Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Общее имущество в жилых комплексах

Тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

       

Фото: www.kmvinform.ru

    

Современное индустриальное строительство жилья — это, как правило, не строительство отдельно стоящих жилых домов, а создание целых жилых комплексов, включающих не только многоквартирные или индивидуальные жилые дома, а также дома блокированной застройки, но и инфраструктурные объекты.

Среди таких объектов надо особо выделить центральные тепловые пункты (далее — ЦТП), представляющие собой комплекс оборудования, расположенного в отдельном здании или помещении, обеспечивающий отопление и горячее водоснабжение нескольких жилых домов, а также распределительные трансформаторные подстанции (далее — РТП), предназначенные для приема, преобразования напряжения в сети переменного тока и распределения электроэнергии в системах электроснабжения жилых домов. После завершения строительства и ввода многоквартирных домов (МКД) в эксплуатацию возникает вопрос: кому эти объекты должны принадлежать на праве собственности?

Попытка найти ответ на этот вопрос в Жилищном Кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ) не приводит нас к однозначному результату.  Дело в том, что ЖК РФ предусматривает только общую собственность для собственников квартир в одном МКД. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (курсив мой — А. К.).

Регистрация права собственности на жилое помещение является государственной регистрацией, т.е. признанием государства, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, указанное в ст. 36 ЖК РФ (п. 1 ст. 41 федерального закона от 13.07.2015. 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При этом совершенно очевидно, что при долевом строительстве цена по договору участия в долевом строительстве включает расходы застройщика на создание ЦТП и РТП (на фото ниже). Поэтому в проектной декларации застройщики, как правило, указывают, что эти инфраструктурные объекты они построят за счет средств участников долевого строительства.

    

Фото: www.katek.by

   

Тем не менее, формулировки действующих жилищного законодательства и законодательства о государственной регистрации недвижимости не являются достаточным основанием для бесспорного утверждения о том, что ЦТП и РТП могут быть отнесены к общему имуществу собственников жилых помещений в жилом комплексе.

В результате с проблемами, вызванными пробелами в законодательстве, сталкиваются не только застройщики. Вопрос о праве собственности на ЦТП и РТП остро встает у управляющих компаний в связи с необходимостью обеспечивать предоставление всего спектра коммунальных услуг гражданам, проживающим в жилых комплексах.

Поскольку рассматриваемая проблема не имеет решения на уровне действующего законодательства, часто вопросы принадлежности инфраструктурных объектов перерастают в судебные споры.

Как известно, решение суда должно быть законным и обоснованным, но в условиях пробелов в правовом регулировании общего имущества в жилых комплексах суды руководствуются необходимостью в первую очередь обеспечить защиту прав граждан — участников долевого строительства. Такие споры возникают в жилых комплексах, включающих многоквартирные дома или дома блокированной застройки, а также в коттеджных поселках. Общим имуществом суды признают инфраструктурные объекты, которые расположены в стилобатах, помещениях МКД или в отдельных зданиях и предназначены для обслуживания не одного, а нескольких домов жилого комплекса.

Приведем несколько примеров.

    

Фото: www.logika-consortium.ru

      

Застройщик построил ЦТП (на фото выше) на несколько домов, в последующем продал ее третьему лицу, а сам оказался в процедуре банкротства. Дольщики истребовали ЦТП в общую долевую собственность и решение Прикубанского районного суда Краснодара по делу №2-9297/2016 было принято с учетом того, что собственники намеревались организовать товарищество собственников жилья, которое объединило бы подключенные к ЦТП жилые дома.

Решение Арбитражного суда Вологодской области от 04.04.2013, дело №А13-14300/2012. Собственники квартир в многоквартирном доме просили суд обязать муниципалитет принять на себя обязательства по эксплуатации и обслуживанию ЦТП, однако суд отказал со ссылкой на то что ЦТП принадлежит на праве общей собственности самим собственникам квартир. ЦТП в данном случае обслуживало два дома.

Определение Московского городского суда от 17.09.2019 №4г/7-12598/2019. Суть разрешенного судом спора заключалась во взыскании оплаты по эксплуатационным платежам со следующим выводом суда: «Доводы встречного иска о незаконности голосования собственников административного комплекса в целом, состоящего из двух зданий №17 и №19, не приняты судебной коллегией во внимание, поскольку здания построены на едином земельном участке, имеют одинаковое назначение, технологически являются неразрывно связанными, имеют общие ЦТП и РТП, инженерные коммуникации, таким образом, данные здания друг с другом взаимозависимы и функционируют комплексно, в связи с чем собственники обоих зданий являются участниками общей долевой собственности».

