Актуальную тему КРТ продолжает анализировать один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

    

Фото: www.stroy-ek.ru

    

Договор о комплексном развитии территории (далее — КРТ) заключается на торгах в целях реализации решения о КРТ, принимаемого исполнительным органом государственной власти (ОГВ) или органом местного самоуправления (ОМС), либо без торгов — с правообладателями земельных участков (ЗУ) или иных объектов недвижимости, расположенных на территории комплексного развития.

Эти территории могут занимать значительные площади, а объекты недвижимости, расположенные в их границах, могут принадлежать множеству правообладателей. В числе последних могут быть и такие, которые за свою собственность будут держаться до последнего, препятствуя тем правообладателям, кто хочет по своей инициативе заключить договор о КРТ. Как говорят применительно к подобным случаям англичане, придется есть слона по частям (eat an elephant in parts).

      

Фото: www.edsro.center

    

Защиту прав правообладателей, желающих заключить договор о КРТ по свой инициативе, обеспечивает возможность реализации проектов комплексного развития на части территории, определенной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), предусмотренная ч.2 ст. 68 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ), согласно которой договор о КРТ может быть заключен в отношении части территории, предусмотренной решением о КРТ.

Поэтому в отношении территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по КРТ, может быть заключено несколько договоров о КРТ.

   

Фото: www.economic-definition.com

    

При этом очевидно, что содержание договора о КРТ в отношении части территории будет иметь свои особенности. В частности, в договоре должны быть указаны сведения о местоположении, площади и границах части соответствующей территории. Все остальные существенные условия договора о КРТ, предусмотренные ч. 4 и ч. 5 ст. 68 ГрК РФ, должны быть также включены в договор с учетом реализации проекта на части территории, предусмотренной для КРТ.

Применение некоторых положений ч. 4 ст. 68 ГрК РФ может вызвать сложности. Например, в договор о КРТ включается обязательство лица, заключившего договор, по подготовке и представлению на утверждение исполнительному ОГВ или ОМС в определенный договором срок документации по планировке территории в части, составляющей предмет договора.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

   

Но каким образом до утверждения проекта планировки можно составить и указать в договоре перечень объектов капитального строительства и линейных объектов, подлежащих строительству в рамках договора о КРТ, как того требует п. 2 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ? Очевидно, что это требование невыполнимо.

Другой вопрос: кто должен строить объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур в проектах жилой застройки территорий комплексного развития? С одной стороны, договором о КРТ может быть предусмотрено обязательство лица, заключившего договор, после окончания строительства таких объектов безвозмездно передать их в государственную или муниципальную собственность (ч. 5 ст. 68 ГрК РФ).

   

Фото: www.rosotkat.ru

     

С другой стороны, договором о КРТ может быть предусмотрена обязанность исполнительного ОГВ или ОМС за свой счет обеспечить строительство этих объектов, в том числе за границами территории комплексного развития или части такой территории, являющейся предметом договора (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ). Решение этого вопроса видится в том, чтобы при подготовке решения о КРТ было учтено технико-экономическое обоснование проекта.

В связи с предусмотренной законом возможностью заключить договор о КРТ в отношении части территории, предназначенной для комплексного развития, возникает вопрос о порядке применения ограничения, установленного п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ. Согласно этому ограничению, заключение договора о КРТ нежилой застройки с правообладателями, выразившими в письменной форме согласие на его заключение, возможно при условии, что такое согласие было получено от всех правообладателей объектов недвижимого имущества, расположенного в границах территории комплексного развития, в отношении которой подготовлен проект решения о КРТ.

   

  

Очевидно, что это положение не должно нарушать права правообладателей, выразивших согласие на заключение договора о КРТ. Очевидно также и другое: если согласие на заключение договора о КРТ выразила только часть правообладателей, то с этой частью правообладателей договор о КРТ не может быть заключен в отношении всей территории, о которой подготовлен проект решения о КРТ.

С этой частью правообладателей договор о КРТ может быть заключен только на ту часть территории комплексного развития, земельные участки на которой принадлежат этим правообладателям.

   

Фото предоставлено компанией Брусника

    

Соответственно, часть территории комплексного развития, правообладатели земельных участков на которой не выразили желание заключить договор о КРТ, будет включена в решение о КРТ, и договор о КРТ этой части будет заключен с победителем торгов.

При этом земельные участки на этой части территории КРТ подлежат изъятию для государственных и муниципальных нужд (п. 2 ч. 2 ст. 66 ГрК РФ).  

     

  

Чем глубже мы погружаемся в правовые вопросы, возникающие при рассмотрении тех или иных проектов КРТ, тем больше вопросов может возникать. Ключом к их решению являются основные принципы, во-первых, защиты прав правообладателей и, во-вторых, обеспечения баланса частных и публичных интересов. В наиболее сложных случаях потребуются дополнительные разъяснения уполномоченного органа исполнительной власти и, возможно, изменение законодательства о КРТ.

Только так, совместными усилиями власти и бизнеса, можно обеспечить живучесть института КРТ и не допустить повторения того, что произошло с институтом КУРТ (комплексного и устойчивого развития территории, введенного 283-ФЗ от 02.08.2019 и отмененного 494-ФЗ от 30.12.2020), почившего в бозе в младенческом возрасте 1 года и 5 месяцев.    

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

   

  

  

  

   

      

Другие публикации по теме:

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

О процедурах в сфере строительства

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Юлия Смирнова, управляющая ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, вместе с командой топ-менеджеров изучила опыт китайских застройщиков, которые с 2021 года работают в условиях системного отраслевого кризиса. В авторской колонке — три ключевых урока, применимых на российском рынке уже сегодня.

