Руководство Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (ЦКИ ИСИ НИУ ВШЭ) любезно предоставило порталу ЕРЗ информационно-очередной аналитический материал — о состоянии делового климата в строительстве в III квартале 2018 г. и ожиданиях предпринимателей на IV квартал 2018 г.

     

Фото: www.novosti-bankov.ru

     

В докладе использованы результаты ежеквартальных опросов, проводимых Федеральной службой государственной статистики среди руководителей более 6 тыс. строительных организаций¹, различных по численности занятых, в 82 субъектах Российской Федерации.

  

Ключевые отраслевые тенденции

• Преобладание, как и во II квартале 2018 года, отрицательных предпринимательских оценок² относительно общей экономической ситуации в строительном секторе;

• Доминирование негативных мнений участников опроса в оценках основных производственных и финансовых показателей;

• Незначительная позитивная корректировка главного композитного индикатора исследования — Индекса предпринимательской уверенности (ИПУ)³ на 2 п. п. до значения (-20%);

• Достаточно позитивные прогнозы относительно производственной деятельности в IV квартале.

  

Основной результирующий композитный индикатор исследования — сезонно скорректированный Индекс предпринимательской уверенности в строительстве в III квартале 2018 года — замедлил снижение, его значение возросло относительно предыдущего квартала на 2 п.п. и достигло отметки (-20%).

Относительному улучшению ИПУ способствовал в основном компонент индикатора, характеризующий уровень портфеля заказов. Так, доля респондентов, сообщивших о «нормальном» и «выше нормального» уровнях портфеля заказов в своих организациях возросла по сравнению с предыдущим кварталом на 2 п.п. и составила 58%.

   

Рис. 1. Динамика индекса предпринимательской уверенности и его компонентов в строительстве

в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

  

ИПУ в строительстве (-20%) в отчетном периоде повторил значение индикатора в I квартале 2018 года

Практически все оценки основных производственных и финансовых показателей строительных организаций в III квартале 2018 г. продолжали оставаться в отрицательной зоне.

  

Таблица 1

Оценки основных показателей деятельности строительных организаций

балансы⁴, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

  

Производственная программа. Обеспеченность заказами. Физический объем работ

В III квартале 2018 года в отрасли замедлилась тенденция сокращения спроса на услуги подрядных организаций. Доля респондентов, охарактеризовавших фактическое состояние уровня спроса (портфеля заказов на момент опроса) своих организаций как «ниже нормального», уменьшилась на 2 п. п. (42%). В результате баланс оценок уровня показателя подрос относительно значения предыдущего квартала, составив (–40%).

В оценках изменения основных показателей производственной деятельности («число заключенных договоров» и «физический объем работ») продолжилась отрицательная динамика.

Баланс оценок изменения числа заключенных договоров не изменился и, как и в предшествующем квартале, составил (–8%).

Сохранившиеся негативные тенденции в динамике числа новых заказов сказались на физическом объеме выполненного работ. Доля компаний, в которых наблюдалось уменьшение объемов строительства, возросла по сравнению со II кварталом 2018 г. на 2 п.п. В итоге баланс оценок изменения показателя снизился до (-11%).

  

Рис. 2. Динамика оценок изменения физического объема работ и числа заключенных договоров в строительных организациях

балансы, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

  

На момент опроса строительные организации были обеспечены заказами в среднем на 6 месяцев. При этом наибольшая группа компаний (26%) имели в своем портфеле договоры на срок от 1 до 3 месяцев, 10% – более года.

В III квартале 2018 года показатель использования производственных мощностей в строительной отрасли — средний уровень загрузки — составил 61%, что на 2 п.п. выше, чем в предыдущем квартале. У 15% организаций мощности были загружены не более 30%, у 17% — от 51% до 60%, у 11% — свыше 90%.

  

Рис. 3. Динамика среднего уровня загрузки производственных мощностей в строительных организациях,

в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

    

При сложившейся производственной конъюнктуре подавляющее большинство руководителей предприятий (92%) считали, что имеющихся мощностей относительно спроса в ближайший год будет достаточно или более чем достаточно.