   

Фото: www.evannscollectionlaw.com

   

Как видим, законодательство, предусматривающее общую собственность на объекты инженерной инфраструктуры только в одном многоквартирном доме, и судебная практика, признающая общую собственность в жилых комплексах, несколько расходятся.

Выход из ситуации видится в необходимости изменения законодательства в целях признания общего имущества в жилых комплексах.

Можно предложить дополнить ст. 36 ЖК РФ пунктом следующего содержания: «Собственникам помещений в многоквартирном доме, доме блокированной застройки и собственникам индивидуальных домов принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в жилом комплексе, состоящем из двух и более многоквартирных домов, домов блокированной застройки или индивидуальных домов,  а именно помещения и здания, а также расположенные в них инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного из указанных домов».

В ЖК РФ можно внести также специальную статью:

«Статья 36.1. Право собственности на общее имущество собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, в составе одного жилого комплекса.

1. Собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах в составе одного жилого комплекса принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество жилого комплекса, а именно:

1) помещения в данном жилом комплексе, не являющиеся общим имуществом одного из многоквартирных домов, входящего в состав жилого комплекса, и предназначенные для обслуживания более одного многоквартирного дома, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного многоквартирного дома в данном жилом комплексе оборудование (технические подвалы);

       

Фото: www.sevnotariat.ru

     

2) иные помещения в данном жилом комплексе, не принадлежащие отдельным собственникам и не входящие в состав общего имущества одного из многоквартирных домов, входящего в состав жилого комплекса, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном комплексе, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного жилого комплекса, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирных домах), находящееся в данном жилом комплексе за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного многоквартирного дома, входящего в состав жилого комплекса;

4) земельный участок, на котором расположен данный жилой комплекс, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного жилого комплекса и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен жилой комплекс, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в жилом комплексе владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом пределах распоряжаются общим имуществом в жилом комплексе.

3. Уменьшение размера общего имущества в жилом комплексе возможно только с согласия всех собственников жилых и нежилых помещений в данном комплексе путем его реконструкции.

    

Фото: www.23kvartiri.ru

      

4. По решению собственников жилых и нежилых помещений в каждом многоквартирном доме, входящем в состав жилого комплекса, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в жилом комплексе могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Приспособление общего имущества в жилом комплексе для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в жилом комплексе согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений каждого многоквартирного дома, входящего в состав жилого комплекса, только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников».

Это может потребовать дополнение ЖК РФ статьей 37.1 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в жилом комплексе» и статьей 39.1 «Содержание общего имущества в жилом комплексе».

Кроме того, необходимо будет внести изменения в 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Можно предложить изложить статью 21 этого закона в следующей редакции:

«Статья 21. Информация о проекте строительства

1. Информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:

        

Фото: www.ktostroit.ru

     

1) о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства несколько многоквартирных домов — наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);

3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;

4) о планируемых элементах благоустройства территории;

5) о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов (жилого комплекса) и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений;

     

Фото: www.kazan.kp.ru

         

6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов (в случае строительства несколько многоквартирных домов в составе жилого комплекса — о планируемом подключении (технологическом присоединении) жилого комплекса) и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;

7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения;  

   

Фото: www.zhek.biz

       

8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме); (в случае строительства несколько многоквартирных домов - о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства жилого комплекса (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного многоквартирного дома в данном жилом комплексе)

9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома (в случае строительства несколько многоквартирных домов — о планируемой стоимости строительства (создания) жилого комплекса) и (или) иного объекта недвижимости».

     

      

Предлагаемые изменения устранят пробел в правовом регулировании отношений по поводу общего имущества в жилых комплексах. А это позволит прекратить судебные споры по данному поводу, предоставит застройщикам возможность легально решать проблемы с инфраструктурными объектами, а управляющим компаниям создаст правовые основания для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в современных жилых комплексах.    

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

   

Автор благодарит своих коллег Елену Золкину и Викторию Высоцкую за предоставленные материалы. 

