Актуальную для строительной отрасли тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group.

 

 

Правительство РФ активно проводит работу по сокращению административных процедур в строительстве. Вице-премьер Марат Хуснуллин недавно докладывал Президенту России Владимиру Путину о том, что в 2021 году сделан серьезный прорыв в нормативном регулировании строительной отрасли: принято десять федеральных законов, позволяющих сократить инвестиционно-строительный цикл на 30%.

Будет справедливым отметить, что такая работа проводится уже давно. Так, для повышения места, занимаемого Россией в рейтинге Doing Business, учитывающем количество административных процедур при реализации инвестиционно-строительных проектов в разных странах, постановлениями Правительства РФ в 2014—2017 годах были утверждены исчерпывающие перечни процедур в сферах:

 

Фото: www.uanews24.ru

 

• жилищного строительства;

• строительства объектов капитального строительства нежилого назначения;

• строительства объектов водоснабжения и водоотведения;

• строительства сетей теплоснабжения;

• строительства объектов электросетевого хозяйства с уровнем напряжения ниже 35 кВ.

Уже при подготовке первого из этих перечней в 2014 году было очевидно, что в практической деятельности от застройщиков требуют не прохождения процедур, а предоставления документов. Например, перечни документов, необходимых для получения застройщиками разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию, определены статьями 51 (разрешение на строительство) и 55 (выдача разрешения на ввод в эксплуатацию) Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ). Однако в то время в центре внимания федеральных органов исполнительной власти была проблема, связанная с низкой позицией России в рейтинге Всемирного банка, оценивавшего количество процедур, а не документов. 

 

Фото: www.chelindustry.ru

 

Несмотря на то, что перечни документов и перечни процедур, прохождение которых необходимо для получения застройщиками этих документов, определены нормативно-правовыми актами, у региональных застройщиков периодически возникали проблемы, связанные с нарушением утвержденных перечней процедур и установленных правил получения разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

В частности, в некоторых регионах застройщики сталкивались с требованиями о предоставлении документов, не предусмотренных статьями 51 и 55 ГрК РФ, или о необходимости прохождения процедур, не вошедших в утвержденные Правительством РФ исчерпывающие перечни. Одна из причин этого — отсутствие адекватной правонарушению ответственности должностных лиц за правонарушения подобного рода. Практические вопросы применения института «исчерпывающего перечня процедур» ранее были рассмотрены нами в публикации на портале ЕРЗ.РФ «О процедурах в сфере строительства».

 

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

 

Ситуация начала меняться в 2021 году, когда федеральным законом от 01.07.2021 275-ФЗ в ГрК РФ была введена статья 5.2 «Перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства». Этой статьей, в частности, были определены основные этапы реализации инвестиционно-строительного проекта и их содержание (мероприятия). 

Согласно ч. 9 ст. 5.2 ГрК РФ, Правительство РФ получило полномочие утвердить исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения предусмотренных частями 3—7 этой статьи мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства.

 

Фото: www.gis96.ru

 

Постановлением Правительства РФ от 25.12.2021 №2490 (далее — Постановление №2490) такой перечень был утвержден с одновременной отменой пяти ранее действовавших постановлений об утверждении исчерпывающих перечней процедур.

Перечень, утвержденный Постановлением №2490, охватывает каждую из пяти стадий реализации инвестиционно-строительных проектов:

I. Приобретение прав на земельный участок, в том числе предоставляемый из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 

Фото: www.aizo-67.ru

 

II. Утверждение или выдача сведений, документов, материалов, необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

III. Выполнение инженерных изысканий и осуществление архитектурно-строительного проектирования.

IV. Строительство, реконструкция и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

V. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав на объект капитального строительства (помещения, машино-места).

 

Фото: www.cf2.ppt-online.org

 

Утвержденный Правительством РФ перечень включает 989 позиций, в том числе 669 документов, 103 вида сведений, 97 необходимых согласований и 120 материалов.

Согласно ч. 10 ст. 5.2. ГрК РФ, не допускается предъявление требований о предоставлении в целях реализации проекта по строительству объекта капитального строительства не предусмотренных законом разрешений, заключений, документов, сведений, материалов, согласований, выдаваемых федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, подведомственными им и иными организациями.

 

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

Законом установлено, что жалобы застройщиков на нарушение порядка осуществления мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства рассматриваются антимонопольным органом (ст. 18.1 федерального закона от 26.07.2006. 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

Однако, предусмотрев возможность обращения застройщиков в антимонопольный орган в связи с необоснованно предъявляемыми требованиями предоставления документов, сведений, материалов или согласований, законодатель не счел необходимым установить ответственность за такие правонарушения.