  

Численность занятых

В оценках представителей строительного бизнеса текущих изменений на рынке труда сохранилась негативная динамика. Доля руководителей строительных организаций, сокративших в III квартале 2018 года численность занятых, преобладала над теми, кто увеличил штаты своих организаций. В результате баланс оценок изменения численности работников составил (-15%), что ниже оценки предшествующего квартала на 1 п.п.

   

Рис. 4. Динамика оценок изменения численности занятых  в строительных организациях

балансы, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

  

В следующем квартале, по мнению 72% участников опроса, принципиальных изменений на рынке строительного труда не предвидится, а доля негативных настроений совпала с долей позитивных (баланс оценок показателя (0%)).

    

Динамика цен

В III квартале 2018 года, как и в предыдущем квартале, доля организаций, руководители которых сообщили о повышении цен на строительно-монтажные работы, составила 42%, а доля организаций, где отметили рост цен на строительные материалы, — 69%.

По-прежнему в строительном бизнесе темпы роста стоимости строительных материалов опережают темпы роста тарифов на строительно-монтажные работы.

  

Рис. 5. Динамика оценок изменения цен на строительно-монтажные работы и строительные материалы в строительных организациях

балансы, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

   

Оценивая ближайшие перспективы изменения ценовой политики в отрасли, практически две трети (68%) представителей строительного бизнеса полагали, что в IV квартале 2018 года, дальнейший рост цен на стройматериалы сохранится, а четверо из десяти (41%) собирались увеличить расценки на работы своих организаций.

   

Финансовое положение

Исходя из итогов проведенного опроса, в III квартале 2018 года в отрасли сохранилась негативная динамика оценок предпринимателями показателей, характеризующих финансовое состояние строительных организаций.

Наблюдаемое в течение последних трех кварталов замедление сокращения обеспеченности подрядных организаций собственными финансовыми средствами сменилось тенденцией к ее ускорению. Это произошло в основном за счет уменьшения доли строительных компаний, сообщивших о росте по сравнению с предыдущим периодом собственных финансовых средств. Баланс оценок изменения показателя снизился по сравнению со II кварталом 2018 года на 1 п.п. и составил (-7%).

По сравнению со II кварталом 2018 года в отрасли увеличилась доля предпринимателей, сообщивших об увеличении заимствованных финансовых средств. В итоге баланс оценок предпринимателями изменения обеспеченности организаций кредитными и заемными финансовыми средствами поднялся относительно значения предшествующего квартала на 1 п.п. (–2%). При этом каждый пятый участник строительного бизнеса вообще не пользовался кредитами.

Результаты опроса показали, что в строительстве замедлилась тенденция спада инвестиционной активности. В отчетном квартале баланс оценки изменения данного показателя поднялся относительно значения предшествующего квартала на 2 п.п. и составил (–4%). Вместе с тем, в 27% подрядных организаций инвестирование как явление отсутствовало.

  

Рис. 6. Динамика оценок изменения обеспеченности  собственными, кредитными и заемными финансовыми ресурсами в строительных организациях

балансы, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

     

На момент опроса средняя обеспеченность организаций отрасли финансированием составила 5 месяцев. Наибольшая доля (29%) предприятий была профинансирована на срок от 1 до 3 месяцев, 8% — более года.

 

Экономическая ситуация в строительных организациях

В III квартале 2018 г. негативные оценки руководителей строительных организаций относительно общей экономической ситуации преобладали над позитивными. Доля респондентов, охарактеризовавших ситуацию «неудовлетворительной» (17%), практически вдвое превосходила долю тех, кто посчитал ее «благоприятной» (9%). Баланс оценки уровня показателя в текущем квартале поднялся по сравнению с предыдущим кварталом на 1 п. п., составив (-8%). При этом практически три четверти (74%) представителей строительного бизнеса были удовлетворены сложившейся ситуацией.

    

Рис. 7. Динамика оценок экономической ситуации в строительных организациях

доля организаций от их общего числа, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

  

Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных организаций

В процессе своей деятельности участники строительной индустрии подвергаются влиянию ряда негативных факторов, сдерживающих развитие производства. В III квартале 2018 года традиционным лидером среди лимитирующих факторов оставался высокий уровень налоговой нагрузки. Так, практически четверо (37% респондентов) из десяти руководителей подрядных организаций указали на него.