       

  

     

   

   

    

  

Другие публикации по теме:

Новые правила управления многоквартирными домами: комментарий эксперта

По поводу УК жильцов долго упрашивать не станут: комментарий эксперта

Стратегия развития ЖКХ на период до 2035 года: каким будет этот документ в части управления многоквартирными домами?

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

+

Как девелоперу сделать продажи проще: механика e-commerce в CRM

Чтобы привлекать больше заявок, девелоперам нужно обновить привычную воронку в CRM и сделать ее инструментом не только продавца, но и покупателя. Про принципы построения пользовательского пути и о том, как связать его с воронкой продаж, рассказывает product manager компании Profitbase Валерия Кадочникова.

    

     

CJM и воронка продаж

Воронка CRM — это понятный инструмент для многих отделов продаж. Но воронка — это про действия продавца, а не покупателя: она не учитывает действия покупателя на каждом этапе. Воронка должна стать продолжением пути клиента, или так называемым CJM, по всем этапам, начиная с момента осознания потребности до завершения сделки.

Каждый шаг в пути клиента — это этап воронки, который влияет на итоговую конверсию и является критическим для убеждения клиента в том, что именно ваша компания предлагает как раз то, что ему нужно. Чем больше страхов, потребностей и «болей» закрываем на каждом этапе, тем выше конверсия в следующий этап воронки.

 

E-commerce сделал все за вас

Цифровая экономика уже вывела несколько принципов построения пользовательского пути. Поэтому девелоперы могут ничего не изобретать, а внедрить практики этой отрасли.

      

Квартира — это тот же товар, только стоимость покупки эмоционально выше, а цена ошибки — комфорт вашего клиента.

        

Шаги покупателя в его пути тесно связаны с этапами воронки продаж, которые либо продвигают покупателя к сделке, либо тормозят, увеличивая срок закрытия.

Чтобы оптимизировать эти шаги и увеличить конверсию на каждом этапе воронки, девелоперу нужно построить CJM. В зависимости от отрасли она может отличаться, но все сводится к базовому сценарию, который можно связать с воронкой.

 

Ключевые этапы воронки продаж:

 Поиск

● Выбор

● Покупка

● Удержание

● Лояльность

 

Поиск и возникновение потребности

  

На первом этапе воронки клиент осознает, что у него есть проблема, которую необходимо решить. У большей части респондентов основной стимул — улучшение жилищных условий.

   

  

Поиск подходящего объекта начинается с нескольких источников, но обсудим один из самых масштабных.

 

Согласно исследованиям Realty Monitor, классифайды, особенно в Московском регионе, занимают до 48% пользовательского трафика и входят в ТОП-5 самых популярных источников поиска квартиры.

 

Речь про Циан, Авито, Домклик и Яндекс Недвижимость. Из года в год количество объявлений на этих площадках растет.

  

   

Пользователь, который заходит на классифайды, уже ищет квартиру и готов кликнуть по объявлению и позвонить.

Рост процента вовлеченности самих девелоперов в работу с классифайдами мы видим по тому, как наши клиенты формируют товарные фиды через сервис Profitbase. За последний год было сгенерировано более 10 тыс. фидов, в которых содержится более 1,5 млн объявлений.

Чтобы девелоперу было комфортно работать с площадками, мы добавили новый формат фида — yml, который позволяет продвигать свою рекламу в директе в виде товарного предложения, как уже давно делают многие маркетплейсы и интернет-магазины.

С помощью такого фида маркетолог быстро составит объявления для контекстной рекламы в виде товарных карточек. Ему не придется вручную перебирать все названия и цены объектов. А если квартира продана или забронирована, такое объявление просто уйдет из публикации без ручного редактирования.

 

Выбор новостройки

 

    

Спрос на недвижимость всегда есть. Но конкуренция за аудиторию остается высокой. Вкладываться в дополнительные каналы становится дорого.

 

Согласно исследованию Calltouch, расходы игроков рынка на рекламу в директе в августе 2023 года выросли на 42% по сравнению с августом 2022 года.

 

При этом увеличение расходов на рекламу не привело к кратному росту обращений, а стоимость одного обращения для девелопера сильно возросла за счет разогрева аукциона.

 

По данным исследования Рамблера, покупатели выбирают девелопера в среднем 3 месяца, задавая множество разных поисковых запросов и посещая около 13 сайтов девелоперов, ЖК.

 

Поэтому уже на данном этапе важно следить за наполнением сайта.

