

 

Про последнюю из них мы подготовили видео для всех, кого интересует качественное и безопасное строительство. Переходите по ссылке и наслаждайтесь подробным и понятным выпуском об инновационных технологиях.

И помните: с нами не экономят — с нами зарабатывают!

  

Реклама. ООО ПТК «Базис Холдинг». ИНН: 4025421015

   

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

«АРСИпро»: самая недорогая опалубка среди лучших

Александр Антоненко: Наша цель — сформировать культуру безопасного и эффективного строительства с рациональным отношением к ресурсам

Как застройщикам строить быстрее и качественнее

Девелоперы: необходимо развивать собственное производство стройматериалов и оборудования, которые ранее поставлялись из-за рубежа

Особенности подтверждения пригодности новых стройматериалов

В России будут возводить здания из заводских модулей, композитных конструкций и огнезащитных деревянных блоков

В России упрощен вывод стройматериалов на внутренний рынок

Для стабилизации рынка стройматериалов и металлопродукции Минпромторг заключит соглашения с производителями и поставщиками

Вступили в силу три свода правил по проектированию зданий

В России впервые стандартизированы требования к механическим соединениям арматуры для железобетонных конструкций. Комментарий специалиста

Академик Вячеслав Ильичёв: Новый СП по проектированию оснований зданий повысит надежность и позволит сэкономить на конструкциях