Тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

    

Фото: www.expert17.ru

    

Как известно, по общему правилу использование земли является платным, а формами платы за использование земельных участков являются земельный налог и арендная плата, которые напрямую зависят от их кадастровой стоимости. 

Общие положения об определении кадастровой стоимости содержит Федеральный закон от 29.07.1998 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — 135-ФЗ), в котором государственной кадастровой оценке посвящена отдельная глава — глава III.1. Государственная кадастровая оценка.

Под кадастровой стоимостью в этом законе понимается стоимость, установленная в результате:

• проведения государственной кадастровой оценки;

• определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН), в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик;

• рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

    

Фото: www.movp.ru

    

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 135-ФЗ).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания (ст. 24.20 135-ФЗ).

В Федеральном законе от 03.07.2016 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержится несколько иное определение кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью в этом законе понимают стоимость объекта недвижимости, определенную в результате: 

• проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке;

• определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектах недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датами проведения последней и очередной государственной кадастровой оценки;

• предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости (в случае выявления в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, такие ошибки подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости);

• рассмотрения бюджетным учреждением обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

• рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

   

Фото: www.barcelonaimmo.com

    

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п. 2. ст. 3 237-ФЗ). Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением (п. 1. ст. 14 237-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде, если данные результаты затрагивают права или обязанности этих лиц (п. 1 ст. 22 237-ФЗ).

В случае изменения кадастровой стоимости в установленном порядке сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 4 ст. 18 237-ФЗ).

Для проведения государственной кадастровой оценки, пересмотра и оспаривания ее результатов был установлен переходный период применения 237-ФЗ  с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение переходного периода государственная кадастровая оценка могла проводиться в соответствии с 237-ФЗ или 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с 237-ФЗ принималось высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, который был вправе принять решение о выборе вида объектов недвижимости, категории земель, чья государственная кадастровая оценка в переходный период проводится в соответствии с 237-ФЗ.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато в соответствии с 135-ФЗ, должна была быть завершена до 1 января 2020 года. Положения 237-ФЗ не применялись к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года. Оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводились в соответствии с 135-ФЗ.  

    

Фото: www.pbs.twimg.com

     

Теперь обратим внимание на то, как определяет момент применения измененной в результате оспаривания кадастровой стоимости налоговое законодательство. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (п. 1.1 ст. 391 Налогового кодекса РФ).

По информации Федеральной налоговой службы, с 2019 года будет проще рассчитывать налоги на недвижимость с учетом оспоренной кадастровой стоимости объекта. С 1 января вступили в силу нормы Федерального закона от 03.08.2018 №334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Если ранее налогоплательщик оспаривал кадастровую стоимость в комиссии при территориальном органе Росреестра или суде, то обновленные данные для расчета налога применялись с того налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

С 2019 года сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, учитываются при определении налоговой базы с начала налогообложения объекта по оспоренной кадастровой стоимости, а не с момента подачи заявления. То есть если налог на имущество рассчитан по кадастровой стоимости объекта с 2017 года, а заявление об оспаривании этой стоимости удовлетворено в 2019 году, то налогоплательщику пересчитают налоговые платежи с 2017 года.

   

Фото: www.inovaco.ru

  

Права и обязанности юридических и физических лиц результаты определения кадастровой стоимости затрагивают не только при определении налоговой базы, но и при расчете арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Например, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы (п. 1. ст. 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года №48 «О землепользовании в городе Москве»).

В настоящее время основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю в г. Москве, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка. При этом ставки арендной платы за землю в постановлении Правительства Москвы от 25.04. 2006 №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» указаны в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Поэтому справедливым будет предложение о том, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, должны применяться не только для целей, предусмотренных законодательством РФ, но для целей, предусмотренных нормативно-правовыми актами субъектов РФ. 

   

 

  

На рассмотрении в Госдуме находится внесенный Правительством РФ законопроект №814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки» (далее — Законопроект).