 

Качественная упаковка продукта

Описание, актуальная цена, скидки, статусы. Уже недостаточно просто показать красивые рендеры — важно рассказать о плюсах и минусах вашего объекта.

 

Несмотря на то, что главным фактором до сих пор остается цена, в зависимости от портрета клиента могут быть разные потребности в выборе квартиры, которые должны учитываться в маркетинговой упаковке.

У некоторых крупных девелоперов выработана методология продаж:

 

Город → Район → Дом → Подъезд → Этаж → Квартира

 

Это то, как можно описывать и рассказывать о своем ЖК.

Уровни «Город» и «Район» описывают особенности проживания в городе и (или) районе: чем они подходят для конкретного типа клиентов.

  

ЖК Каштановый двор во Владивостоке от девелопера Девелопмент ЮГ

 

Уровень «Дом» описывает окружение и среду: детские сооружения, площадки для занятия спортом и зоны отдыха.

  

ЖК Тайгинский парк в Новосибирске от девелопера ГК КПД-Газстрой

 

Уровень «Подъезд» — это описание дополнительных преимуществ, которые есть в этом конкретном ЖК: консьерж, мойка для собак, колясочные, кладовки и т. д.

  

ЖК Атмосфера в Астрахани от девелопера ГК Прогресс

  

Уровень «Квартира». Здесь важны уникальные торговые предложения: расположение окон, отделка, меблировка, стороны света, мастер-спальни.

   

ЖК Северный квартал в Екатеринбурге от девелопера Брусника

 

Навигация и доступ к информации

С точки зрения логики почти все интернет-магазины похожи. Это сделано, чтобы снизить когнитивную нагрузку на покупателя и облегчить покупку.

 

Поэтому девелоперу важно упрощать пользование сайтом, чтобы клиенту было проще найти ту информацию, которая его интересует. Используйте понятные интерфейсные инструменты.

Все больше девелоперов уходят от создания своих решений в пользу интерактивных каталогов объектов от сторонних разработчиков: так они делают свой сайт лучше, прикладывая минимум усилий. Например, использование нашего Смарт-каталога выросло в два раза по сравнению с предыдущим годом.

 

Полнота информации

Согласно нашим внутренним исследованиям, четверть девелоперов нарушают 214-ФЗ, не выкладывая проектную документацию. Также девелоперы не указывают на сайте сроки ввода объекта в эксплуатацию, не отвечают на вопросы, которые могут стать решающими в выборе квартиры.

Это знак качества и гарантии объекта, а также самый значимый пункт при поиске — репутация.

 

Покупка

 

Покупку можно разделить на две части.

Первая — обработка входящих лидов. В этой части главная ошибка отдела продаж — не перезванивать. Чем дольше срок обработки лида, тем выше процент отказа. Все мы ожидаем, что нам перезвонят в первые 15—20 минут.

Вторая часть — зависание в середине или в конце воронки: забыли перезвонить, когда договорились с клиентом, или закончилась бронь и не предупредили.

 

Как проверить себя по этим пунктам

Постройте два графика:

● На каких этапах и в какой категории происходит самый большой отток клиентов.

● Сколько времени занимает каждый из этапов.

Это как минимум две метрики, которые помогут отслеживать дыры в процессах или места, требующие оптимизации.

 

Удержание и лояльность

 

Главная ошибка — считать работу законченной по факту совершения сделки. После покупки квартиры покупателю могут быть интересны парковка, отделка, кладовка и скидки на дополнительные услуги.

Задача — предложить покупателю эти услуги, а затем периодически напоминать о них с помощью инструментов коммуникации. Этот инструмент особенно актуален для маркетинга, когда происходят скачки на рынке.

Это далеко не все методы и способы, которые вы можете использовать при обновлении воронки. Недавно мои коллеги рассказали про автоматизацию агентского канала продаж, динамическое ценообразование и другие шаги механик электронной коммерции. Смотрите, учитесь и переходите к цифровизации уже сейчас!

  

Реклама. ООО «Бизерра.ру». ИНН: 6670348115

 

      

   

    

    

 

 

 

Другие публикации по теме:

Цифровая зрелость по-сибирски: исследование сайтов новосибирских застройщиков

Масштабируйте продажи, а не хаос: Profitbase выпустил новое решение для работы с агентами

Новый взгляд на ценообразование в девелопменте: аналитик начал высыпаться, а цены на квартиры — расти. Кейс Сибинтел