Вторым по значимости фактором предприниматели называли «высокую стоимость материалов конструкций и изделий», причем второй квартал подряд отмечается рост доли участников опроса, упоминающих его (30% респондентов). Несколько снизилась доля предпринимателей, испытывающих «недостаток заказов на работы» (28 против 30% в предыдущем квартале). Как и кварталом ранее, практически каждого четвертого (26%) участника опроса беспокоила «неплатежеспособность заказчиков».

  

Рис. 8. Оценки факторов, ограничивающих производственную деятельность строительных организаций

Доля организаций от их общего числа, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

   

Комментарий директора Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгия ОСТАПКОВИЧА:

    

Фото: www.realty.interfax.ru

    

«Исходя из обобщенных мнений руководителей строительных организаций, выявленных в результате предпринимательского опроса в III квартале 2018 года, можно утверждать, что вид деятельности «Строительство» продолжает сохранять статус самой проблемной отрасли экономики страны среди всех базовых видов деятельности, функционируя уже продолжительный период по рецессионно-стагнационному сценарию, — отметил эксперт.

Учитывая практическое отсутствие акцентированных позитивных изменений основных показателей строительной деятельности в III квартале, рост ИПУ на 2 п.п. до отметки (-20%) можно интерпретировать как слабый положительный сигнал, хотя значение ИПУ в отчетном квартале было всего лишь на 1 п.п. выше, чем в кризисном для отрасли II квартале 2009 года. В настоящее время основным позитивным слоганом для строительства становится «замедление падения».

Незначительный позитив в сентябре выявил и Росстат. Так, объем строительных работ в сентябре увеличился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на целых 0,1%, хотя темп роста за девять месяцев в целом находился в отрицательной зоне (99,3%).

Наши осторожные прогнозы о возможном начале компенсационного роста отрасли ближе к концу текущего года, похоже, не оправдываются. По-видимому, ожидаемое начало заметного восстановительного процесса надо перенести примерно на середину 2019 года, когда девелоперы постепенно освоятся и выйдут из «новой неопределенности», связанной с законодательными и нормативными перестроениями в отрасли.

Возможными драйверами начала компенсационного роста в следующем году станут инфраструктурные объекты, объекты ВПК, активизация реновации и накопившийся за последние 5 лет отложенный спрос на жилье со стороны населения, а также на производственные объекты в целях расширения и модернизации бизнеса со стороны экономических агентов.

Вместе с тем, перечисленным возможным позитивным процессам могут помешать резкий рост количества застройщиков-банкротов. По данным конъюнктурного опроса, в III квартале на строительном рынке функционировало примерно 18—20% подрядных организаций, находящихся в предбанкротном состоянии⁵. При этом, по данным Росстата, в экономическом виде деятельности «Строительство» за январь-август 2018 года доля убыточных организаций составила 30%. Хотя данное значение примерно сопоставимо с соответствующим значением по экономике в целом, оно более чем на 2 п.п. хуже, чем за аналогичный период прошлого года, т. е. наблюдается негативная тенденция изменения указанного показателя.

Эффективности работы подрядчиков не способствует рост незавершенного строительства и брошенных без консервации строек. По заявлению главы Счетной палаты Алексея Кудрина, их стоимость, включая госзатраты, составляет 2,5 трлн руб. и включает несколько тысяч объектов. Одновременно при этом начинается строительство новых объектов. Подобное расточительство негативно отражается не только на снижении эффективности «Строительства» в частности, но и экономики в целом.

Сегодня очевидно, что со следующего года увеличатся темпы роста себестоимости строительных работ. Это будет в первую очередь связано с реформой 214-Ф3, по крайней мере, на начальном этапе. Отрицательную роль сыграет неминуемый рост цен на стройматериалы, производители которых будут вынуждены с 1 января следующего года увеличить сумму уплачиваемого налога на добавленную стоимость на более чем 11% из-за законодательного роста НДС с 18 до 20%.

Вдобавок подрядчики практически лишаются возможности использовать «бесплатные» средства дольщиков, а вместо данного механизма вынуждены финансировать свою деятельность за счет кредитов уполномоченных банков, взятых под определенный процент.

Не совсем ясно, как будет складываться в ближайшей перспективе экономическая ситуация в стране, особенно на фоне повышенной геополитической, курсовой и ожидаемой инфляционной турбулентности.