Законопроект разработан в соответствии с п. 2 Перечня поручений от 16.03.2018 №Пр-436 по реализации Послания Президента России Федеральному Собранию от 01.03.2018, в соответствии с которым необходимо обеспечить внесение в законодательство РФ изменений, предусматривающих совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости.

    

Фото: www.news.iltumen.ru

  

Как указано в пояснительной записке, Законопроектом устанавливается правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости в случае ее уменьшения.

Законопроект содержит следующие положения о ретроспективном применении кадастровой стоимости:

«Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

• исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

• внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

• установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости».

   

Фото: www.nedexpert.ru

    

Что же касается применения измененной кадастровой стоимости при расчете арендной платы, то в Законопроекте это отражено следующим образом:

«Размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости, в том числе в соответствии со ст. 20 (предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости — А. К.), ст. 21 (рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости — А. К.) и ст. 22¹ (установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости — А. К.) Федерального закона от 03.06.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции Законопроекта — А. К.), не изменяется».

Очевидно, предложение не изменять размер арендной платы нарушает принцип единообразия по сравнению с рассмотренными выше условиями налогообложения и может привести к ухудшению финансового положения арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

   

Фото: www.urtmag.ru

  

Учитывая, что такой инструмент, как оспаривание кадастровой стоимости, в необходимых случаях применяют застройщики, в результате нововведения может пострадать экономика реализуемых ими инвестиционно-строительных проектов.  В связи с этим можно предложить:

1) Исключить соответствующее положение Законопроекта об арендной плате или изложить его в следующей редакции:

«Размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости, в том числе в соответствии со статьями 20, 21 и 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", изменяется начиная с даты начала применения для этих целей кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания».

2) Дополнить Законопроект следующим положением:

«В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются для целей, установленных законодательством Российской Федерации или нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации, начиная с даты начала применения для этих целей кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания».

  

  

Эти предложения позволят распространить правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости в случае ее уменьшения независимо от формы платы за землю — будь то земельный налог или арендная плата.

    

  

   

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

В 2019 году в Москве на арендных торгах реализовано рекордное количество земли — в три раза больше, чем годом ранее

Особенности применения Trade-in в долевом строительстве

Проблемы рефинансирования целевых кредитов

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

Жизнь в апартаментах: быть или не быть?

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

Новая книга девелопера и отраслевого аналитика Андрея Кирсанова посвящена реформе долевого строительства в России

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Автоматизация ЖК — важная тема, которая представляет интерес как для застройщиков, так и для управляющих компаний. В этом контексте все объекты недвижимости можно разделить на две основные категории: находящиеся на этапе стройки и введенные в эксплуатацию. Давайте обсудим задачи, которые может решить видеонаблюдение и умная видеоаналитика для этих объектов.

     

 

  

Автоматизация доступа на этапе застройки

На стадии застройки жилого комплекса девелоперы могут столкнуться с разными проблемами, решить которые поможет автоматизация.

Возьмем, к примеру, такую стандартную ситуацию: подрядчик приезжает на объект для выполнения оговоренных работ… и попасть на объект не может. По тем или иным причинам: нет на месте охранника, не был своевременно заказан пропуск или возникли еще какие-то проблемы с документами.

В результате подрядчик тратит свое время, пытаясь решить все эти вопросы, а выполнение работ выбивается из сроков. И подрядчику необходимо оперативнее выполнять все запланированные действия.

Это может приводить к спешке — рабочие начинают торопиться, пытаясь максимально все ускорить. И это становится одной из косвенных причин, которая ведет к пренебрежению техникой безопасности: передвижение по территории стройки без каски, без спецодежды. Что может привести и зачастую приводит к несчастным случаям.

Помимо нарушения правил безопасности труда и причинения вреда здоровью и даже жизням работающих на стройке людей эта ситуация чревата еще некоторыми последствиями.