 

Фото: www.gazeta.ru

 

Теория права выделяет в нормах права три элемента: если … (гипотеза), то… (диспозиция), иначе…  (санкция). Как правило, такой подход применяется и в законотворческой деятельности, т.к. при отсутствии необходимых санкций за нарушение правовых предписаний нормы права не работают, как это было, например, в случаях с «недоустановленными» санитарно-защитными зонами.

В связи с этим обратим внимание на то, что Кодекс об административных правонарушениях РФ не подразумевает ответственности за требование от застройщиков документов, не предусмотренных законами и Постановлением №2490.

 

Фото: www.bankstoday.net

 

Однако при этом КоАП по-прежнему содержит статью 14.9.1, предусматривающую лишь символическую ответственность за нарушение осуществления процедур, включенных в отменяемые с 1 марта 2022 года исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства. Между тем теория и практика сходятся в одном: без гипотезы норма права бессмысленна, без диспозиции — немыслима, а без санкции — бессильна.

Постановление №2490 вступает в силу с 1 марта 2021 года. Для применения этого документа на практике застройщикам предстоит изучить 989 позиций на 290 страницах текста Постановления, органам и организациям, выдающим документы и осуществляющим согласования, — привести свои требования к застройщикам в соответствие с утвержденным исчерпывающим перечнем, а Федеральной антимонопольной службе и правоохранительным органам — подготовиться к приему возможных обращений застройщиков, в том числе по телефонам доверия. 

 

 

Будем надеяться, что усилия Правительства РФ, направленные на сокращение сроков инвестиционно-строительства цикла, устранение административных барьеров и, в конечном итоге, на создание благоприятного инвестиционного климата, дадут ожидаемые результаты и цели национального проекта «Жильё и городская среда» будут достигнуты.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Исчерпывающий перечень мероприятий для всех видов строительства будет состоять из 32-х процедур вместо сотни прежних

Минстрой предлагает установить исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований

Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

Как дополнят перечень подготовительных работ, выполняемых до получения разрешения на строительство

Законодательно утвержден исчерпывающий перечень мероприятий при возведении и реконструкции объектов капстроительства

Исчерпывающие перечни процедур и типовую документацию повторного использования в сфере строительства упразднят

Правительство утвердило новый перечень обязательных требований

Минстрой направил в Правительство новый перечень обязательных сводов правил

Исчерпывающие перечни процедур дополнят

Исчерпывающий перечень процедур уменьшается еще на 15 пунктов

Эксперты ЕРЗ.РФ изучили принятый 15.12.2023 депутатами Госдумы РФ в третьем чтении Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и составили перечень основных нововведений.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Закон (законопроект №452646-8), о подготовке которого не раз сообщал портал ЕРЗ.РФ, предусматривает корректировку положений Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Жилищного кодекса РФ и других законодательных актов в целях совершенствования правового регулирования отношений при подготовке и реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) с учетом предложений региональных органов государственной власти и строительного сообщества.

Закон содержит следующие основные положения:

1. Вводится понятие оператор КРТ — юридическое лицо, определенное Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающее реализацию решения о КРТ. Порядок осуществления деятельности оператора КРТ установлен в новой статье 71.

К оператору КРТ предъявляются следующие требования. Это должно быть юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом РФ; или в уставном (складочном) капитале которого доля РФ или субъекта РФ составляет более 50%; или дочернее общество, в уставном (складочном) капитале которого более 50% долей принадлежит такому юридическому лицу.

Оператор КРТ наделяется следующими дополнительными полномочиями:

1) оператор КРТ вправе принимать решение о проведении торгов на право заключения договора о КРТ, определять организатора таких торгов и заключать договор о КРТ по результатам таких торгов (ранее такое право имели только федеральные, региональные или муниципальные органы власти);

2) оператор КРТ может передать в субаренду без согласия арендодателя предоставленный ему земельный участок (ЗУ), находящийся в государственной или муниципальной собственности. Такой участок оператор КРТ может передать в субаренду победителю торгов или своим дочерним обществам;

3) оператор КРТ может заключить соглашение с уполномоченным федеральным, региональным органом исполнительной власти или уполномоченным органом местного самоуправления. Случаи, содержание, порядок заключения такого соглашения устанавливаются Правительством РФ или субъектом РФ;

4) оператор КРТ наделяется правом ходатайства об изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом РФ;

5) в собственность оператора КРТ могут быть переданы помещения в многоквартирных домах (МКД), включенных в границы территории жилой застройки, если это предусмотрено соответствующим решением о КРТ.