Негативная направленность перечисленных процессов наряду с возможным ростом ипотечной ставки, отсутствием заметного роста реальных располагаемых денежных доходов населения и прибыльности хозяйствующих субъектов может резко ограничить платежеспособность конечных потребителей строительных услуг и в лучшем случае вывести строительную отрасль из зоны рецессии в зону стагнации.

Нельзя забывать, что помимо специфических отраслевых проблем строительство испытывает давление и сегодняшних общеэкономических системных проблем. В их числе:

• слабый уровень инфраструктуры;

• высокий износ основных фондов;

• чрезмерное госрегулирование в сочетании с повышенной коррупционной составляющей и административной нагрузкой (два последних фрагмента особенно характерны для вида экономической деятельности «строительство»);

• отсутствие долговременных и устойчивых «правил игры» между государством и бизнесом;

• далеко не самый благоприятный предпринимательский климат;

• санкционная нагрузка;

• относительно низкая производительность труда;

• требующие улучшения институты развития.

Вдобавок все больше проявляющиеся демографические проблемы, выраженные в сокращении численности занятых в самых производительных и инновационных средневозрастных группах населения, на фоне входа в предпенсионный и пенсионный возраст наиболее квалифицированных рабочих. Данная проблема для промышленности и строительства стоит весьма остро», — резюмировал эксперт.

   

Фото: www.issek.hse.ru

 

¹Выборка репрезентативна по территориальному признаку, а также по различным группам организаций по численности занятых и формам собственности.
²Проведена сезонная корректировка временных рядов показателей деятельности строительных организаций.
³Индекс предпринимательской уверенности в строительстве рассчитывается как среднее арифметическое значение балансов оценок уровня портфеля заказов и ожидаемых изменений численности занятых, в процентах.
⁴Баланс — разность долей респондентов, отметивших «увеличение» и «уменьшение» значения показателя по сравнению с предыдущим периодом, или разность долей респондентов, отметивших уровень показателя как «выше нормального» и «ниже нормального» в отчетном периоде, в процентах.
⁵Организации, у которых на протяжении трех и более кварталов выявляется отрицательная динамика финансовой составляющей (прибыль и собственные финансовые ресурсы), физического объема выполненных работ, числа заключенных договоров (портфель заказов)  и численности занятых.

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Обзор состояния делового климата в строительной отрасли во II квартале 2018 года

Обзор состояния делового климата в строительной отрасли в I квартале 2018 года

Олег Высоцкий (СМ PRO): В ближайшие два-три года ввод жилья может ежегодно сокращаться на 10%

Опрос руководителей строительных организаций в IV квартале: в ожидании роста

Застройщиков-банкротов за ноябрь стало на 8% больше

Опрос руководителей строительных организаций в III квартале: в конце тоннеля забрезжил свет

Опрос руководителей строительных организаций во II квартале: такой негативной оценки портфеля заказов не наблюдалось с 2004 года

Росстат: объем строительных работ продолжает расти

Росстат: выручка строительных компаний растет уже третий месяц

Портал ЕРЗ. РФ приводит без сокращений Рекомендации «круглого стола», проведенного 19 сентября 2024 года Комитетом Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на тему «Проблемы содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан».

   

Фото: duma.gov.ru

   

Участники «круглого стола», проведенного 19 сентября 2024 года Комитетом Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с участием представителей Счетной Палаты Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и его подведомственных учреждений, Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства», публично-правовой компании «Фонд развития территорий», законодательных и исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации, национальных объединений саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, проектирования и строительства, Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и иных общественных объединений и предпринимательских сообществ, обсудив текущую ситуацию в сфере содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан, отмечают следующее.

Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом до 2035 года предусматривается регулирование этих секторов экономики в парадигме перехода на единую систему управления объектами капитального строительства (ОКС) на всем протяжении жизненного цикла. При этом строительство, обеспечивая воспроизводство основных фондов, а ЖКХ — сохранение, капитальный ремонт и их модернизацию, в совокупности формируют условия для безопасного и устойчивого пространственного развития территорий Российской Федерации. Отдельной важной, центральной тематикой в рамках Стратегии, требующей особого и постоянного внимания, мониторинга и соответствующего регулирования, являются эксплуатируемые здания, определяющие жилищный фонд.