Например, кто-то из рабочих может воспользоваться создавшейся неразберихой и суматохой и похитить ценные стройматериалы. Для этого достаточно просто отнести их поближе к периметру стройки, а вечером или ночью незаметно вынести за территорию.

Эта, к сожалению, довольно распространенная ситуация — лишь часть потенциальных проблем, которые могут возникнуть на объекте без использования автоматизации.

 

Решение

Cовременные «умные» системы видеонаблюдения эффективно решают все описанные выше задачи.

Вот каким образом выглядела бы ситуация при использовании решений интеллектуальной видеоаналитики TRASSIR:

 

  

1) Автоматизированный пропуск транспорта на территорию

Приехав, подрядчик не должен ждать открытия шлагбаума, потому что благодаря интеллектуальному распознаванию номеров AutoTRASSIR шлагбаум открывается автоматически. Так как номер автомобиля есть в белом списке.

2) Ведение списка всех транспортных средств, попадающих на объект, с возможностью фиксации ввозимых и вывозимых грузов

Въезд и выезд ТС автоматически фиксируются в электронном журнале, как и номер транспортного средства.

В случае если это был грузовик, дополнительная камера фиксирует груз, который привез подрядчик.

3) Интеграция со СКУД

Все строители проходят на объект, где с помощью TRASSIR СКУД автоматически фиксируется время прибытия и ухода с территории каждого работника.

4) Готовое приложение для заказа пропусков

Все дополнительные пропуска легко оформляются через приложение. Удобно управлять гостевыми доступами для подрядчиков.

5) Экономия ФОТ на охрану

Количество охранников, необходимых при работе такой автоматизированной системы, может быть сведено к минимуму.

6) Ускорение расследования инцидентов

Любые возникающие конфликтные ситуации, случаи хищения, потери или мошенничества могут быть оперативно расследованы с помощью видеоаналитики.

   

Охрана периметра на этапе застройки

Камеры, расположенные как по периметру, так и по территории объекта, эффективно выполняют следующие функции:

• детектор касок и спецодежды;

• автоматическое обнаружение вторжений;

• высокая точность распознавания;

• меньше инцидентов;

• экономия ФОТ на охрану;

• минимизация человеческого фактора;

• ускоренное расследование инцидентов;

• оповещения — на экране, в ТГ и почте.

    

 

Операторы или сотрудники охраны будут автоматически получать уведомления обо всех случаях нарушения периметра.

В описанной в начале статьи ситуации, где существует потенциальная возможность хищения стройматериалов с территории, это послужит решающим фактором. И позволит не допустить хищения.

Потому что система будет отслеживать только людей или автомобили, не отвлекаясь на другие объекты (например, бродячих животных).

В случае если нейросетевая видеоаналитика TRASSIR обнаруживает транспортное средство или человека, который не должен находиться в это время в данном месте — автоматически отправляется уведомление оператору или ответственному сотруднику на почту или в Telegram.

Дополнительно TRASSIR позволяет мониторить действия работников, находящихся на территории. Что позволяет проконтролировать соблюдение правил безопасности (например, быстро определить людей, находящихся на стройплощадке без касок и спецодежды). И избежать возникновения несчастных случаев.

 

Автоматизация доступа на этапе эксплуатации

Следующую ситуацию рассмотрим на примере коттеджного поселка. Хотя она во многом применима и к ЖК.

Итак, один из жильцов празднует день рождения и ожидает гостей в своем новом доме. К КП начинают подъезжать гости, но охраны нет на месте. И некому открыть шлагбаум, чтобы они могли попасть на территорию. А те же, кому каким-то образом удалось проехать, ищут парковку. А поскольку гостей много, а место у дома ограничено, то процесс затягивается.

Но вот гости собрались. Идет праздник, и тут вдруг кто-то из жильцов поселка случайно задевает автомобиль одного из гостей. И затем скрывается с места ДТП.