        

Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ

     

Почему именно Китай

Рынок недвижимости КНР за последние годы столкнулся с одним из наиболее масштабных системных кризисов в современной истории отрасли. Китайские девелоперы живут в этих условиях уже около пяти лет и по-прежнему считают, что прошли лишь острую фазу, но из кризиса пока не вышли.

Причины хорошо известны: маховик массового строительства был раскручен под доступность дешевого кредита, что привело к отрыву отрасли от реальных потребностей покупателей. Когда государство перекрыло поток дешевых денег, выяснилось, что значительная часть рынка существовала за счет постоянного наращивания долга. Сверхзакредитованность девелоперов и покупателей в сочетании с перепроизводством жилья — вот структурные причины кризиса.

Между рынками Китая и России есть существенные различия. Однако ряд тенденций знакомы: высокая зависимость отрасли от доступности кредита, значительная долговая нагрузка, стремление наращивать объемы строительства быстрее, чем растет платежеспособный спрос.

По нашей оценке, российский рынок только входит в период серьезной трансформации. Именно поэтому мы отправились изучать лучшие решения, которые позволили китайским коллегам адаптироваться к новым условиям.

      

Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ

    

Урок первый: девелопмент среды важнее девелопмента зданий

Ключевое и, пожалуй, самое радикальное изменение в подходах китайских застройщиков — переосмысление границ собственного продукта.

Традиционно девелопер концентрируется на освоении своего участка, своих зданиях и минимально допустимом нормированном перечне социальной инфраструктуры. Китайские коллеги за время трансформации пришли к пониманию того, что работа за пределами собственной строительной площадки — это один из ключевых факторов, влияющих на продажи.

Теперь одновременно со строительством жилых объектов они создают в непосредственной близости от них дополнительные объекты:

• креативные общественные пространства и контактные зоопарки;

• детские сады нового формата;

• искусственные водоемы большого масштаба с окружающими парками и причальной инфраструктурой.

Фактически, входя в реализацию КРТ, китайские девелоперы проектируют не дома, а сценарий жизни конкретного квартала. Именно этими сценариями они сегодня и конкурируют между собой.

В тренде — максимальная экологичность при сохранении комфортной транспортной доступности к более урбанизированным районам города. Стрит-ритейл на первых этажах, детский сад во дворе и школа в квартале — это уже устаревшее прошлое премиального сегмента.

          

Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ

     

Урок второй: инфраструктура как конкурентное преимущество

Разнообразие клубной инфраструктуры в премиальных комплексах Китая опровергает представления о том, что высокий уровень оснащенности неизбежно влечет высокие эксплуатационные расходы.

Помимо привычных банно-бассейновых комплексов, открытых бассейнов и тренажерных залов, в составе инфраструктуры мы увидели:

• студии для игры на музыкальных инструментах;

• клубные игорные зоны;

• залы для занятий гольфом в помещении;

• отдельные залы для проведения чайных церемоний;

• библиотеки и тихие рабочие пространства.

При этом размер эксплуатационных платежей остается заметно более умеренным по сравнению с аналогичными российскими проектами.

Отдельного внимания заслуживает качество благоустройства. Крупномерные деревья возрастом от 20 лет высаживаются так, чтобы уже на стадии ввода в эксплуатацию создавался эффект взрослого, сложившегося парка. Искусственные водоемы значительного размера стали стандартом, а не исключением.

       

Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ

    

Урок третий: в кризис продается доверие, а не реклама

Этот урок потребовал от китайских девелоперов радикального пересмотра самой организации строительного процесса.

Классический подход предполагает: сначала построить, потом показать. Китайский кризисный опыт развернул эту логику. Теперь застройщики выстраивают первые 1—3 этажа 30-этажного здания, полностью выполняют благоустройство территории, запускают клубную инфраструктуру и общественные зоны для осмотра потенциальными покупателями — и одновременно продолжают строительство верхних этажей.

Суть не в маркетинговом приеме, а в принципиальной смене приоритетов: инвестиции в создание доверия предшествуют завершению строительства основных объектов. В условиях кризиса покупательское доверие стало дороже скорости строительного цикла.

       

Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ

    

Три вывода для российского рынка

«Подводя итог наблюдениям, я бы сформулировала три ключевых принципа, которые китайский опыт предлагает российским застройщикам, — отметила в заключение Юлия СМИРНОВА (на фото), управляющая ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, участник профессиональных программ по изучению международных практик девелопмента и комплексного развития территорий.

1. Девелопер конкурирует не метрами, а сценарием жизни клиента. Продукт — это не здание и не квартира. Продукт — это образ жизни, который человек получает, выбирая конкретный квартал.

2. Работа за пределами собственного земельного участка стала частью продукта. Среда вокруг объекта формирует спрос на него не меньше, чем характеристики самого объекта.

3. В кризис доверие покупателя важнее скорости строительства. Демонстрация реально созданного качества на ранних стадиях снижает барьер принятия решения о покупке эффективнее любого рекламного бюджета».

     

    

    

   

   

Другие публикации по теме:

Эксперты: у России есть шанс догнать и перегнать Китай и США по уровню обеспеченности жильем

Показатели темпов ввода жилья в Китае снизились до пандемийных

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Продажи жилья в Китае в 2022 году упали на 28,3%

А как у них: cтроительный бизнес за рубежом в период коронавирусной пандемии