Масштаб и значимость проблем безопасной эксплуатации объектов жилищно-гражданского строительства и связанных с ними объектов ЖКХ, являющиеся императивом устойчивого развития урбанизированных территорий, требуют проведения взаимоувязанных мероприятий, направленных на эффективное управление жилищным фондом, предупреждение перехода конструкций в ограниченно работоспособное или аварийное состояние, а также создание эффективных транспарентных механизмов и необходимых для этого инструментов, позволяющих контролировать и обеспечивать безопасность объектов на этапах их жизненного цикла.

      

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

   

Между тем современная нормативно-техническая база, более чем на 95% посвящена периоду проектирования и строительства, на котором закладываются свойства и параметры объектов, и не охватывает в должной мере самый продолжительный период жизненного цикла — эксплуатацию, где проявляются безопасность и эффективность принятых конструктивных решений.

Регулирование отношений участников строительства и эксплуатации по обеспечению безопасности строительных объектов предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30 декабря 2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в которых установлены основные требования обеспечения безопасности зданий и сооружений при архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, эксплуатации и сносе объектов капитального строительства. Вместе с тем обширный объем передаваемой документации при вводе объекта в эксплуатацию содержит информацию о безопасности в общем виде, без конкретных регламентов, сроков, способов эксплуатационных мероприятий, периодичности проведения капитального ремонта и т. д.

Анализ нормативно-технических документов (СП, ГОСТы и др.), разработанных для этапов жизненного цикла в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2009 №384-ФЗ, свидетельствует о подавляющем преимуществе документов самого короткого периода «Проектирование и строительство», включающих более 400 сводов правил и свыше 1000 национальных стандартов, против периода «Эксплуатация», для которого разработаны только отдельные документы (24 ед.), не охватывающие всей номенклатуры функциональных элементов строительных объектов и всех стадий этого жизненного цикла. Практически отсутствуют документы, регламентирующие процесс сноса и утилизации зданий и сооружений.

Даже поверхностный анализ этих документов свидетельствует о том, что вопросы безопасности на стадии эксплуатации представлены не в полной мере: сведения приведены либо в форме инструкций по эксплуатации, имеющих рекомендательный характер, либо в форме разнообразных паспортов, содержащих ограниченную информацию о техническом состоянии и эксплуатационных параметрах; отсутствует детерминированная связь между проектными параметрами и регламентными сроками осмотров, обследований, ремонтов и других эксплуатационных мероприятий, связанных с долговечностью материалов, принятыми конструктивными решениями, типологическими особенностями объектов, их функциональным назначением и др.

Помимо всего вышеуказанного, как показывает практика, после передачи объекта в эксплуатацию в течение непродолжительного времени имеют место случаи, когда утрачивается сопроводительная документация, а ответственность за безопасную эксплуатацию зданий и сооружений возлагается на пользователя, не являющегося их разработчиком, что приводит к серьезным эксплуатационным нарушениям и аварийным ситуациям.

   

Фото: duma.gov.ru

    

Особую роль играет сегодня цифровой двойник как способ развития цифровой информационной модели (ЦИМ) при эксплуатации.

Информационная модель объектов на различных стадиях жизненного цикла содержит взаимосвязанные графические и атрибутивные данные, обеспечивающие выполнение работ по эксплуатации ОКС, а именно: архитектурные, технические и технологические параметры объекта капитального строительства, включающие регламенты и технологические карты технического обслуживания.

Полнота ЦИМ эксплуатации определяется требованиями к уровню проработки информационной модели и проверяется на соответствие обязательным и нормативным документам и технической документации, в т. ч. Федеральному закону от 30 декабря 2009 №384-ФЗ и вышеуказанным документам по эксплуатационному паспорту. Итак, цифровая модель является неотъемлемой частью проектно-сметной документации, передаваемой застройщиком или техническим заказчиком эксплуатирующей организации после ввода объекта в эксплуатацию, в которой должны содержаться сведения о безопасной эксплуатации объекта, сведенные в цифровой эксплуатационный паспорт. Однако при эксплуатации она не может работать в режиме реального времени, появляется новая задача — перевести ее в динамическую форму и получать электронный паспорт в каждый момент времени, что обеспечивает цифровой двойник объекта капитального строительства.

Таким образом, это более высокий уровень информационного моделирования объектов капитального строительства для эксплуатации в режиме реального времени. Однако единого нормативного подхода к определению структуры и задач цифрового двойника для строительства пока не сформировано.