Это довольно распространенная ситуация, с которой часто сталкиваются жильцы.

  

Решение

В рамках эксплуатации, можно использовать то же решение, которое применялось на этапе стройки. Его функционал теперь будет выглядеть следующим образом:

   

 

1. Все жильцы находятся в белом списке и автоматически въезжают на территорию.

2. Ведение списка всех ТС, попадающих на территорию. При этом их въезд и выезд автоматически фиксируются в электронном журнале, как и номер транспортного средства.

3. Возможна установка мониторинга парковки — для того, чтобы гости не искали, где им можно оставить свой автомобиль.

4. Интеграция со СКУД. Всем доверенным лицам предоставляется доступ и фиксируются все проходы на территорию.

5. Заказ пропусков. В случае когда нужно заказать дополнительные пропуска для гостей, это делается автоматизированно, через приложение. Это делают сами жильцы, без необходимости участия кого-то из сотрудников управляющей компании.

   

Охрана периметра на этапе эксплуатации

За счет уже имеющегося и установленного еще на этапе стройки решения обеспечиваются следующие возможности по охране периметра на стадии эксплуатации коттеджного поселка или жилого комплекса:

   

   

1. Контроль за происходящим на территории 24/7.

2. Автоматическая генерация тревог и отправка уведомлений охране или консьержу.

3. Нейросетевое определение объектов в кадре (человек/автомобиль)

4. Минимализация случаев вандализма и другого девиантного поведения.

5. Сокращение расходов на ФОТ для охраны.

6. Ускоренное расследование инцидентов за счет наличия видеоархива, в котором размечены все въезды и проходы на территорию.

7. Повышение уровня комфорта проживания — и, как следствие, увеличение коммерческой ценности объекта.

 

Заключение

Приведенные задачи можно закрыть с помощью нескольких решений под собственной торговой маркой TRASSIR, которые компания DSSL сейчас предлагает на рынок:

• интеллектуальный контроль доступа на территорию ЖК или КП;

• охрана периметра.

Это позволит разрешить большое количество потенциальных проблем: контролировать соблюдение техники и норм безопасности во избежание несчастных случаев, поддерживать дисциплину на строительных объектах на надлежащем уровне.

Для достижения максимальной рентабельности и целесообразности систему видеонаблюдения и интеллектуальной видеоаналитики необходимо внедрять еще на этапе проектирования.

Такой подход позволяет охватить как этап строительства, так и этап эксплуатации. Как показывает практика, уже на стадии строительства внедрение умной видеоаналитики полностью себя окупает. Это происходит за счет минимизации количества инцидентов, связанных с хищениями и воровством стройматериалов.

Помимо этого, такое решение дает возможности для дополнительной монетизации. Как минимум это оптимизация и уменьшение расходов ФОТ на сотрудников охраны. Как максимум — опции дополнительного заработка.

Например, коттеджные поселки, которые внедряют платный проезд крупногабаритных автомобилей через свою территорию. Либо используют решения TRASSIR для контроля за должниками на КПП. Ведь зачастую, чтобы вручить уведомление о задолженности, нужно предпринять много усилий.

В случае использования решения на основе интеллектуальной видеоаналитики TRASSIR при необходимости это делается на подъезде к КПП: система сразу видит, что жилец находится в списке неблагонадежных плательщиков. И охранник или сотрудник УК может вручить жильцу уведомление.

Таким образом, помимо обеспечения безопасности у управляющих компаний появляется возможность дополнительного дохода, который они могут использовать по своему усмотрению.

 

Реклама. ООО «ДССЛ-Первый».  ИНН: 7701081730

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома

Цифровизация эксплуатации на форуме 100+: от умной диспетчерской до умного дома и двора

Александр Дудник (KapleStop): «Наша система подскажет, но человеку надо правильно отреагировать»

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Только около 16% строящихся в России объектов оборудованы видеокамерами