 

   

2. Установлена возможность утверждения документации по планировке территории для проектов КРТ по инициативе правообладателей в упрощенном порядке, предусмотренном для других видов КРТ.

3. Введена возможность подготовки проектной и рабочей документации в отношении объектов, размещение которых предусматривается в границах территории КРТ, до образования земельных участков на основании утвержденной документации по планировке территории и (или) градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). При этом ГПЗУ может выдаваться до образования ЗУ на основании утвержденного в соответствии с решением или договором о КРТ проекта планировки территории (ППТ), а также проекта межевания территории (ПМТ) и (или) схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории.

4. В границы территории КРТ, незастроенных территорий могут включаться ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых установлены сервитуты, публичные сервитуты.

5. На проекты КРТ распространяется порядок переустройства и выноса сетей, предусмотренный статьей 52.2 ГрК РФ.

6. Вводится требование о включении в ГИСОГД информации о КРТ (решение о КРТ, договор о КРТ, иные документы и материалы, выданные в рамках осуществления КРТ).

7. В ГПЗУ включается информация о расположении ЗУ в границах территории, в отношении которой принято решение или заключен договор о КРТ.

8. Установлен перечень лиц, которым не требуется направлять предложения о заключении договора о КРТ нежилой застройки, в их число входят правообладатели сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для функционирования объектов капитального строительства (ОКС), расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

9. Установлен предельный срок заключения договора о КРТ нежилой застройки правообладателями, которые выразили согласие на его заключение. Такой срок составляет 60 дней. По истечении указанного срока орган исполнительной власти или местного самоуправления, принявший решение о КРТ нежилой застройки, вправе отказаться от заключения договора о КРТ и принять решение о самостоятельной реализации решения о КРТ или проведении торгов.

10. Устанавливается возможность осуществления КРТ в соответствии с ранее принятой документацией по планировке территории.

11. Перечень сведений, указываемый в решении о КРТ, дополнен сведениями о документации по планировке территории (при ее наличии).

12. В договоре о КРТ может быть предусмотрена возможность безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства отдельных помещений в объектах коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

13. Условия передачи или приобретения объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, созданные лицом, заключившим договор о КРТ, определяются договором о КРТ.

14. В случаях, определенных Правительством РФ, торги могут проводиться на право заключения двух и более договоров о КРТ.

15. Из числа лиц, участвующих в КРТ по инициативе правообладателя, исключены правообладатели линейных объектов.

16. В соглашении между правообладателями, реализующими проекты КРТ по инициативе правообладателей, указывается лицо, уполномоченное на передачу в орган местного самоуправления договора о КРТ и получение подписанного договора о КРТ.

17. В случае если по истечении 60 дней со дня направления правообладателям проекта договора о КРТ по инициативе правообладателей подписанный ими договор не будет представлен в орган местного самоуправления, последний вправе принять решение об отказе от заключения такого договора.

18. Финансовый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ наделяется следующими дополнительными полномочиями:

• предоставление ЗУ в аренду без торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства собственнику такого объекта однократно сроком до трех лет;

• получение после окончания строительства объектов недвижимости, перечень и условия передачи которых определены в договоре о КРТ незастроенных территорий;

• направление в целях реализации решения о КРТ незастроенных территорий в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ предложений о внесении изменений в ПЗЗ;

• принятие решения о подготовке документации ППТ в отношении территории, подлежащей развитию ДОМ.РФ самостоятельно или с привлечением организаций в соответствии с законодательством РФ.

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Минстрой: в рамках КРТ в России построят около 185 млн кв. м недвижимости

Роскапстрой готов стать техзаказчиком в региональных проектах КРТ

Законопроект, нацеленный на максимальное развитие механизма КРТ, будет доработан ко второму чтению до конца осенней сессии Госдумы

Эксперт: рентабельность проектов КРТ можно обеспечить за счет применения ГЧП

Как усовершенствовать механизм счетов эскроу для более эффективного развития проектов КРТ

При невыполнении договора права на реализацию проекта КРТ могут передать другому девелоперу

В 2023 году Банк ДОМ.РФ выставит на торги 30 проектов КРТ с градостроительным потенциалом 3 млн кв. м

Минстрой: в 71 регионе РФ реализуется 317 проектов КРТ

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Изменение в законодательстве о КРТ