  

Фото: duma.gov.ru

      

1. Общие проблемы в сфере эксплуатации

а) Современные здания и высокотехнологичное оборудование требуют значительных финансовых ресурсов на содержание и эксплуатацию с привлечением высококвалифицированных кадров. Финансирование эксплуатации должно быть своевременным. В противном случае задержки в финансировании или недостаточный его объем не позволят планировать и своевременно осуществлять текущие ремонты, содержать объекты на должном уровне, что приведет к более интенсивному износу оборудования и здания в целом. Качественное текущее содержание объекта увеличивает межинтервальный срок капитального ремонта зданий, инженерных систем, а также значительно экономит бюджетные средства и способствует более рациональному использованию финансовых ресурсов частных правообладателей зданий и помещений.

б) Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в новой редакции определяет статус Реестра требований, которые подлежат применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и сноса объектов капитального строительства в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Однако на сегодняшний день нормами закона не определена периодичность проведения контрольных мероприятий на этапе эксплуатации. Ответственность за непроведение или ненадлежащее их проведение, нарушение требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения лежит на собственниках и определена в Градостроительном кодексе РФ (Глава 8).

в) В действующем законодательстве отсутствует единый подход и соответствующий понятийный аппарат для обеспечения надлежащей эксплуатации строительных объектов в соответствии с требованиями технических регламентов, а также для выработки эффективных норм ресурсного обеспечения, включая финансирование на этапе эксплуатации, в документах и документации (проектная документация, техническая документация, инструкция по эксплуатации, правила эксплуатации).

г) В настоящее время отсутствует описание жилого/нежилого объекта с участком как юридически неделимого объекта права и, соответственно, общей долевой собственности. Необходимо принятие мер в данном направлении по согласованию норм градостроительного законодательства и жилищного законодательства для развития сферы управления объектами жилой/нежилой недвижимости.

   

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

    

2. Проблемы эксплуатации и управления многоквартирными домами.

Общая площадь всех жилых помещений в Российской Федерации на конец 2023 года составляет 4,2 млрд кв. м, в частной собственности находится 94% всех жилых помещений — это самый высокий показатель в мире.

На 1 июня 2024 года в Российской Федерации в государственной информационной системе «Жилищно-коммунальное хозяйство» (далее — ГИС ЖКХ) содержатся сведения о 951 420 многоквартирных домах. При этом сведения о степени износа размещены о 703 115 (73%) многоквартирных домах, из которых 8% признаны аварийными, а 49% нуждаются в капитальном ремонте или реконструкции по степени износа.

Сохранение технического состояния многоквартирного дома, его характеристик, отвечающих требованиям безопасности и качества, напрямую зависит от надлежащей эксплуатации такого многоквартирного дома.

Вместе с тем отмечаются неразвитость института заказчиков работ и (или) услуг для многоквартирных домов в лице собственников помещений и товариществ собственников жилья, недостаточная эффективность деятельности управляющих организаций, низкий уровень цифровизации услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, сложности, в том числе финансовые, с реализацией полномочий органов местного самоуправления по выбору управляющих организаций или определению временных управляющих организаций в случае, если конкурс не состоялся.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере управления жилищным фондом:

• дисбаланс прав и обязанностей лиц, осуществляющих управление МКД, собственников помещений в МКД, ресурсоснабжающих организаций;

• зарегулированность принятия и реализации решений собственниками помещений, отсутствие простых и доступных сервисов, направленных на упрощение принятие решений и управление многоквартирным домом;

• недостаточная эффективность управляющих организаций, обусловленная недостатками применяемых методов ценового регулирования, отсутствием у управляющих организаций мотивации к снижению затрат, повышению энергоэффективности и внедрению новых технологий;

• отсутствие регулирования отношений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, входящим в комплекс многоквартирных домов и жилых домов в комплексах индивидуальных жилых домов;

• несовершенная система допуска на рынок управления многоквартирными домами;

• низкая эффективность деятельности органов государственного жилищного надзора в связи с действием основных принципов контроля в виде профилактики, установленных Федеральным законом от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»;

• отсутствие системы государственного учета технического состояния многоквартирных домов.

   

Фото: duma.gov.ru

 

3. Проблемы эксплуатации и управления объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, которые создаются с участием средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Согласно информации, размещенной в открытом доступе, на территории Российской Федерации осуществляют деятельность 40 тыс. школ, 3,5 тыс. колледжей, 48 тыс. детских садов, 22 тыс. поликлиник, 680 театров и 42 тыс. домов культуры, 353 тыс. спортивных сооружений.

Сведения о техническом состоянии зданий этих учреждений отсутствуют.

Совокупный объем бюджетных расходов на реализацию национальных проектов «Жилье и городская среда», «Образование», «Здравоохранение», «Культура» в период с 2018 по 2024 гг. превысил 5,5 трлн руб. Согласно проекту Федерального закона «О федеральном бюджете на 2025 год и плановый период 2026 и 2027 годов», объем финансирования на реализацию национальных проектов будет увеличен вдвое только на период следующих трех лет.

Таким образом, действующая государственная политика направлена на сохранение существующих и создание новых объектов инфраструктуры в целях обеспечения и повышения качества жизни граждан России. Однако отсутствие правового регулирования и требований к эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, а также к собственникам и лицам, осуществляющим эксплуатацию таких объектов, приводит к быстрому ветшанию зданий, что, в свою очередь, нивелирует достижения реализации национальных проектов.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере управления объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры:

• отсутствие системы государственного учета технического состояния объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие правового регулирования контроля технической эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, проведения текущего и капитального ремонта;

• отсутствие в действующем законодательстве императивных норм об обязательности и периодичности проведения обследования состояния строительных конструкций объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие порядка и методики расчета стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры и оборудования, размещенного на таком объекте;

• отсутствие сметных нормативов для определения сметной стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие своевременного финансирования мероприятий по эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие правового регулирования системы допуска на рынок лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие персональной ответственности лиц, являющихся собственниками таких объектов и (или) осуществляющих их эксплуатацию, за несоответствие требованиям технических регламентов.

    

Фото: duma.gov.ru

    

4. Проблемы эксплуатации и управления коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан (торговые центры, бизнес-центры, технопарки и т. п.).

Объем рынка коммерческой недвижимости в России на сегодняшний день превышает 100 млн кв. м. Из них 27 млн кв. м офисов, 37,1 млн кв. м торговой недвижимости и гипермаркетов, 33,8 млн кв. м складов и 2 млн кв. м гостиниц.

По итогам 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг рекордных значений и составил около 833 млрд руб. Это в 1,5 раза больше по сравнению с 2022 годом. При этом инвестиции в складскую, торговую и офисную недвижимость выросли более чем в два раза и составили около 515 млрд руб.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере эксплуатации коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан и управления ими:

• отсутствие системы контроля и надзора за техническим состоянием зданий (строительных конструкций) с массовым пребыванием граждан;

• отсутствие разграничения ответственности между собственниками зданий с массовым пребыванием граждан и лицами, осуществляющими их эксплуатацию;

• отсутствие правового регулирования порядка формирования имущества общего пользования индустриальных парков и технопарков (проезды, проходы, инженерные сети, объекты благоустройства), а также правил эксплуатации таких объектов, определения источников финансирования работ по их эксплуатации;

• отсутствие правового регулирования системы допуска на рынок лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры.

Участники «круглого стола», обсудив проблемы в сфере содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан, а также с учетом уже проводимой работы Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в целях повышения качества технического состояния и безопасности многоквартирных домов и зданий с массовым пребыванием граждан, решили рекомендовать:

    

Фото: ЕРЗ.РФ

    

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

1. Проработать предложения о формировании в государственных информационных системах реестра цифровых двойников объектов капитального строительства, включающего в том числе сведения об оборудовании, его изготовителе и сроках необходимых регламентных работ, предусмотрев сведения об этапе эксплуатации объектов капитального строительства как объектов недвижимости различного назначения.

2. Проработать план мероприятий («дорожную карту») по формированию комплексного регулирования организации системы технического учета жилищного фонда и способов формирования единой федеральной информационной верифицированной базы по техническому учету на платформе государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Внедрить в ГИС ЖКХ механизм хранения сведений об истории здания, изменении технических характеристик дома и всех помещений в доме, о проведенных работах по текущему и капитальному ремонтам дома, видах таких работ и сроках проведения, а также об истории управления и о лицах, осуществлявших такое управление, поставщиках работ и услуг.

3. Проработать вопросы формирования стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной и культурной инфраструктуры, порядка периодичной актуализации такой стоимости с правом внесения соответствующих изменений в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации в случае, если собственником объекта является орган публичной власти.

4. Разработать правовое регулирование планирования и обеспечения финансирования эксплуатации объектов, созданных с участием средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

5. Проработать предложения о совершенствовании функций и полномочий органов государственного контроля (надзора) в сфере эксплуатации зданий, сооружений, в том числе возможность законодательного закрепления вида надзора за техническим состоянием объектов капитального строительства после ввода их в эксплуатацию, и рассмотреть возможность наделения органов государственного строительного надзора правом на исполнение данных полномочий.

6. Проработать предложения о внесении изменений в Федеральный закон от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» в части установления минимального перечня мер по обеспечению пожарной безопасности зданий, сооружений.

7. Проработать предложения о внесении изменений в Федеральный закон от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части распространения действия положений данного федерального закона на все здания, сооружения вне зависимости от года постройки.

8. Проработать предложения по внесению комплексных изменений в действующее законодательство об эксплуатации зданий различного назначения.

9. Проработать предложения о введении императивных норм об обязательности и периодичности проведения обследования состояния строительных конструкций зданий различного назначения с одновременным установлением требований к лицам, осуществляющим эксплуатационный контроль и обследование технического состояния здания.

10. Проработать предложения о внесении изменений в действующее законодательство, предусматривающие внедрение в качестве стадии архитектурно-строительного проектирования подготовку технико-экономического обоснования строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также экспертные оценки такого технического обоснования.

    

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

    

11. Проработать предложения о внесении изменений в действующее законодательство об обязательности разработки сметных нормативов на работы по эксплуатации зданий, сооружений и о введении отдельной сметно-нормативной базы, содержащей нормы на указанные виды работ. В составе такой сметно-нормативной базы должны содержаться необходимые инструменты разработки новых видов норм, актуализации действующих правил применения таких норм, методики формирования сопутствующих затрат, а также порядок индексации работ или применение текущих сметных цен.

12. Проработать предложения о внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» в части расширения и уточнения требований к разделу проектной документации «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства», в том числе с обязательным указанием размера платы за содержание жилого помещения на долгосрочный период (минимум пять лет) с учетом оборудования, установленного в доме, и иных элементов (дорогостоящих) такого дома, а также о включении в состав проектной документации инструкции по эксплуатации здания, сооружения.

13. Проработать план мероприятий («дорожную карту») по совершенствованию системы допуска на рынок эксплуатации зданий с массовым пребыванием граждан с установлением требований к лицам, осуществляющим такую эксплуатацию.

14. Ускорить работу над проектом Федерального закона №107057-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части совершенствования системы государственного учета жилищного фонда).

15. Проработать предложения по совершенствованию системы допуска на рынок управления многоквартирными домами.

16. Проработать предложения о формировании системы обязательных и добровольных требований к лицам, осуществляющим управление жилищным фондом.

17. Проработать предложения по внесению изменений в действующие нормативно-правовые акты в части вопросов формирования экономически обоснованного размера платы за содержание жилого помещения.

18. Проработать предложения по определению и актуализация норм расчета количества эксплуатирующего персонала зданий и их заработных плат.

19. Проработать предложения по разграничению ответственности между собственниками зданий с массовым пребыванием граждан и лицами, осуществляющими их эксплуатацию.

20. Проработать предложения по созданию правового регулирования порядка формирования имущества общего пользования индустриальных парков и технопарков (проезды, проходы, инженерные сети, объекты благоустройства), а также правил эксплуатации таких объектов, определения источников финансирования работ по их эксплуатации.

   

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Главный аналитик ДОМ.РФ рассказал, что ждет рынки многоквартирных домов, ипотеки, ИЖС в следующем году

Уточнены основания для признания многоквартирного дома аварийным

Средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на октябрь 2024 года

Как Москва сократила количество обязательных требований к объемно-планировочным решениям многоквартирных домов

Экологичность, сокращение площади и применение умных технологий — тренды многоквартирного строительства